פורום תמ"א 38

שלום, אמנון

קשה להשיב על שאלתך מבחלי לבחון את ההסכם עצמו.

יש הבדל בין שמירה על כיווני האויר (צפון/דרום וכו') לבין מספר כיווני האויר - שניים או שלושה.

בשלב זה של התכנון, מוצע לנסות להגיע לפתרונות יעילים באמצעות אדריכל הפרוייקט, שימצא פתרון שיספק את כל הצדדים.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים 

שלום, אבי

אני מניחה שתפקידי היחידה להתחדשות עירונית מופיעים באתר העיריה/הועדה (אגב - לא ציינת באיזו רשות מדובר).

ככל שאינך מקבל תשובות מספקות ניתן לנסות לפנות גם למחלקה המשפטית בעיריה וכן לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הפועלת מטעם משרד השיכון והיא כלל ארצית.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים 

דנה שלום

נהוג לשלם דמי שכירות בגין כל דירה בבנין הקיים. גם אם לא מתגוררים בדירות.

לרוב דירה היא בבעלות פרטית ואילו היזם היא חברה. כך שגם אם החברה היא בבעלות מלאה של אותו בעל דירה מדובר על שני "אנשים" נפרדים.

השאלה אם חברה בשליטה מוחלטת של אותם בעלים כחברה תשלם לבעלים שמחזיקים במניותיה דמי שכירות היא שאלה עיסקיץ בעיקרון מגיע לו כמו לכל יתר הבעלים באותו בנין

שלום, רן

בהליך בפני המפקח/ת על המקרקעין ניתן לתבוע לצו עשה, לחתימה על מסמכי העסקה, ובכך לאפשר להוציא אותה לפועל.

במקביל, ניתן להגיש תביעה לפיצויים לבית המשפט, בגין נזקים שנגרמו, ככל שנגרמו, בשל סירוב בלתי מוצדק. 

בהצלחה ושנה טובה 

שלום, אבי

בהחלט כן! יש מקום לייצוג משפטי שילווה את  בעלי הדירות בתהליך, כדי להבטיח את הנשיה שלהם בנכסי היזם.

לבעלי הדירות אין עדיפות, לרוב, על פני נושים אחרים, וחשוב מאוד שיהיה מי שידאג לאינטרסים שלהם בהליך כזה.

שלום, יוסף

שאלתך אינה מתאימה לפורום זה, הנך מוזמן לפנות לגורם המתאים לייעוץ פרטני בתשלום.

שלום, רונן

הדבר מקובל. ככל שישנן תמורות עודפות, יש מקום לחלקן בין הבעלים לבין היזם.

זוהי המשמעות של פינוי בינוי ותוצאה של הפיקוח של משרד השיכון על רווחיות הפרוייקט.

בהצלחה 

שלום, יורם

מקובל כי המייצגת מחזיקה בערבויות. יש לכך משמעות, שכן היא מוגדרת כנאמן של הבעלים לעניין זה. אני אישית לא מכירה יזם שיתן ערבות אוטונומית לבעלי הדירות במישרין.

לעו"ד יש אחריות מקצועית, ויש משמעות לחובת הנאמנות שלו, להבדיל מבעל דירה, שהוא בעל אינטרס ותו לא. 

שלום, גילה

הדרישה האמורה אינה מקובלת. לא סביר שהבעלים יעקבו אחרי הדוחות של הפרוייקט לכל אורכו. אין להם גם את הכלים לנתח אותם.

יחד עם זאת, בהחלט יש מקום לחשוף מדוח האפס העדכני - האחרון לפני העליה לקרקע - את שווי דירות התמורה של הבעלים, ואת דמי השכירות שנגזרים לפיהם.

בהצלחה 

שלום, אלי 

כפי שרשמת,  אין תשובה מדוייקת לשאלתך, ורק אתם, בעלי הדירות, תוכלו לבחור אם ללכת בדרך זו או אחרת.

אישית נטיית הלב שלי תהיה ללכת על "ציפור ביד ולא שתיים על העץ", אבל רק בדיעבד נוכל לדעת מה היה הימור הנכון, ואנחנו לא עוסקים כאן בהימורים.

בהצלחה

היי רן

"קשיש" לענין פרויקט פינוי בינוי הוא מי שחגג 70 בעת החתימה הראשונה על ההסכם.

התנאי של שנתיים מגורים הוא בנפרד, כלומר- גם אם היה צעיר יותר בתקופת השנתיים.

שלום, ישי

המצב שאתה מתאר ידוע, אך אינו מוצדק. 

ישנם שוכרים אשר מעוניינים לשכור נכסים גם לתקופות שלא עולות על שנה או שנתיים.

עם זאת, ישנם מקרים בהם יש בכך השפעה על גובה דמי השכירות גם כשמועד מתן ההיתר רחוק, הכל תלוי בנסיבות העניין.

לשאלתך, הדברים הינם תנאים מסחריים, אשר אמורים להיקבע בהסכם התמ"א. ככלל, עזיבה של הדירה לפני מועד הפינוי הרשמי הינה עניין שלכם, ולא סביר כי תפוצו בשל כך. 

שלום לשואל

קיומו או היעד'רו של היתר בניה זהו עניין מובהק - או שיש, או שאין.

ניתן להניח שהיזם בדק את הדברים בעת שנתו את הצעתו לתמורות.

רשויות התכנון בוודאי יתיחסו בתחשיב לשטחים קיימים רק על סמך היתר כדין.