מיסוי מקרקעין

הקדמה

ישנם ארבעה סוגי מס הנוגעים למיסוי מקרקעין אשר ניתן למסות בנוגע לקרקע בעת הליך הקנייה והמכירה של קרקע כלשהי.

סוגי המס הרלוונטיים בענייננו הינם: מס שבח, מס ערך מוסף בעסקת מקרקעין, מס רכישה ומס מכירה. להלן פירוט קצר בנוגע לשלושת סוגי המס העיקריים הקיימים ומיוחדים רק בהקשר של מיסוי מקרקעין.

מס שבח

מס שבח הינו המס העיקרי והמורכב ביותר מבין המיסים הקיימים כחלק ממיסוי מקרקעין. מס זה משלם למעשה המוכר אשר מכר את דירתו ברווח מסוים ממחיר קנייתו, ועל כן למעשה "השביח" אותה.

את המס יש לשלם באופן יחסי מן הרווח שבין המכיר שנקנתה הדירה למכיר מכירתה. לא ניתן לבצע את הליך מכירת הדירה בטבו ללא תשלום מס השבח או לחלופין קבלת הפטור לכך.

בדיני המיסוי מקרקעין, ישנם מקרים רבים בהם קיימת זכאות לפטור או להנחה משמעותית בגין תשלום המס, ועל כן לפני תשלום המס יש לבדוק היטב באם קיים צורך לשלמו כלל.

בנוגע למס שבח, קיימים סוגי פטור רבים, כאשר הנפוץ ביותר הוא פטור בנוגע למכירת דירת מגורים של המוכר, בהנחה כי לא מכר דירת מגורים נוספת במהלך ארבעת השנים שקדמו למכירת דירה זו.

מס רכישה

מס זה, אשר נקרא בעבר מס טאבו, קובע כי ישנה חובה חקוקה לשלם לרשויות מיסוי המקרקעין מס בגין רכישת דירה חדשה, זאת לא יאוחר מ- 50 יום ממועד חתימת חוזה הרכישה.

אולם, כמו במס שבח וכלל במיסוי מקרקעין, גם במס רכישה ישנם מספר סוגי הנחות הקיימות בחוק: נכים ברמות זכאים להנחה כמוגדר בחוק, משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, עולים חדשים אשר עולים לארץ ורוכשים דירה, מקרים בהם מדובר בדירה אשר הינה מתנה מקרוב משפחה כלשהו, קונה שהינו זכאי ממשרד השיכון, דייר מוגן אשר רוכש דירה מבעל הבית או לחלופין דירת מגורים אשר מתקבלת במסגרת פרויקט פינוי בינוי.

מס מכירה

בדומה למס רכישה, בעת מכירת הנכס קיים מס בגין מכירת הדירה. המס מהווה אחוז מסוים משווי המכירה (לא מההשבחה),

כלומר בעוד שמס השבח מוטל על החלק היחסי מהמכירה שבגינו הושבח הנכס, מס מכירה מוטל בכל מקרה על כלל שווי המכירה, גם במידה ולא עלה ערכו של הנכס או לחלופין ירד ערכו.

מס הרכישה אינו קיים רק בדיני המקרקעין אלא למעשה מאפיין כל נכס אותו רוכש אדם. הכלל הינו כי המס מהווה 2.5% משווי מכירת הנכס, אולם במקרים בהם הנכס מהווה מלאי של אדם מסוים (כגון קבלן) גובה המס הינו 0.8% משווי הנכס בלבד.

כאמור במקרים של מיסוי מקרקעין, גם במקרה דנן ישנם הנחות ואף פטורים במקרים חריגים ככתוב בחוק, כאשר העיקרי מביניהם הינו פטור על דירת מגורים ראשונה בשווי 850,000 ₪, אולם ישנם עוד מקרים כגון העברת הנכס מקרוב משפחה, נכים ועוד.