זכרון דברים

טור אישי מאת עו"ד אברהם ללום, מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

בשל חוסר בהוראות ברורות, יש לראות בזכרון הדברים מסמך מסוכן העלול לסבך את הצדדים.

רקע לכתיבת הטור – ברגעים אלו אני כותב המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי (המרצת פתיחה תובענה במקרקעין להצהרת זכויות) בעקבות זכרון דברים, מלפני 16 שנים.

זכרון הדברים בוטל ע"י צד אחד בלבד. והתובעת אשר מיוצגת ע"י משרדי כעת, לא היתה מיוצגת לפני 16 שנים (ביום החתימה על זכרון הדברים) ע"י עו"ד מטעמה.

המקרה שאני מדבר עליו הינו מקרה מיני רבים, שלעניות דעתי עשו בו ניצול לרעה של אדם מבוגר ולכאורה רכשו ממנו קרקע מבלי לשלם תמורה.

באופן כללי, נראה כי מדובר על מקרה שקורה אחת למיליון ו/או רק בסרטים, אך כמי שעוסק בתחום המקרקעין, אני נתקל לצערי במקרים מגוונים ורבים דומים אחרים.

ככלל, זכרון דברים יכול ויהא בעל תוקף משפטי. ראשית,דבר יכול זיכרון הדברים להיחשב כהסכם מחייב לכל דבר ועניין אף מבלי שנעשה הסכם מכר בין הצדדים.

לכאורה לאור האמור, לא תהא זכות לחזרה מן ההסכמה שהושגה והפרתו של זכרון הדברים תהא כדין הפרת חוזה לכל דבר ועניין.

חייבים להבין כי זכרון דברים הוא מסמך הנערך ע"י הצדדים אשר מעוניינים להתקשר בהסכם לרכישת נכס, הצדדים צריכים לכלול בזכרון הדברים את תנאי העסקה, כגון פרטי הצדדים, פרטי הנכס, התמורה עבור הנכס ומועד מסירת החזקה בנכס.

למסמך הנושא את הכותרת זכרון דברים, אין כל התייחסות בחוק הישראלי ובמרבית המקרים, אינו כולל הוראות ספציפיות ביחס לאופן ביצוע העסקה, סדר התשלומים, ענייני משכנתאות וחובות, דרכים לביטול ועוד.

בשל חוסר בהוראות ברורות, ניתן לומר כי זכרון הדברים הינו מסמך מסוכן העלול לסבך שלא לצורך את הצדדים שחתמו עליו.

על מנת לתת תוקף לזכרון דברים יש לבדוק שזכרון הדברים כולל את הפרטים הבאים כבסיס העסקה.

כך למשל, באם אין הסכמה על תנאים, כגון: מחיר, כמות ו/או שטח, מקום, פירוט המקרקעין.

במקרה זה שחסרים הפרטים הנ"ל ניתן לומר כי זיכרון הדברים הינו שלב במשא ומתן בלבד, אשר אינו מהווה חוזה מחייב וחזרה ממנו, כאמור, תהא מותרת ותיבחן על פי עקרון תום הלב.

מדוע ברוב המקרים דעתי היא כי לא כדאי לחתום זיכרון דברים? כאשר עו"ד שעוסק במקרקעין עדיין לא ביצע את הבדיקות המתחייבות, יכול הרוכש הפוטנציאלי למצוא עצמו מחויב לרכוש נכס שבו פגם מהותי , כאשר עקב הפגם ו/או המגבלות החלות על אותו נכס, כלל לא כדאי לרכוש אותו שכן שוויו נמוך באופן משמעותי מהמחיר עליו הסכימו הצדדים.

התייחסות בית המשפט בקצרה- בבית המשפט נקבע כי היעדר זיהוי ברור של הנכס הוא פרט שאין להשלימו ולכן זיכרון הדברים אינו יכול ליצור קשר חוזי מחייב בעקבות היעדר יסוד המסוימות.

כמו כן, יש לקחת בחשבון כי על זיכרון דברים שנושאו מקרקעין, לעמוד בדרישת הכתב כאמור בסעיף 8 לחוק המקרקעין. משמע, הסכם זיכרון דברים במקרקעין, עליו לעמוד במבחני גמירות הדעת, המסוימות ודרישת הכתב.

שאלת מעמדו של זכרון דברים נדונה בהרחבה בע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281 (1979) (להלן: "ענין רבינאי"), שהוא פסק הדין המרכזי והמנחה בסוגיה זו.

בעניין רבינאי, שבו נדונה שאלת תוקפו של זכרון דברים שנעשה למכירת מגרש, ציין כבוד הנשיא א' ברק כי ניתן להשקיף על זכרון הדברים משתי נקודות מבט אפשריות – האחת: לראות בזכרון הדברים משום שלב בשלבי המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מחייב בהמשך הדרך, והאחרת: לראות בזכרון הדברים משום חוזה מחייב שעם עריכתו נסתיים המשא ומתן שבין הצדדים (שם, בעמ' 286-287).

על כוונת הצדדים, נאמר בענין רבינאי, כי ניתן ללמוד הן מלשון זכרון הדברים והן מהתנהגות הצדדים.

מלבד עניין רבינאי וההלכה שנקבע שם קיימים פס"ד נוספים כגון ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת ואח', פ"ד מד(1), 57 ,עמ' 68 ועוד פס"ד נוספים אשר יכולים לסייע בהבנת הנושא.

חוק החוזים (חלק כללי) יכול גם כן לסייע לנו להבין את הדרישות הקיימות. על כן נפנה לסעיפים 15 ו-18 לחוק החוזים (חלק כללי).

בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 – עושק מהווה עילה לביטול חוזה: מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה.

סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, קובע כי הטעיה מהווה עילה לביטול חוזה:

מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

המחבר – עו"ד אברהם ללום, הנו הבעלים של חברת עוה"ד אברהם ללום ושות', מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין באתר, המתמחה בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!