פורום תמ"א 38

שלום רב

התמורות לכל הבעלים אמורים להיות גלוים בהסכם עצמו ומקובל להוסיף הצהרה כי אין תמורות נוספות שלא מופיעות בהסכם. בנוסף תראה מה מקבלים אחרים במצבך ובבנין כולו. כך שאני לא רואה חשש מבוסס כרגע. סה"כ מה שהציעו נשמע לי הגיוני.

שלום מירי

אני מבין שבעל פה הבטיחו דבר אחד אבל בהסכם עצמו, עליו טרם חתמת, מופיע תאור אחר.

אני מציע כי בשלב זה לא תחתמי על ההסכם ותנסי להמשיך בדיאלוג ישירות מול היזם לראות איך אפשר לגשר על הפער. 

אוסיף כי אם יש עוד דירות דומות למצבך והם הסכימו לדירת התמורה אז קשה יהיה לשכנע שיש במה שהוצע לך משום קיפוח.

שלום רב

אני מבין אבל אני לא חושב שבית המשפט יכיר בכך כסיבה מספקת לא לבצע את הפרויקט או לחילופין- לשלם לך דמי שכירות בתקופת העבודות. תנסו לדאוג לכך כי בהסכם עצמו יהיה מוגדר  מה שעות העבודה וכן אולי מימון דמי שכירות לתקופה מסוימת. מאחר ומה שנותנים לך יש לתת ליתר בעלי הדירות - אני לא חושב שזה יצליח, אבל שוב- זה ענין מסחרי. החריג היחיד הוא לגבי קשישים או נכים שאז היזם חייב לממן את תשלום דמי שכירות, אבל אני מבין שלא זה המצב. 

שלום אריה

דו"ח אפס הוא דוח שנערך על ידי שמאי מקרקעין המקובל על הבנק המלווה. דו"ח זה נערך סמוך לפניה לבנק לצורך קבלת הצעתו לליווי הפרויקט. אכן גוף מממן בודק אם יש רווח מינימאלי לפרויקט ולענין זה 17% הוא רווח סביר על גבול הנמוך שעובר בנקים. 

השלב של הפניה לגוף מממן ועריכת דוח אפס היא בשלבים מאוחרים יחסית לקראת גמר שלב התכנון. עדין יש תקופה ארוכה קודם לכן, בין מועד חתימת ההסכם ומועד עריכת דו"ח 0, בה יכולים להיות שינויים שמעמידים בסיכון את רווחיות הפרויקט, כגון- שינויי חקיקה, ירידות מחירים וכו'. אין טעם במקרה כזה בו אין רווחיות מינימלית לפרויקט למשוך את ההתקשרות בין הצדדים כי מבחינת היזם אין לו כלכליות לבצעו. 

לכן הסעיף שציינתם בה לאפשר לו עריכת דו"ח שהוא "כמו" דו"ח 0 ומטרתו לבדוק שבמועד עריכתו אכן יש רווחיות מינימלית. 

צריך ואפשר להבטיח בניסוח ההסכם עצמו כי השימוש בדוח כזה לשם יציאה מההסכם תעשה בנסיבות כאלו שלא יאפשרו בריחה של היזם מההסכם. מצד שני - אני לא מכיר הרבה יזמים שרוצים לברוח מהסכם טוב. לשנות תנאים מסחריים יזמים יכולים גם בלי קשר לדוח כזה ולענין זה חשובה בדיקה שלכם לגופו של ענין ועמידה על זכויותיכם במידת הצורך.

שלום חנה

אם קניתם את הדירה החדשה מהקבלן הוא היה אמור לצרף להסכם המכר גם תוכניות של הקונות ושל הדירה וכן מפרט טכני מסודר.

לכן כל מה שצריך לעשות הוא לבדוק את הבניה בפועל מול המפרט. אם במפרט כתוב כדברייך והוא ביצע אחרת אז חלה עליו האחריות בגין כך. אם הבניה שלו היא בהתאם להיתר הבניה אז קשה יהיה לתקן את הפער אבל עדין ניתן יהיה לתבוע בגין פגיעה כספית שנגרמה לכם.

אורי, שלום רב

לצערי אין באפשרותי להשיב לך על שאלותיך, שכן הן מתייחסות להסכם שהתגבש בין הצדדים, ואין בין שאלתך לבין נושא הפורום דבר, מלבד המסגרת שהובילה להליך המשפטי.

באופן עקרוני אוכל להשיבך, שאכן ככל שמדובר בתחייבות של אדם פרטי, הוא יכול להיכנס להליכי חדלות פירעון, או חברה - שיכולה להיכנס להליכי פירוק, ואז קשה יהיה לך, ככל הנראה, לקבל את הסכומים המגיעים לך.

גם אם הדברים יירשמו בהסכם הפשרה, איני רואה כיצד הדבר יוכל לסייע לך, בהיעדר כסף בקופה. 

לפיכך הייתי מציעה לך, לדרוש את הסכום בתשלום אחד מזומן, וככל שלא ישולם במועד, לגשת מיד להוצאה לפועל בנסיון לגבותו.

כן הייתי מציעה להוסיף בהסכם, שהפרתו (כלומר: אי תשלום מלוא הסכום במועד) תפתח את ההסדר לכל תביעה שהיא נוספת, שכן מדבריך הבנתי שישנם עניינים נוספים עליהם לכאורה ותרת נוכח ההסדר המוצע. 

בהצלחה

שלום, רבקה

איני יכולה להשיב לשאלתך מבי להידרש לבדיקת הסכם התמא, אשר בו אמורות להיות התשובות האם מדובר בהפרת הסכם מצדכם, כבעלי הדירות, אל מול היזם.

על פני הדברים, גרירת רגליים של היזם משך 10 שנים ללא כל התקדמות יכולה להעיד על הפרת הסכם התמ"א דווקא מצידו, אך אין באפשרותי להשיב לך עניינית מבלי להידרש למסמכים עצמם, ולבחינה האם הוא אכן מילא את חלקו בעסקה, אם לאו. יתכן שהצדק איתו ואתם אכן מפרים את ההסכם מצידכם.

מומלץ להיוועץ בעורכת דין מהתחום, אשר תיתן לכם מענה פרטני לנסיבות העניין שלכם.

בהצלחה

שלום רב

ניתן על פי החוק להגיש תביעה כנגד בעלי דירות שטרם חתמו על ההסכם רק לאחר קבלת החלטת וועדה המאשרת (בכפוף למילוי תנאים) את הבקשה להיתר בניה שהוגשה.

ניר שלום

לא יודע בדיוק איך זה מנוסח בהסכם אבל מה שאתה מתאר נראה גם לי לא מאוזן. 

אני מניח שזה בא ממקום של להלחיץ בעלי דירות לחתום כמה שיותר מהר אבל זה לא צריך להיות כך ולדעתי זה גם לא יעמוד במבחן בית משפט.

שלום רב

הצנרת בדירות הקיימות לרוב לא מוחלפות. לגבי התחברות לצנרת אנכים משותפת- תלוי במפרט שלכם. אין מניעה חוקית להשאיר ואין מניעה לחבר זה תלוי בתכנון האינסטלציה בפרויקט ובהסכמות מול היזם

לי שלום

לפי הכתוב לדירה מעליכם כבר י חדר על הגג שנבנה בהיתר. אני מניח כי כעת אתם בשלב של רישום בית משותף בטאבו (או תיקון מסמכי הרישום) וכי בגלל התחלפות בעלים בבנין נדרש להחתים את החדשים. 

אני ממליץ כי תבקש לראות את מסמכי הרישום ותעביר אותם לבדיקת עורכ/ת דין כדי לוודא שאין אכן פגיעה קניינית מעבר לכך שזכותם כנראה לרשום את החדר על שמם. 

אלי שלום

לא ניתן להתחיל בבניה ללא חתימתכם על ההסכם או לחילופין- מבלי שהמפקחת על המקרקעין תחייב אותכם לחתום. 

לגבי הבקשה להיתר - אני לא יודע היכן הנכס אבל ברור המקומות צריך לפרסם הודעה לקבלת התנגדויות ותוכל, אם תרצה, להגיש התנגדות לצד התכנוני של התהליך.

לגבי מידע- אני בטוח שיש לכם עורכ/ת דין המייצג את בעלי הדירות. מציע כי תיצור עימו קשר להבין מה אתם אמורים לקבל. 

לא ניתן להכנס לדירה פרטית ללא הסכמה.

אורי שלום

אני מבין שהיזם התחייב בהסכם לשפץ את הדירה. אני מציע כי תפנו לעורכ/ת הדין שיצגו אותכם ותבקש מהם לקבל תשובה ברורה מהיזם מתי מתחילים לבצע את הישפוץ בדירה שלך.

לגבי הוספת ממד ומרפסת - לכך הוא מחויב על פי היתר הבניה ולכן הוא חייב לסיימם כתנאי לקבלת טופס 4.

שלום סימה

קבלן לא יכול לעשות שינויים בפתחים אלא בהתאם להיתר הבניה. לכן קודם כל תתבדקו מה יש בהיתר הבניה ואם אכן המצב כפי שהוא מבצע - תבדקו מול המפקח מטעמכם למה זה נעשה ככה לאלא ידיעתכם והסכמתכם. מעבר לכך ובמידה ואכן זה על פי ההיתר ולצערי נראה כי הרבה לא ניתן יהיה לעשות בשלב זה בכל הקשור לביצוע. אם נגרם נזק תוך הפרת התחייבותו תמיד ניתן לתבוע זאת ממנו.

שלום אמיר

קשה לי לענות ללא הכרת ההסכם הפרטני ונתוני הדירה. אומר רק כי יש לבדוק שני פרמטרים. האחד- על מה חתמת והסכמת במסגרת ההסכם. השני- בדיקה כי אין בתמורות לכך משום קיפוח לעומת יתר בעלי הדירות ובמיוחד אלו במצב דומה לשלך. 

יתכנו אילוצים תכנוניים ואחרים לגבי עליה בקומות ולגבי כיווני אוויר. אבל את כל אלו ניתן וצריך לאזן בין הבעלים.

שלום רלי

לא ברור מהשאלה מה המיקום שאתה מכוון אליו. היו עכשיו ידיעות לגבי עצירת בניה בסמוך לקו המטרו המתוכנן (לא הרכבת הקלה). אני לא מכיר איסור באופן גורף לבצע עבודות כפי ששאלת.

היי אורן

אני מבין שמדובר בתמ"א 38/1 בה רכשת אחת מדירות של היזם אותו מבקשים להחליף.

נושא רגיש מבחינתך כי אתה צריך לוודא כי ההסכם שלך ימשיך לחול מול היזם החדש וכן כי לא תנזק כספית מענין זה. בנוסף - כדאי אולי להיות מעורב בבחירת היזם המחליף מאחר וזה קשור גם אליך.

אני לא יודע אילו בטחונות ניתנו לך בגין הרכישה. אני ממליץ כי תתיעץ עם עורך דין מטעמך שיבדוק את כל הניירת ויתן לך יעוץ פרטני.

שלום רב

בעיקרון אם אין התייחסות בהסכם התמא השוללת אפשרות כזו אז אין מניעה בהעברת זכויות. אבל תמיד יש לבדוק את הנסיבות הספציפיות של ההסכם ועד כמה ניתן להבין אחרת גם מהתנהלות הצדדים. 

שלום, אורית

זו מתמטיקה.

מי שיש לו מעל שלושים אחוזים, יחשב חלקו כגדול יותר. נניח לשם ההמחשה 10 דירות, עם חלקים שווים ברכוש המשותף (10% לכל דירה) מהן 4 של בעלים אחד, והשש האחרות של בעלים שונים, דירה לכל אחד.

במקרה כזה, הבעלים של ה - 4 ייחשב מבחינת מניין הרוב החוקי כמי שהוא בעלים של  4 - שהן דירות המקור שלו - ועוד שליש של 6 - היתרה, כלומר בעלים של 4+2, כך שקולו ייספר כבעלים של 60%.

הכוונה היא שמי שיש לו יותר זכויות במתחם יהיה בעל השפעה רבה יותר לעומת אחרים.

מקווה שהבהרתי

שלום, קרול

ראה תשובתי לך לעיל

שלום, קרול

אני מניחה שמדובר בתמ"א הריסה. ככל שאתה מבקש להצטרף ליתר בעלי הזכויות בבניין, בוודאי שחובה על היזם ונציגיו להציג בפניך את ההסכם עליו חתמו יתר בעלי הזכויות, כדי שתחתום עליו גם אתה (ועל כל יתר הנספחים הנדרשים). 

לא ברורה שאלתך "לאבד את הכל" - הפרוייקט יצא לדרך רק בחתימה של 100% מבעלי הזכויות. אם לא חתמת - תוגש נגדך תביעה כ"דייר סרבן", במסגרתה תיאלץ לחתום, או שימונה מישהו שיחתום במקומך. 

אין אפשרות להרוס בניין במסגרת התחדשות עירונית בלי הסכמה של 100% מבעלי הזכויות.

ככל שהפרוייקט יצא לפועל - התמורות אמורות להיות מאוזנות בין כלל בעלי הזכויות. אחרת - יש לך עילה סבירה להתנגד, והמפקח/ת יחליטו בהתאם (קרוב לוודאי שייקבע, שהתנאים ישונו לאיזון בין כולם).

בהצלחה  

שלום, אדי

מקובל שייצוג של בעלי דירות במתחמים גדולים יהיה ייצוג משותף, שכן הפרוייקט הינו משותף ולא פרטני, של כל בעלים בנפרד.

לא מקובל ייצוג יחיד של עו"ד לדירה אחת, ואם חשוב לכם לבחור עו"ד שידאג לאינטרסים שלכם, יש מקום להתאגדות של מספר בעלים.

אם יש החלטה של כלל בעלי הזכויות בבניין לייצוג ע"י עו"ד ספציפי, איני רואה סיבה לסטות מכך. יש חשוביות ליייצוג משותף, כפי שרשמתי.

ככל שאין החלטה של הנציגות על ייצוג ספציפי לבניין, וכל עו"ד צובר לו מספר לקוחות מתוך המתחם, הדבר כמובן הרבה פחות נוח מבחינת ההתנהלות, אבל מבחינה חוקית אין מקום להגביל ייצוג לכל דירה בנפרד.

ישנן מגבלות אתיות  - מבחינת אתיקה של עורכי דין - אבל זה כבר לא עניין שלך, אלא בין עורכי הדין לבין עצמם, ככל שיש שם "מצוד" אחרי לקוחות.

מבחינת שכר הטרחה, מקובל שעו"ד מקבל את שכרו במכפלה לפי מספר הדירות במתחם המיוצג על ידו, ולכן תשלום לעו"ד מטעמך בנפרד מכל הבניין יהיה בעייתי. אלא אם תצביע על כך שעוה"ד אינו מייצג נאמנה את האינטרסים שלך או שיש חשש לחוסר מקצועיות.

בשורה התחתונה - אין תשובה מוחלטת, ואין חובה "לכפות" עליך ייצוג, למעט החלטה של רוב בעלי הזכויות בבניין, המחייבת את כלל הבעלים. 

בהצלחה

שלום לשואלת,

אין בידי מספיק פרטים כדי להשיב לך, אך למען הסדר הטוב, לפני שאת מעבירה צילום תעודת זהות, וודאי מול מי את מתנהלת, שזו אכן עו"ד שאמונה על ביצוע הרישום הנדרש מטעם היזם.

כמובן שעליכם לבדוק את נתוני הרישום, יתכן, כפי שנאמר לך, שכרגע עדיין לא עורכים את המסמכים המלאים, אלא רק את השלבים הראשונים. בכל מקרה, יהיה שלב שבו תידרשו לזהות את הדירה, על כל הצמדותיה, ולוודא שהרישום נעשה כהלכה.

גם אם התחלפו היזם ו/או המייצגים שלו, חשוב לעמוד בקשר אדוק עם עוה"ד המלווה אתכם בפרוייקט מצד בעלי הדירות.

בהצלחה

שלום,שלמה

כפי שהשבתי לך, המדידה אמורה להיות מקוצעיצ ואובייקטיבית.

אם אתה חושש ממהימנות חוות הדעת, אתה תמיד יכול לבדוק את הדברים עם מומחה נוסף מטעמך. אני חושבת שבנסיבות זה מיותר, אבל ההחלטה היא שלך ואיש לא יוכל למנוע זאת ממך.

ככל שיהיו פערים בין חוות הדעת, כמובן שיהיה צורך להציף זאת.

היכרות מוקדמת בין המודד לבין היזם אינה אמורה לפגוע במהימנות חוות דעת המודד על פניה. גם לי יש קולגות, שחלקם חברים ממש, ואין זה מונע מאיתנו לבצע איש איש את תפקידו כהלכה ובמחוייבות המקסימלית ללקוח. רק ההתנהלות נעשית נעימה יותר.

לגבי המדידה עצמה - שטח הדירה נמדד בכללותו, שכן אין צורך במיפוי החלוקה הפנימית. כמובן שגם המרפסת נמדדת. 

לעניין ליווי משפטי פרטני - ככל שאינך יכול להשפיע על בחירת הייצוג המשפטי, אתה בהחלט יכול להיעזר בעו"ד מטעמך, שתגן על זכויותיך.  

שלום, שלמה

כחלק מהליך סינון ההצעות, נכון יהיה לדעת מהן הזכויות הבנויות במגרש, ונכון פועלים חברי הנציגות, שבחרו לקחת מודד מטעמכם. (אגב, ניתן יהיה לקבל את החזר ההוצאה לאחר מכן מהיזם שייבחר).

הדרך הנכונה היא לבחור מודד מוסמך, שיערוך לכם מדידות לכל הדירות במתחם. 

ככל שאינך איש מקצוע בתחום, לא ברורה לי תרומתך לבדיקה, אבל אתה יכול לבקש להיות נוכח בה. המודד ישתמש במכשור המתאים ויתן לאחר מכן את התכניות עם תוצאות המדידות למזמין העבודה (הנציגות). 

אם יש בניה בלתי חוקית - הרי שהיא לא תילקח בחשבון בבחינת התמורות הרלוונטיות, שכן התמורות אמורות להיבחן אך ורק לפי בניה על פי היתר חוקי. 

זה כבר לאת פקידו של המודד, אלא אם מבוקש לערוך השוואה (גרפית) בין ההיתר לבין הבניה בפועל.

כך או אחרת, עצתי לך - סמוך על המודד. ולפחות לפי מה שהצגת כרגע - נראה שחברי הנציגות שלך פועלים כהלכה.

דאגו גם לייצוג מפשטי הולם עבורכם, מוקדם ככל האפשר, וכך תוכלו להיעזר בעו"ד גם בעריכת מכרז היזמים.

שיהיה לכם בהצלחה