רישום הערת אזהרה, היא אחת הפעולות החשובות ביותר עבור כל רוכשי הדירות. מהי הערת אזהרה? זוהי הערה הנרשמת בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), הבאה להזהיר את הציבור על כך שנעשתה עסקה או התחייבות לביצוע עסקה בנכס. מטרתה של הערת האזהרה היא למנוע כפילות עסקאות, כך שבעל נכס לא יוכל להתחייב למכור את הנכס שלו ליותר מקונה אחד.
על כן, כאשר אנו מעוניינים לרכוש נכס, למשל, דירה, חשוב מאוד שנבדוק כי לא רשומה כבר הערת אזהרה על הנכס ולרשום הערת אזהרה לטובתנו, המונעת מהמוכר לבצע עסקה מול קונה אחר.
חשוב לציין כי רישומה של הערת אזהרה, גם מבטיח לרוכש כי נושיו של המוכר, לא יוכלו להטיל עיקולים של זכויותיו בנכס, כך שהוא מוגן הן מפני עסקה סותרת והן מפני נושים של המוכר, אם ישנם כאלו.
על חשיבותה של הערת אזהרה
עסקאות מקרקעין, הן עסקאות בעלות ערך כלכלי רב, בוודאי כאשר מדובר על רכישת דירה.
על כן, הרוכש, אשר הולך להשקיע את מיטב כספו בנכס, מוכרח לוודא כי הנכס שייך לבעלים, כי הוא אינו משועבד באופן כלשהו וכי המוכר לא עשה עסקה או התחייב לעשות עסקה עם קונה אחר. זוהי חשיבותה של הערת אזהרה, המעניקה הגנה לרוכש מפני עסקאות סותרות ומפני נושים של המוכר.
עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין, נתקלים לא מעט בקונים אשר לא הבינו את החשיבות של רישום הערת אזהרה וכתוצאה מכך, נגרם להם נזק גדול.
על כן, אם הנכם עומדים בפני רכישת נכס, אל תוותרו על רישום הערת אזהרה. בקשה לרישום הערת אזהרה, מוגשת בכתב והיא יכולה להיות מוגשת הן על ידי המוכר והן על ידי הקונה. ניתן להגישה באופן עצמאי, או באמצעות עו"ד.
רישום הערת אזהרה – כיצד?
לשם רישום הערת אזהרה, יש להגיש בקשה בכתב ויש לאמת אותה מול עו"ד.
לבקשה יש לצרף את כל המסמכים הרלוונטיים, כפי שיפורט להלן. למעשה, יש שני סוגים של הערת אזהרה: הערת אזהרה רגילה והערת אזהרה מפורטת.
במקרה הראשון, יכול כל אחד מהצדדים להגיש את הבקשה, קרי, המוכר או הקונה. לעומת זאת, הערת אזהרה מפורטת, דורשת את הסכמת שני הצדדים יחד.
מהי הערת אזהרה מפורטת?
זו רלוונטית למצבים בהם רוכש אם דירה בבית משותף, במהלך הבנייה והבית טרם נרשם כבית משותף. במצב כזה, יש חוסר במידע לגבי העסקה ולכן, כוללים ברישום, פרטים מזהים נוספים של הנכס. בבקשה לרישום הערת אזהרה, יש לציין פרטים שונים, כמו פרטי הצדדים, סוג הרישום, כתובת הנכס וכיו"ב.
רשימת מסמכים
לבקשת רישום הערת אזהרה, יש לצרף מסמכים שונים. ניתן למצוא את הרשימה המלאה באתר של משרד המשפטים וכאשר אם פונים לעו"ד למקרקעין, הטיפול ברישום הערת אזהרה ייעשה על ידו. להלן, המסמכים העיקריים שיש לצרף לבקשה:
- התחייבות לעשות עסקה: יש לצרף התחייבות בכתב או ייפוי כוח בלתי חוזר של בעל הזכות, לעשות עסקה או להימנע מביצוע עסקה.
- מסמך המוכיח זהות: בקשה לרישום הערת אזהרה, תלווה במסמכים המוכיחים את זהות החתומים על הבקשה.
- מסמכים מיוחדים: ישנם מקרים בהם יש להוסיף מסמכים מיוחדים על פי המקרה. למשל, כאשר המתחייב הוא קטין, יש לצרף אישור של בית המשפט.
כאשר שני הצדדים או אחד מהם, הוא תאגיד, יש לצרף מסמכים שונים, למשל: תעודת רישום תאגיד, פרוטוקול של אסיפת מנהלים בה נתקבלה ההחלטה לבצע את העסקה, אישור בכתב של עו"ד או רו"ח על קיומה של החברה וכיו"ב.
רוכשים דירה? פנו לעו"ד למקרקעין
אין מחלוקת על כך כי רכישת דירה, היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בחיינו ולכן, עלינו לנהוג בזהירות רבה, בכל צעד, על מנת שהעסקה תושלם ללא הוצאות מיותרות. הצעד הראשון הוא לשכור את שירותיו של עו"ד למקרקעין, אשר ילווה את הקונה בכל הליך העסקה מתחילתו ועד סופו:
- הנכס נקי משעבוד: עורך הדין מוודא כי הדירה נקייה משעבוד או עיקול כלשהו.
- רישום הערת אזהרה: הגשת הבקשה לרישום הערת אזהרה רגילה/מפורטת, כאמור מעלה.
- ניהול מו"מ על תנאי העסקה: עורכי דין המתמחים במקרקעין, מנהלים עבור הלקוח, אם חפץ בכך, את המשא ומתן מול המוכר, על תנאי העסקה.
- חוזה מכר: עריכת חוזה מקצועי, הנותן מענה לכל פרט ופרט בעסקה.
שימו לב – יש לפנות אך ורק לעו"ד מקצועי, המתמחה במקרקעין, בעל שם בתחומו וניסיון רב. ניתן לאתר עו"ד מומחה באינטרנט, באמצעות האינדקסים המקצועיים, פורומים משפטיים שונים וכיו"ב. למותר לציין כי המלצה היא דרך מצוינת לאתר עורך דין.
בררו בסביבה הקרובה, בין משפחה, חברים וקולגות לעבודה, אם מישהו רכש או מכר דירה והיה שבע רצון מטיפולו של עורך הדין.
בעת רכישת דירה, ישנה חשיבות רבה מאוד לרישום הערת אזהרה בטאבו שכן, זו מגינה על הרוכש, כך שהמוכר לא יכול לבצע עסקאות נוספות בנכס. הגשת הבקשה היא הליך פשוט שניתן לעשות באופן עצמאי, או באמצעות עו"ד. יש לצרף לבקשה מסמכים שונים, על פי המקרה.
