פורום תמ"א 38

רלי שלום

בעיקרון סעיף 49כב(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטור ממס שבח יחול רק על דירה אחת במתחם. ראה נוסח הסעיף בהמשך. אני ממש מבקש לא להסתפק בתשובה זו אלא לקבל יעוץ פרטני בו יבחן מצב הפרויקט ומצבך האישי ויתנו לך המלצות כיצד לנהוג.  אבל על פניו יש לך כאן בעיה שצריך להתיחס אליה לפני שאתה חותם על ההסכם.

    (ב) הפטור לפי סעיף קטן (א) יינתן בשל מכירת הזכויות ביחידת מגורים אחת במתחם, ובלבד ששיעור זכותו של המוכר ביחידת המגורים החלופית לא יפחת משיעור זכותו ביחידת המגורים הנמכרת; הועברה יחידת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם למכירה כאמור בסעיף 49כ לא יחול במכירתה ליזם פטור ממס לפי פרק זה;

אייל שלום רב,

אין ספק שמדובר בסיטואציה העלולה לגרור תסכול רב ואף ליצור תחושות לא נעימות בין הדיירים בבניין.

על מנת לטפל בסוגיה זו יש לוודא כי עוד בשלב הטרום-חוזי מונה שמאי שתפקידו לקבוע את הניקוד המוענק לכל דירה קיימת על פי נתוניה הספציפיים.

במצב הדברים כפי שהנך מתאר אותו, סביר להניח שהניקוד של הדירה יהיה גבוה יותר מהניקוד של דירות אחרות- ובכך תיקבע עדיפות דירה זאת בהקצאת הדירות החדשות- ולא תקופחו. 

עו"ד יוחנן דוניץ

דיני נדל"ן

הנופר 2, רעננה

09-7995599

lawforums63@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

גל שלום רב,

ראשית הרשה לי להזדהות עם תחושותיך הקשות, אשר מגיפת הקורונה מטילה על כל בית-אב בישראל לצערי. 

ענף הבניין מוגדר במדינת ישראל כ"ענף חיוני" וככזה לא ניתן למנוע ו/או לעצור עובדים מלהמשיך את עבודתם בכל פרויקט בנייה (מהקטן לגדול - י.ד.).



הקבלן לא רק שיכול להמשיך בעבודותיו בכפוף לנהליי משרד הבריאות (לדוגמא: שמירת מרחק של שני מטר, שימוש במסכות, מדידת חום בכניסה למקום העבודה וכו'), אלא מצופה מהקבלן שיעשה כל שביכולתו בכדי להמשיך את הפרויקט. תקנות שעת החירום אינן מבדילות אגב בין מגיפה לבין מלחמה כזו או אחרת.

עם זאת, שומה על מנהלי העבודה לוודא כי פועלי הבניין נוהגים בהתאם לדרישות ולתקנות ואף להגדיל ולעשות בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (אשר ברובם אין פינוי של הבניין לטובת ביצוע העבודות) ולנהוג בקפדנות יתרה על מנת שלא להעמיס בתקופות קשות שכאלה על הדיירים, אשר בתקופות שגרה נמצאים בסיטואציה לא פשוטה בעת ביצוע הפרויקט.



הייתי ממליץ ראשית לפנות למנהל העבודה במקום ולבקש (סבר פנים יפות תמיד יעבוד יותר מדרישה - י.ד.) כי ישמור על הנהלים ואף יגדיל ויבין את בעלי הדירות ויקפיד בצורה יתרה על נהלי ההיגיינה, הבריאות והריחוק הסביבתי.

במידה ונפלת על אזניים ערלות, פנה לב"כ הדיירים ובקש ממנו כי ידרוש מהיזם לוודא, באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי נהלי הבטיחות, הבריאות, ההיגיינה והריחוק הסביבתי נשמרים באופן קפדני ביותר.

לצערי, בכל הנוגע לנזקי הרעש והלכלוך הכלליים הקיימים גם בשגרה, אין יותר מדי מה לעשות. זאת כיוון שמדובר עדיין באתר בניה לאחר שנתתם את הסכמתכם המפורשת בכתב לביצוע עבודות אלו.

גל, אסיים בתקווה שהמשבר יחלוף במהרה ואיתו גם העבודות בביתך ותגיע לנחלתך המחודשת והמיועדת בבריאות איתנה ובאושר גדול.

מקווה מאד שהצלחתי לסייע. אם ישנן שאלות נוספות, הרגש חופשי ליצור עמי קשר טלפוני ואנסה לסייע.

רשל שלום,

הסכמי תמ"א והסכמי פינוי בינוי מכילים סעיפים הקובעים מנגנונים לביצוע חלוקת היחידות ו/או המחסנים ו/או החניות בין הדיירים והיזם ובין הדיירים בינם לבין עצמם, לרבות על דרך של הגרלה. סעיפים אלו מתייחסים, מעצם טיבם וטבעם, גם למקרה בו מי מהדיירים לא מתייצב לאסיפה.

ככל וההליך התקיים בהתאם להוראות המנגנון בהסכם עליו חתמת - אין מקום לעריכת הגרלה חוזרת. אפילו נניח שהיו נסיבות מוצדקות להעדרך מהאספה בה נערכה ההגרלה (אליהן היה מקום שתודיע מראש ולא בדיעבד), מאחר ומדובר בהגרלה ולא בבחירה -  במה נגרעו זכויותיך ?

מקווה שהייתי לך לעזר,

צבי שלום,

לרוב קיים בהסכמי מכר סעיף של דחית מועדים עקב קיומו של כוח עליון. אני מניח כי זה המצב גם בהסכם עליו אתה חתום.

כרגע לפחות ענף הבניה הוחרג מנושא הסגר. אבל ברור כי קיימות בעיות של מחסור בכוח אדם ובעבודות אצל ספקים.

לכן בוודאות היזם יטען כי מדובר בכוח עליון ובנסיבות שבעטין אין הוא מחויב בתשלום הפיצוי החודשי.

בנוסף צריך לבדוק האם היה נגרם איחור גם ללא המצב הנוכחי, כלומר- יכול להיות שהקבלן היה מאחר בביצוע בלי קשר לקורונה.

כך שאני לא יודע לתת לך לגבי זה תשובה חד משמעית. אני מניח כי על כך יהיה ויכוח בינכם וככל ולא יוסדר העניין בהסכמה תגישו תביעה כנגדו. 

 קחו בחשבון כי לפי החוק הוא יכול לאחר בעד 60 יום ללא פיצוי וכי יתכן וביקשתם שינויים בדירה והוא החתים אותכם על דחית מועדים.

דן שלום,

בגמר הפרויקט, כשתמכור את הדירה (לאחר טופס 4), תמכור דירה ותשלם את המס כמו מכירת דירה רגילה. אם קיים פטור -  תנצל אותו. אם קיים חישוב לינארי -  תנצל אותו. סכום המס ייגזר משווי המכירה, שווי הרכישה וניכויים מותרים (בכפוף כאמור לפטורים או חישוב לינארי, ככל שחלים). הוא לא ייגזר מעצם השבחת הדירה בתמ"א עצמה. ככל שקיים חיוב מס שבח בגין השבחת הדירה בפרויקט התמ"א (אשר לא אמור להיות, כל עוד הסכם התמ"א מקנה לכם זכויות מותרות בתמ"א וחלות הוראות הפטור בפרויקטים של תמ"א), חיוב כזה יחול במסגרת עסקת התמ"א ולא במכירת הדירה לאחר השלמת הפרויקט.

מקווה שהייתי לך לעזר, 

שלום רב,

הליך בקשת היתר לביצוע בפרוייקט לפי תמ"א 38/1 מהווה כהליך מקדמי לפרוייקט ולרוב מדובר ב"תנאי מתלה" (בלעדיו ההסכם לא נכנס לתוקף) להסכם.

במצב דברים שכזה לא ניתן להחיל על היזם טיפול בבניין טרם שכלולו של ההסכם.

במידה ואכן ישנם סיכומים (כלליים או ספציפיים), המעוגנים בחוזה לגבי אחזקת הבניין טרם תחילת העבודות וכל התנאים המתלים של ההסכם התמלאו- ניתן להחיל אותם ובלבד שההסכם השתכלל ובהתאם להוראותיו של החוזה.

יותם שלום רב,

הצטערתי לשמוע על הסיטואציה אליה נקלעת כדייר.

אכן, מדובר בסיטואציה כואבת, אשר עלולה להעיב על התחושות בכניסה לפרוייקט מורכב שכזה, ואף עלולה לפגוע בחוקיות ההליך.

כשלעצמה, תמורה עודפת לדיירים יכולה להינתן אך ורק בהסכמה מפורשת בכתב של כל בעלי הדירות.

כאשר נתקלים בסיטואציה שניתנו תמורות עודפות (או סוכמו על תמורות עודפות) לבעלי דירות אחדים, ללא הסכמת כל העלי הדירות, יש להימנע מלחתום על ההסכם! 

בנוסף, יש לדרוש אסיפה מיוחדת של כלל בעלי הדירות אשר בה יירשם פרוטוקול, אותו יש להגיש למפקח/ת על המקרקעין בדיון בו ינסו להכריח את ה"סרבנים" לקבל על עצמם את הפרוייקט.

דרך נוספת להתמודד עם הסיטואציה היא באמצעות "השוואת תנאים" לכלל הדיירים, במידה וניתן, או ביטול התמורות העודפות וכל ההסכמות.

ישנן עוד מספר דרכים להתמודד עם הבעיה, אך מדובר בפתרונות פרסונליים לסיטואציות ספציפיות, אשר קצרה היריעה מלהרחיב עוד בנושא.

חשוב לזכור, פרוייקט תמ"א 38 (המבוצע ומתוכנן כיאות) הוא לרוב שדרוג של כלל הדיירים וחשוב לקדמו, לכן כדאי ראשית לנסות לטפל בבעיה "בדרכי נעם" באסיפה כללית של הדיירים ולהגיע להסכמות ורק במקרים בהם לא ניתן היה להגיע להסכמות כלל, לפנות לערכאות משפטיות.

לסיכום, מדובר בסוגיה סבוכה ועדינה, הדורשת חשיבה פרגמטית, על מנת שהפרוייקט יצא לדרך בצורה חוקית ונכונה. 

כולי תקווה כי תצליחו להתגבר על המשוכה הקשה הזו.

שימי שלום,

ככלל, אין מקום למתן תמורות עודפות לדיירים מסוימים בפרויקט (דבר שאם יעשה - יעשה בהסכם עצמו, באופן גלוי ושקוף לכלל הדיירים), אלא אם ישנן נסיבות המצדיקות הדבר. מאחר ואין בפני את פרטי המקרה (לרבות אך לא רק מספר הדיירים בפרויקט, מספר התומכים, מספר המתנגדים ונימוקיהם, מהות השיפוץ המדובר ועוד ועוד), אינני יכול להתייחס לגופו של המקרה. כך או כך, ככל שאמנם בוצע לאחרונה שיפוץ מסיבי בדירה, ניתן יהיה ליתן לו ביטוי בהחלטת השמאי בדבר מיקום הדירה החדשה באופן שמיקום זה ישקף את השווי העודף של דירה זו, ככל שאמנם כך הם פני הדברים.

 מקווה שהייתי לך לעזר,

ברי שלום רב

אני מניח כי מדובר בפרויקט של תמא 38/1, קרי- חיזוק ותוספת מעל הבנין הקיים. בפרויקטים של תמא 38/2 ממילא מקבלים באופן שגרתי ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר בשווי הדירה החדשה וכן ערבות להבטחת דמי השכירות.

לגבי פרויקט תמא 38/1 - ראשית יש להביחן מה תפקיד ערבות. הערבות לא נועדה למקור כספי לצורך השלמת הבניה. אם זה היה כך גובה הערבות היה צריך להיות כגובה הסכום שנדרש לבנית הפרויקט. תפקיד הערבות הוא לגשר ולפצות על הנזקים שיגרמו אם היזם הנוכחי כבר לא יהיה בשטח ועד להחלפתו ביזם אחר והמשך הפרויקט.

אם קיים בנק מלווה בפרויקט אז הסיכון קטן יותר מאשר בהעדר בנק מלווה ומכאן גם השפעה על גובה הערבות.

באותו אופן חשוב להבין את מורכבות הפרויקט והאם יש הגבלה על קצב מכירת הדירות של היזם בפרויקט (הדירות שטרם נמכרו מהוות בטחון נוסף).

אחרי כל זה- ככלל אצבע אני מבקש שגובה הערבות יהיה 10% מהסכום שנדרש להשלמת הפרויקט. נניח שעלות ביצוע הפרויקט לפי דוח שמאי היא 10 מליון ש"ח אז גובה הערבות יהיה 1 מליון ש"ח וכך הלאה, כאשר גובה הערבות מתעדכן מעת לעת לפי היתרה.  

אבי שלום,



אין חיוב במס הכנסה על שכר דירה המשולם על ידי היזם לשם דירה חלופית בלבד.

כל עוד לא מדובר בתשלומים החורגים מתמא 38/2, לא עולה אירוע מס כלפי הדייר.

עדי שלום,

מתיאור הדברים בשאלתך לא ברור לי מהי העסקה וככל שהבנתי משגת מדובר בהתקשרות שלכם עם קבלן לביצוע עבודות, אשר במסגרתן לא יתווספו יחידות דיור בבניין ולא חניות, עבודות בגינן אתם משלמים. אם כך הדבר -  החוק אינו מעמיד לך סעד כלשהו. אם מצב הדברים שונה -  יש לבחון המקרה לגופו והצעתי הינה שתפנה לעורך הדין המייצג את הדיירים. 

מקווה שהייתי לך לעזר.

אבי שלום,

צר לי על העיכוב הצפוי (כדבריך) בקבלת הדירה החדשה, דבר שמעצם טיבם וטבעם של דברים קורה.

לשאלתך, בדבר הפיצוי החודשי המגיע לך בגין האיחור במסירת החזקה בדירה (מעבר לשכר הדירה שאתה מקבל, בגינו כך יש לצפות ניתנו גם ערבויות שכירות), הרי שהתשובה מתחלקת לשניים: בשלב הראשון, צריך לבדוק האם בכלל יש איחור חוזי, לאור הוראות ההסכם, הכוללות מעצם טיבן וטבען הוראות המאריכות את התקופה עקב אילוצים שונים המוגדרים בהסכם, וכל זאת לאור נסיבות המקרה. בשלב השני, יש לבדוק מה נקבע בהוראות ההסכם, ביחס לפיצוי בגין האיחור. התשובות שם בהסכם. שונה הדבר מאדם הרוכש דירה מקבלן, לגביו חלות הוראות סעיף 5א לחוק המכר, הקובע את מנגנון הפיצוי.

מקווה שהייתי לך לעזר.

אלכס שלום

אני לא יודע מה מונע היום לערוך תכנון ראשוני של הקומות. בדרך כלל היזם כן מכין תכנון כזה וכמובן שהוא נתון לשינויים קלים אם ידרשו בתכנון מפורט.

לא מבין למה היזם לא יכול היום להתחייב על הקומה החדשה אלא אם הוא לא בטוח שיצליח "להכניס" את הדירות לאותה קומה. גם לגבי הכיוונים לא ברורה המניעה שכן אין ממש הרבה אפשרויות לגבי מסר הדירות בקומה.

לכן יתכן ויש מקום לחשש שלכם מול אותו יזם. כמובן שאפשר תמיד במסגרת ההסכם לכלול מנגנונים ובקרות לגבי מה תקבלו. אבל רצוי בהחלט להתעקש מול היזם ולהבין מה התמורות שלכם - קומה, כיוונים, שטח, מפרט וכו'. זה עובד ככה בהסכמים שאני  (ואחרים) מטפלים בהם ואין סיבה שזה לא יעבוד גם אצלכם. הכל כמובן בסייג שאני לא יודע בדיוק מה נתוני הקרקע אצלכם.

לכן תמשיכו להתעקש מולו, תנסו גם לקבל הצעה מחברות נוספות שאולי כן ידעו להתחייב על התמורה. 

רונן שלום,

שאלתך הינה שאלה מתחום דיני הנזיקין והנך מוזמן לפנות לפורום הנזיקין. בד בבד, אומר כי ככלל יש לפעול במהירות במספר מישורים - הן בפניה לחברת הביטוח של הבניין שלכם (ככל שקיים ביטוח), הן בפניה לקבלן המבצע וחברת הביטוח שלו, ובמידה והעבודות של פרויקט הפינוי בינוי מסכנות את הבניין שלכם -  יש כמובן לפעול גם למול הפיקוח בעירייה לעצירת ו/או הגבלת העבודות עד להסרת החשש לשלומו של הבניין שלכם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום רב

עיסקת תמא 38 היא בעיקרה סוג של עיסקת קומבניציה בה אתם מוכרים זכויות בניה כנגד קבלת שירותי בניה. באופן הרגיל על שירותי הבניה שאתם מקבלים חל תשלום מעמ. מאחר ואתם לא עוסקים מורשים התרגולת בעיסקת קומבינציה רגילה היא שהיזם יוציא חשבונית עצמית על סכום שירותי הבניה שאתם מקבלים ועל זה יחול חיוב במעמ.

למשל - נניח שהיזם בונה עבורכם 1,000 מ"ר ונקבע כי עלות למ"ר היא 10,000 ש"ח (מובר על תכנון, ביצוע, אגרות והיטלים והוצ' נוספות המועמסות על כל מ"ר) = 10,000,000 ש"ח. על זה היה צריך לשלם 1.7 מליון מעמ. 1את תשלום הסכום  הזה החוק פטר.

זה לא מה שאתה מבקש לעשות אלא אתא שואל על בניה עצמית. במקרה כזה אין לכם כל פטור להבנתי מתשלום המעמ במקרה של בניה עצמית.  

אורנה שלום,

ראשית, צר לי מאוד על הסיטואציה אליה נקלעתם, סיטואציה מוכרת וידועה. 

לגופו של עניין, את מדברת על אירוע שהסתיים לפני כשנה וחצי (אז הסתיימו העבודות) וסביר להניח שהיתה זו טעות להמתין עד כה. לטעמי, אין מנוס אלא לקבל ייעוץ משפטי בעניין, מעורך דין בקיא שיבחן את הוראות ההסכם, וכלל הנסיבות, וייעץ לך / לכם על ההליכים המשפטים הנדרשים כנגד היזם. לצערי, בדיקה זו לא ניתן לבצע במסגרת זו ולפיכך לא ניתן ליתן מענה לשאלתך במסגרת הפורום.  

שלום רב

בעצם הוא מוכר את מחויבות הדיירים כלפיו. לכן צריך קודם כל להבין מה התחייבו כלפיו. אם אין לכך כל התיחסות יוכלו הדיירים לטעון כי החתימה היא אישית לאותו יזם ולא ניתן למכור את חתימותיהם.

לכן יש לבצע בדיקה ולהזהר כאשר קונים חתימות כאלו ובודאי להתנות תשלומים בכך שהדיירים לא יברחו.

יניב שלום,

משאלתך אני מבין שהתבקשתם לחתום על מסמך "non shop", לתקופה של שנה, מבלי שמוצעת לכם הצעה כלשהי ו/או מבלי שאותו יזם מבקש את אותו פרק זמן לצורך בדיקת היתכנות. כך או כך, מדובר בתקופה ארוכה ובלתי סבירה. לכן -  תשובתי לך היא שאין לחתום על מסמך זה.

ואשלים התשובה -  באם אתם מעוניינים בפרויקט, השלב הראשון (לפני חתימה על כל מסמך ליזם זה או אחר) הוא לכנס את בעלי הדירות, לקבל החלטה עקרונית שמעוניינים בפרויקט, למנות נציגות, אשר תוסמך להתקשר עם עורך דין שייצג את בעלי הדירות (כמובן, כמקובל בתחום, ללא השתת חיובים כלשהם על בעלי הדירות), הנציגות (שתוסמך לכך מראש) תבחן ותתקשר עם עורך דין כאמור, ואז הנציגות - בסיוע עורך הדין -  תבחן הצעות מיזמים שונים, תתקבל החלטה להיכנס למו"מ עם יזם כלשהו, לגבש הסכם לחתימה, כדי להביאו בפני בעלי הדירות. זוהי דרך המלך וטובה שעה אחת קודם.

מקווה שהייתי לך לעזר - דרך צלחה, 

אלרון שלום,

התשובה לשאלתך היא לא. עילת התביעה לאכיפה או לפיצוי, כנגד דיירים סרבניים, קמה רק לאחר שההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש (מה שלא מתקיים במקרה שבפנינו) ולאחר שניתן היתר בתנאים (מה שממילא אינו מתקיים בענייננו).

במידה ואמנם קיימת היתכנות לפרויקט בבניין בו אתם גרים, דרך המלך היא לבחון האם ואיך ניתן להגיע להסכמות ולפרויקט בבניין בו אתם מתגוררים. זאת אני מציע לעשות בקיום שיחה בין בעלי הדירות בבניין, בחירת נציגות חדשה ומתאימה לנסיבות, בחירת עורך דין שייצג אתכם נאמנה לאורך כל הדרך והכל תוך ידיעה והבנה שיש להתגבר על המכשול שנתקלתם בו כעת שעה שלא הצלחתם להגיע לרוב המינימלי הדרוש. 

מקווה שהייתי לך לעזר.

מירי שלום

החלק היחסי לא גדל עקב הגידור אבל אני ממליץ לכם מאוד לסרב לבקשתו.

ראשית - למה להסכים לבקשה שלו כשבכוונתו להתנגד לפרויקט התמא.  שנית - אם הוא יגדר חצר בהסכמה בשלב הבא הוא ידרוש כי במסגרת פרויקט התמא תוצמד לו החצר כדין.

אני לא יודע באיזה שלב אתם בפרויקט התמא אבל בכל מקרה ממליץ לסרב לבקשתו.

אבי שלום

אם אין שיתוף פעולה אז אין ברירה אלא לפעול באמצעות עו"ד. תחילה מכתב ואם לא יעזור- תביעה.

כנגד שניהם. אני מבטיח לך שאז הם ישתפו פעולה.

סבטה שלום

תתלוננו בפני מחלקת הפיקוח בעיירה. הם ישלחו פקחים ובהתחלה יתנו אולי אזהרה אבל בהמשך יעברו לקנסות. בנוסף - מניח כי יש לכם גם מפקח מטעמכם באתר - דברו עימו שיטפל בכך מול הקבלן.

כרמיאלי כרמיאל היקר/ה,

מציע שתפנה/י ותבדוק/י העניין בשלב הראשון מול האחראי בראשות המקומית לתחום ההתחדשות העירונית.

דורון שלום,

לשאלתך, המבחן הוא כפול. לצורך קביעה האם ההסכם נחתם או לא נחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש, להוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38/2, כאשר בשלב מאוחר יותר ניתן לנקוט כנגד דיירים סרבניים בהליכים מתאימים, יש לבחון האם חתמו 80% מבעלי היחידות להן מוצמדים 80% מהחלקים ברכוש המשותף. כמובן, שיש לבחון את המקרה הפרטני ולחשב בהתאם.

מקווה שהייתי לך לעזר,