פורום נדלן ודיני מקרקעין

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום נדלן ודיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל.

עו"ד יהודה וישניצקי

שותף במשרד עו"ד אטיאס פרוכטר ושות', בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין.

מנהלי פורום נדלן ודיני מקרקעין

עו"ד לילך עתני
פעילה בתחומי המשפט האזרחי למעלה מ- 20 שנה ומשמשת כנוטריון החל בשנת 2007.
עו"ד יוחנן דוניץ
שותף במשרד דוניץ ושות' – העוסק בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 ודיני מקרקעין.

פורום נדלן ודיני מקרקעין - הודעות שוטפות

מתווך בבלעדיות, שלא היה הגורם היעיל במכירת דירה

דליה

17/05/2011 13:34

חתמנו על בלעדיות עם מתווכת ממשרד כלשהו למכירת הנכס שלנו, לתקופה של 3 וחצי חודשים. במהלך השבועיים הראשונים הגיעו 4 לקוחות ולאחר מכן כלום. לאחר חודש ושבוע, היא טסה ל- 5 שבועות לארה"ב ואמרה שבעל המשרד ומתווכים אחרים יטפלו בתיווך. כלום לא קרה, ולכן, פירסמתי אני מודעה באינטרנט (בידיעת בעל המשרד) וכעבור 3 שבועות, הדירה נמכרה (והמתווכת עדיין בחו"ל). כשחזרה המתווכת, נפגשנו והצענו להפחית את דמי התווך לחצי % כפשרה (במקור צריך להיות 1%). הם דוחים אותנו בטענה כי מגיע להם שכר טירחה מלא.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

הגורם היעיל בעסקה - תשלום דמי תיווך

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 16:55

תשלום וועד הבית

אייל

17/05/2011 13:04

תשלום ועד בית

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 16:59

בעל הדירה הוא שחייב בתשלומי ועד הבית

דינה

17/05/2011 18:43

מי שחייב על פי חוק בתשלומי ועד הבית זה בעל הדירה ולא השוכר. סעיף 58 לחוק המקרקעין מציין זאת במפורש: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף..." ועד הבית לא נכנס לתוך חוזה השכירות של בעל הדירה עם השוכר שלו, ולא מעניין אותו מה כתוב בו, כיוון שהוא לא צד לחוזה ואין לו יריבות משפטית עם השוכר. בעירייה יכול השוכר להירשם "כמחזיק" ואז העירייה גובה ארנונה ישירות מהשוכר, לא כך הדבר מול ועד הבית, שמבחינה חוקית רק בעל הדירה חב בתשלומים.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פטור ממס שבח

יוסי

17/05/2011 11:52

לפני ארבע שנים (פחות חודשיים) העברתי לגרושתי במסגרת הסכם גירושין (שאושר על-ידי בית המשפט לעינייני משפחה) מחצית מזכויותיי בדירת המגורים המשותפת שהייתה בבעלותנו וזאת בתמורה כפי שהוסכמה על-ידיינו. על התמורה לא שולם מס שבח. לפני שנה נפטרה קרובת משפחה (בת דודה של אימי) שהורישה לי,לאחי ולאחותי את הדירה בחלקים שווים. צו הירושה קיבל תוקף בתחילת 2011 (כולל העברה בטאבו). כעת ברצוניינו למכור את הדירה. האם עליי יהייה לשלם מס שבח? אחי ואחותי לא מכרו אף דירה בארבעת השנים האחרונות.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מכירת דירה שהתקבלה בירושה

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 15:55

לפני ארבע שנים (פחות חודשיים) העברתי לגרושתי במסגרת הסכם גירושין (שאושר על-ידי בית המשפט לענייני משפחה) מחצית מזכויותיי בדירת המגורים המשותפת שהייתה בבעלותנו וזאת בתמורה כפי שהוסכמה על-ידיינו. על התמורה לא שולם מס שבח. לפני שנה נפטרה קרובת משפחה (בת דודה של אימי) שהורישה לי, לאחי ולאחותי את הדירה בחלקים שווים. צו הירושה קיבל תוקף בתחילת 2011 (כולל העברה בטאבו). כעת ברצוניינו למכור את הדירה. האם עליי יהיה לשלם מס שבח? אחי ואחותי לא מכרו אף דירה בארבעת השנים האחרונות. לגבי דירה שהתקבלה בירושה יש פטור ספציפי בחוק. מכירת דירה שהתקבלה בירושה -במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור עצמאי ומיוחד המותנה בשלושה תנאים: א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין) או בן זוגו של הצאצא. ב) לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד - ? יש לבדוק האם אכן כך במקרה שלך ג) המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. לגישת הרשויות הזכאות נבחנת ביום המכירה בידי היורש ולא ביום הפטירה. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה מירושה

יוסי

17/05/2011 16:30

תנאים לקבלת הפטור

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 17:04

פרגולה

הילה

17/05/2011 11:28

פרגולה

raoul

17/05/2011 11:55

ככלל פרגולה (גם ללא תקרה - ולא משנה ממה זה עשוי) דרושה היתר בניה ויש דרישה להכנת תכנית ע"י אדריכל/מהנדס וכו'. אלא שההיתר הינו "היתר לעבודה מצומצמת" כקבוע בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת) תשס"ג-2003. ברור שהליך אישור הבקשה הינו מהיר הרבה יותר מאשר בקשה "רגילה". עם זאת יש להבהיר כי גם בהיתר - הרי שהמרווחים בתקרת הפרגולה חייבים להוות לפחות 40% (זה אומר לפחות 40% שטח פתוח לכיוון השמיים). ככל שהפרגולה הינה מכוסה - וגם אם אן לה קירות - (ולא משנה ע"י איזה חומר) הרי שהדבר מהווה תוספת שטח עיקרי ודורש הגשת היתר מלא באם הדבר אפשרי מבחינת אחוזי בניהושאר התקנות. סגירת פרגולה ללא היתר מהווה עבירה על חוקי התכנון והבניה וגוררת אחריה הלך פלילי וקנסות אוד כבדים ביחד עם צו הריסה (וזה לא משנה אם השכן עשה את אותו הדבר או לא).

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בניית פרגולה ללא אישור, היתר או רשיון בנייה.

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 12:56

לכל רשות יש התנאים וההגבלות, שלה לגבי בניית פרגולה במרפסת או בגינה. כמו כן, ישנם גם הבדלים בסוגי הפרגולות בכדי לדעת איזה רשיון צריך להשיג מהרשות המקומית. במידה והפרגולה עשויה בטון, יש צורך באישור מהנדס ואילו בפרגולות פשוטות העשויות חומרים מסוג מתכת, במבוק או עץ אין צורך באישור מהנדס אלא רק ברשיון רגיל מהרשות המקומית. מדובר בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), תשס"ג- 2003 . במקרה דנן, מדובר בהקמת פרגולה, האם צריך להוציא עבורן היתר בניה, ולעבור את כל ההליך, זו השאלה העיקרית, אני מבין ? חוק התכנון והבניה קבע מסלול מהיר ופשוט יחסית לקבלת היתר לסוג עבודות כאלה. פרגולה - התקנות מגדירות פרגולה כמבנה בלא קירות, שתקרתו משטח הצללה מישורי ואינו משופע או נטוי, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40% לפחות ממנו - זו הגדרה לעבודה מצומצמת, בכל מקרה תפני לעו"ד שבקי בתחום לקבלת חוות דעת מאחר ובנייה בניגוד לחוק התכנון והבנייה הינה עבירה חמורה. כעו"ד אינני יכול לתת לך יעוץ במסגרת זו, לגבי הסנקציות בגין עבירה על חוק התכנון והבנייה, מה גם שאינני יודע מה סוג הפרגולה שאת מתכוונת לבנות. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זו התשובה העיקרית לת

אני מבין ?

17/05/2011 23:43

בעיית שכירות

יובל

17/05/2011 09:59

שלום רב, אני גר בשכירות בדירת גג וכדי להגיע לדלת הדירה עצמה יש לפתוח את דלת הגג. לפני כחודש וחצי הדירה שלי נפרצה ונגנב ציוד,אך דלת הגג לא נפרצה אלא פשוט היתה פתוחה,לאחר ברור עם בעל הדירה התברר לי כי הוא השאיר מפתח ב"מקום מסתור" ואף שכפל את מפתחות הגג וחילק אותם לבעלי מקצוע שונים ללא ידיעתי. יש לציין כי מיום הפריצה בעל הבית אמר שהוא יתקין סורגים ויחליף את מנעול הדלת-הדברים לא בוצעו ובעל הדירה כל הזמן מתחמק מתשובות ברורות. בגלל הסיבות הנ"ל אינני מרגיש בטוח יותר בדירה וחושש לבטחוני ולרכושי,אילו היתי יודע שבעל הדירה נהג כך במפתחות הגג לעולם לא היתי נכנס לדירה וחותם איתו על חוזה שכירות. בשיחות איתו אני נתקל ביחס מזלזל ואף באיומים. מה אני יכול לעשות בנידון?האם יש מקום לתבוע את בעל הבית? יש לציין שבעל הדירה לא אמר לי במעמד חתימת החוזה ששעון המים משותף לי ולמשרד למטה. תודה רבה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מס שבח על בנית בית במגרש של קרוב משפחה

דורון

16/05/2011 19:38

תכנון מס

עו"ד אברהם ללום

16/05/2011 20:21

פטור למגרש???

דורון

16/05/2011 20:49

פטור למגרש

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 08:57

חוב משותף

LAW

16/05/2011 14:54

מס רכישה

יוסי

16/05/2011 14:12

מס רכישה הקפאה

עו"ד אברהם ללום

16/05/2011 20:27

ניתן לתת לך תשובה ברורה, אך במקרה שלך יש צורך למועדים מדויקים בכל זמן. בטרם אתה מבצע עסקה תפנה לקבל יעוץ אישי ומקצועי. במקרים ונרכשת דירת מגורים כתחליף לדירה הקיימת עוד בטרם נמכרה הדירה הקיימת - זו מטרת החוק. במקרים כאמור לעיל הקל המחוקק על רוכשי דירות מגורים וקבע כי רוכש דירה שימכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מתאריך רכישת הדירה הנוספת, בתנאי שמלבד לדירה הקיימת אין לרוכש דירות נוספות בעת רכישת הדירה החליפית, ייחשב כבעל דירה יחידה וישלם מס רכישה על פי מדרגות המס לפי דירה יחידה. אולם, בעת רכישת דירה חליפית בטרם מכירת הדירה הקיימת, רשות מיסוי מקרקעין אינה מחשבת את החיוב במס רכישה אוטומטית לפי דירה יחידה, אלא לפי דירה נוספת, כאשר יתרת החיוב במס מוקפאת עד למכירת הדירה הקיימת. סכום המס המוקפא אינו מתבטל עד למכירת הדירה הקיימת וצובר הפרשי הצמדה וריבית. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מקרה מדויק

יוסי

17/05/2011 13:46

לא הבנתי למקרה שלי מה יהיה לכן הסביר שוב בדיוק קניתי לפני 5 שנים דירה ראשונה לפני חצי שנה דירה שניה עכשיו יש לי חוב מוקפא לתשלום מס על הדירה השניה אני רוצה עכשיו לקנות דירה שלישית ומיד אח"כ למכור את הדירה הראשונה מס רכישה על הדירה השלישית אני וודאי יהיה חייב לשלם שאלתי אם אני יהיה חייב לשלם מס רכישה על הדירה השניה בנוסף לראשונה או בגלל שבסוף מכרתי את הדירה הראשונה תוך 24 חודשים אני יהיה פטור ממס הרכישה על הדירה השניב שקניתי

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תכנון מס לעניין מס הרכישה

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 23:10

ייפוי כוח

roland

16/05/2011 13:17

יפוי כוח בלתי חוזר

עו"ד שזר תומר

16/05/2011 23:11

שתי שאלות קצרות

יורש

16/05/2011 12:25

העברה בירושה

עו"ד שזר תומר

16/05/2011 23:12

חברה משכנת במקום טאבו

קונה

16/05/2011 10:14

קניית דירה שרשומה בחברה משכנת ולא בטאבו

עו"ד שזר תומר

16/05/2011 23:15

פיצול

רפי

16/05/2011 10:05

פיצול

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 09:00

הארכת חוזה חכירה במגזר החקלאי

דרור

16/05/2011 09:53

העברה קרקע במגזר החקלאי

עו"ד שזר תומר

16/05/2011 23:16

אין חריגות בנייה אך אין היתר בניה

מוטי

16/05/2011 09:37

שכחתי לציין

מוטי

16/05/2011 09:41

שמאות למשכנתא

עו"ד שזר תומר

16/05/2011 23:18

בניין ללא היתר

raoul

17/05/2011 06:35

למצער, תקי בניין שהולכים לאיבוד אינו דבר נדיר (ובפרט מסמכים בתוך התיק). צריך לבדוק בתיק הבניין האם יש איזה שהיא אסמכתא להיתר לבניין (למשל החלטות ועדה וכדומה) ובנוסף באם הדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים אפשר לנסות להסתמך על זה. בכל אופן יש לבא בהדברות עם הוועדה המקומית ולראות האם ניתן לראות את הבית כולו כבנוי עם היתר בהסתמך על המסמכים שאפשר לאתרם ואולי גם לצרף צילומי אוויר משנים קודמות ולהראות שלא היה שום שינוי בבניין. העניין לא פשוט וכרוך במאמצים - תלוי מי הוועדה המקומית

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה רבה לת

מוטי

18/05/2011 10:20

דחוף בבקשה לגבי מס שבח

שרית

16/05/2011 08:36

מתנות לבת זוג - העברה ללא תמורה

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 23:26

מתנות לבת זוג - העברה ללא תמורה מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה. לא ברור אם אתם מוכרים את הדירה למה היה חשוב כל כך להעביר את הדירה על שם שני בני הזוג, כי הרי במצב הדברים שתואר על פי חוק גם גך הדירה של שניכם. כפוף לכך שאין הסכם ממון מאושר. ההגדרה חשובה מכיוון שלעניין מס שבח אין הפרדה בין בעל, אישה וילדים, ולכן הפיצול שנעשה בין בני התא המשפחתי, אינו מעניין את נציבות מס שבח, ואם הבעל מוכר את חלקו, כאילו נמכרה כל הדירה לעניין הפטור. לדוגמא - דירת מתנה תהיה פטורה מתשלום מס שבח \ אם ניתנת לבן זוגו ולילדו של נותן המתנה. מקווה שהתשובה ברורה. אברהם ללום ,עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה

שלום

16/05/2011 01:25

הלכה פסוקה היא שהבעלים הראשונים הם הזכאים לפיצוי. לת

דינה

16/05/2011 12:39

האם ההלכה מחייבת? האם זה החוק? לת

שלום

16/05/2011 13:27

זה פסק דין של בית המשפט העליון, וככזה הוא מחייב. לת

דינה

16/05/2011 15:36

הלכה פסוקה

אילן

16/06/2011 19:00

תיקון טעות - "בנסח הרשם " שיכון ציבורי

רות

16/05/2011 00:48

נסח טאבו - בו נרשם דיור ציבורי

רות

16/05/2011 00:27

בעיה מסוכנת ומרגיזה בדירה שכורה

רוני

15/05/2011 21:49

שלום רב,אנו גרים בשכירות בדירה ובחורף התגלתה לנו בעייה של דליפת מים לתוך אחד החדרים-כל פעם שיורדים גשמים מים נכנסים דרך השקעים של החשמל ומציפים את החדר כולו במים מוליכי חשמל (ממש חטפנו זאפים כשדרכנו במים כדי לנקות.) בהתחלה בעלת הבית והועד התווכחו של מי האחריות אבל אנחנו הבאנו קבלו מומחה שאמר שזוהי בעיה של ספיגה והתפוררות של הקיר החיצוני של הבנין ושזהו שיפוץ גדול שהוועד צריך לעשות בימי הקיץ כשאין גשמים. כך עברנו את החורף וכל הזמן אנחנו משלמים שכ"ד כרגיל והחדר מוצף מדי שבוע. כעת אנחנו מתקרבים לסוף החוזה וצריך להחליט אם לחתום על האופציה(שיש בה גם העלאה קלה בשכ"ד). העניין הוא שאין לנו כסף לעבור דירה אבל מצד שני- אני לא לגמרי סומכת על הוועד שיטפל בענין ןגם לא על בעלת הבית שתלחץ לכך. (אף אחד מהנ"ל אינו מתרגש מהעניין ודי מנפנפים אותנו בנושא). לא נראה לי הגיוני שנשלם שכירות כרגיל במצב כזה וגם לא שנצטרך לשאת בהוצאה של מעבר כדי לצאת מזה. מהן זכויותנו?תודה מראש

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

חוזה שכירות

עו"ד שזר תומר

15/05/2011 22:54

סליחה על הנדנוד...

רוני

16/05/2011 20:44

מתי חייבים לרשום בית משותף?

ע.

15/05/2011 19:54

רישום בית משותף

עו"ד יאיר טוקר

16/05/2011 13:17

החוק מבהיר במדוייק מתי ניתן לרשום בית כבית משותף. אין חובה לרישום בית משותף אך מומלץ לבצע הליך זה מפני שההליך מסדיר את הזכויות והחובות של כל דייר ודייר בבית המשותף. בית הראוי להירשם בפנקס 142. (א) בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס. (ב) שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת או יותר והבתים הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שכל בית יעמוד על חלקה נפרדת, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף. (תיקןן מס' 14) תשנ"ב-1992 (ג) שני בתים או יותר שיש להם מיתקנים משותפים, ניתנים לרישום בפנקס כבית משותף.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה לת

ע.

16/05/2011 13:27

ראשון	קודם		1062	1063	1064	1065	1066	1067	1068	1069	1070	1071	1072	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום תמא 38 11/05/2024 | 17:35 שני יורשים בעלים בדירה שהולכת לפינו... האם יוכלו לקבל, כל אחד דירה נפרדת (קטנה יותר) בפטור ממס שבח?

פורום דיני מיסים 11/05/2024 | 13:04 קיזוז דמי ניהול מהשכרת דירה ברשותי בירת מגורים להשכרה שמנוהלת ע"י חברת ניהול תמורת תשלום שנתיהם דואגים למצוא שוכרים ולהחתים א...

פורום דיני משפחה 11/05/2024 | 09:34 jnf fgbnfgbn

פורום דיני נזיקין 10/05/2024 | 20:00 מצלמות בבית משותף שלום,1. האם מבחינה משפטית וחוקית רשאי כל דייר להסתכל בכל עת בכל המצלמות שיותקנו על ידי הועד/חברת ...

פורום עורכי דין 10/05/2024 | 16:44 עו"ד יהונתן ינאי מפריח אמירות בעלמא... הוא אינו מביא שום ראיה לטענתו, שניהול הליך משפטי ללא עורך דין מקטין את סיכויי ההצלחה ומגדיל את הס...

כניסה לפורומים המשפטיים