פורום תמ"א 38

אבי שלום

עניתי על שאלתך בהמשך ועדין אני חושב שזה רעיון שגוי

יורם שלום

לאחר בחירת הנציגות ועורך הדין מטעמכם אני מציע לעשות רשימה של מספר חברות יזמיות בעלות נסיון והתמחות גם באזור עליו מדובר ולקבל מהם הצעה ראשונית. אל תסתפקו בהצעה בודדת אלא תפנו לפחות ל- 5 חברות. מהר מאוד תקבלו מושג כללי מה מציעים לכם ומה ניתן לקבל. באמצעות עורך הדין שלכם תוכלו ליעל את הפניה ליזמים ולהשוות בין ההצעות. סה"כ תהליך הגיוני ולא מסובך.

אבי שלום

לדעתי זה רעיון שגוי שלא יביא תוצאה טובה. ההסכם הוא אחד ואחיד לכולם. לנהל מומ על ידי שני עורכי דין בנפרד רק יגרום לבעיות ולא בטוח שיביא תוצאה בכלל.

אתם חייבים לבחור צוות מנצח שילווה אותכם מהתחלה ועד סוף הפרויקט. תתאמצו ותמצאו עורך דין מקצועי שמקובל על כולכם.

שלום רב

עצם החתימה על הסכם התמא מעוררת שאלות של מיסוי שכן מדובר על מכר זכויות. בעיקרון החוק פוטר אותך ממס שבח בגין חלקך ובלבד שמדובר על דירה אחת בבנין. על הדירה השניה באותו בנין יש חבות במס. תבדוק בהסכם מול היזם מי אמור לשלם את המס הזה, אתה או היזם.

לאחר השלמת הבניה חבות במס השבח בעת המכירה היא כמו במצב הרגיל. מאחר וזו דירה שניה אצלך תשלם מס שבח לפי חישוב ליניארי לפי יום ושווי הרכישה המקוריים שלך. אבל נראה לי שאתה עוד רחוק משם וחוקי המס יכולים עוד להשתנות עד אז.

עליזה שלום

החלפת יזם במקרה שאת מתארת טוב לכם שכן כנראה עם היזם הקיים לא תגיעו רחוק.

צריך לעשות נספח להסכם לפיו היזם החדש מקבל על עצמו את כל התחייבויות היזם הקודם לפי הסכם התמא שנחתם (כולל כלפי עורך הדין והמפקח). אם יש שינוי מול ההסכם יש לציין זאת.  

שלום רב

המצב המתואר שכיח בפרויקטים של תמא 38/1. מאחר ומדובר בתוספת לדירה קיימת התכנון כמעט תמיד יוצא לא מיטבי.

נושא הפיצוי הוא ענין מסחרי שיש לסכם מול היזם. אם לא כתוב בהסכם - הוא לא יתנדב לשלם פיצוי. בכל מקרה מדובר על פרק זמן זמני ולאחר מכן ההנחה היא כי תוכלו להשכיר את הדירה ביותר כסף.

רוני שלום

לא ברור מה בדיוק תעשו עם חצי דירה אבל זאת לא שאלתך.

בעיקרון בעיסקת תמא 38 רואים אותכם הבעלים כמי שמוכרים זכויות בניה ליזם. על מכירת זכויות חל באופן רגיל מס שבח. אלא שהחוק פוטר מכירה במסגרת תמא 38 ממס שבח. ישנם מספר תנאים לקבלת הפטור. הרלבנטי לשאלתך הוא כי במסגרת הפרויקט תקבלו דירה אחת (יש חריגים אבל נדירים ולא נרחיב עליהם). 

לפיכך תשלמו מס שבח על חצי הדירה הנוספת לפי 25% מהשווי. מדובר באומדן גס. כדי להיות מדויקים יש לבדוק נתונים הן של השווי, של עלויות צפויות ונתונים אישיים שלכם.

מציע כי תעזרו בעורך דין לבדיקת החישוב. 

עדי שלום

אם יש לכם מפקח מטעמכם אז תפנה אליו עם תעוד הנזקים על מנת שהוא יסדיר מול הקבלן / היזם את התיקון.

אם אין מפקח - תעזר בעורך הדין של הדיירים.

אם אין או לא רוצה לעזור - תפנה ליזם ישירות.  הוא חייב בתיקון ואם לא יעשה כן עומדות לפניך על האופציות לטפל בכך.

אלי שלום

מתנצל על העיכוב בתשובה.

הבסיס הוא לבדוק בהסכם שחתמתם מולו אם יש התיחסות למחירים או למנגנון קביעת המחיר שצריך לשלם לו.

אני מציע לשבת איתו יחד עם המפקח שלכם ולהגיע לסיכום. סה"כ כולם ירוויחו אם התוספת תתבצע.

לא ברור לי באיזה שלב הפרויקט נמצא. אם היתר הבניה כבר כולל את תוספת החדרים אז הוא מחויב בבניה שלהם והכוח בידיכם להגיע לסכום לתשלום סביר.

אם אין עדין היתר בניה או יש היתר שלא כולל את החדרים אז המצב טיפה שונה והלחץ יותר עליכם.

אני לא יודע מה שטח החדר הנוסף וברור שמבחינת הקבלו מדובר על עלות שולית אבל אני חושב שתמחור לפי כ- 8,000 ש"ח למר הוא סביר. החישוב הוא לפי 5,500 ש"ח למר בניה + 500 ש"ח למר אגרות והיטלים + רווח. עלויות תכנון נבלעות בפנים. 

שלום מגי

אני מבין שמדובר על פרויקט תמא 38/1 חיזוק הבנין הקיים ותוספת קומות.

עוד אני מבין מהשאלה כי הפרויקט מצוי לקראת סיום אך טרם התקבל טופס 4.

בדר"כ פרויקט של תמא 38/1 נעשה כאשר הדירות הקיימות ממשיכות להיות מאוכלסות. כך שאם זה המצב אני לא רואה בעיה שבמצב נוכחי תשכרי אחת מהדירות הישנות.

כמובן קחי בחשבון כי כל עוד אין טופס 4 המשמעות היא כי הפרויקט טרם הסתיים ועדין יהיו בו עבודות שונות. 

כמובן הכל בהסתייגות כי אני לא מכיר את הפרויקט ומצבו.

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום דודו!

צריך לבדוק תקן חניה בעיר ובמקום בו מדובר. 

יש ערים בהם התקן נשאר על חניה אחת לדירה ללא התחשבות בגודל ויש מקומות בהן לדירות בשטח כזה יקצו גם 2 חניות.

אין חובה על פי חוק להצמיד חניה לדירה אבל זה יכול להיות כחלק מתנאי ההיתר.

החוק אוסר על הצמדת יותר משתי חניות לדירה אחת. כן עוסק חוק התכנון ובניה במאזן החניות הנדרש לפרויקט ולא בחובה להצמידן לדירות.

שלום יניב

שוחרר מהקפאה לפני כשנה.

אבל חשוב לבדוק גם היכן הבנין נמצא ומה המדיניות העירונית באזור זה לפרויקט של תמא 38.

דורון שלום

אני לא יודע איך הענין נוסח בהסכם אבל בעיקרון תשלום שכר דירה בתמא 38/1 חייב במס.

יעל שלום

כל הפרה של התחייבות בהסכם היא הפרת הסכם בגינה ניתן לתבוע אכיפה של אותה התחייבות וכן פיצויים.

אם הוא התחייב לשלם שכר דירה ולא משלם - זו הפרה.

אם התחייב על פרק זמן לאכלוס והוא מפגר במועדים - זו הפרה.

כמובן הכל בסייג שאני לא מכיר את עובדות המקרה הספציפי.

לגבי הנזקים בדירה- אני ממליץ להוציא מכתב ליזם לגבי כך כבר עכשיו ולא להמתין. רצוי שיטפל בנושא לפני שמוסר לכם את הדירות ולא לאחר מכן.

בברכה,

שמעון שלום

החוק מקנה זכות לדיור חלופי המהלך ביצוע פרויקט תמא 38/1 רק לגבי קשישים ובעלי מוגבלויות וכן רק לגבי הסכמים שחתימה ראשונה בהם נעשתה בסוף שנת 2018 עת נכנס התיקון לחוק לתוקף.

יתכן ויש התיחסות לכך בהסכם עצמו ולכן ממליץ לעבור ולקרוא את ההסכפ.

אם המצב כל כך גרוע עבורך אני מציע ליזום שיחה עם היזם בענין זה ובהעדר הסכמות - תשכיר את דירתך ותשתמש בתשלום לשכור דירה אחרת. אני מבין שזה פחות נוח ואולי יהיו הפרשי תשלום אבל לפחות תשפר את תנאי המחיה שלך. 

שלום רב

בעיה מוכרת. קודם כל אני לא בטוח שהיזם יכול בכלל להרחיב עוד את הדירות המורחבות. לפחות במקרי שאני נתקלתי העיריה בכלל לא אישרה לדירות אלו הרחבה נוספת. 

אבל בהנחה שיש כפל מבצעים. 

מי שלא הרחיב יכול להרחיב בדיוק כמו מי שכבר עשה כן. ההבדל היחידי הוא שאלו שהרחיבו השקיעו בכך בעבר זמן וכסף על התכנו והביצוע. כלומר- לחלק יש כבר 25 מר בנוי (נקרא בשפה שמאית מ"ר בנוי) ולחלק יש זכות להגדיל ב 25 מר (בשפה שמאית נקרא מ"ר מבונה). יש כללים מה יחס ההמרה בין שני סוגים אלו. למשל 1 מ"ר בנוי = 3 מ"ר מבונה (רק דוגמא זה משתנה ממקום למקום). כך ניתן להביא את שתי הדירות למכנה משותף.

יעל שלום

אכן לא מקובל. לא יודע למה הוא עשה כן. מציע כי בשלב ראשון תדברו איתו ותראו אם ניתן להזיז את הבור. אם לא - ובהנחה כי אין בכך מכשול לחניה פשוט תסגרו מולו פיצוי מסוים. אם לא ניתן תפנו לעו"ד.

נעמה שלום

את המשאבות לא יזיזו וגם לא את הדירה. מה שצריך לבדוק הוא אם הן הותקנו כראוי לרבות התקנת כל אמצעי האקוסטיקה הנדרשים להקטנת הרעש. בשלב ראשון מציע שתפני למפקח שליווה אותכם בפרויקט כדי שיבדוק זאת מול היזם. אם לא עוזר- את צריכה מומחה לענין כדי שיבדוק זאת.

ארי שלום

לא יודע על מה מדובר בדיוק. מבחינת החוק אין כזה דבר. הרישום הוא כנראה בעלות משותפת על הדירה. מאחר ואתה לא חתמת על ההסכם אז לא ניתן להתחיל בביצוע של הפרויקט לאחר קבלת היתר הבניה ללא הסכמתך או לחילופין תביעה נגדך בה המפקחת על רישום מקרקעין תחליט, אם תחליט, לאכוף את ההסכם עליך.

כלפי היזם אתה זכאי ל- 40% בתמורה הכללית שהוא נותן בגין הדירה הזאת. כל מה שמעבר לכך הוא כנראה הסכם פנימי בינך ובין השותף לדירה.

נעמה שלום

כמובן שצריך לקרוא אם יש לכך התיחסות בהסכם עליו חתמתם. אבל אוסיף כי בדרך כלל אוסרים על ביצוע שיפוצים בדירה במהלך העבודות. במקרה כזה מסיבות שונות לא רוצים שיכנס קבלן נוסף לאתר. אבל אם מדובר על תיקונים עקב בלאי טבעי בדירה אני לא חושב שיש בעיה להביא מי שאתם רוצים, כמובן בתנאי שלא מדובר על מערכות משותפות אלא רק תקלה שתפתר בתוך הדירה. 

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום דרור!

נתקלתי בשני הסוגים ויש טענות לכאן ולכאן.

הוספת שטח היא לא מדע מדויק. יש גם אילוצי תכנון שמכתיבים גדלי דירות.

אוסיף כי אם מדובר בפער משמעותי בין הדירות אז רצוי, במידה ונותנים שטח שווה לכולם, לאזן זאת בתמורות אחרות. כגון עדיפות בחניה או במחסן אם יש. אולי קומה יותר גבוהה אם ניתן.

שמואל שלום

הזכויות הם שלכם אבל זה לא פשוט כמו שאתה מתאר.

ראשית - אם זה מה שהעיריה אישרה אז זה מה שיש. יזם אחר לא יביא תוצאות טובות יותר.

שנית- נעשתה עבודה אדריכלית ושאלה למי שייכים זכויות היוצרים בה. 

שלישית- אני מניח כי היזם לא יוותר בקלות כך שההחלצות ממנה תהיה קשה וארוכה.

אני מציע להתיעץ עם עורך דין שיבחן את הוראות ההסכם עליו חתמתם וכם את העובודת ויתן לכם המלצה פרטנית יותר.

שלום רב

אם הבנתי נכון מדובר על בנין ובו 4 דירות, 2 בכל קומה. כאשר לדירות בקומה השניה צמוד הגג.

לפי הנתונים שלך הגג הוא רכוש פרטי והא צמוד לדירתך.

לא ניתן לחייב אותך בפרויקט אלא אם תתקבל הסכמתך והסכמת הבעלים הנוסף לו צמוד חלק מהגג. 

שים לב שלפרויקט של תמא 38/2 הריסה ובניה יש צורך ברוב של 80% ומאחר ולא מעגלים המשמעות היא הסכמה של כולם.

שלומית שלום

עכשיו ומהר אם זה לא מאוחר מידי.

חנן שלום

עורך הדין של  הדיירים צריך להבחר על ידי הדיירים.

המפקח מטעם הדיירים צריך להבחר על ידי הדיירים.

זה ברור ואם לא כך נעשה זה לא תקין.

פוליסת ביטוח חייבים לקבל לפני

 תחילת עבודות באתר. אם זה השלב אז חייבים לוודא שיש ביטוח. 

בדר"כ שכר עורך הדין לא כולל תביעות משפטיות. זו עבודה נוספת בהיקף שלא תמיד ניתן להגדרה מראש. הוא יכול וצריך לכתוב מכתב התראה לקבלן ולטפל במשבר עד להגשת התביעה. אבל התביעה עצמה מחייבת תשלום שכר נוסף.