פורום תמ"א 38

דודי חמודי היקר,

צר לי על הסיטואציה אליה נקלעתם. לא בכדי תחילתו של הליך הינה בבחירה נכונה ומושכלת של נציגות ועורך הדין שייצג את הדיירים, לאורך כל הדרך.

לגופה של שאלתך, הרי שהיא אינה מתאימה למענה במסגרת הפורום. הצעתי הינה שהדיירים יתאגדו ויקבלו ייעוץ מתאים, לאחר שיפרסו בפני מי שיתייעצו איתו את התמונה כולה, ההסכמים וכיוצ"ב.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יגאל שלום,

מבלי להכיר את המקרה הפרטני, הנני שולח לכם דרך צלחה בדרך הפתלתלה שבה בחרתם /  אליה נקלעתם. 

לבן הדואג שלום,

ראשית, אני מבין את מצוקתם של הוריך, המתגוררים בבניין בו מבוצעות עבודות בניה. 

משאלתך, אני מבין שמדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק) שבמסגרתו לא מפנים את הדיירים לדירות מושכרות (כן, ישנם אזורים בהם הפרויקטים מספיק כלכליים שהסכם ההתקשרות בין הדיירים והיזם קובע פינוי הדיירים גם בפרויקט תמ"א 38/1 ותשלום שכר דירה בעבורם לתקופת הפינוי).

כמו כן, אני מבין, ומניח, שהנושא לא נבחן על ידכם טרם החתימה על ההסכם, ממילא לא קיבל מענה במהלך המו"מ לעריכת הסכם התמ"א ובהסכם עצמו.

הצעתי הינה כי תבחן האפשרויות העומדות בפניך עם עורך הדין מטעם הדיירים, שייצג ומייצג אתכם בפרויקט, או עורך דין אחר שיבחן המצב בכללותו. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

שירית שלום,

צר לי שזה המצב אליו נקלעתם, שכן ברור שמדובר בפרויקט שהסתבך ובהעדר בטוחות מתאימות יגרום לדיירים נזקים. כולי תקווה שההסכם שערכתם העמיד לכם ערבויות טובות שניתן לממש.

לשאלתך, פורום זה אינו עוסק בהליכי כינוס נכסים. כך או כך, אינני יודע האם קיימים פרויקטים נוספים של אותו יזם 'שנתקעו', מהם זכויותיו, מהם חובותיו, מי הם הנושים וכו' וכו'. מה שברור הוא שאותו כונס נכסים אינו אמור לטפל בדברים שהיזם עצמו לא אמור היה לטפל -  כמו חשמל בחדר המדרגות שכבה, מציאת בעלי מקצוע למצבי חירום של הבניין שאינם קשורים בפרויקט וכו' וכו'. 

את שאלתך את מסיימת בשאלה "ואם כך אז למה מינו כונס?" ולכך אשיב -  מציע שתשאלי הדבר את מי שייעץ בעניין, את מי שקיבל את ההחלטה בעניין, את מי שפעל למינוי כונס הנכסים. כמו כן אציע שתפני למי שמייצג את הדיירים בפרויקט, כדי לקבל מענה מלא לגבי הבטוחות שהועמדו לטובתכם.

מקווה שהייתי לך לעזר,  

אולג שלום,

תביעה כנגד דיירים סרבניים ניתן להגיש למפקחת על הבתים המשותפים, לאחר שניתן היתר בתנאים. 

אולג שלום,

ככלל, נושא שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים פתוח למו"מ בין עורך הדין ובין הדיירים או נציגות הדיירים (ככל שהדיירים הסמיכו אותה לעשות כן). יחד עם זאת, נהוג לשלם מקדמה בלי קשר לשאלה האם בסופו של יום ייחתם הסכם מחייב, לשלם אחוז נכבד בחתימות הרוב הדרוש, אחוז מסוים בחתימת 100%, יש המשאירים גם אחוז להמשך כפי במקרה שאתה מציג, ויש המשאירים אחוז קטן (10%) למועד בו יינתן טופס 4 לפרויקט. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

אורן שלום

אין צורך לרוץ לקבל אישור על כל מהלך. כאשר תהיה לכם הצעה סופית תציגו בפני הדיירים לקבלת הסכמתם. בסופו של דבר הרוב הקובע נמדד רק בעת החתימה על ההסכם הסופי. 

שוש שלום 

אין חשש בניסוח שתארת. תפקידם של שמאי מקרקעין הוא לאמוד את גובה שכר הדירה וכשהם עושים זאת ברור שהם מתחשיבם במיקום הדירה. בדרך כלל הם גם מסתמכים על הסכמי השכירות הקיימים ובהתאם קובעים את דמי השכירות המגיעים לכל דירה.

לריסה שלום,

ראשית, אני מבין למצוקתך. אין סיבה שדירה בבנין בו מבוצע פרויקט תמ"א 38/1 תהפוך לבלתי ראויה למגורים עקב ביצוע העבודות, במהלך ביצוע העבודות, בוודאי בזמן שדיירים מתגוררים בה.

לגופם של דברים, יש צורך לבדוק את הסכם ההתקשרות, את הביטוחים והביטחונות שניתנו לדיירים, ולפעול לאכיפת תיקון הליקויים ולפיצוים.

מעצם טיבם של דברים, הפורום אינו מאפשר בחינת הדברים לגופם והצעתי הינה כי תתייעצי עם בעל מקצוע מתאים.

גל שלום

כפי שתארת מדובר על שני בניינים הרשומים כבית משותף אחד.

על פי החוק אין חשיבות לכך שהם מתנהלים על פי התקנון בנפרד. ניהול זה הוא לצרכי הניהול השוטף של כל בנין. לצורכי הרוב הקובע לביצוע פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה יש צורך בחתימות של 80% מהבעלים המחזיקים ביחד 80% מהרכוש המשותף. אם יש את הרוב מתוך כלל שני הבניינים אזי הגעתם לרוב הנדרש גם אם בבנין אחד חתמו יותר מ- 80% ובשני פחות.

אבל אם אתם רוצים לבצע את הפרויקט רק בבנין אחד מבינהם אז צריך לעמוד ברוב הנדרש (80%) באותו בנין ובהמשך לבקש מהמפקחת לראות בבית הנ"ל כבית מורכב בהתאם להוראות סעיף 11 לחוק החיזוק. התנאים להכרה בבית מורכב לפי סעיף זה הם בעיקר אי מניעת פרויקט דומה מבהנין השני.

אבי שלום

אני מבין מהשאלה שאתם עומדים לבצע פרויקט של תמא 38/2 הריסה ובניה. כמעט תמיד פרויקטים כאלו מלווים על ידי בנק מלווה שמוציא לכם גם ערבויות לפי חוק המכר דירות.

במידה והיזם יקלע לפירוק או לא יצליח לעמוד בבנית הפרויקט אזי כמעט בכל המקרים שקרו בעבר הבנק המלווה ממנה כונס נכסים להשלמת הבניה ומסיים את  הבניה בעצמו. נדיר מאוד מקרים בהם היה צורך לממש את ערבות חוק המכר בנסיבות בהם לא מונה כונס להשלמת הבניה.

לא קראתי את הכתבה בכלכליסט אבל אני מניח שהם מתכוונים לכך שבמקרה המאוד נדיר בו לא תהיה לכם בררה אלא לממש את הערבות - רשות המיסים עשויה לראות בכך כמו מכירת הדירה ואז תחייב אותכם במיסוי בהתאם. אבל הנושא למיטב ידיעתי לא נבחן מעולם.

לכן אני חושב שאין צורך להיות מוטרדים מכך יתר על המידה. 

בן שלום,

התשובה לשאלתך, בדבר המועד להגשת התנגדויות לתוכנית, מצויה בהוראת סעיף 102 לחוק התכנון והבניה שזו לשונה: "התנגדות לתכנית תוגש תוך חודשיים מהיום שפורסמה הודעה על הפקדתה; ואולם רשאי מוסד התכנון אשר הפקיד את התכנית, לקבוע להגשת התנגדויות תקופה ארוכה יותר, שלא תעלה על שלושה חודשים, הן למקרה מסוים והן לסוג של תכניות; מועד פרסום ההודעה יהיה המועד המאוחר שבין הפרסומים בעתון".

מקווה שהייתי לך לעזר.

דילן שלום

אתה יכול להתיעץ עם מי שאתה רוצה אבל הדיאלוג היחידי מול עורך דין היזם מתנהל באמצעות עורך דין הבעלים. לכן הוא אולי יוכל להאיר את עינך בכל מיני נושאים בהסכם ואף להעביר הערות לעו"ד הבעילם אבל לרוב לא יותר מכך.

אני לא יודע מה הסיבות שאתה לא סומך על עורך דין הבעלים אבל מציע כי תבדוק אם דעתך עליו מבוססת.

אסתי שלום

אני לא יודע מהשאלה מה היו הסיבות התכנוניות למצב זה. 

ברור שאם את מקופחת וניתן היה לתכנון אחרת ובפועל גם תכננו אחרת אצל דירות דומות אז ניתן יהיה לטעון זאת בפני המפקחת ואני גם מציע להקדים ולהעזר בעו"ד מטעמך שיתריע על כך בפני היזם.

מעבר לכך בכלל רצוי כי תעזרי ביעוץ פרטני שיראה ויבדוק את התמורות לכל בעלי הדירות והאם אכן את מקופחת לעומת האחרים.

אלי שלום,

אפתח ואומר כי הסיטואציה שאתה מציג בשאלתך אינה מבשרת טובות לגבי התגבשות והתממשות פרויקט התמ"א אצלכם וכדאי ורצוי לעצור את הדבר טרם שיתגלגל ויתקדם למקומם שעלול להעמיד אתכם בפני סיכונים מיותרים.

משאלתך ניתן להבין שבבניין כלל לא היתה אסיפה שבה נשמעו דעות הדיירים לגבי רצון לצאת לפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 או פינוי בינוי), לא נבחרה נציגות בדעת רוב, לא נבחר עורך דין של הדיירים ומטעמם שייצג את הדיירים בפרויקט (להבדיל מעורך דין שהיזם מכתיב לדיירים ...), לא נבחנו חלופות של יזמים והצעות שונות ולא נבחר בדעת רוב ולאחר שיקול דעת היזם הנכון והמתאים לפרויקט.

במקום כל האמור, שהוא דרך המלך לצאת לפרויקט, בשיתוף, בשקיפות, יציאה משותפת הנדרשת לצורך התממשות הפרויקט על הצד הטוב לדיירים, אני מבין משאלתך שדייר מסויים "הצניח" לכם ייזם כלשהו, שלא נבחר, הוצג בפניכם הסכם לחתימה שכלל לא ברור לי האם היה עורך דין מטעם הדיירים (להבדיל מעורך דין שהיזם מכתיב לדיירים) שינהל מו"מ ויגבש הסכם יחד עם באי כוח היזם, ועוד אתה מוסיף וכותב שכבר נקבע מועד לחתימות. 

אם כל האמור משקף את מצב הדברים, אשאל את שאלת התם: מבלי לגרוע מהוראות החוק לגביהן הפנית את שאלתך, האם שאלתך באמת נוגעת להוראות החוק? לפרוצדורה הנדרשת? או למהות!

במהות -  יש לבצע ניתוח של מאזן הכוחות, כמה דיירים הנכם, כמה בעד פרויקט וכמה מתנגדים, כמה מהתומכים בקיום פרויקט מתכוונים לחתום "על עיוור" לפי הצעת אותו דייר וכמה מוכנים להתגייס איתך לבחינת הדברים כפי שצריך, לביצוע ההליך כפי שצריך, כפי שפירטתי, תוך ניטרול אותו "דייר - יזם".

ככלות הכל, אני מניח שהנך מעוניין בקיום פרויקט התמ"א (ולא ארחיב על החשיבות והיתרונות הרבים בפרויקטים אלו של התחדשות עירונית), ואם כך הם פני הדברים -  צא לדרך, בדוק, התייעץ, עשה. כל פרויקט התחדשות עירונית זקוק לבעלי דירות יוזמים, דוחפים, המקדמים את ביצוע הפרויקט, לנציגות חזקה הדוחפת לקיום ביצוע הפרויקט, אך פרויקט התחדשות עירונית יצא לפועל כפי שצריך רק מתוך שיתוף ושקיפות ולא בסיטואציה הנוכחית כפי שתיארת בשאלתך. 

דרך צליחה,

מקווה שהייתי לך לעזר. 

דרור שלום,

משאלתך, אני מבין שהנך מבולבל לחלוטין מהמונחים השונים.

ככל שניתן להבין, היזם מתכוון להתקשר עם הדיירים בהסכם פינוי בינוי (ובמסגרת זו "קשישים" יהיו זכאים לחלופות שהחוק מעמיד לרשותם, כפי שהפנית בשאלתך) ולשם ביצוע הפרויקט בכוונתו להגיש בקשה לתב"ע נקודתית שתאפשר הגדלת הזכויות. אין בהגשת התב"ע הנקודתית כדי לגרוע ממהות ההתקשרות בין הדיירים ובין היזם -  בהסכם פינוי בינוי -  התנאים שיקבעו בהסכם זה והוראות החוק הנוגעות להסכם מסוג זה.

מאחר ואני מבין שבשלב זה קיבלתם הצעה מיזם, לפרויקט פינוי בינוי שיכלול שינוי תב"ע נקודתית, וככל שהנני מבין טרם מיניתם נציגות ועורך דין מטעמכם, הצעתי, טרם שתמשיכו בכל הליך ו/או בדיקה, שתפעלו כנדרש למנות נציגות (תוכלו להיעזר בדרך הנכונה בעורך דין שבכוונתכם שייצג אתכם לצורך הפרויקט) ועורך דין הבקיא בתחום שייצג את הדיירים בפרויקט, כדי שהדברים יבחנו כדבעי (כמו שצריך) כבר בתחילת הדרך.

מקווה שהייתי לך לעזר.

לפונה האלמוני שלום,

דרך המלך היא שטרם חתימה על הסכם התמ"א יוצגו בפני הדיירים התמורות שיקבלו ומתווה תכנוני, ובכלל כך גם סוגיה כפי זו שהעלית. הדיירים אשר חותמים על הסכם התמ"א, מי שכמובן מעוניין בפרויקט ומסכים לתנאיו, מסכימים לתמורות ולמתווה התכנוני. במידה והסכם התמ"א נחתם ברוב המינימלי הדרוש ניתן לצאת לדרך. לכן, בכפוף לצורך לבחון את הוראות הסכם התמ"א הספציפי שבעניינכם, ככל שקיים רוב של 2/3 (בתמ"א 38/1) למתווה מסוים, הרי שניתן לכפות מתווה זה על כלל הדיירים שיתכן ויוגדרו (אם טרם חתמו) כדיירים סרבניים. שאלת אופן הכנת התוכניות, תוכנן, אישורן על ידי הדיירים והגשתן לאישור הוועדה המקומית אמורות לקבל ביטוי בהסכם עצמו.

מקווה שהייתי לך לעזר.

אורלי שלום,

המקרה המוצג בשאלתך מחייב בדיקה פרטנית, ליווי ייעוץ וייצוג לדיירים על ידי בעלי מקצוע מטעמם, וזאת לא ניתן לעשות במסגרת מענה בפורום.

שרון שלום,

על פי תיאור הדברים שהצגת, הזכויות הקנייניות בגג (למעשה - בחלקו) צמודות לבעלי הדירה המבוגרים המתנגדים לפרויקט. את בוודאי מבינה שלא ניתן יהיה לחייב את אותם בעלי דירה לוותר על זכויותיהם הקנייניות ללא קבלת תמורה מוסכמת. באם הנכם נחושים לצאת לדרך לביצוע פרויקט ובמידה והפרויקט כלכלי ואטרקטיבי ליזמים, הצעתי הינה שתבחנו את החלופות המסחריות שיאפשרו את קבלת הסכמתם של אותם בעלי דירה ויציאה לדרך בפרויקט.

מקווה שהייתי לך לעזר.

שירית שלום,

שאלתך אינה בנוגע לעצם האפשרות למכור זכויות בדירה אשר בבניין בהליך תמ"א והתנאים לכך (שאלה שהתשובה לה תלויה בהוראות הסכם התמ"א והשלב בו מצוי פרויקט התמ"א) אלא בנוגע לאפשרות של בעלים בחלק בלתי מסוים בדירה למכור את זכויותיו באותה דירה. התשובה לשאלה זו הינה כי יכול גם יכול הוא לעשות כן, בכפוף למגבלות החלות עליו. כך, למשל, משכנתא הרובצת על זכויותיו, עיקול הרובץ על זכויותיו, הליכי בית משפט / כינוס נכסים / פש"ר וכיוצ"ב הרובץ על זכויותיו. ככל שמי מאלו רובץ על זכויותיו - יש לפעול בהתאם. ככל שמי מאלו אינו רובץ על זכויותיו אלא על זכויות של בעלים אחרים באותה דירה -  אינני רואה מניעה שימכור את זכויותיו באותה הדירה וזאת כמובן בכפוף לכך שיש לבחון את העסקה לגופה וההשלכות הקשורות באותן מגבלות הרובצות על זכויות אחרים בדירה.

מקווה שהייתי לך לעזר.

שירית שלום,

מפנייתך ברור לי כי נקלעתם לסיטואציה בעייתית, בלשון המעטה, הן מחד בכל הנוגע לקשר בין הדיירים לעורך הדין שמינו לייצגם בפרויקט (אשר כטענתך נטען לגביו כי "אינו עושה דבר"), והן מאידך בכל הנוגע ליחסים בין הדיירים בינם לבין עצמם ו/או בינם לבין הנציגות שמינו.

משאלתך אני מבין שבשלב זה טרם גובש נוסח הסכם בין הדירים ובין היזם. ממילא, טרם נחתם הסכם בין הדיירים והיזם. עוד לא יצאתם לדרך. לפיכך, האמור לעיל מתחזק שבעתיים, אינו מבשר טובות ויפה שעה אחת קודם להסדיר את כל הנדרש טרם שתצאו לדרך בהסכם מחייב.

אומר בקצרה (בהסתייגות - שכן לא הובאו לעיוני מסמכים כלשהם שנחתמו, עם נחתמו, המסמיכים את הנציגות בפרויקט וקובעים את גדר סמכויותיה) כי אינני רואה דרך שאותה נציגות שנבחרה תחייב דיירים להשתתף בהוצאות כלשהן הקשורות בהוצאתו לפועל של פרויקט התמ"א.

והוסיף: אם זוהי הנציגות שנבחרה, וזה דרך פועלה, מדוע אינכם פועלים להחליף הנציגות? בסופו של יום, הנציגות (אשר על פי רוב עושה מלאכת קודש בקידום הפרויקט לטובת כלל הדיירים) צריכה לשרת את אינטרס כלל הדיירים. יצירת מחלוקות בין הדיירים והנציגות אינה משרתת את טובת הפרויקט. שהרי, בסופו של יום, כל דייר ודייר יצטרך לחתום בעצמו על הסכם התמ"א ומבלי שיהיה הרוב הדרוש - הפרויקט לא יצא לדרך. לכן, מציע שתבחנו נקודה זו ותפעלו בעניינה טרם שתמשיכו בהליך.

והוסיף גם: אם עורך הדין של הדיירים, שנבחר על ידי  הדיירים ו/או הנציגות שהוסמכה לשם כך, אותו עורך דין שאמור ללוות אתכם עד סוף הפרויקט, עד קבלת טופס 4, אם הוא "אינו עושה דבר", כטענתך, מדוע אתם הדיירים, באופן ישיר (ברוב) או באמצעות הנציגות (הזו או חליפתה) אינכם פועלים להשתחרר מההתקשרות איתו ובוחרים, הפעם לאחר בחינה דקדקנית, עורך דין שיצגכם נאמנה (ושכרו ישולם על ידי היזם) ? הפתרון איננו תשלום לעורך דין נוסף, במימון שלכם. וגם כאן, מציע שתבחנו נקודה זו ותפעלו בעניינה, טרם שתמשיכו בהליך.

הצעתי הינה שתבצעו "חישוב מסלול מחדש" ותצאו לדרך נכונה.

מקווה שהייתי לך כאן לעזר. 

שלומי שלום,

מסמך נונ-שופ אינו מהווה עסקת פינוי בינוי (בהנחה, כמובן, שנוסח כהלכה ואינו מכיל התחייבויות שאינן אמורות להיות בו) ומועד חתימתו אינו המועד להתגבשות זכויות "קשיש" כהגדרתו בחוק. 

מקווה שהייתי לך לעזר.

זוהר שלום,

משאלתך אני מבין מספר דברים (הגם שלא נכתבו): (1) מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 (כלומר חיזוק) ולא פרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי (שניהם הריסה ובניה); (2) העבודות החלו ואתם מתגוררים באתר בניה בין פיגומים; (3) ההסכם של הדיירים עם היזם לא מגן על הדיירים מבפני מצב זה כפי שהתרחש בדבר חדלות פרעון של היזם ואינו מעמיד לכם סעדים מתאימים. האם כך הם פני הדברים? ואם כל אלו נכונים -  אני מבין את הסיטואציה הקשה שאתם מצויים בה.

לגופו של החלק הראשון בשאלה, ככלל (שכן פורום זה אינו דן בהליכי כינוס אלא בפרויקטים של התחדשות עירונית), שכרו של כונס הנכסים נקבע על ידי בית המשפט כאחוז מסוים בצירוף הוצאות מאושרות. המימון הינו מכלל נכסי החייב (הרי כאשר הנכסים ימכרו, יתקבלו תקבולים ומהם ישולמו גם שכר כונס הנכסים וההוצאות). 

לגופו של החלק השני בשאלה, בדבר כך שכבר למעלה משנה כונס הנכסים מחפש אחר קבלן (כנראה התכוונת ליזם) חלופי, ללא הצלחה, ופרק הזמן הנדרש / שיידרש לשם כך, הרי שבהעדר הכרה של מכלול הנתונים והפרטים הן של הפרויקט והן בכלל לא ניתן ליתן כאן מענה לגופם של דברים. אני יכול רק להניח שאין זה הפרויקט היחיד ש"ננטש" על ידי אותו יזם ואשר כונס הנכסים פועל בעניינו. יחד עם זאת, לאור חלוף הזמן, בוודאי לאור הסיטואציה בה אתם כנראה נמצאים (מתגוררים באתר בניה), אני מציע שתתייעצו -  באמצעות עורך הדין של הדיירים המייצג אתכם בעסקה ו/או באמצעות עורך דין אחר אליו תפנו  -  כדי לבחון את האפשרויות העומדות בפניכם.

מקווה שהייתי לך לעזר.

שלום נטלי

קודם כל יש לבדוק אם בהסכם עליו חתמת יש התיחסות לסיטואציה כזו. אם אין - יש לבדוק האם המפגעים שאת מתארת הם רגילים בזמן העבודה על הפרויקט או יש כאן דברים חריגים. בנוסף נראה מנתוני השאלה כי היזם חרג מלוחות הזמנים. 

לכן ולצערי כדי לתת לך תשובה מלאה ונכונה יותר עליך להתיעץ עם עורך דין.