פרויקט התחדשות עירונית הוא הליך מורכב הדורש הכנה יסודית וליווי מקצועי מתחילתו ועד סופו. זכרו, זה הליך ארוך אך אפשרי. אבן יסוד בפרויקט התחדשות עירונית הוא אחדות בין הדיירים ושקיפות והגינות לאורך כל הדרך בין נותני השירות.
במדריך זה אסייע לכם, הדיירים, להבין את השלבים העיקריים ואילו צעדים נכונים לנקוט להגנה על זכויותיכם ולמיטב תנאי העסקה.
שלב ראשון – ארגון הדיירים והקמת נציגות
השלב הראשון והחיוני ביותר הוא יצירת אחדות בין הדיירים. יש להקים נציגות דיירים הכוללת נציגים מכל דירה או מכל בניין, בהתאם לגודל המתחם והבניינים. הנציגות תפעל על פי עקרונות של החלטה ברוב ותוודא שכל דייר מיוצג בצורה הוגנת.
נציגות הדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית מהווה גורם מכריע בהצלחת הפרויקט ויישומו, ותפקיד הנציגות הוא לא מה שמוכר מתפקיד "ועד בית" רגיל הידוע ומוכר לרוב העוסק בנושאים שוטפים ופשוטים יחסית.
במסגרת הפרויקט נדרש לקבל החלטות הדורשות את הסכמה כללית של הדיירים, בהיעדר יכולת מעשית לזמן את כלל הדיירים לכל החלטה או פעולה, מתקיים מנגנון של האצלת סמכות לקבוצת נציגים מוסמכת, המחליפה את צורך ההתכנסות הכללית. בנוסף, הנציגות מתווכת את המידע מבעלי המקצוע לכל יתר הדיירים.
כדאי ומומלץ כי נציגות הדיירים תמנה מספר אי זוגי של חברים על מנת שבהצבעות תמיד תהיה הכרעה, אם וכאשר יידרשו הצבעות. יש להקפיד על תיעוד מפורט של כל ההחלטות והפעולות.
שלב שני – בחירת ומינוי עורך דין לייצוג הדיירים
בחירת עורך דין מתמחה ההתחדשות עירונית היא צעד משמעותי ילווה את הדיירים לאורך כל התהליך ויבטיח שזכויותיהם נשמרות, החל משלב גיבוש הרעיון וסיוע בבחירת הנציגות ודרך כל חיי הפרויקט עד לסיומו ומסירת הדירות.
המלצה: כדאי לחתום עם עורך הדין על הסכם ייצוג מפורט הכולל הגדרת היקף השירותים, שכר הטרחה, ומנגנוני ביקורת. נהוג ומקובל בפרויקטים של התחדשות עירונית שאת שכר טרחתו של עורך הדין של הדיירים ישלם היזם שיבחר ולכן מומלץ לבדוק כי אכן הדבר מעוגן בהסכם.
שלב שלישי –בחירת הצוות המקצועי המייצג הדיירים
לצד עורך הדין שמייצג את הדיירים, נדרש צוות מקצועי מלא כמו מפקח בניה, שמאי מקרקעין, יועץ מיסוי ויועצים נוספים. חשוב להדגיש כי רוב הפרויקטים להתחדשות עירונית הם מסוג "נטו" שהיזם נושא בכל העלויות, גם בעלות היועצים מטעם הדיירים.
מפקח בנייה מטעם הדיירים
מינוי מפקח בנייה מטעם הדיירים הוא חיוני להשאת תמורות הדיירים במסגרת הפרויקט. תפקידו של מפקח הבניה הוא לסייע לדיירים לבצע את המו"מ המסחרי ביחס לתמורות והמפרטים וזאת לצד עורך הדין מטעם הדיירים שאמון על מו"מ משפטי. כמו כן, מפקח בניה מטעם הדיירים יסייע בהכנת מכרז יזמים לבחירת היזם הנכון לפרויקט, בשלבי הביצוע יבטיח את איכות הביצוע ועמידה בתוכניות המאושרות.
שמאי מקרקעין מטעם הדיירים
שמאי מקרקעין מטעם הדיירים יסייע בהערכת השווי ההוגן של הזכויות הקיימות ובבחינת הצעות היזמים. כמו כן, לרוב חלוקת התמורות לרבות הדירות והצמידויות יהיו באמצעות שמאי מקרקעין מטעם הדיירים על מנת לאזן את התמורות בין הדיירים ליצור שוויוניות.
יועץ מס מטעם הדיירים
יעוץ מס מקצועי מטעם הדיירים יבחן את חבויות המס שיכול ויחולו על הדיירים בפרויקט. במרבית המקרים בפרויקטים של התחדשות עירונית מדובר בעסקאות נטו כלומר, היזם נושא בחבויות המס וההיטלים שחלים על הדיירים עם זאת, פעמים רבות התמורות שמעניק היזם חורגות מהתקרות הפטורות בחוק מיסוי מקרקעין ואז בהתאם להסכמות החוזיות בין הצדדים יידרש הדייר לשלם בעצמו את חבויות המס העודפות. על אף העובדה שהיזם מלווה בפרויקטים מסוג זה ביועץ מס מטעמו קיימת חשיבות מכרעת לפניית הדייר לקבל ייעוץ מיסוי אישי מיועץ מס שייצג אותו ולא את היזם בשל ניגודי אינטרסים.
יועצים נוספים מטעם הדיירים
מאד תלוי באופי הפרויקט ולעיתים כשמדובר במספר בניינים אשר צפויים לעבור התחדשות עירונית כדאי להיוועץ עם אדריכל יועץ – לבחינת התוכניות המוצעות ווידוא התאמתן לצרכי הדיירים; יועץ ביטוח – להסדרת ביטוחים מתאימים במהלך הבנייה ולאחריה; יועץ חברתי – ייעוץ חברתי לתכנון, כתיבת נספחים חבריים והשתתפות בצוות התכנון.
שלב רביעי – הליך בחירת היזם והתקשרות (מכרז יזמים)
עדיף ומומלץ לבחור ביזם במסגרת הליך תחרותי (לרוב נקרא מכרז יזמים) שיבטיח את התנאים הטובים ביותר לדיירים וזאת במקום להתקשר עם יזם אשר פונה לדיירים.
שלב חמישי – גיבוש הסכם מחייב ויציאה לדרך
לאחר בחירת היזם, עורך הדין של הדיירים יחד עם עורך הדין של היזם יגבשו הסכם פינוי בינוי המותנה בתנאים מתלים (רק לאחר התקיימות כל התנאים יכנס ההסכם לתוקפו) וחתימתו לאחר אישור כל הדיירים.
היבטים מרכזיים בהסכם:
- התמורות לדיירים: הגדרה מדויקת של היחידות שיקבלו, כולל תוכניות מדויקות ורשימת גמר ואבזור.
- ערבויות בנקאיות: הגנה פיננסית בגין כל התחייבויות היזם באמצעות ערבויות בנקאיות של בנק מלווה.
- התחייבויות היזם: לוחות זמנים, איכות הבנייה, טיפול בתקלות בתקופת האחריות.
- הסדרים פיננסיים: דמי החזקה, אופן התשלום, ביטוחים.
- מנגנוני בקרה: זכות פיקוח על הבנייה, אישור שינויים, טיפול בחריגות.
- הסדרת הצוות המקצועי מטעם הדיירים: יועצים מטעם הדיירים ובניהם מפקח בניה, שמאי מקרקעין, יועץ מס ויועצים נוספים על חשבון היזם.
סיכום והמלצות מעשיות
התחדשות עירונית היא הליך ארוך ומורכב הדורש הכנה מקיפה וליווי מקצועי מתמיד. ההצלחה תלויה בארגון נכון של הדיירים, בחירת צוות מקצועי איכותי, ובחינה יסודית של כל היבט משפטי ותכנוני.
ולכן מומלץ שלא למהר, תהליך טוב דורש זמן. אציע להשקיע בליווי משפטי איכותי מתחילת התהליך, לתעד כל הליך והחלטה שמתקבל במהלך הדרך, דרשו שקיפות מלאה מכל בעלי המקצוע ושמרו על אחדות בין הדיירים לאורך כל התהליך.
זכרו, ההשקעה בהכנה נכונה וליווי מקצועי בשלבים המוקדמים תחסוך עליכם בעיות, עיכובים ועלויות נוספות בהמשך הדרך.
צ'ק ליסט מהיר לדייר ✅
- ארגון הדיירים והקמת נציגות (מסמך הסמכה)
- מינוי עו"ד דיירים לייצוג הדיירים
- מינוי מפקח בנייה, שמאי מקרקעין, יועץ מס
- פרסום מכרז יזמים
- גיבוש הסכם פינוי בינוי כולל
