פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם ניתן לחייב קבלן לישום תקן 21 בהריסה
יורם
16/05/17
הטאבו של הבניין שלנו הוא משנות ה-50 ולא עודכן עד היום. בינתיים כל אחד סיפח את המרפסות הגדולות לדירות.
כך שהדירות הישנות בתוספת המרפסות מהוות שטח אחר לגמרי שלא רשום בטאבו.
מאחר ובבניין יש גם חדרי משרד (מרתף) בגובה של 2.30 אז , הסבא שלי ביקש מהקבלן מדידות על מנת לוודא שיש איזון בתמורה.
בקשתי מדידות לבניין כבר ע"י 3 עורכי דין ועדיין הקבלן לא מועיל בטובו לערוך מדידות.
האם המפקחת ו/או אני אוכל לחייב אותו ביישום תקן 21 ?.
תודה רבה לכם .
כך שהדירות הישנות בתוספת המרפסות מהוות שטח אחר לגמרי שלא רשום בטאבו.
מאחר ובבניין יש גם חדרי משרד (מרתף) בגובה של 2.30 אז , הסבא שלי ביקש מהקבלן מדידות על מנת לוודא שיש איזון בתמורה.
בקשתי מדידות לבניין כבר ע"י 3 עורכי דין ועדיין הקבלן לא מועיל בטובו לערוך מדידות.
האם המפקחת ו/או אני אוכל לחייב אותו ביישום תקן 21 ?.
תודה רבה לכם .
אין חיוב של תקן 21
מגי
16/05/17
מדובר בתקן שמאי .. שיושם ע"י הועדות השונות לבחינת פרויקטים, כדי שיוכלו לווסת את הזכויות שהם ממליצות..
כמובן אין קשר להריסה ובניה מחדש מכוח 38.2
כמובן אין קשר להריסה ובניה מחדש מכוח 38.2
חיוב יזם בהוראות תקן 21
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
שלום יורם
תקן 21 הוא תקן של מועצת שמאי מקרעין החל לגבי פרויקטים של פינוי בינוי. לא הוחל לגבי פרויקטים של תמ"א 38. עדין אין מניעה להחילו בהסכמה אם רוצים וצריכים ובשינויים המחויבים מהשוני בפרויקטים.
לגבי מה שתארת - לא מכיר הרבה דירות שלא ספחו את המרפסות וסגרו אותם לתוך הדירה. עדין לא מקובל ולא צריך לאזן תמורה בצורה מדויקת. הדבר לא תמיד אפשרי. אם מתחילים באיזון בגלל שטחים אפשר להמשיך לאיזון בגלל שיפוצים שנעשו בדירות ובגלל הקומה בה מצויה הדירה ואין לדבר סוף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות לקויה של המפקחת על הבניה
מאיר
15/05/17
בניין שהולך לקראת תמא 38 עם הסכמת 11 מתוך 12 דיירים עברנו כל ההליכים בעיריה כולל שלבי ועדות התנגדות לאחר הכל הדיירת ה 12 הגישה באמצעות עוד התנגדות למפקחת על הבניה למרות שלא הגישה במשך כל השלבים התנגדות המפקחת קבעה דיון לאחר 5 חודשים ובהגיע הזמן אמרה כי אינה רוצה לדון בתיק כי יוצאת לפנסיה וקבעו דיון לעוד חצי שנה מה אפשר לעשות כדי לקצר הזמן או להתלונן על המפקחת
התנהלות לקויה של המפקחת על הבניה
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
16/05/17
שלום מאיר,
הייתי מציעה לכם להגיש למפקחת על הבתים המשותפים בקשה מנומקת בכתב להקדמת מועד הדיון בהתנגדות, לרבות פירוט הנזקים אשר נגרמים לכם בשל העיכוב בשלב אליו הגעתם בפרויקט.
הגם שלא קראתי את החלטת המפקחת או את נימוקיה (ויתכן שיש נימוקים נוספים או אחרים או אילוצי מערכת שמונעים כרגע קיומו של דיון) והגם שטכנית אתם כמובן יכולים לפעול להגשת תלונה, הרי שלא הייתי ממליצה לכם לפעול כך. יתכן ויש טעמים לדחייה שאתם כלל לא מודעים אליהם. אם בכל זאת תבחרו בדרך של הגשת תלונה, תוכלו לעשות זאת באמצעות משרד המשפטים ונציב תלונות הציבור.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
הייתי מציעה לכם להגיש למפקחת על הבתים המשותפים בקשה מנומקת בכתב להקדמת מועד הדיון בהתנגדות, לרבות פירוט הנזקים אשר נגרמים לכם בשל העיכוב בשלב אליו הגעתם בפרויקט.
הגם שלא קראתי את החלטת המפקחת או את נימוקיה (ויתכן שיש נימוקים נוספים או אחרים או אילוצי מערכת שמונעים כרגע קיומו של דיון) והגם שטכנית אתם כמובן יכולים לפעול להגשת תלונה, הרי שלא הייתי ממליצה לכם לפעול כך. יתכן ויש טעמים לדחייה שאתם כלל לא מודעים אליהם. אם בכל זאת תבחרו בדרך של הגשת תלונה, תוכלו לעשות זאת באמצעות משרד המשפטים ונציב תלונות הציבור.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין לי כסף לערובה בצו מניעה?
משה
15/05/17
הגשתי בקשה לצו מניעה על פלישה לשטח פרטי (חניה) בתמ"א. המפקחת רוצה להכריח אותי ואמרה בגלל חניה פרטית לא עוצרת פרויקט (הפרויקט לא התחיל). אין לי חצי מליון. האם אני עדין זכאי לבקש צו הריסה אם יבנו?. ההליך הרגיל נמשך, מה יפסקו?. הרי אי אפשר להכריח אדם להחליף מקום חניה. שופט יכול לצעוק אבל לא לכתוב בפרוטוקול או בהחלטה שהוא שולל זכות קניין. מעניין למה לא דורשים מהם לשנות תוכנית (אפשרי).
אין לי כסף לערובה בצו מניעה
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
15/05/17
משה שלום,
מאוד חשוב להבין האם בנוסף לצו המניעה גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך ו/או בגין נזקים
שנגרמו לך או שמא גם הסעד העיקרי בתביעה שהגשת הוא צו מניעה קבוע.
אם גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות שלך, מגובה
בחוות דעת בגין הפגיעה והנזק שנגרם לך לטענתך, הרי שגם אם לא תעמוד בתנאים למתן צו
המניעה, תוכל להמשיך ולהתדיין על קבלת פיצוי ראוי בגין הפגיעה בך.
ככל שלא תצליח להפקיד את הערובה שנקבעה, כפי הנראה לא תוכל
לתבוע בהמשך הריסה אלא לכל היותר תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך
ונזקים שלטענתך נגרמו לך.
הכי נכון יהיה לנסות ולהבין האם שינוי קל בתוכנית יכול לפתור
את עניין הפלישה או שאין דרך לקדם את התוכנית למעט פגיעה בחניה הפרטית שלך, שאז
יתכן ומגיע לך פיצוי כספי.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
מאוד חשוב להבין האם בנוסף לצו המניעה גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך ו/או בגין נזקים
שנגרמו לך או שמא גם הסעד העיקרי בתביעה שהגשת הוא צו מניעה קבוע.
אם גם הגשת תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות שלך, מגובה
בחוות דעת בגין הפגיעה והנזק שנגרם לך לטענתך, הרי שגם אם לא תעמוד בתנאים למתן צו
המניעה, תוכל להמשיך ולהתדיין על קבלת פיצוי ראוי בגין הפגיעה בך.
ככל שלא תצליח להפקיד את הערובה שנקבעה, כפי הנראה לא תוכל
לתבוע בהמשך הריסה אלא לכל היותר תביעה כספית בגין הפגיעה בזכויות הקניין שלך
ונזקים שלטענתך נגרמו לך.
הכי נכון יהיה לנסות ולהבין האם שינוי קל בתוכנית יכול לפתור
את עניין הפלישה או שאין דרך לקדם את התוכנית למעט פגיעה בחניה הפרטית שלך, שאז
יתכן ומגיע לך פיצוי כספי.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדין לגבי דייר בשכ"ד
מ
15/05/17
מה הדין לגבי בית מושכר בבניין שחל עליו תמ"א 38. כמה מקובל לגבות שכ"ד מהמחיר
הרגיל
הרגיל
הדין לגבי דייר בשכ"ד
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
15/05/17
שלום רב,
אין דין המחייב בעל דירה או שוכר להתנהל בדרך מסויימת, אלא הצדדים קובעים בהסכם השכירות את התנאים להמשך השכירות בתקופת ביצוע הפרויקט. מקובל ונהוג להכניס להסכם סעיף המחייב את בעל הדירה להודיע לשוכר על הפרויקט ועל שלבי התקדמותו וכן לאפשר לשוכר לסיים את השכירות בתקופת התמ"א או להמשיך ולהתגורר בשכירות בדמי שכירות מופחתים עליהם מסכמים הצדדים.
אין מחשבון שקובע מהי ההפחתה שיש לבצע מדמי השכירות וקיימים מקרים שהצדדים מסכימים שלא תהיה הפחתה בדמי השכירות בתקופת ביצוע הפרויקט לצד הוראה בהסכם הקובעת שלא תהיה העלאה בדמי השכירות לתקופה מקבילה לאחר סיום הפרויקט.
הצדדים חופשיים להגיע לכל הבנה ובלבד שהדברים כתובים בצורה מפורשות ומסדירים את עניין המשך מגורי השוכר או הפסקת השכירות, על מנת שלא תגיעו למצב שלשוכר יהיו טענות כלפי בעל הדירה וכן על מנת שבעל הדירה יוכל להמשיך ולהשכיר אותה לשוכר הקיים או לשוכר אחר תחתיו.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
אין דין המחייב בעל דירה או שוכר להתנהל בדרך מסויימת, אלא הצדדים קובעים בהסכם השכירות את התנאים להמשך השכירות בתקופת ביצוע הפרויקט. מקובל ונהוג להכניס להסכם סעיף המחייב את בעל הדירה להודיע לשוכר על הפרויקט ועל שלבי התקדמותו וכן לאפשר לשוכר לסיים את השכירות בתקופת התמ"א או להמשיך ולהתגורר בשכירות בדמי שכירות מופחתים עליהם מסכמים הצדדים.
אין מחשבון שקובע מהי ההפחתה שיש לבצע מדמי השכירות וקיימים מקרים שהצדדים מסכימים שלא תהיה הפחתה בדמי השכירות בתקופת ביצוע הפרויקט לצד הוראה בהסכם הקובעת שלא תהיה העלאה בדמי השכירות לתקופה מקבילה לאחר סיום הפרויקט.
הצדדים חופשיים להגיע לכל הבנה ובלבד שהדברים כתובים בצורה מפורשות ומסדירים את עניין המשך מגורי השוכר או הפסקת השכירות, על מנת שלא תגיעו למצב שלשוכר יהיו טענות כלפי בעל הדירה וכן על מנת שבעל הדירה יוכל להמשיך ולהשכיר אותה לשוכר הקיים או לשוכר אחר תחתיו.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתכנות פרויקט תמ"א 38
דליה
14/05/17
ברשותי שתי דירות (דירה אחת בקומת הקרקע והשנייה מעליה) שנבנו בשנות ה-50 בבית תלת משפחתי. הבית השלישי הינו קוטג עם קיר משותף לשתי הדירות אשר נבנה בשנות ה-90. בידי מחצית מזכויות הבנייה במגרש. האם קיימת ייתכנות לפרויקט תמ"א במחצית שבבעלותי? שטח המגרש הכולל הינו 670 מ"ר. האם התנגדות בעלי הקוטג' תמנע מימוש הפרויקט?
התכנות פרויקט תמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/05/17
שלום דליה
אני מבין שמדובר על חלקה אחת ואולי גם רשום כבנין משותף אחד. בעיקרון לפי סעיף12 להוראות התמא היא חלה על חלקות שניתן לבנות עליהם לפחות 400 מר בשתי קומות. כך שקודם כל תבדקי אם התנאי הזה מתקיים.
גם אם מתקיים אזי לצורך תמא 38/2 אתם צריכים רוב של 80% המחזיקים ביחד לפחות 80% מהרכוש המשותף. אם בעל הוילה מתנגד קשה לראות איך מייצרים כאן פרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על חלקה אחת ואולי גם רשום כבנין משותף אחד. בעיקרון לפי סעיף12 להוראות התמא היא חלה על חלקות שניתן לבנות עליהם לפחות 400 מר בשתי קומות. כך שקודם כל תבדקי אם התנאי הזה מתקיים.
גם אם מתקיים אזי לצורך תמא 38/2 אתם צריכים רוב של 80% המחזיקים ביחד לפחות 80% מהרכוש המשותף. אם בעל הוילה מתנגד קשה לראות איך מייצרים כאן פרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאים
אלכס
08/05/17
אם אני מוכן לחתום על תמא 38 רק בשינוי קל של התנאים. האם אני עשוי לחטוף הוצאות משפט? הרוב בנדרש חתם
תנאים
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
09/05/17
אלכס שלום רב,
אם אתה מסכים עקרונית לביצוע הפרויקט, אולם יש תנאים נוספים שהיית מבקש שיהיו חלק מהעסקה, שווה בשלב הראשון לפנות אל היזם באמצעות עורך הדין המייצג את הדיירים (וגם אותך כמובן) בניסיון להתדיין על הדברים שמונעים ממך כיום לתת את הסכמתך לפרויקט. אם יש כבר הסכמות של 2/3 מבעלי הזכויות שלהם צמודים 2/3 חלקים מהרכוש המשותף (או ככל שמדובר בביצוע פרויקט תמ"א 38/2 במסגרתו הבניין נהרס ונבנה מחדש יש צורך בהסכמה של 4/5 מבעלי הזכויות שלהם צמודים 4/5 מהרכוש המשותף), הרי שהעניין יוכל להגיע להתדיינות משפטית בפני המפקח/ת על הבתים המשותפים וככל שיימצא שסירובך היה מיותר ולא מוצדק, הרי שקיים סיכוי מאוד גובה שתחוייב בהוצאות משפט בגין ניהול ההליך.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
אם אתה מסכים עקרונית לביצוע הפרויקט, אולם יש תנאים נוספים שהיית מבקש שיהיו חלק מהעסקה, שווה בשלב הראשון לפנות אל היזם באמצעות עורך הדין המייצג את הדיירים (וגם אותך כמובן) בניסיון להתדיין על הדברים שמונעים ממך כיום לתת את הסכמתך לפרויקט. אם יש כבר הסכמות של 2/3 מבעלי הזכויות שלהם צמודים 2/3 חלקים מהרכוש המשותף (או ככל שמדובר בביצוע פרויקט תמ"א 38/2 במסגרתו הבניין נהרס ונבנה מחדש יש צורך בהסכמה של 4/5 מבעלי הזכויות שלהם צמודים 4/5 מהרכוש המשותף), הרי שהעניין יוכל להגיע להתדיינות משפטית בפני המפקח/ת על הבתים המשותפים וככל שיימצא שסירובך היה מיותר ולא מוצדק, הרי שקיים סיכוי מאוד גובה שתחוייב בהוצאות משפט בגין ניהול ההליך.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מתחילים פרויקט תמ"א?
אורלי
08/05/17
אני גרה בבניין משנות החמישים בתל אביב הותיקה ורוצה מאד לעניין את השכנים בפרויקט תמ"א. איך אני מבררת אם הבניין שלנו בכלל מתאים? יש תנאים לכניסה לפרויקטים כאלה? ולמי אני פונה קודם- לשכנים שלי או לקבלנים?
תודה מראש.
תודה מראש.
איך מתחילים פרויקט תמ"א?
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
08/05/17
אורלי שלום,
בשלב הראשון עליך לבדוק
מול בעלי הדירות בבניין האם יש הסכמה עקרונית לביצוע עסקת תמ"א 38, שכן לצורך
ביצוע חיזוק מבנה על פי תמ"א 38 עליכם להגיע להסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות
בדירות בבניין שלהם צמודים 2/3 חלקים מהרכוש המשותף, לעומת ביצוע עסקה של הריסת
הבניין ובנייתו מחדש (תמ"א 38/2) במסגרתה עליכם להגיע להסכמה של 4/5 מבעלי הדירות
בבניין ש-4/5 חלקים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם. חשוב להשיג מבעלי הזכויות
מסמך בכתב החתום על ידם בדבר הסכמתם העקרונית לביצוע עסקת תמ"א 38. יחד עם
זאת, נקבעו הוראות חוק מיוחדות על מנת להתגבר על מצבים של היעדר הסכמה.
השלב הבא הוא בחירת
נציגות לדיירים אשר תקבל יפוי כוח מהדיירים לקבל החלטות בקשר עם קידום הפרויקט על
בסיס הצבעת רוב חברי הנציגות וכן על מנת להיות אנשי הקשר של הדיירים מול יזמים,
עורך דין וכו'. בהקשר זה נכון לקבוע שהחלטות עקרוניות ומהותיות כגון בחירת היזם
יתקבלו בהתאם להסכמת רוב הדיירים ולא על ידי הנציגות בלבד.
השלב הבא יהיה בחירת
עורך הדין שילווה אתכם בעסקה החל משלביה הראשונים ועד לסיום הבניה ועדכון רישום
הזכויות של בעלי הזכויות בבניין. את שכר הטרחתו של עורך הדין משלם היזם כחלק מתנאי
העסקה עימו. מאחר ומדובר בעסקה מורכבת, אתם נדרשים לליווי משפטי מקצועי לצורך
שמירה על זכויותיכם ועל מנת שבסופו של יום העסקה תסתיים בהצלחה.
בהמשך תוכלו לפנות אל
יזמים לצורך קבלת הצעות מסחריות לביצוע הפרויקט.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
בשלב הראשון עליך לבדוק
מול בעלי הדירות בבניין האם יש הסכמה עקרונית לביצוע עסקת תמ"א 38, שכן לצורך
ביצוע חיזוק מבנה על פי תמ"א 38 עליכם להגיע להסכמה של 2/3 מבעלי הזכויות
בדירות בבניין שלהם צמודים 2/3 חלקים מהרכוש המשותף, לעומת ביצוע עסקה של הריסת
הבניין ובנייתו מחדש (תמ"א 38/2) במסגרתה עליכם להגיע להסכמה של 4/5 מבעלי הדירות
בבניין ש-4/5 חלקים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם. חשוב להשיג מבעלי הזכויות
מסמך בכתב החתום על ידם בדבר הסכמתם העקרונית לביצוע עסקת תמ"א 38. יחד עם
זאת, נקבעו הוראות חוק מיוחדות על מנת להתגבר על מצבים של היעדר הסכמה.
השלב הבא הוא בחירת
נציגות לדיירים אשר תקבל יפוי כוח מהדיירים לקבל החלטות בקשר עם קידום הפרויקט על
בסיס הצבעת רוב חברי הנציגות וכן על מנת להיות אנשי הקשר של הדיירים מול יזמים,
עורך דין וכו'. בהקשר זה נכון לקבוע שהחלטות עקרוניות ומהותיות כגון בחירת היזם
יתקבלו בהתאם להסכמת רוב הדיירים ולא על ידי הנציגות בלבד.
השלב הבא יהיה בחירת
עורך הדין שילווה אתכם בעסקה החל משלביה הראשונים ועד לסיום הבניה ועדכון רישום
הזכויות של בעלי הזכויות בבניין. את שכר הטרחתו של עורך הדין משלם היזם כחלק מתנאי
העסקה עימו. מאחר ומדובר בעסקה מורכבת, אתם נדרשים לליווי משפטי מקצועי לצורך
שמירה על זכויותיכם ועל מנת שבסופו של יום העסקה תסתיים בהצלחה.
בהמשך תוכלו לפנות אל
יזמים לצורך קבלת הצעות מסחריות לביצוע הפרויקט.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרב החוקי הנדרש בתמ"א 38 – 1
נועה
07/05/17
שלום רב, בבניין שלי יש 9 דיירים. בהתאם לחוק צריך 65% (תמ"א חיזוק) ועל כן נדרש רב של 6 דיירים.
אולם, לפי מה שהבנתי ואשמח אם תאשר את דבריי, מבחינה משפטית צריך רוב של שליש הן מבחינת מספר הדיירים והן מבחינת השטח הכולל. אם יש לי דירה אחת אבל שטחה שווה ערך ל-2 דירות, הרי שאני מוותרתמוכרת לקבלן שטח גדול יותר.
בקיצור - השאלה שלי - אם חתומים כרגע 6 דיירים בלבד (כל האגף הצפוני לא חתם - סה"כ 3 דירות), אך האגף הצפוני על פי חישוב שטח הדירות הצפוניות מכיל יותר מ 31 שטח, הרי שיש לנו רב והוא לא יכול להגיש היתר לעירייה בלעדינו (אני אחת מדירות האגף הצפוני) כי אין לו את הרוב החוקי הנדרש? האם נכון הדבר?
תודה רבה !
נועה.
אולם, לפי מה שהבנתי ואשמח אם תאשר את דבריי, מבחינה משפטית צריך רוב של שליש הן מבחינת מספר הדיירים והן מבחינת השטח הכולל. אם יש לי דירה אחת אבל שטחה שווה ערך ל-2 דירות, הרי שאני מוותרתמוכרת לקבלן שטח גדול יותר.
בקיצור - השאלה שלי - אם חתומים כרגע 6 דיירים בלבד (כל האגף הצפוני לא חתם - סה"כ 3 דירות), אך האגף הצפוני על פי חישוב שטח הדירות הצפוניות מכיל יותר מ 31 שטח, הרי שיש לנו רב והוא לא יכול להגיש היתר לעירייה בלעדינו (אני אחת מדירות האגף הצפוני) כי אין לו את הרוב החוקי הנדרש? האם נכון הדבר?
תודה רבה !
נועה.
הרוב החוקי הנדרש בתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/05/17
נועה שלום
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ניתן לחזק בנין ולהוסיף דירות חדשות אם יש הסכמה של 100% מהבעלים. אבל אם -
1. חתמו על ההסכם לפחות 2/3 מבעלי הדירות.
2. המחזיקים לפחות 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף (לא בשטח הרצפה).
3. התקבל היתר בניה או לפחות אישור הוועדה לגבי הבקשה להיתר
כי אז ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם, תביעה המתבררת בפני המפקחת על רישום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ניתן לחזק בנין ולהוסיף דירות חדשות אם יש הסכמה של 100% מהבעלים. אבל אם -
1. חתמו על ההסכם לפחות 2/3 מבעלי הדירות.
2. המחזיקים לפחות 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף (לא בשטח הרצפה).
3. התקבל היתר בניה או לפחות אישור הוועדה לגבי הבקשה להיתר
כי אז ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם, תביעה המתבררת בפני המפקחת על רישום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות
גילה
07/05/17
איך אוכל לחשב במשוער עלות של תוספת חיזוק לבניין + בנית 2 קומות
עלות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/05/17
גילה שלום
זה מאוד יומרני לחשב ככה ואף ללא בדיקת הפרויקט המוצע. אבל בכל זאת אנסה לעזור לך.
תקחי 2 מליון ש"ח על חיזוק + ועוד עלות בנית שטח נוסף לפי 10,000 ש"ח (כולל הכל, ביצוע, תכנון ואגרות) * שטח התוספת.
יתכן ויש פתרונות חניה יקרים בפרויקט, או אלמנטים מיוחדים של בניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה מאוד יומרני לחשב ככה ואף ללא בדיקת הפרויקט המוצע. אבל בכל זאת אנסה לעזור לך.
תקחי 2 מליון ש"ח על חיזוק + ועוד עלות בנית שטח נוסף לפי 10,000 ש"ח (כולל הכל, ביצוע, תכנון ואגרות) * שטח התוספת.
יתכן ויש פתרונות חניה יקרים בפרויקט, או אלמנטים מיוחדים של בניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת גג במקרה של תמא 38/2
רבקה רודיק
07/05/17
שלום רב,
אני בעלת דירה עם חדר על הגג + רבע הגג המשותף (16 דיירים) רשומים בטאבו. מתנהל מו"מ עם יזם לפינוי בינוי הבנין + מספר בנינים ברחוב. לדברי היזם אין אני זכאית לקבל דירה עם גג אלא דירה רגילה . מהן זכויותי? האם יש לקבלן על מה להסתמך?
בתודה מראש
אני בעלת דירה עם חדר על הגג + רבע הגג המשותף (16 דיירים) רשומים בטאבו. מתנהל מו"מ עם יזם לפינוי בינוי הבנין + מספר בנינים ברחוב. לדברי היזם אין אני זכאית לקבל דירה עם גג אלא דירה רגילה . מהן זכויותי? האם יש לקבלן על מה להסתמך?
בתודה מראש
דירת גג במקרה של תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/05/17
רבקה שלום
בעיקרון לא ניתן לגעת באותו חלק מהגג שצמוד לך. כך שנראה לי על פניו שליזם יש בעיה. יחד עם זאת צריך לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואת הנסח כדי לתת תשובה וודאית.
אני לא יודע מה היזם מציע לך במקום ומה הרצונות שלך. קחי בחשבון שלדירת הגג יש משמעות כספית גדולה מבחינת היזם ויתכן שללא פתרון לנושא זה לא ניתן יהיה לקדם פרויקט. זה לא אומר שהפתרון צריך להיות על חשבונך אלא שצריך לחשוב איזה פתרון יהיה טוב לך וליזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון לא ניתן לגעת באותו חלק מהגג שצמוד לך. כך שנראה לי על פניו שליזם יש בעיה. יחד עם זאת צריך לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואת הנסח כדי לתת תשובה וודאית.
אני לא יודע מה היזם מציע לך במקום ומה הרצונות שלך. קחי בחשבון שלדירת הגג יש משמעות כספית גדולה מבחינת היזם ויתכן שללא פתרון לנושא זה לא ניתן יהיה לקדם פרויקט. זה לא אומר שהפתרון צריך להיות על חשבונך אלא שצריך לחשוב איזה פתרון יהיה טוב לך וליזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגה במידות בדירה
ניסים לוי
03/05/17
שלום רב
קניתי דירת גן בפרויקט תמא 38 כרגע הדירה בשלבי העמדת קירות פנימיים,בעקבות העמדת הקירות הלכתי למדוד את החדרים ויש לי בעיה בחדר ובמקלחת סטייה של יותר מ 2% למידה מה עושה?
מנהל עבודה והקבלן מודעים לסטייה ואין להם איך לסדר את זה,המדידות בתוכנית ובפועל לא אותו הדבר
קניתי דירת גן בפרויקט תמא 38 כרגע הדירה בשלבי העמדת קירות פנימיים,בעקבות העמדת הקירות הלכתי למדוד את החדרים ויש לי בעיה בחדר ובמקלחת סטייה של יותר מ 2% למידה מה עושה?
מנהל עבודה והקבלן מודעים לסטייה ואין להם איך לסדר את זה,המדידות בתוכנית ובפועל לא אותו הדבר
חריגה במידות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/05/17
שלום ניסים
חריגה מותרת על פי החוק היא לא יותר מ- 2% במידות ובשטח. אם יש לך סטיה גדולה יותר ולא ניתן לתקן זאת אז יש לך עילת תביעה כנגד היזם שמכר לך את הדירה.
מציע כי תעלה טון מולם. יתכן ותראה פתאום כי מה שלא היה אפשר לסדר קודם פתאום מסודר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חריגה מותרת על פי החוק היא לא יותר מ- 2% במידות ובשטח. אם יש לך סטיה גדולה יותר ולא ניתן לתקן זאת אז יש לך עילת תביעה כנגד היזם שמכר לך את הדירה.
מציע כי תעלה טון מולם. יתכן ותראה פתאום כי מה שלא היה אפשר לסדר קודם פתאום מסודר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא נותנים לי את קובץ עריכת הדירה dwg
ניסים לוי
03/05/17
שלום רב
קניתי דירה בפרויקט תמא 38 ואני מעוניין בקובץ עריכת הדירה dwg האדיכלית לא מעוניינת לתת לי אותו האם מגיע לי הקובץ הזה ?
קניתי דירה בפרויקט תמא 38 ואני מעוניין בקובץ עריכת הדירה dwg האדיכלית לא מעוניינת לתת לי אותו האם מגיע לי הקובץ הזה ?
קובץ הדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/05/17
היי ניסים
בעיקרון אם לא כתוב בהסכם אז אין לך זכאות לקבל את הקובץ. מצד שני ממש לא ברור למה האדריכלית מסרבת לתת אותו. אני לא יודע לאיזה צרכים אתה צריך וגם לא אם דיברת איתה ישירות או לא. תנסה פעם נוספת ואם יש לך אדריכל פנים למשל שעושה לך עבודות בדירה תן לו לדבר מולה.
בכל מקרה כשקנית את הדירה היו חייבים לצרף להסכם המכר את תוכנית הדירה בקנמ 1:50,000 עם מידות הפנים מסומנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אם לא כתוב בהסכם אז אין לך זכאות לקבל את הקובץ. מצד שני ממש לא ברור למה האדריכלית מסרבת לתת אותו. אני לא יודע לאיזה צרכים אתה צריך וגם לא אם דיברת איתה ישירות או לא. תנסה פעם נוספת ואם יש לך אדריכל פנים למשל שעושה לך עבודות בדירה תן לו לדבר מולה.
בכל מקרה כשקנית את הדירה היו חייבים לצרף להסכם המכר את תוכנית הדירה בקנמ 1:50,000 עם מידות הפנים מסומנות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרות ניוד זכויות לקבלן, שיבצע אצלנו תמ"א 38
דורית 1118
02/05/17
שלום לכם!
אני גרה בבניין בן חמש קומות, ובקומה השישית קיים פנטהאוז.
כל הקבלנים שהבאנו לראות את הבניין, לא רצו לבצע אצלנו פרוייקט תמ"א 38, מהסיבה שאין אפשרות לבנות על הגג,בגלל הפנטהאוז, ובגלל שהבניין מכיל כבר עתה 6 קומות.
פנינו לעירייה בבקשת פיתרון כלשהו, לקבלת חיזוק של הבניין, בניית ממ"דים ומחסנים, ונאמר לנו שקיימת עקרונית, אפשרות לניוד זכויות, מהבניין שלנו, לבניין אחר, שהקבלן בונה בעיר. כיצד עושים זאת, ואיך מוצאים קבלן מתאים?
אני גרה בבניין בן חמש קומות, ובקומה השישית קיים פנטהאוז.
כל הקבלנים שהבאנו לראות את הבניין, לא רצו לבצע אצלנו פרוייקט תמ"א 38, מהסיבה שאין אפשרות לבנות על הגג,בגלל הפנטהאוז, ובגלל שהבניין מכיל כבר עתה 6 קומות.
פנינו לעירייה בבקשת פיתרון כלשהו, לקבלת חיזוק של הבניין, בניית ממ"דים ומחסנים, ונאמר לנו שקיימת עקרונית, אפשרות לניוד זכויות, מהבניין שלנו, לבניין אחר, שהקבלן בונה בעיר. כיצד עושים זאת, ואיך מוצאים קבלן מתאים?
ניוד זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/05/17
היי דורית
תאורטי אפשר לפי התמא לנייד זכויות. מעשית כדאי לבדוק עם העיריה מה התנאים לכך. לא לכל קבלן שהבאתם יש רויקט נוסף בעיר שניתן לנייד אליו וכן לא תמיד זה כדאי לו.
אפשר לבדוק עם העיריה לגבי חיזוק ושיפוץ הבנין באמצעות חברה עירונית (דוגמת עזרה ובצרון בתל אביב). אני יודע שבראשון למשל יש גוף בעיריה שעוסק בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתרון
אושרית
01/05/17
הבנין שלנו על קו 0
כך שלא ניתן להוסיף כלום לדירות
האם אפשר לנייד זכויות הבניה של הדירות?
יש איזה פתרון אחר שיתן רווח לדיירים?
כך שלא ניתן להוסיף כלום לדירות
האם אפשר לנייד זכויות הבניה של הדירות?
יש איזה פתרון אחר שיתן רווח לדיירים?
בנין על קו 0
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/05/17
אושרית שלום וחג שמח
אני מניח כי הבנין נבנה וברבות הימים הפקיעו חלק קדמי לטובת מדרכה/חניה וכו'. כך הגעתם לקו 0. עדין יש לבדוק מה ניתן להוסיף בצידי הבנין ומאחור. אם לא ניתן להוסיף דבר- תבדקו איך ניתן לסכם עם היזם לגבי שיפוץ פנים דירתי. לא מניח כי ניתן להוסיף חניה/מחסן לדירות קיימות (בהנחה שמדובר על תמא 38/1).
לא לשכוח כי הבעלים מקבלים בכל מקרה תמורה של שיפוץ כללי של הבנין הקיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח כי הבנין נבנה וברבות הימים הפקיעו חלק קדמי לטובת מדרכה/חניה וכו'. כך הגעתם לקו 0. עדין יש לבדוק מה ניתן להוסיף בצידי הבנין ומאחור. אם לא ניתן להוסיף דבר- תבדקו איך ניתן לסכם עם היזם לגבי שיפוץ פנים דירתי. לא מניח כי ניתן להוסיף חניה/מחסן לדירות קיימות (בהנחה שמדובר על תמא 38/1).
לא לשכוח כי הבעלים מקבלים בכל מקרה תמורה של שיפוץ כללי של הבנין הקיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
נאור
01/05/17
אני בעלים של דירה בפרויקט פינוי בינוי ויזם מגיד לנו חוזה לחתימה. שאלתיו מה עם מפרט טכני לדירה. אמר שלא בשלב זה. אז איך אנו נחתום על חתון בשק? מה חובת היזם
פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/05/17
נאור שלום וחג שמח
קצת מוזר ונראה לי כי לא מדובר על חוזה מלא אלא על מסמך ראשוני בלבד.
אם מדובר בכל זאת על ההסכם הסופי המלא- לא לחתום ללא מפרט. אם מדובר על מסמך ראשוני - גם לא הייתי חותם מבלי שעו"ד מטעמכם יעבור ויבדוק מה כתוב בו ובעיקר עד מתי אתם כבולים בו.
בקיצור- אתם צריכים עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קצת מוזר ונראה לי כי לא מדובר על חוזה מלא אלא על מסמך ראשוני בלבד.
אם מדובר בכל זאת על ההסכם הסופי המלא- לא לחתום ללא מפרט. אם מדובר על מסמך ראשוני - גם לא הייתי חותם מבלי שעו"ד מטעמכם יעבור ויבדוק מה כתוב בו ובעיקר עד מתי אתם כבולים בו.
בקיצור- אתם צריכים עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכם תמ"א 38
גלית
01/05/17
שלום רב, הוחתמו מס' דיירים בבניין על הסכם תמ"א 38, אחוז החותמים נמוך מ 66% .
השאלה היא האם אותם דיירים שחתמו יכולים לחתום על הסכם עם יזם אחר ?
השאלה היא האם אותם דיירים שחתמו יכולים לחתום על הסכם עם יזם אחר ?
מעבר ליזם אחר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/05/17
חג שמח גלית
לא ברור לי אם את מתכוונת שחתמו על הסכם או על מכתב כוונות בלבד. בכל מקרה חשוב להבין מה כתוב במסמך עליו חתמו. הרי מלכתחילה ברור שתהליך החתימה לוקח זמן ועל כן בדרך כלל כתוב בהסכם כי יש תקופה של מספר חודשים (למשל - חצי שנה) לקבלת החתימות הדרושות.
אם אין מגבלה או לא נכתב דבר בהסכם עליו חתמו - עדין יש לפעול בתום לב. לא ניתן לזגזג ליזם אחר סתם כך. צריך לבדוק אם עבר זמן רב מספי שניתן להגיד כי היזם נכשל בקבלת החתימות הדרושות, וכן - מדוע לא חתמו לו ומה הסיכוי שליזם אחר המצב יהא שונה.
אני מאוד ממליץ להתיעץ עם עו"ד לפני שפועלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי אם את מתכוונת שחתמו על הסכם או על מכתב כוונות בלבד. בכל מקרה חשוב להבין מה כתוב במסמך עליו חתמו. הרי מלכתחילה ברור שתהליך החתימה לוקח זמן ועל כן בדרך כלל כתוב בהסכם כי יש תקופה של מספר חודשים (למשל - חצי שנה) לקבלת החתימות הדרושות.
אם אין מגבלה או לא נכתב דבר בהסכם עליו חתמו - עדין יש לפעול בתום לב. לא ניתן לזגזג ליזם אחר סתם כך. צריך לבדוק אם עבר זמן רב מספי שניתן להגיד כי היזם נכשל בקבלת החתימות הדרושות, וכן - מדוע לא חתמו לו ומה הסיכוי שליזם אחר המצב יהא שונה.
אני מאוד ממליץ להתיעץ עם עו"ד לפני שפועלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דיירים שאינם חותמים על הסכם תמ"א
רחמין
28/04/17
מה קורה לדיירים שאינם מסכימים לחתום על חוזה תמ"א לחיזוק ושיפוץ, בהנחה שיש רוב של 66% לביצוע התמ"א שכולל חיזוק הבניין, הרחבת הדירות (ממ"ד + מרפסות) ושיפוץ הדירות, בניית חנייה רובוטית עם מקום חנייה לכל דייר, דמי שכירות לחלק מתקופת הבנייה ועוד?
האם הדיירים שלא חתמו מקבלים את כל מה שמקבלים הדיירים שחתמו? האם היזם רשאי לא לתת לדיירים האלה את כל או חלק מהדברים שמקבלים הדיירים שחתמו? האם יש אפשרות לתבוע דיירים שלא חתמו ו/או להפעיל נגדם סנקציות כלשהן? הכל בהנחה שהדיירים שלא חתמו לא עושים שום דבר כדי לעכב את הבנייה מלבד העובדה שהם לא חותמים?
האם הדיירים שלא חתמו מקבלים את כל מה שמקבלים הדיירים שחתמו? האם היזם רשאי לא לתת לדיירים האלה את כל או חלק מהדברים שמקבלים הדיירים שחתמו? האם יש אפשרות לתבוע דיירים שלא חתמו ו/או להפעיל נגדם סנקציות כלשהן? הכל בהנחה שהדיירים שלא חתמו לא עושים שום דבר כדי לעכב את הבנייה מלבד העובדה שהם לא חותמים?
זכויות בעלי דירות סרבנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
שלום רב
צריך להבין שפרויקט תמא לא יוצא לדרך ללא הסכמה של 100% מבעלי הדירות. או הסכמה בפועל או לאחר הגשת תביעה כנגד בעל דירה סרבן וקבלת החלטה בהאם של המפקח/ת. מרגע שאת מחויבים בהסכם לא ניתן לקפח אותכם לעומת בעלי דירות דומים. כן ניתן לחייב אותכם בהוצאות בגין התביעה נגדכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
צריך להבין שפרויקט תמא לא יוצא לדרך ללא הסכמה של 100% מבעלי הדירות. או הסכמה בפועל או לאחר הגשת תביעה כנגד בעל דירה סרבן וקבלת החלטה בהאם של המפקח/ת. מרגע שאת מחויבים בהסכם לא ניתן לקפח אותכם לעומת בעלי דירות דומים. כן ניתן לחייב אותכם בהוצאות בגין התביעה נגדכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
נרקיס
28/04/17
יזם מנסה לקדם פינוי בינוי. הוא טוען שאין מצב שיהיו חוזים שונים מול דיירים שונים. כולם יקבל אותה תמורה ביחס לגודל דירתם. ולא יהיה מצב שמי שינהל מומ יותר קשוח יקבל יותר. איך אוודא זאת?
האם הם אכן חייבים לנהג כך או חופש החוזים?
האם הם אכן חייבים לנהג כך או חופש החוזים?
תמורה שווה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
נרקיס שלום
לא חייבים לנהוג כך. נושא של תמורה שווה או לא תלוי גם במצב הבנין המקורי, הצמדות וכו'. יש להפריד בין תמורה שווה, שזה גם ענין מסחרי, ובין שקיפות. בין אם התמורה שווה או לא ניתן לכלול בהסכם הוראות לפיהן אין הסכמים נוספים או צדדיים למעט ההסכם וכי היזם מתחייב שלא לערוך הסכמים פרטניים עם בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא חייבים לנהוג כך. נושא של תמורה שווה או לא תלוי גם במצב הבנין המקורי, הצמדות וכו'. יש להפריד בין תמורה שווה, שזה גם ענין מסחרי, ובין שקיפות. בין אם התמורה שווה או לא ניתן לכלול בהסכם הוראות לפיהן אין הסכמים נוספים או צדדיים למעט ההסכם וכי היזם מתחייב שלא לערוך הסכמים פרטניים עם בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2
אייל
28/04/17
שלום
אנחנו בניין עם 8 דיירים,חתמנו עם יזם על פינוי בינוי ,בהסכם הובטחה לנו תוספת של 16מ"ר+12 מ"ר מרפסת, לאחר חתימת ההסכם היזם הגיש לנו תוכנית עם תוספת של 13 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת בטענה שהעירייה לא אישרה את התוכנית המקורית והוא גם הפחית מהדירות שלו את החלק היחסי. האם יש עילה לאחת הדירות להתנגד להמשך הפרויקט.
אנחנו בניין עם 8 דיירים,חתמנו עם יזם על פינוי בינוי ,בהסכם הובטחה לנו תוספת של 16מ"ר+12 מ"ר מרפסת, לאחר חתימת ההסכם היזם הגיש לנו תוכנית עם תוספת של 13 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת בטענה שהעירייה לא אישרה את התוכנית המקורית והוא גם הפחית מהדירות שלו את החלק היחסי. האם יש עילה לאחת הדירות להתנגד להמשך הפרויקט.
התנגדות עקב שינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
אייל שלוםקודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם עליו אתם חתומים ובעיקר אם יש התיחסות למקרה כזה. בדר"כ מגדירים בהסכמים מהו שינוי מהותי המאפשר לבעל דירה לסגת מההסכם. אם אין כל התיחסות - מציע שתיבנו למה זה קרה. אם זה המקסימום שאתם יכולים לקבל מבחינה תכנונית אז מה זה יעזור להתנגד להמשך הפרויקט. פער של 3 מ"ר מרובע הוא לא גדול וספק אם תרגישו בו. וגם זה מה שיש. כנ,ל לגבי המרפסת. כך שקודם כל תבינו למה זה קרה מבחינה תכנונית. אם זה המצב המקסימאלי האפשרי ובהעדר התיחסות אחרת בהסכם ובמידה ורוב בעלי הדירות ממשיכים בהסכם (חשוב לדעת האם גם ללא אותה דירה יש את הרוב הדרוש)- אני לא חושב שניתן יהיה לעצור את הפרויקט בגלל התנגדות של דירה אחת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר מקובל
דן
28/04/17
איזה מחיר מקובל לשלם לעו"ד לייצוג של בעל דירה יחיד מתוך עשרות, בעסקת פינוי בינוי או תמא 38/2 מול יזם?
מחיר מקובל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
שלום דן
לא ברור לי למה אתה צריך עו"ד עבורך מעבר לעורך הדין המייצג את כלל בעלי הדירות. אם נחוץ- מדובר על שעות עבודה אותם אני מעריך בכ- 10 עד 20 שעות ובשכ"ט המתחיל בכ- 5,000 ש"ח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי למה אתה צריך עו"ד עבורך מעבר לעורך הדין המייצג את כלל בעלי הדירות. אם נחוץ- מדובר על שעות עבודה אותם אני מעריך בכ- 10 עד 20 שעות ובשכ"ט המתחיל בכ- 5,000 ש"ח.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אושר 38/2 תיקון 4
חיה
27/04/17
שלום רב
מבקשת לדעת האם אושר תיקון 4 שמשמעותו שתמ"א 38/2 תקף גם לגבי בניינים שנבנו לאחר 1980. במקרה שלנו בניין שבנייתו הסתיימה ב -1989
מבקשת לדעת האם אושר תיקון 4 שמשמעותו שתמ"א 38/2 תקף גם לגבי בניינים שנבנו לאחר 1980. במקרה שלנו בניין שבנייתו הסתיימה ב -1989
תיקון 4
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
שלום חיה
כולנו מחכים לכך בקוצר רוח אבל טרם אושר ואני לא יודע להגיד לך גם מתי יאושר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כולנו מחכים לכך בקוצר רוח אבל טרם אושר ואני לא יודע להגיד לך גם מתי יאושר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סורגים
איילה בר
27/04/17
ברצוני להפנות שאלה אליכם . אני גרה בקומה ראשונה ובביתי כל פתח יש עליו סורגים (סורגי בטן) . אני עתידיים לבצע פרויקט תמ"א ואני מעוניינת לבקש מהקבלן עוד לפני שהוא מתחיל שיתקין לי סורגים שטוחים . האם זו זכותי ?
זכות לסורגים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
איילה שלום
זה לא ענין של זכות אלא של הסכמה מול היזם. רצוי לוודא שנושא זה יכלל כחלק מהמפרט המצורף להסכם ובו היזם מחויב. אם לא נכלל- מציע שתפני ליזם בבקשה זו ותראי מה תגובתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
זה לא ענין של זכות אלא של הסכמה מול היזם. רצוי לוודא שנושא זה יכלל כחלק מהמפרט המצורף להסכם ובו היזם מחויב. אם לא נכלל- מציע שתפני ליזם בבקשה זו ותראי מה תגובתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 בניינים נפרדים באותה מגרש
מוטי
26/04/17
בס"ד
שאלה:
באם יש שני בניינים שונים שזכאים לבניה במסגרת תמ"א 38 שיושבת על
אותה חלקה ואותו תקנון. האם אפשרי לפצל לבנות את את התמ"א בכל בנין ע"י
יזם אחר. או שאפשרי לפצל ולבנות רק בניין אחד והשני לא?
שאלה:
באם יש שני בניינים שונים שזכאים לבניה במסגרת תמ"א 38 שיושבת על
אותה חלקה ואותו תקנון. האם אפשרי לפצל לבנות את את התמ"א בכל בנין ע"י
יזם אחר. או שאפשרי לפצל ולבנות רק בניין אחד והשני לא?
2 בנינים נפרדים באותו מגרש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
מוטי שלום
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) נותן לכך תשובה חיובית. בהתקיים התנאים בסעיף 11 לחוק ניתן להכריז על שניי הבנינים כבנין מורכב ואז (בהתקיים התנאים בסעיף)ובמדיה ויש רוב נדרש בבנין בו מבקשים לבצע את הפרויקט- לבעצ שם בבו ולא בבנין הנוסף.
11. מבנה
או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית
משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:
(1) אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע
בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב;
(2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או
האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) נותן לכך תשובה חיובית. בהתקיים התנאים בסעיף 11 לחוק ניתן להכריז על שניי הבנינים כבנין מורכב ואז (בהתקיים התנאים בסעיף)ובמדיה ויש רוב נדרש בבנין בו מבקשים לבצע את הפרויקט- לבעצ שם בבו ולא בבנין הנוסף.
11. מבנה
או אגף בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו אותו לעניין חוק זה כבית
משותף, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:
(1) אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע
בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב;
(2) ניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או
האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד ניתן לבטח ערבות מכר בהריסה
רזיאל
26/04/17
כבר 3 שנים מתנהל בבניין עניין של תמ"א . אני לא חותם כי אני מבקש ערבות בנקאית אוטונומית על הדירה שלי.
מצד אחד אני מבין שלקבלן אין הרבה כסף לשים בבנק עבור הערבות האוטונומית אבל מצד שני אני לא רוצה להפקיד את הנכס שלי להריסה בידי חברה בע"ם ללא מוניטין עם מניות ששוות 0.1 חברה בע"ם פרטית עם 10000 שקל ערך מניות.
האם ישנו פתרון כל שהו להבטיח את הערבות מכר?.
למשל אם אני בתור דייר אשא במחצית העלות של הריבית והקבלן ישא במחצית .
או אולי יש לכם רעיון אחר ?. תודה רבה לכם
מצד אחד אני מבין שלקבלן אין הרבה כסף לשים בבנק עבור הערבות האוטונומית אבל מצד שני אני לא רוצה להפקיד את הנכס שלי להריסה בידי חברה בע"ם ללא מוניטין עם מניות ששוות 0.1 חברה בע"ם פרטית עם 10000 שקל ערך מניות.
האם ישנו פתרון כל שהו להבטיח את הערבות מכר?.
למשל אם אני בתור דייר אשא במחצית העלות של הריבית והקבלן ישא במחצית .
או אולי יש לכם רעיון אחר ?. תודה רבה לכם
ערבות מכר בהריסה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
היי רזיאל
בפרויקט של הריסה ובניה נהוג לתת ערבות בנקאית הערוכה לפי הוראות חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות). גובה הערבות הוא לפי מלוא שווי הדירה החדשה שתקבל. ערבות זאת מוציא הבנק המלווה כחלק מהליווי הבנקאי. ערבות זאת ניתנת למימוש בהתאם להוראות החוק במקרה של קטסטרופה -קרי- החברה נקלעת לפירוק ולמעשה מפסיקה להתקיים.
מרגע שיש לך ערבות כזו אין זה משנה עם מדובר בחברה ריקה מתוכן או לא. הבנק ערב. ואם החברה כל כך ריקה מתוכן אז מדוע מראש אתם מתקשרים עימה בהסכם?
ערבות בנקאית אוטונומית כפי שאתה מבקש אינה שכיחה בפרויקטים כאלו. ראשית על היזם לתת בטחונות לפחות בגובה הערבות ובדר"כ יותר מכך. שנית - העמלה שיש לשלם לבנק עבור הערבות גבוהה יותר. שלישית - ניתן לממש את הערבות למעשה בכל מצב.
אני סבור שאתה יכול להסתפק בערבות חוק מכר ואין צורך בערבות אוטונומית. כלומר- ברור שהיא עדיפה אבל אין סיבה שיזם יתן אוה ואין סיבה לא לחתום על הסכם תמא רק גלל זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בפרויקט של הריסה ובניה נהוג לתת ערבות בנקאית הערוכה לפי הוראות חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות). גובה הערבות הוא לפי מלוא שווי הדירה החדשה שתקבל. ערבות זאת מוציא הבנק המלווה כחלק מהליווי הבנקאי. ערבות זאת ניתנת למימוש בהתאם להוראות החוק במקרה של קטסטרופה -קרי- החברה נקלעת לפירוק ולמעשה מפסיקה להתקיים.
מרגע שיש לך ערבות כזו אין זה משנה עם מדובר בחברה ריקה מתוכן או לא. הבנק ערב. ואם החברה כל כך ריקה מתוכן אז מדוע מראש אתם מתקשרים עימה בהסכם?
ערבות בנקאית אוטונומית כפי שאתה מבקש אינה שכיחה בפרויקטים כאלו. ראשית על היזם לתת בטחונות לפחות בגובה הערבות ובדר"כ יותר מכך. שנית - העמלה שיש לשלם לבנק עבור הערבות גבוהה יותר. שלישית - ניתן לממש את הערבות למעשה בכל מצב.
אני סבור שאתה יכול להסתפק בערבות חוק מכר ואין צורך בערבות אוטונומית. כלומר- ברור שהיא עדיפה אבל אין סיבה שיזם יתן אוה ואין סיבה לא לחתום על הסכם תמא רק גלל זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור
ד
26/04/17
האם בנין משנות ה70 שקבל היתר אחרי 2005 לתוספת על הגג לא יכול לקבל אישור לתמא 38 לתוספת בניה ?
עפ
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה תמ׳׳א 38 הוראות התכנית
4.2 (שינוי מס' 2 + שינוי מס' 3) מבלי לגרוע מן האמור בסעיף 4.1 – הוראות תכנית זו, ובכלל זה ההוראות לענין תוספת זכויות הבניה יחולו על מבנים קיימים אשר הוצא כאמור בסעיפים 11-14 היתר לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980 , גם אם לאחר הקמתם נעשו בהם תוספות בנייה, ונקבע בכתב ע"י מהנדס כי לא נבנו על פי תקן ישראלי ת"י 413 כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת היתר הבניה לתוספת, ובלבד שההיתר לתוספת הבניה ניתן עד יום 18.05.2005.
עפ
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה תמ׳׳א 38 הוראות התכנית
4.2 (שינוי מס' 2 + שינוי מס' 3) מבלי לגרוע מן האמור בסעיף 4.1 – הוראות תכנית זו, ובכלל זה ההוראות לענין תוספת זכויות הבניה יחולו על מבנים קיימים אשר הוצא כאמור בסעיפים 11-14 היתר לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980 , גם אם לאחר הקמתם נעשו בהם תוספות בנייה, ונקבע בכתב ע"י מהנדס כי לא נבנו על פי תקן ישראלי ת"י 413 כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת היתר הבניה לתוספת, ובלבד שההיתר לתוספת הבניה ניתן עד יום 18.05.2005.
תוספת בניה לאחר 2005
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/05/17
שלום רב!
לכאורה כפי שכתוב בסעיף 4.2 הבנין לא זכאי להנות מהוראות התמ"א. יחד עם זאת (אני לא יודע על איזה מקום מדובר) תבדוק אם יש תוכנית ספציפית מכוח סעיף 23 לתמא ויתכן כי היא קובעת הוראות רחבות יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לכאורה כפי שכתוב בסעיף 4.2 הבנין לא זכאי להנות מהוראות התמ"א. יחד עם זאת (אני לא יודע על איזה מקום מדובר) תבדוק אם יש תוכנית ספציפית מכוח סעיף 23 לתמא ויתכן כי היא קובעת הוראות רחבות יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
