פורום תמ"א 38

שלום, אביחיל

אין באפשרותי לענות לך מבלי לבדוק את תוכן החוזה שנחתם, ולכן השאלה אמורה להיות מופנית לעו"ד המייצג בעסקה. עם זאת, אציין, כי ברוב המקרים אכן אסור להכניס בעלי מקצוע לדירה במהלך תקופת הבניה, מחשש שייגרם נזק כלשהו, ותהיה מחלוקת בדבר האחריות. ניתן לתאם ביקור בעלי מקצוע לשם עריכת מדידות, לקראת השיפוץ העתידי.

שלום דור

אני מבין שאתם בשלב התחלתי ואפילו טרם קיבלתם הצעה לגבי הפרויקט. זכותך להתנגד לכל פרויקט אבל רצוי שתדע קודם מה ההצעה שאתה מתנגד לה. אם עדין לא תרצה את הפרויקט אז אל תחתמו על ההסכם. עדין בהנתן שיחתמו על ההסכם רוב מספיק של בעלים ניתן יהיה לחייב אותך בפרויקט.

היי טמיר

הם לא יכולים להעיף אותכם מהדירה אלא צריכים לפעול לפי מה שהסכמתם בחוזה השכירות. תבדקו אם יש שם סעיף שמאפשר למשכיר לקצר את תקופת השכירות. אם אין- אז אתם רשאים להשאר בדירה עד סוף התקופה.

שלום, אורלי

לרוב נדרשות מדידות עדכניות, אך אין מניעה להסתמך על היתר לשם בחינת נתוני הפרויקט מבלי להידרש למדידות חדשות לשם התכנון ובחינת התמורות.

שלום, גני

אין משמעות למיקום, שיעור ההתנגדות לפרויקט קבוע בחוק, והוא עומד על כך שנדרש רוב של שני שלישים מבעלי הזכויות שצמודים לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף כדי להוציא פרוייקט לפעול. כלומר, על המתנגדים להוות מעל לשליש מבעלי הזכויות כדי למנוע את קידום הפרוייקט.

שלום, אלי

נשמע שהמצב קצת יותר מורכב מתשובה שניתן לתת במסגרת הזו.

יחד עם זאת, אשיב לך באופן כללי, שהתנגדות דורשת טעמים מוצדקים, שאם לא כן ניתן לכפות על המתנגד לקיים את הפרוייקט.

התנגדות בלתי מוצדקת בהחלט מקימה סיבות מוצדקות לכאורה לפיצוי של מי שנפגע בשל כך, כמו היזם ויתר בעלי הזכויות.

מאחר שלא הוצא צו ירושה, ניתן לנסות לאתר את העזבון - במקרה הזה ילדי המנוח, ובמסגרת הליכים אצל המפקח יתכן שיטילו עליכם אחריות לכך, למרות שאינכם היורשים באופן רשמי, בתור מי שמחזיקים בדירה ונוהגים בה מנהג בעלים.

שלום, יהודה

המגבלה נתונה לועדה המקומית, שכן תכנית תמ"א 38 כוללת הוראה, לפיה, הכל כפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.

אני מניחה, שהוראה דומה קיימת אצלכם בהסכם, שהוא כפוף למגבלות רשויות התכנון. בכל מקרה, לא ניתן לבנות מעבר למה שהועדה תאשר.

שלום, משה

לא תמיד ניתן להוסיף לתמורות הניתנות לבעלי הזכויות מרפסות גדולות יותר, ולכן בהחלט יתכן, בשל טעמים תכנוניים ואחרים, כי תינתן תמורה אחרת במקום המרפסת הנוכחית.

בפינוי ביני צריך 2/3 בכולם ולפחות 60% בכל בנין.

אבל נא תבדקו אם מדובר על פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2 שאז צריך 2/3 בכל בנין בנפרד

שלום עלמה

אם לא חתמת על ההסכם אז את לא חייבת להכניס את המודד לדירה שלך.

שימי לב שלרוב יש בבנין מספר דירות זהות בשטח (בהבדלי קומות) כך שגם אם הדירה שלך לא תמדד עדין אם הדירה הדומה תמדד אז ידעו מה שטח דירתך.

את כמובן גם יכולה לאפשר מדידה. זה לא מחייב אותך בכלום.

רן שלום

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים...) קובע בסעיף 5א' (א2) כי המפקח לא יחייב דייר סרבן קשיש אלא אם הוצעו לו החלופות כמו בפרויקט פינוי בינוי (תראה ניסוח החוק).

חוק מיסוי מקרקעין נותן לגבי זה את המעטפת המיסויית שאחרת היתה ממוסה במס.

אם הבנתי נכון מדובר על הבנין שנוספו לו דירות חדשות בבניה שהסתיימה כבר.

השאלה לכן היא האם רשת ליונים היא במסגרת הוצאה לרכוש משותף בו מתחלקים כל בעלי הדירות בהתאם לקבוע בתקנון הבנין? לטעמי כן וכולם צריכים להתחלק בזה אבל כדי לתת תשובה מלאה חייבים לעבור על התקנון הבית המשותף ולבדוק אם יש שם התייחסות לענין.

שלום אור

לפי מה שנכתב מדובר על פרויקט הכולל מספר בניינים שכל אחד רשום על חלקה משלו. אם מדובר על פרויקט פינוי בינוי אז אפשרי לקבל את דירת התמורה בבנין סמוך באותו פרויקט ללא מיסוי אבל מציע כי תקבלו יעוץ מס לאחר שיבדקו את הנתונים ספציפיים.

היי דנה

אני לא מכיר את התקדים בחיפה ומה היו נסיבותיו.. יכול לענות לך בוודאות כי בתל אביב לא יאשרו חניה צמודה ברחוב לטובת בנין ספציפי. פתרונות חניה של הבנין צריכות להיות במסגרת גבולות החלקה של הבנין בלבד. יש פרויקטים גדולים בהם העיריה יכולה לדרוש מהיזם להכשיר חניה בחוץ לכלל הציבור. אבל זה לא המקרה השכיח ובכל מקרה לא עוזר לכם

מתן שלום

לדבריך אתם רק בתחילת הדרך כאשר טרם חתמו הרוב הנדרש וממילא עדין אין אישור ועדה לבקה להיתר. בשלב זה היזם לא יכול לתבוע אותך או אחרים שטרם חתמו.

אבל שים לב- אתה אומר שאתה מעונין בפרויקט אבל יתכן כי חוסר החתימה שלך הוא זה שתוקע/מעכב/שולל אפשרות לביצוע הפרויקט.

רפאל שלום

למה שתהיה לעיריה אחריות לכך שהקבלן נכנס לפרוק? העיריה משווה את הבנוי בפועל מול היתר הבניה. בהיתר נכתב שיש חניה רובוטית ובפועל אין ולכן יש כאן אי התאמה בגינה הם לא מוציאים לכם טופס 4. אם היזם בפרוק אז מציע שתבדקו מול המפרק של היזם אם נשארו עודפים בפרויקט שאותם הוא יכול לתת לטובת החניון. אם לא ולצערי אז אתם תדרשו לשאת בכך. אם אין לכם צורך בחניה תבדקו אפשרות מול העיריה להוציא היתר שינויים כך שתבוטל החניה אבל גם אז תדרשו לשלם כופר חניה.

שלום רב

אני מבין שהבנין החדש עושה צל על הקולטים ולכן הם לא אפקטיביים. אולם מאחר והבנין הסמוך נבנה על פי היתר כדין אני לא רואה איזה עילת תביעה יש כאן מבחינתכם. צריך רק לבדוק אם ההיתר קיבל הקלה לבנית קומה נוספת או בכלל הקלה- אם כן אולי ניתן לטעון כי הצל נגרם בגלל ההקלה ולתבוע בגין הנזק את העיריה שאישרה זאת.

שלום משה!

מעל 1.8 מטר גובה זה נחשב תקין כגובה חדר. לגבי שטחי עלית גג- תלוי במקרה אבל סביר שיתנו עליו מקדם פחות מ- 1 (נניח 0.9- 0.8) אבל אם יש מרפסת גג גם אותה צריך לקחת בחשבון.

שלום רב,

ככל שחמותך עברה את גיל 70 במועד החתימה על ההסכם אז במקרה כאמור היא תהיה זכאית לחלופות המוצעות לבעלי גיל 70 ומעלה.

אלו הן עיקרן:

א. מעבר לבית אבות .

ב. רכישת דירה חלופית שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו.

ג. קבלת סכום כסף בשווי של דירת התמורה.

ה. קבלת שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.

ו. קבלת דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום, רננה

ככל שמדובר בחניה שתוצמד לדירה, הרי שגם ללא שימוש בה, יש לשאת בהוצאות הנדרשות לתחזוקתה, ככל שלא נקבע אחרת בתקנון.

לעיתים, במסגרת הסכמי התמ"א יש פטור - מלא או חלקי - לבעלי הדירות המקוריים מתחזוקה כזו או אחרת של מתקנים משותפים. ככל שאין הוראה כזו בתקנון, יש לשאת בתשלומים הנדרשים להוצאות אחזקת הרכוש המשותף, קל וחומר הרכוש הפרטי.

רננה שלום,

כדי לענות על השאלה, יש לבחון את מנגנון הבוררות בהסכם עליו אתם חתומים. לכן, יש לפנות לייעוץ משפטי פרטני.

תודה,

עו"ד יוני לוי

רוית שלום רב,

נכון למועד כתיבת שורות אלו, בפרויקט תמ"א 38/1 היזם מחויב להציע מגורים חלופיים על חשבונו במהלך תקופת ביצוע העבודות אולם לא ניתן לקבל את החלופות המוצעות במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי.

בכל אופן, אני מציע להעלות את הסוגיה בפני היזם ולראות מהי עמדתו.

בהצלחה,

עו"ד יוני לוי

שלום, רענן

מאחר שעוה"ד המייצג את בעלי הדירות אמור גם לייצג את הדייר הנתבע, בסופו של יום, אסוא על עוה"ד המייצג את הבעלים לתבוע את אותו דייר בשמם של יתר בעלי הזכויות.

שלום רב,

בעיקרון לנכים זכויות הדומות לקשישים מבחינת הטבות שנותן החוק. הזכות לא להסכים לפרוייקט ולהיחשב סרבן לא בהכרח תמנע את יציאת הפרוייקט לפועל. כלומר, גם התנגדות ממניעים לגיטימיים לכאורה אינה תמיד דוחה את רצון וזכויות הרוב.

לגבי ההתנהלות בעת הפינוי, בהחלט מקובל שהיזם דואג לדיירים בעלי צורך מיוחד בענייני מציאת דירה חלופית וכל הסיוע הנדרש, רצוי מאוד להיעזר בעניין בעו"ד מטעם בעלי הזכויות בבניין כבר במסגרת החוזה.

בהצלחה

שלום,

היות ויש חוזה חתום, יש לפעול על פי הוראותיו.

תודה,

עו"ד יוני לוי