כיצד נכון למכור נכס מושכר?
פעמים רבות הגיעו למשרדי בעלי נכסים שנקלעו לבעיה דומה: הם מכרו את הנכס שלהם שהיה מושכר לשוכר, הם התחייבו כלפי הקונה למסור את החזקה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות מתוך הנחה שהשוכר יפנה את הנכס, אבל השוכר חשב אחרת.
השוכר הודיע לבעלים כי הוא מסרב לפנות את הנכס ובכך הוא העמיד את בעל הנכס בפני חשיפה ברורה מיידית ומסוכנת, להפרה של הסכם המכירה ולתשלום הפיצוי המוסכם לקונה שבדרך כלל הוא בשיעור של 10% מתמורת הנכס.
במקרה שבו בעל הנכס כבר נקלע למצב הזה, הדרך לפתור זאת היא בהגשת תביעה מיידית לפינוי המושכר ו/או במציאת פתרונות יצירתיים (ויש כאלה) לצורך פינוי מהיר של השוכר מהנכס.
פעולות אלה גם ימחישו לקונה שהמוכר עושה ככל יכולתו לפנות את הנכס ויש בהם למנוע את הנזק הכלכלי הכבד העומד לפתחו של בעל הנכס. אולם, לדעתי חשוב יותר לבצע פעולות מקדימות בכדי להמנע ממצב זה ולא לעמוד בפני הגחמות המסוכנות של השוכר.
1# בדיקת הסכם השכירות
ראשית, טרם ההתקשרות בהסכם מכר מחייב, יש לבחון היטב את הסכם השכירות שנחתם עם השוכר. האם הוא מאפשר את ביטול הסכם השכירות לשם מכירתו כנכס פנוי? כיצד הוא מגדיר את שיתוף פעולה מצד השוכר ביחס להליך מכירת הנכס?
2# בדיקת הבטחונות
שנית, מה הבטחונות שהתקבלו בידי המשכיר במסגרת הסכם השכירות? האם יש ערבים להסכם השכירות שניתן לשתף אותם בהפרות השוכר שהם ערבים כלפיו? בדיקות אלה יבהירו מה מנוף הלחץ מצד המשכיר כלפי השוכר כדי למנוע ממנו לעורר קשיים בפינוי הנכס.
3# הודעה לשוכר
שלישית, טרם חתימת הסכם המכר, יש להודיע לשוכר כי הנכס עתיד להמכר לצד ג׳ וכי במועד שיקבע בהסכם המכר שהוא לאחר סיום תרופת השכירות, השוכר יהיה מחוייב בפינוי המושכר.
יש להבהיר לשוכר את ההשלכות שיגרמו במקרה של אי פינוי המושכר במועד, כאשר חובה לתעד את ההודעה וקבלתה אצל השוכר וככל הניתן, אף מומלץ להחתים את השוכר על התחייבות לפינוי הנכס בסיום תקופת השכירות.
נכונותו של השוכר לחתום על התחייבות מעין זו ותגובתו באופן כללי להודעה שיקבל, תהווה תחזית להבנתו את חשיבות העניין והצפי המעשי לפינוי הנכס במועד.
#4 הבהרה בהסכם המכר
רביעית, יש לקבוע בהסכם המכר סייג, כי ככל שיקרה מצב בו השוכר לא יפנה את הנכס למרות ההודעה שהוא קיבל מהמוכר (בעל הנכס) ו/או למרות התחייבות מצדו לפנות, אי יכולתו של בעל הנכס למסור את הנכס לקונה במועד הקבוע בהסכם לא יחשב כהפרה של הסכם המכר מצידו למשך זמן מוגדר שיקבע בהסכם המכר (רצוי פרק הזמן הנכון המתאים לצרך פינוי השוכר בהליך משפטי).
פעולות אלה יצמצמו באופן משמעותי את החשיפה של בעל הנכס להפרות כלפי הקונה בשל אי פינוי השוכר.
שיהיה בהצלחה!
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
