למי מומלץ למכור את דירת המגורים עד סוף שנת 2013

ביום 1 בינואר 2014 ייכנס לתוקפו חלק חשוב של הרפורמה במיסוי מקרקעין שנכנסה לחקיקה בתחילת אוגוסט השנה[1].

במסגרת זו יבוטל הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים, יבוטל,

כעיקרון, כל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים על ידי מי שאינו תושב ישראל, וישונו התנאים של פטורים נוספים.

ברשימה זו ריכזנו את המקרים, בהם חיוני, שמי שמתכוון למכור דירת מגורים בקרוב ישקול לבצע את המכירה לפני תום שנת 2013. בנוסף ולמען הנוחות, הבאנו ביתר פירוט בחלקו השני של המאמר את השינויים שיצרה הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין בכל הקשור בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה.

מתי חשוב לשקול לבצע מכירת דירה עד 1 בינואר 2014?

במקרים הבאים חשוב, שמי שמתכוון למכור בקרוב דירת מגורים, ישקול לעשות זאת עד 1.1.14 –

תושב חוץ בעל דירת מגורים במדינת תושבותו – יוכל למכור דירה בפטור ממס (פטור דירה יחידה או פטור אחת לארבע שנים) רק עד 1.1.14. בתקופה שלאחר מכן יוכל לקבל פטור חלקי בגין השבח שנצבר עד 1.1.14, אשר יוגבל בתקופה 1.1.14 -31.12.17 ("תקופת המעבר") לשתי מכירות.

מי שברשותו יותר מדירת מגורים אחת, ולא מכר דירה בארבע השנים האחרונות יוכל למכור דירה בפטור ממס עד ל-1.1.14.

הדבר רלוונטי בעיקר לגבי –

ב.1 מי שמתכוון למכור או להעביר את דירתו לקרוב [בן-זוג; הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה; אח או אחות ובני-זוגם; איגוד שהוא בשליטתו], כיוון שמחד, הוא לא יוכל לקבל על ההעברה פטור חלקי בתקופת המעבר, ומאידך, העברתה בפטור לפי סעיף 62 בתקופה 1.8.13 – 31.12.17 עלולה לשלול לו את אחת משתי ההעברות המותרות בפטור חלקי בתקופה זו.

ב.2 מי שברשותו יותר משתי דירות, אותן הוא מתכוון למכור. שימוש בפטור אחת לארבע שנים יותיר בידיו, כעקרון, את האפשרות לקבל פטור חלקי לעד שתי דירות נוספות בתקופת המעבר.

ג. מי שברשותו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור ומתכוון למכור ולהישאר עם דירה אחת בלבד – חשוב לשקול לעשות זאת עד 1.1.14, אחרת לא יוכל להשתמש בפטור דירה יחידה בתקופת המעבר.

ד. מי שברשותו עד שליש בדירה ומעוניין למכור בפטור (אחת לארבע שנים או דירה יחידה) יוכל לעשות זאת עד 1.1.14 בלבד.

ה. מי שברשותו דירה ששווי השוק שלה עולה על 4.5 מיליון ₪, והיא מקיימת את תנאי פטור אחת לארבע השנים או דירה יחידה – ניתן יהיה למכרה בפטור מלא ממס רק עד 1.1.14. עם זאת, בתקופה שלאחר מכן ייתכן שתהיה אפשרות לקבל פטור חלקי ממס לגבי חלק השבח העודף.

ו. מי שברשותו דירה יחידה שהוא בעליה פחות מ-18 חודשים – במכירתה לאחר 1.1.14 יצטרך להמתין עד שינקפו 18 חודשי בעלות.

2. תזכורת – ריכוז עיקרי הרפורמה בכל הקשור לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים
נזכיר, כי החל מ-1 בינואר 2014 –

א. הפטור במכירת דירת מגורים מזכה יוגבל לתושב ישראל או לתושב חוץ שהמציא אישור משלטונות המס במדינה שבה הוא תושב, כי אין לו בה דירת מגורים.

ב. הפטור על מכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים (סעיף 49ב(1) לחוק) יבוטל.

ג. לגבי דירות שנרכשו לפני 1 בינואר 2014 (“יום המעבר”) יחול פטור חלקי ממס, דהיינו הפטור יחול אך ורק בגין השבח שנוצר עד יום המעבר (“הפטור החלקי”). אם הדירה תכלול זכויות בניה נוספות, יחול גם עליהן הפטור המוגבל בתקרה הנקובה בסעיף 49ז(א)(2) או (3) לחוק.

לגבי מכירות הנעשות בתקופה שבין 1 בינואר 2014 ועד 31 בדצמבר 2017 (“תקופת המעבר”) מוגבל הפטור החלקי למכירת שתי דירות מגורים מזכות בלבד, כל עוד אינן לקרוב.

ד. הפטור במכירת דירת מגורים מזכה יחידה (סעיף 49ב(2) לחוק) יוותר על כנו. בעקבות התיקון נוסף לו התנאי, כי קודם למכירתה היו למוכר זכויות בה במשך לפחות 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים.

ה. בתקופת המעבר יוכל ליהנות מהפטור רק מי שב-1.1.14 לא היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור.

ו. בכל מקרה לא יהיה פטור ממס מעבר לסך של 4.5 מיליון ₪ הראשונים משווי מכירת דירה. יתרת הסכום תחשב כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה החייבת במס.

ז. לא יינתן פטור ממס במכירת חלק מדירה שאינו עולה על שליש.

ח. החזקת חלק מדירה שאינו עולה על שליש, לא תחשב כהחזקת דירה נוספת הפוגעת בפטור. גם החזקת דירה שנתקבלה בירושה ומקיימת את תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק לא תחשב כהחזקת דירה נוספת הפוגעת בפטור.

ט. תקופת “הצינון” לגבי קבלת פטור על דירת מגורים מזכה שניתנה במתנה, נקבעה לארבע שנים או, אם שימשה דרך קבע למגורי המוכר, לשלוש שנים מיום שהחלה לשמש ככזו. ההקלות שניתנו בקשר לכללים אלו (כגון לגבי דירה שניתנה במתנה מהורה) בוטלו, למעט לגבי דירה שניתנה במתנה לפני יום המעבר ונמכרת בתקופת המעבר.

י. במכירה בתקופת המעבר של דירת מגורים מזכה שהתקבלה בתקופה 1.8.13 – 31.12.17 על ידי המוכר במתנה בפטור במתנות בין קרובים (סעיף 62 לחוק), יחשב נותן המתנה כמוכר.

___

[1] החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע”ג-2013.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!