פורום תמ"א 38

שלום, ענבר

בשאלות של תקן בניה יש לפנות למומחה בתחום.

לצערי, הפורום הזה אינו המסגרת למענה בעניינים אלו.

בהצלחה

סאני שלום

תודה על המחמאה.. בהחלט מחמם את הלב. אנו משתדלים כאן בפורום לשתף בידע ובנסיון שצברנו בתחום. 

לגבי מקדם מרפסת - במידה ואותו בעל משרד היה מבקש לקחת הלוואה בהתבסס על הנכס או שקונה שלו היה מבקש לקחת הלוואה- השמאי של הבנק לא היה מחשיב בכלל את השטח שנבנה ללא היתר. מקדם 0.

השאלה אצלכם היא יותר מסחרית ופחות שמאית. יש מצב נתון של פלישה לחצר. אתם יכולים בכל עת להגיש תביעה כנגד בעל המשרד שיפנה את הפלישה. אתם לא עושים זאת ויתכן כי זה המצב כבר עשרות שנים ואז יכולה להטען טענה של הסכמה עקב ההתנהגות של יתר בעלי הדירות שלא עשו דבר.

כאשר מדובר בהסכמי תמ"א וכדי למנוע תביעות משפטיות ומאחר ויתכן והחתימה של אותו בעל משרד היא חיונית להשגת הרוב הנדרש- מנסים להגיע לפשרות שמתבססות על כך שכל אחד יוצא רק עם חלק מדרישותיו. 

שטח מרפסת שנבנה בהיתר שהוכנס לדירה מחשיבים אותו לרוב כחלק משטח הדירה. אם גם כאן מדובר על שטח מרפסת כזו ומאחר ומדובר על בניה ללא היתר זה ענין למו"מ ולענין זה נראה לי שמקדם 0.5 הוא המקסימאלי ובלבד שמדובר בארוע ישן שעבר בשתיקה עד עכשיו 

שלום, מייקל

לכאורה הצדק עמכם, ואכן ניתן לכפות על בעלי המשרדים את הפרוייקט, למרות שהתמורות שהם מקבלים הן פחותות, נוכח ההקלות שאכן ניתנות לבעלי הדירות לעומת שטחים מסחריים. יש לבדוק כל מקרה לגופו, ועל כן במסגרת זו אין לי אפשרות לתת לך תשובה המתייחסת ספציפית למקרה הנדון.

בהצלחה 

שלום, לי

המצב שתיארת אמנם לא אידאלי, אך הוא נפוץ בשוק. 

לרוב השעבוד למימון ההון העצמי המשלים של היזם הינו שעבוד בדרגה שניה, כך שהוא "נבלע" בתוך השעבוד למימון הפרוייקט במסגרת הליווי הבנקאי.

ברור שלא ניתן לתת לך תשובה במסגרת הזו, בטח לא אם מדובר בהפרת ההסכם, אך אייעץ לך להיוועץ באיש מקצוע מטעמך שיבחן את הדברים, ככל שאינך מקבלת מענה מצד ב"כ הדיירים, כמו גם לוודא, כי השעבוד הינו אך ורק על היחידה הרישומית ולא על כל המקרקעין, חלילה.

בהצלחה

שלום, אלם

יש לבדוק מול היזם מהי הסיבה לעיכוב בתחילת העבודות. בהחלט יתכן שהעיכוב נובע מסגירת הליווי הפיננסי לפרוייקט (אשר לרוב דורש מכירה מוקדמת של מספר יחידות לפני מתן מסגרת ההלוואה). בנסיבות, מוטב לבדוק מהי המניעה ולא לשער השערות. יכולים להיות תרחישים רבים, כדאי לבדוק את המצב ולהתנהל בהתאם.

בהצלחה

שלום, מיכאל

חניה ממוכנת - "רובוטית" - קיימת זה זמן מה, וישנן הנחיות מסודרות של האגף לרישום מקרקעין במשרד המשפטים כיצד יש לרשום את החניות במסגרת תיקון/רישום צו הבית המשותף.

אני מאמינה שערוכי הדין שמעורבים בעסקה יודעים כיצד לעשות זאת (ואם לא - שידעו למי לפנות). רשמנו דברים כאלה זה מכבר, והמקחים יודעים לאשר רישומים של מתקנים כאלה. הסר דאגה מלבך. 

שלום, שימי

מובן כי הנציגות חייתבל היות מעורבת בהתנהלות הפרוייקט, בין אם מעורבות של ממש, ובין אם מעורבות בדרך של קבלת מידע ועדכונים שוטפים על ההתקדמות בתהליכים.

ככל שהייצוג המשפטי אינו לרוחכם - הפנו את תשומת ליבו של המייצג, ובמידת הצורך שקלו את המשך התנהלותכם.

כדאי לכם להיות מעורבים, רק יש לשים לב, שלא תמיד יש התקדמות מהירה והתהליכים הללו דורשים זמן, כך שייתכן שנדמה שאתם "בחוץ", כשלמעשה אין חדש לעדכן.

אבל גם תשובה של "אין התקדמות" היא תשובה, שאתם זכאים לה.

בהצלחה

שלום רב

ראשית - לא נדרשת חתימתכם על בקשה לטופס 4 / אישור אכלוס. כך שאין בכך איום.

הערבות צריכה להבטיח ביצוע עבודות שהיזם התחייב להם ולא נעשו. כך שאם אצל חלק העבודות בוצעו ואצל חלק לא אז ברור שכספי הערבות יבטיחו את ביצוע העבודות שטרם נעשו.

באופן כללי אני מבין כי היזם קיים ועובד רק בעצלתיים. אני לא חושב שלממש את הערבות זה נכון מבחינתכם כל עוד הוא עובד בפרויקט. פשוט צריך לנדנד ולאיים אבל למשוך את הזמן כל עוד הוא עובד ולהמתין עם מימוש הערבות למצב בו אין ברירה אחרת.

שלום רב

קבלן יכול להגיש תוכנית שינויים להיתר הבניה. במידה ומדובר על שינוי זניח ללא הגדלת שטחים הסמכות לדון בתוכנית השינויים היא אצל מהנדס הרישוי ואם מדובר בשינויים אחרים אז הסמכות היא לוועדה. במקרה כזה התהליך הוא כמו כל בקשה להיתר וככל ומבקשים הקלות יש לפרסם את דבר הגשת תוכנית השינויים לצורך הגשת התנגדויות. כמובן לא כל שינוי מהווה הקלה ומחויב בפרסום.

כל זה במישור התכנוני מול העיריה. מעבר לכך יש לבחון את הצד ההסכמי בינכם כבעלים ובין היזם, בראש ובראשונה לבחון מה כתוב בהסכם בינכם לגבי השינוים שביקש והיכולת להתנגד.

שלום רב

לא ברור לי למה הכוונה אבל אם משתמש בחומרים ללא תו תקן אז ניתן לפנות לפיקוח על הבניה בעיריה בה הפרויקט ולהתלונן על כך. ברוב הפרויקטים מלווה את הבעלים גם מפקח בניה ולא רק עורך דין ובמקרה כזה השגחה על טיב הביצוע היא חלק ממה שהוא אמור לבצע.

שלום רב

אם משהוא לא טוב קורה ליזם, לדוגמא נכנס להליכי פירוק, כינוס וכו', אז גם בעלי הדירות יפגעו

בשלב ראשון מרבית הפרויקטים יעצרו עד שיכנס יזם אחר בנעליו של היזם המקורי. זה יכול לקחת חודשים רבים. הערבויות נועדו לצמצם את הסיכון לסבירות נמוכה מאוד. למשל- במקרה כזה כנראה שהיזם יפסיק לשלם דמי שכירות. לכך נועדה ערבות דמי השכירות להבטיח תשלומים אלו. אבל גם ערבות כזאת היא בסכום בלתי מוגבל.

ערבות חוק המכר מאפשרת במקרים כאלו לדרוש מהבנק לממש את הערבות ולקבל את שווי הדירה. אבל במקרה כזה מוותרים על הזכות לדירה ואלי גם חשופים למס בגין מימוש הערבות.

ערבות בדק היא בסוף הפרויקט אחרי שכבר הדירה נמסרה ונועדה להבטיח את התחייבות היזם לתיקון ליקויים. בשלב כזה אני לא רואה טעם לדבר על סיכונים. מצבכם טוב יותר ממי שקנה דירה מהיזם שלא מקבל בכלל ערבות.

שלום רב

יפוי הכוח ניתן לעורכי הדין וניתן בהקשר להסכם שנחתם והשימוש בו כפוף להוראות ההסכם.

שלום רב

נהוג שיפוי הכוח הנ"ל מייפה את כוחם של עורכי הדין של היזם ושל הבעלים ולא את היזם עצמו.

שלום רב,

בודקים את הרוב התומך בהסכם. רוב זה הנדרש הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. אם לא עומדים בתנאי זה אז אין פרויקט ולא ניתן להתקדם וממילא אין גם צורך להתנגד. 

השאלה שלך היא ממה סופרים את הרוב? מכל כניסה בנפרד או משתי הכניסות ביחד?

השאלה רלבנטית רק אם מדובר על בית משותף אחד. אם מדובר על שני בתים משותפים (אפילו אם מחובר בקיר משותף) אז התנאי צריך להתקיים בכל כניסה בנפרד.

אם בית משותף אחד והשאלה רלבנטית לגבי פרויקט אחד משותף - הרוב צריך להתקיים בכלל הדירות ולפי מה שכתבת הוא לא מתקיים. סה"כ 20 דירות ויש לנו 6 מתנגדים.

אם רק כניסה אחת רוצה לעשות פרויקט אז יש הוראה בחוק כי במקרה כזה ובתנאים מסויימים ניתן לקבוע כי הרוב הנדרש יספר רק באותה חלקה. כך שהיכן שיש 5 מתנגדים אין רוב והיכן שיש מתנגד אחד כנראה יש רוב.

שלום אורי

זה חמור מאוד אם הוא עושה כך. יש הסכמים בהם נכתב (בטעות) כי הערבות לא תכלול את רכיב המע"מ, זאת כי כך פועלים לגבי ערבויות לרוכשי דירות היזם בהתאם לחוק. מעבר לכך השמאי צריך לתת הערכת שווי מלאה ונכונה

חן שלום

אני לא יודע מה היזם מציע לכם. ברור שההצעה שלו לא יכולה לקפח אותכם והיא צריכה לקחת בחשבון את שטח הדירה ואת שטח המרפסת הצמודה לה. (רק תוודאו שאכן יש הצמדה בטאבו ולא מדובר בשטחים לגביהם אין היתר בניה שאז יכול להיות מצב שונה).  אם היזם לא יכול להחזיר לכם דירה חדשה עם שטח מרפסת דומה אז הוא צריך לתת לכם שווה ערך. יש עקרונות שמאיים של מפתח המרה בין שטח דירה לשטח מפרסת. נניח 1/3. כלומר אם יש לך 70 מ"ר מרפסת את יכול לקבל במקומם עוד כ- 20 מ"ר שטח דירה.    בכל מקרה בו ההצעה מקפחת אותכם אתם יכולים לסרב והענין יתברר בפני המפקחת על המקרקעין. רק מנסיון עדיף להגיע להסכמות קודם ולא להמתין להחלטה שיפוטית

היי אורי

אני מבין שאתה אחד מהבעלים הנוכחיים וכי במסגרת ההסכם אתה מוסיף שטח ךדירה תמורת סכום שתשלם. אכן תקבל 2  ערבויות ושתיהן ערבויות בנקאיות לא של היזם. ערבות אחת היא על מלוא שווי הדירה החדשה שלך כםי שיקבע על ידי שמאי. ערבות שניה (יכולות להיות כמה ערבויות כאלו) תוצא לך בהתאם לקצב התשלומים שלך עבור תוספת השטח. 

היי אורנה

ראי תשובה למטה.

יוסף שלום רב

לדעתי התשובה שקיבלת לא מדויקת. אתה שילמת לעורך הדין בעיסקה המקורית את שכר טרחתו. אם הוגדר כי שכר טרחתו כולל את הרישום אז הוא צריך לבצע את הנדרש. אפילו הייתי אומר כי אם אין התייחסות אחרת בהסכם הרכישה אז מרגע ששולם שכר הטרחה חוב על אותו עורך דין מקורי לבצע את הרישום.

כל הפעולות שציינת אינן בגדר הפתעה. ברור שצריך לשנות את מסמכי הבית המשותף. זו לא הפתעה. יתירה מכך - כל המסמכים הנדרשים לצורכי הרישום אמורים להיות אצל אותו עו"ד. לכן אני חושב שהנאמן בפירוק יכול היה לדרוש מאותו עו"ד להשלים את עבודתו או לחילופין אתה יכול לדרוש ממנו החזר.

שלום רב

יש לקרוא מה כתוב בהסכם וגם מה קרה בפועל.

הסכם תמ"א כולל התחייבות יזם לעמידה בלוחות זמנים. חלק מהם מהווים גם תנאי לעיסקה כולה. למשל- לדבריך לא ברור שבכלל ההסכם נחתם על ידי הרוב הנדרש. בהסכם אמור להיות כתוב שאם לא נחתם בתוך פרק זמן מסוים על ידי הרוב הנדרש אז ההסכם בטל או ניתן לביטול.

יכול להיות שבפועל היזם לא עומד בלוחות המזנים אבל הוא ממשיך לעבוד על הפרויקט ואף אחד לא ביטל את ההסכם. אם זה המצב אז היזם יכול לטעון כי ויתרם על זכות הביטול וכו'.

מאחר ואתם בכל מקרה תלכו לפרויקט פינוי בינוי אני מציע לכם כי המצב יוצג ליזם שיבחר בפרויקט ותדרשו ממנו שיקח על עצמו את הטיפול בחברה הקודמת, אם בכלל יהיה צורך לטפל בה.

שלום רב

לא מכיר את נתוני הפרויקט אבל שכר של 25,000 ש"ח ומעמ וכמות כזו של דירות זה סביר מאוד.  

אין כל מניעה להתמקח עם עוה"ד ואני מאמין כי הוא ירד בהצעתו.

אם הרווחיות גבולית אז בודאי שכל הורדה בשכר היא לטובת הפרויקט.בסוף זאת אותה עוגה שמחלקים.

שלום רב

אם מדובר על פרויקט של הריסה אז ברור שאין חובת תשלום ארנונה. אם מדובר על פרויקט חיזוק ותוספת אז ממשיכים לשלם ארנונה על הדירה.

שמואל שלום רב

הנתון החשוב הוא האם שני הבניינים בנויים על חלקה אחת ורשומים כבית משותף אחד?

אם מדובר על בית משותף אחד לשתי הכניסות - סופרים 80% משני הבניינים. אם מדובר על שני בתים משותפים נפרדים כיום אז התנאי הזה צריך להתקיים בכל אחד מהם בנפרד. 

שלום אורנה

אם הגידור הוא בקו החלקה אני לא רואה מה ניתן לעשות. לא ניתן לעכב בניה עקב כך. אני מציע שפשוט תבקשי מהמובילים שלך לבדוק את המצב לפני שהם באים ולאשר שהם יכולים לבצע את העבודה או לחילופין - מה נדרש מהם.

רן שלום

יש הרבה מקרים בהם שני בניינים או אילו יותר רשומים כבית משותף אחד ואולי גם בנויים על אותה חלקה. אם זה המצב- הרוב נספר 80% משתי הכניסות ביחד. אם מדובר על שני בתים משותפים נפרדים (רק הפרויקט העתידי הוא משותף) - בודקים את הרוב בכל כניסה לחוד.