פורום תמ"א 38

שלום זאב דב,

המציאות מלמדת, שמי שמכיל לצפות את העתיד נכונה, ירוויח יותר.

תשתית טעינה לרכב חשמלי היא אכן תופעת שהולכת ומתרחבת בארץ, אך בקנה מידה קטן.

ככל שהועדה לתכנון ובניה אינה מחייבת התקנת תשתית כזו, לכאורה היזם אינו מחוייב לכך. אך אם למי מבעלי הדירות המקוריים בבניין יש רכב חשמלי, בהחלט לגיטימי לדרוש זאת, כחלק מתנאי המו"מ המסחרי בין הצדדים.

מיקום עמדת  הטעינה צריך להיבחן, בין היתר, בהתחשב בעלויות הנוספות הנדרשות. ככל שהפרוייקט קטן יותר, מן הסתם שהסיכוי שהדבר ייעשה הולך ופוחת. 

כרגיל, הכל עניין של מו"מ בין הצדדים, כל עוד אין חיוב חוקי המחייב זאת.

בהצלחה 

עו"ד הדר פינק טבת

מנהלת פורום תמ"א 38

מורד הזמיר 7, חיפה

077-4049484

Hadar@tevetlaw.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שלום, שרית

בעיקרון, תנאי העסקה מבטאים את הזכויות של כל אחד מהצדדים בהסכם, מה שייך ליזם ומה שייך לבעלים. מבלי לבחון את ההסכם כמובן שאין באפשרותי לתת לך במסגרת הזו ייעוץ מדויק.

עם זאת, באופן כללי אוכל לומר לך, שנקודת המוצא היא שכל שטח שייך לבעלים, אלא אם הוסכם אחרת.

השאלה היא אם זהו שטח שאכן ניתן לניצול בפועל (במסגרת הקלה או אפילו ניצול זכויות עודפות).

ככל שזהו המצב, ובהעדר הוראה אחרת בהסכם, החלוקה ההגיונית תהיה לפי יחס הקומבינציה בהסכם התמ"א.

בהצלחה

שלום, יפעת

ככל שמדובר בפרוייקט במתווה הריסה ובניה מחדש, הרי שפינוי הבעלים ייעשה רק לאחר שהתקיימו מספר תנאים מקדימים, אשר אמורים להיות רשומים בהסכם התמ"א עצמו.

ככלל, נדרשים להתקיים מספר תנאים:

ניתן היתר בניה, התואם לתנאים המסחריים המוסכמים.

הוצג ביטוח בהיקף מתאים ובסיווגים הנדרשים.

ניתנו לבעלי הדירות ערבויות מכר מלאות בשווי דירות התמורה.

ניתנו לבעלי הדירות הערבויות הנוספות הנדרשות בהסכם (שכירות, מיסים, רישום, בדק).

ניתנו לבעלי הדירות דמי שכירות לתקופה המוסכמת - לפחות חודשיים מראש, וכן שולמו דמי ההובלה (והאריזה, אם הוסכם).

אלו הם התנאים המהותיים המקובלים, אשר בלעדיהם לא תינתן ליזם זכות רשות בקרקע. 

הייתי מציעה להיעזר בעורכ.ת דין בעלי נסיון בתחום, אשר ינחו אתכם מהם התנאים הנדרשים באופן מלא, וידאגו כי התנאים הללו יוכנסו להסכם התמ"א, כמתחייב. 

בהצלחה

שלום, שי

כמו כל עסקת מכירה מקבלן, עניין רישום הזכויות הוא באחריות מי מטעם הקבלן (ברוב המוחלט של המקרים אלו הם עורכי הדין שמייצגים אותו בעסקה). 
רכישה במסגרת תמ"א אינה שונה מכל רכישה אחרת של דירה מקבלן.

לא נהוג להשאיר סכום בנאמנות, כמקובל בעסקאות "יד שניה" להבטחת הרישום.

יחד עם זאת, הייתי מצפה שעורכ.ת הדין שמלווה אותך בעסקת הרכישה - ואם אין לך, אז חובה שיהיה לך -  ידאגו לקבל את המסמכים הנחוצים ויבטיחו את קבלתם כנגד התשלום האחרון (אישורי מיסים ודיווחים).
כמו כן יתכן שיש מנגנון בהסכם התמ"א עם הבעלים המקוריים שמבטיח לבעלים ערבות רישום. במקרה כזה הדברים יחולו כמובן גם עליך כרוכש, שכן רישום הבניין לאחר סיום הפרוייקט חל על כלל בעלי הזכויות בחלקה. 

בהצלחה

שלום, יוכי,

החוק אינו קובע מנגנון לפיצוי בגין ביצוע העבודות למי שמתגוררים בדירות במהלכן.

עם זאת, מקובל שהבעלים יפחיתו בדמי השכירות לשוכרים, ככל שהדירה מושכרת והבעלים עצמם אינם מתגוררים בה, נוכח אי הנוחות הצפויה לשוכרים במהלך תקופת השכירות. כמובן שקיימת חובת גילוי של הבעלים לשורים על העבודות הצפויות. 

לגבי הבעלים עצמם, הרי שמאחר שהם אלו שיהנו מההשבחה של הנכס, הדברים תלויים בהסכמות המסחריות בין הצדדים (הבעלים מחד והיזם מאידך). לא תמיד הבעלים מקבלים דמי שכירות או פיצוי בדמות השתתפות חלקית בדמי שכירות, ככל שיבקשו לפנות את הדירה בתקופת הבניה. כאמור, הכל עניין של מו"מ. 

בהצלחה

שלום, אלם

לא הבנתי באיזה שלב מדובר על קבלת פסק הדין.

אם הכוונה לפני תחילת הפרוייקט, ובגלל התשלום הקבלן לא מוכן לצאת לדרך - אז לכאורה אין נזק ואין על מה לשלם פיצוי.

אם מדובר בפסק דין שניתן לאחר תחילת ביצוע הפרוייקט, כלומר, שהנזק אכן מתממש, הרי שעומדת לזכות הזכאים לפי פסק הדין הדרך לשמור על זכותם לקבלת הפיצוי, כמו כל פסק דין אחר, באמצעות הליכי הוצאה לפועל של פסק הדין.
היה רצוי שזה ייעשה באמצעות עורכת הדין שמלווה את הדיירים, אבל אין כל חובה בכך, והם יכולים לפנות לכל עורך דין בעל נסיון בתחום שיפעל לאכיפת פסק הדין עבורם, במסגרת הליכי הוצאה לפועל, כאמור. 

בהצלחה

שלום, רועי

אינני בטוחה שהבנתי את שאלתך לחלוטין. אבהיר את הדברים.

כל מוכר של זכות במקרקעין מחוייב במס שבח בגין המכירה.

ישנם מקרים בהם יש פטור ממס, כלומר, החיוב במס הוא אפס שקלים (סליחה על הנוסח המתחכם, אבל כך רואים זאת ברשויות המס...) 

וישנם מקרים בהם יש חיוב במס, בגובה כזה או אחר, לפי נסיבות העניין והנישום.

בכל מקרה, מכירה של דירות  - בין אם הושלמה בנייתן ובין אם טרם נבנו, אפילו לפני היתר - מחייבת בתשלום במס שבח.

קבלן מחוייב במקום במס שבח אצל ה"אבא" של מס שבח, שהוא מס הכנסה. 

סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין מפנה את החיוב במס שבח של הקבלן לפקודת מס הכנסה. ולכן מקובל לציין שהקבלן מציג לרוכש  אישור לפי "טופס 50", כלומר אישור שהחיוב בגין מס השבח של הדירה הנמכרת יהיה לפי סעיף 50 במסגרת מס הכנסה של הקבלן.

ועדיין, מונפק אישור מס שבח בגין עסקת המכר לרוכש. 

מקווה שעשיתי לך סדר בעניין, ועניתי לך על שאלתך.

אם הדברים אינם ברורים דיים - שאל אותי שוב.  

שלום, שני

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע את המנגנון לפיו יובטחו כספי הרוכשים של דירה שבנייתה טרם הושלמה - מה שקרוי בשפה המדוברת "דירה על הנייר". 

במסגרת החוק ישנן כמה חלופות חוקיות להבטחת כספי הרוכש. 
אחת מהן, והנפוצה ביותר, היא העמדת ערבות בנקאית בגובה הסכומים ששולמו על חשבון התמורה, בניכוי רכיב המע"מ, כאשר הפרוייקט מלווה בליווי פיננסי סגור. 

חלופה אחרת, (נכון להיום, יש כוונה לבטל זאת ולחייב רק ליווי פיננסי) היא רישום הערת אזהרה בדרגה ראשונה לטובת הרוכש, כאשר בנוסף התשלומים המשולמים הינם לפי קצב התקדמות הבניה, וכל תשלום מתבצע לאחר גמר אותו השלב. השלבים נקבעו בחוק. 

לפיכך, בהחלט יתכן שזכויותיך מוגנות.

אגב, אין משמעוות אם מדובר ברכישה מתמ"א או במגרש ריק לצורך העניין. הכוונה היא לרכישה של דירה אשר בנייתה טרם הסתיימה בפועל. 

שלום ניצה

לא סביר... אם אכן הצדדים כבר הגישו סיכומים בחודש מרץ הייתם צריכים לקבל כבר החלטה. ממליץ כי תבררי מול עורך הדין שטיפל בהליך אם זה באמת המצב. 

שלום רב

בתאם לתיקון לחוק הרוב הנדרש בפרויקט של פינוי בינוי ירד ל 2/3.

יעקב שלום רב

כרגע מדובר רק על הורדת הרוב בפרויקטים של פינוי בינוי (ולא לבלבל בינהם ובין פרויקט של תמ"א 38 הריסה ובניה. לא אותו דבר). לגבי פרויקטים של תמ"א 38 אין עדין שינוי.

היי נילי

קודם כל היטל השבחה ולא מס השבחה. 

היטל השבחה משולם לעיריה במקרה בו חלה השבחה בנכס מקרקעין עקב תוכנית חדשה. 

העיריה אכן טוענת כי תוכנית רובע 4 השביחה הנכסים בתחום התוכנית והיא בוודאות תוציא לך שומת היטל השבחה לתשלום. על גובה השומה ניתן להגיש שומה נגדית ולהעביר את ההכרעה לשמאי מכריע.

אור שלום

הקבלן חייב לעשות מה שהוא התחייב לעשות עבורכם בהסכם שחתמתם. אם כתוב שם שהוא צריך לשים גם רשתות/סורגים אז זה המצב ואם לא אז לא. אין חובה בחוק לעשות רשתות/סורגים ובדר"כ גם אין התייחסות לכך בהיתר הבניה.

אני לא מכיר ולא ראתי את ההסכם ולכן מעבר לכך לא אוכל לעזור.

אריאל שלום רב

הנכון ביותר הוא לגשת עם המסמכים שבידיך לעורך דין שיקרא את ההסכם המוצע, יסביר לך מה כתוב שם ויענה לשאלותיך.

עד שלא תביני הכל אין מה לרוץ לחתום ואין מה להבהל מהאיומים של היזם.

יעקב שלום

דוח 0 מוכן על ידי שמאי מקרקעין המוכר על ידי הבנק המלווה רק בשלבים מתקדמים של הפרויקט, לאחר שכבר יש אישור וועדה ולאחר שיודעים מה הפרויקט כולל. אני לא יודע באיזה שלב אתם נמצאים אבל אם מדובר בשלב קודם לכך אז אין עדין דוח 0. כן יש ליזם תחשיבים שלו עוד לפני הכנת דוח ה- 0. בדר"כ הם לא חושפים זאת מטעמים ברורים.

אברהם שלום,

בשאלתך מוטמעת הנחת מוצא שקיימת חובה כלשהי לקבל הצעת יזם זה או אחר. ולא כך הוא.



בסופו של יום, מדובר בעסקה שצריכה להיחתם על ידי הצדדים, מתוך רצון הדדי, ולא בכפיה.



שאלת דירות התמורה להן יהיו זכאים הדיירים, הן בהיבט גודל, מיקום קומה, מיקום חזית/עורף וכיוצ"ב, היא שאלה שבלב ליבו של המו"מ המסחרי, כאשר לצידן שאלות של היתכנות ביצועית.



הצעתי היא שתבחנו הדברים בסיוע עורך הדין המייצג את הדיירים, המפקח מטעם הדיירים וגורמים נוספים שתמצאו לנכון לרבות אפשרות קבלת הצעות מיזמים נוספים.

בהצלחה, 

אבישי שלום,

במעמד חתימת הסכם התמ"א / פינוי בינוי נחתמים שלל מסמכים ובכלל כך ייפויי כוח שונים ולא רק לעורך הדין המייצג את הדיירים אלא גם לעורך הדין מטעם הייזם.

ככל שנוגע הדבר למועד הקודם למועד חתימת הסכם התמ"א / פינוי בינוי -  יש צורך בכתב הסמכה לעורך הדין לפעול בשם הדיירים, אך לא ייפוי כוח בלתי חוזר.

מקווה שהייתי לך לעזר. 

שלום, משה

בשעה טובה.

במסגרת הסכם הרכישה שלך אני נוטה להניח כי יש פירוט של הרכוש המשותף שעתיד להיות של הבניין החדש. ככל שמדובר בחניות שהן רכוש משותף, הרי שעל פני הדברים, גם רוכשי הדירות החדשים נכללים בין השותפים ברכוש המשותף, גם אם טרם נרשם כזה בשל אי השלמת הליכי הרישום. 

עם זאת, יתכן כי המדובר ברכוש אשר היה שייך רק לבעלים הקודמים עוד טרם הפרוייקט, ועל כן , ככזה, הוא שייך רק לבעלים הקודמים.

יש לבדוק את מסמכי הרישום ואת הסכם הרכישה שלך כדי לעמוד על טיבן המדויק של הזכויות בחניות הללו. ממליצה לך לפנות לייעוץ מקצועי בעניין, כדי לבחון את זכויותיך. 

בהצלחה

שלום, עזרא

שאל שאלתך בצורה ברורה וננסה להשיב עליה

שלום, זאב

ככלל, בעלי הדירות זכאים לדמי שכירות ראויים בגין הנכס בעת הפינוי. כלומר, דמי השכירות אמורים לבטא את הסכום לשכירת דירה דומה באזור הדירה שיש לפנותה.

ככל שקיים כשל בהסכם שלכם עם היזם, ודמי השכירות נגזרים אך ורק מגובה דמי השכירות האחרונים ששולמו (ואני רוצה לקוות שלא זה המצב), הרי שעליך לפעול כבר כעת מול עורך הדין המייצג את הבעלים, שיבוא בדברים עם היזם ויתקן את המעוות.
תוכל לשמור את הסכמי השכירות הקודמים, אשר מבטאים שווי ריאלי להשכרת הדירה, למרות שבעיקרון נדרש שמאי לשום את גובה דמי השכירות נכון למועד הפינוי, בלי קשר להסכמים קיימים. 

בהצלחה

שלום, חיים

הכרזה על מתחם פינוי בינוי כוללת בתוכה את כל המבנים שבשטח ההכרזה. ככל שמדובר בבניין אשר מוקף מכל עבריו בבניינים ישנים, אשר יכולים להיכלל במסגרת הפרוייקט, בהחלט יתכן שהבניין המדובר יכלל גם הוא במסגרת זו, ויתכן שהוא יישאר מחוץ לה. הכל תלוי בתכנון המוצע ובחלופות הקיימות, לפי התנאים הספציפיים של המקום ולפי עמדת רשויות התכנון.

שלום אבנר,

קודם כל אאחל לאמך בריאות טובה ואריכות ימים.

לשאלתך, "חוק החיזוק" (ובשמו הרשמי - חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ) קובע הקבלה בין זכויות קשיש או נזקק והמתגוררים עמו לבין הקבוע בחוק פינוי בינוי, ועל כן גם בפרוייקטים לפי תמ"א 38 יש לקשישים זכויות לגבי דיור חלופי. 

לגבי ההטבות של דירה חלופית חדשה/בית הורים/שתי דירות/תמורה כספית לדירה קטנה - אלו הן כרגע זכויות אשר קיימות בחוק פינוי בינוי בלבד, ולא בחוק החיזוק.



גם חוק מיסוי מקרקעין מתייחס לכך רק במסגרת חוק פינוי בינוי ולא מקביל את התנאים לחוק החיזוק (קיים רק לפי פרק חמישי 4 ולא פרק חמישי 5).

דומני שאם יהיה מדובר במכירת הדירה, וככל שאין פטור אחר ממס, ניתן אולי יהיה להגיע לפטור ממס במכירה בשל כך, כמובן תלוי בנסיבות ולפי ייעוץ פרטני.

לגבי האופציות האחרות יש מקום לקיים מו"מ עם היזם, באשר מדובר בדיני נפשות, ובפרויקט קטן, יחסית, הייתי מצפה כי תתגלה גמישות רבה לעניין זה. 

בכל הפרויקטים שאנחנו מלווים עוד לא נתקלנו עד כה ביזם שלא היה נכון לפעול, גם אם לפנים משורת הדין, כלפי קשישים. 

בהצלחה.

אלכס שלום,

יש להבחין בין רוב דרוש לצורך הליכי תכנון ורוב דרוש לצורך אכיפת ההסכם על "דיירים סרבניים".

משאלתך ניתן להבין כי הינך שואל לגבי הרוב הדרוש לצורך אכיפת ההסכם על "דיירים סרבניים".

נכון להיום, הרוב הדרוש לצורך כך הוא 80% במתחם ולפחות 60% בכל בניין.

בוודאי ידוע לך שקיימת כוונה להפחית את הרוב הדרוש ל- 2/3.

שרה שלום,

ראשית, הנני מבין לדאגה לסבתא ולקשיים העומדים בפניה בהקשר זה של ביצוע הפרויקט.

יחד עם זאת, בהתקיים התנאים המתאימים (ולצורך כך יש לבחון את מכלול הדברים, שכמובן אינם בפני), החוק יכול ומעמיד לרשות הסבתא סעדים שונים.

הצעתי  היא שתבחני עם עורך דין הדיירים או עורך דין אחר מטעמכם מהן האפשרויות העומדות בפני הסבתא, טרם שתחתום על ההסכם, וזאת כדי להסדיר את החלופות במסגרת ההסכם וחתימתה עליו. ככל והסבתא תמשיך בסירובה לחתום על ההסכם, וטעמיה איתה, וככל ותהיה בגדר "דייר סרבן", הדברים יובאו להכרעה בתביעה שתוגש כנגד הסבתא כ"דייר סרבן", בפני המפקחת על הבתים המשותפים, ובהעדר הצדקה וככל ולסבתא יועמדו הסעדים הקבועים בחוק, היא תחויב בחתימת ההסכם.

לפיכך, כאמור, כדי למנוע הליכים מיותרים, הצעתי הינה כאמור לבחון כבר עתה מהן האפשרויות העומדות לרשות הסבתא, במסגרת ההסכם והוראות החוק, ולוודא כי יכללו בהסכם עליו הסבתא תחתום. 

מקווה שהייתי לך לעזר,