פורום תמ"א 38

שלום נתנאל!

חשש זה לא תוכנית עבודה. ברור שצריך לברר מי היזם, מה הנסיון שלו ומה הוא מציע לכם. את זה ניתן לעשות מול עורכי הדין שלכם ומול הנציגות ובכלל - אנ מניח שהיזם ערך כנס עם בעלי הדירות והסביר על הפרויקט. אם אחרי שתבדוק תראה שהתמורות נאות והיזם רציני אז אני ממליץ לא לחכות. כדי שיהיה פרויקט צריך שרוב מספיק יחתום על ההסכם. אם כולם יחכו לסוף אז לא יהיה פרויקט.

שלום מיכאל

פשוט תבדוק בהסכם עליו חתמתם מה כתוב. לרוב כתוב שצריך לפנות את הדירה בתוך 90 יום לאחר קבלת הודעה וכן כי גם אם פינו קודם אז יקבלו דמי השכירות רק ממועד הפינוי ולא לפני חלוף 60 יום מההודעה. כך שבדוגמא שלך אם היזם מודיע על פינוי ב 1.1 והדירה פונתה ב 1.2 עדין תקבלו דמי שכירות רק מה 1.3. אבל שוב- הכל תלוי מה כתוב בהסכם.

שלום רב!

אני עדין לא חושב שהעיריה תאשר להכניס אותכם למתחם וכן ברור שהבנין שלכם כבר חוזק ולא יהיה זכאי להטבות במיסוי והיטלים. לכן עדין קשה לי להאמין שזה ריאלי. אני לא חושב שאפשר להכריח אותכם לפרויקט כזה. אבל במקומכם הייתי מנסה להבין מה התמורות שאתם מקבלים וכן איך היזם יביא לידי ביטוי את השיפוץ שכבר עשיתם בדירה. לשמוע לא מחייב אותכם.

שלום מרים

מודה שאני לא מבין את הסיטואציה שאת מתארת. לא מכיר מצב בו בנין עבר פרויקט תמ"א ואחר כך הולך לפרויקט של פינוי בינוי. בטוח שהתאור שלך נכון?

שלום יעקב

חשוב כמובן לדעת מה כתוב בהסכם עצמו אבל סעיף 1ד' לחוק פינוי בינוי (עידוד...) קובע מתי ובאילו תנאים ניתן לבטל הסכם פינוי בינוי אם לא היתה התקדמות מצד היזם. חפש את הסעיף בגוגל. בכל מקרה אחרי שנה (בנחה שאין משהוא אחר בהסכם עצמו) עדין לא ניתן על פי החוק לבטל.

שלום דודו

לא ראיתי כיצד המכתב מנוסח אבל בגדול אין אפשרות אחרת מלבד תביעה כנגד מי שטרם חתם על ההסכם. חייבים להגיע ל- 100% חתימות או בדרך של הסכמה או דרך תביעה.

שלום רב!

תוכנית איחוד וחלוקה היא הליך שבאופן כללי לוקחת שטחי קרקע ממספר חלקות ומאחדת ואולי גם מחלקת אותם מחדש. למשל- מספר בניינים שכל אחד בנוי על חלקה נפרדת. אם יש לגבי כולם פרויקט פינוי בינוי אזי יתכן והעמדת הבניינים החדשים כבר תהיה שונה ולכן עושים הליך כזה. לכן תמצא את זה בעיקר בפרויקטים גדולים יותר של פינוי בינוי ולא בתמ"א 38 לגבי בנין בודד שם זה לא רלבנטי (למעט תוכנית חלוקה במקרה של הפקעת חלק מהחלקה להרחבת דרך למשל).

השלב התכנוי מוכר וותיק והצורך בו אינו אוטומטי אלא נגזרת של תוכנית הבינוי החדשה בפרויקט המוצע. זו לא התפתחות חדשה אלא הליך מוכר וידוע.

שלום רן

חתימה על יפוי כוח תכנוני אינה מהווה תחליף לחתימה על ההסכם לצורך קבלת הרוב הנדרש..

שלום, שיר

השאלה מאוד כללית. צריך לראות מהן ההסכמות החוזיות אליהן הגעתם, ובהתאם להן לבחון האם היזם מפר את ההסכמות, אם לאו.

הדבר מצריך ייעוץ פרטני.

בהצלחה

שלום, מוטי

אין קשר בין הדברים, היתר לפי תמ"א 38 מתנהל בהליך שונה מהיתר לפי תב"ע.

יש לבחון עניינית את הזכויות האפשריות והפוטנציאליות במגרש ע"י אדריכל.

בהצלחה

שלום, רות

קשה להשיב לשאלתך מבחלי לבחון את החוזה עצמו.

אנחנו נוהגים לאסור בחוזה הסבת זכויות, אלא באישור מראש של הבעלים, אבל כדאי מאוד להתייעץ עם עוה"ד שמלווה את בעלי הדירות כדי לבחון אם הדבר מותר ואם כן, באילו תנאים.

בהצלחה

שלום, רות

קשה להשיב לשאלתך מבחלי לבחון את החוזה עצמו.

אנחנו נוהגים לאסור בחוזה הסבת זכויות, אלא באישור מראש של הבעלים, אבל כדאי מאוד להתייעץ עם עוה"ד שמלווה את בעלי הדירות כדי לבחון אם הדבר מותר ואם כן, באילו תנאים.

בהצלחה

שלום, רפי

מבלי לנהל דיון אקדמי, שכן זו אינה מטרת הפורום, אוכל רק לומר לך, שפסק הדין של השופטת אטיאס הוא לחלוטין מה שנקרא "הוצא מהקשרו" .

הנסיבות מוכרות לי באופן אישי.

התביעה התנהלה יחד עם היזם, בהסכמה, שכן לא ניתן להגיע להסכמות הנוגדות את הוראות החוק של רשות המיסים. זה בתמצית.

שלום, אלכנסדר

הדבר בהחלט מקובל

ובהחלט לגיטימי, שכבעל זכויות בדירות הפרוייקט תקבל מידע על מספר החתימות ומועדיהן.

בהצלחה

שלום, מיה

השאלה שלך נוגעת לדיני ביטוח ואינה רלוונטית לתמ"א במהותה.

יש לבחון את ההסכם עם היזם, האם הוא מחוייב לבניין ולביטוחים בהתאם גם לפני ביצוע העבודות הרלוונטיות. מומלץ להתייעץ עם עוה"ד של הפרוייקט שמלווה אתכם.

בהצלחה

שלום, אלון

מועד תוקפן של הערבויות הוא תנאי מסחרי, שאמור להיות קבוע בהסכם עם היזם.

העובדה שערבות הסתיימה אינה מורידה מאחריות הזים לבניה שהתבצעה ולתיקונים הנדרשים, גם אם אין ערבות בתוקף לכך.

בהצלחה

שלום, רפאלה

בעיקרון, לאחר חתימה אין מקום להתחרט. חתימה של אדם בגיר וכשיר שנעשתה ללא כפיה, הטעיה או עושק היא מחייבת לכל דבר ועניין.

אם יש נסיבות מיוחדות המצדיקות חזרה מההסכמה לחתימה, כגון אי התמלאם של תנאים מתלים להסכם וכיו"ב, יש מקום לסיים את ההתקשרות, אך בנסיבות רגילות החתימה מחייבת לכל דבר ועניין.

שלום, דורון

מציעה שתגגל קצת ותלמד על הנושא, אם זה רלוונטי לך מבחינת ההתקשרות, וככל שעוה"ד המלווה את בעלי הדירות לא נתן לכם תשובות (זה תפקידו).

בגדול, הוראות התמ"א פקעו, וחלופת שקד נכנסה במקומן, והן בגדול מתארות את אותם מתווים, עם זכויות תמורה שונות, והליכי תכנון שונים.

התמ"א בעיקרה מתייחסת למגרש/בניין אחד, בעוד שפינוי בינוי מתייחס למתחם גדול יותר, ודורש אישור משרד השיכון.

ההבדלים הפרטניים רלוונטיים לנתונים הספציפיים ביחס למגרש שלכם, ולכן איני יכולהלפרט כאן מהי החלופה הרלוונטית הנכונה עבורכם.

בהצלחה

שלום, נועה

דמי השכירות אמורים להיות משולמים לפי הדירה במצבה היוצא, ולא בתחשב בעבירות בניה, אלא אם יש הסכמה חוזית מפורשת, לפיה הוסכם אחרת.

שלום, לריסה

קשה לתת מענה לשאלה כללית מבלי להידרש לנתונים הרלוונטיים למגרש הספציפי שלכם.

ישנם עיכובים שאינם בשליטת היזם - למשל, הליכי התנגדות תכנוניים - שיכולים להאריך את לוחות הזמנים גם בשנה נוספת. או הליכים של דייר סרבן.

בעיקרון לוחות הזמנים קבועים בחוזה, ושם גם אמורה להיות התייחסות לאירועים כפי שרשמתי, שאינם בשליטת הצדדים ובכל זאת מאריכים את מועד קבלת ההיתר.

השאלה מציכה ייעוץ פרטני.

בהצלחה

שלום ד'

להבנתי החלק בתשריט גובר על החלק המילולי בתנאי שהוא אכן חלק מההיתר ולא טיוטא שנמצאה בתיק הבנין. אבל כדאי וצריך לעשות בדיקה בתיק הבנין ולראות אם מוצאים שם עוד תשריטים קודמים שמהם ניתן ללמוד על השתלשלות הדברים.

אין על כך תשובה חד משמעית, הפסיקה קבעה שיש לבחון כל מקרה באופן פרטני על נסיבותיו שלו, נדרשת בחינה מעמיקה של הדברים על מנת לתת תשובה

אין על כך תשובה חד משמעית, הפסיקה קבעה שיש לבחון כל מקרה באופן פרטני על נסיבותיו שלו, נדרשת בחינה מעמיקה של הדברים על מנת לתת תשובה

שלום רב,

על פניו נראה שהבניה אינה מתקדמת באופן המתאים. לשם כך יש להיעזר בעו"ד הפרוייקט מטעם בעלי הדירות, כדי לבחון האם יש מקום להתריע על הפרת ההסכם מצד היזם.

בהצלחה

שלום, לילך

לא ניתן לתת לך תשובה מבלי לבדוק את הנתונים הספציפיים של הבניין ועמדת הועדה הרלוונטית. יש לפנות באופן פרטי לבחינת הדברים.

בהצלחה

שלום רב,

ככל שהבניין עומד בדרישות התמ"א, הממ"ד אינו מהווה מניעה לביצוע הפרוייקט. הממ"ד הינו תוספת לדירה אחת בלבד, כחדר מוגן, בעוד שהתמ"א מטרתה חיזוק הבניין כולו מפני רעידות אדמה, דבר שאינו נעשה רק במסגרת תוספת ממ"דים.

בהצלחה

בר, שלום

זכויות הקשישים מעוגנות בחוק, ויש המון תשובות פה בפורום לעניין זה.

יש לוודא שהם זוכים להטבות המוכרות בחוק.

מבחינת המעבר - בהחלט ניתן להתעקש על מעבר למקום סמוך לדירתם הנוכחית, וזו אחת ההטבות לפי החוק.

בהצלחה