פורום תמ"א 38

אלי שלום

אין משמעות להחלטת רוב כי בסוף על ההסכם צריכים לחתום 2/3 מבעלי הדירות. לכן צריך לוודא שהמיעוט מקבל את ההחלטה וימשיך להסכם עם היזם הנבחר אחרת אתם מחזיקים אחד את השני ללא יכולת להתקדם.

שלום מיכל

לאחר הפרסום להקלות יש להמתין ולראות אם הוגשו התנגדויות ובמידה והוגשו הוועדה צריכה לדון בהם.

לפי מה שאני מבין אתם אחרי חתימת ההסכם, הגשתם בקשה להיתר וכעת אתם בפרסום להתנגדויות לגבי ההקלות. אם הכל בסדר יקלח לכם להערכתי עוד 2.5 שנים עד קבלת היתר בניה (מותנה בתשלום אגרות והיטלים).

קארין שלום רב

מצטער אבל החוק מחייב רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. (לפרויקט תמ"א). במידה ואין רוב אין פרויקט ולא ניתן לפעול בהליכים משפטיים.

מציע כי תנסו להבין ממה ההתנגדות נובעת ואיך אפשר לפתור. יתכן גם כי כדאי להתחיל ולחתום 50% ולחכות שדברים ישתנו אצל מי מהאחרים (לרוב זה מה שקורה), אבל כמובן זה גם תלוי בהסכמת היזם. 

היי חן

לא הבנתי מה הכוונה. מי שמבצע את הליך הרישוי הוא היזם באמצעות בעלי המקצוע שבחר. אין שום הגיון ברשוי עצמי שמחייב העסקה ותשלום לכל בעלי המקצוע והכרת הנדרש.

שלום רב

לא ניתן להכנס לדירות ללא אישור אכלוס מהרשות.

כניסה מוקדמת יותר אינה חוקית וכמובן גם חיבור המעלית לחשמל מהדירה אינו בטיחותי. טופס 4 הוא הרשאה לחיבור חשמל ומים לבנין. בשלב זה חברת חשמל מבצעת ביקורת על הלוח חשמל ואז חברת המעליות משלימה את המעלית. כל זה אני מבין שלא נעשה.

שלום רענן

חייבים 100% חתימות.  הבנק גם דורש חתימות אישיות ולא מכוח יפוי כוח אלא במקרים מיוחדים וחריגים.

שלום יובל

למפקחת יש סמכויות רחבות להחליט בתביעה כנגד דייר שלא חתם על ההסכם. טענות אפשריות הן כי התמורה שקיבלת היא מקפחת (כמובן שיש להוכיח זאת). לרוב המפקחת בדיון הראשוני מבינה מה גדר המחלוקות המסחריות ומנסה למצוא פתרון ללא שידרש לניהול התיק. 

מעין שלום

הכי פשוט זה לשאול דיירים בבנין ובבנין הסמוך. אפשרות אחרת ונוספת היא לבדוק באתר ההנדסה של עירית הוד השרון אם יש תוכניות שהוגשו לקראת פרויקט. ניתן לברר גם בקבלת קהל שם. 

שלום לשואל,

אנחנו במצב מלחמה. סבלנות לא תזיק. לכל אחד יש את הנקודה שבה זה "תופס" אותו, שוק הבנייה בבעיה כרגע, בשל מחסור חמור בפועלים בכל הארץ, ויקח זמן עד שהבעיה תיפטר. זה בטח לא הזמן לפתוח זירות נוספות למחלוקות מול היזם. גם הוא מפסיד מזה לא מעט. אין מנצחים פה.

בברכת עם ישראל חי ושבו בנים לגבולם

שלום, רמי

אמא שלך יכולה לעשות ככל העולה בדעתה עם הכסף שתקבל. אם היא תבחר לרכוש דירה אחרת, תהיה לה הטבת מיסוי מכוח הפרוייקט. אם לא, היא יכולה לעשות בכספה כרצונה. 

שנדע ימים טובים מאלה

ושבו בנים ובנות לגבולם

שלום, רענן

זכויות הקשיש קבועות בחוק, ואינן ניתנות לשינוי מכוח החלטה חד צדדית של היזם או בעלי הדירות האחרים. תוקף הזכויות הינו מהיום שבו חתם הבעלים הראשון על הסכם התמ"א, ולא ממועד חתימת הקשיש.

בהצלחה

ושישובו כל בנינו בשלום ארצה במהרה

שלום רב,

כרגע הוארך תוקף הגשת התכניות עד לפברואר 24, כאשר מספר רשויות מקומיות האריכו או זכאיות להאריך את התוקף עד מאי 26, בהתאם לתכנית שתקודם על ידן ותחליף את התמ"א. 

רשימת הרשויות נמצאת באתר הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

שישיובו כל בנותינו ובנינו לארצנו במהרה, בריאים ושלמים

שלום, ירון

לצורך קבלת ההיתר אין צורך בחתימה מטעםבעלי הדירה, אך לשם הליכי הבניה נדרשת הסכמה מלאה. לשם כך על המייצג של בעלי הדירות או היזם לפנות בהליכים מתאימים לשם קביעת מיופה כוח שיחתום על מסמכי העסקה.

ישנן מספר אפשרויות, והן תלויות נסיבות, ולכן לא כאן המקום לפרטן. כדאי לדאוג לייצוג מתאים, שיידע כיצד עליו לפעול.

בהצלחה

ושישובו כל בנותינו ובנינו במהרה, אמן

שלום, חי

שינויים ברכוש המשותף במסגרת פרוייקט תמ"א הם חלק בלתי נפרד מעצם התהליך.

ככל שאתה חתום על ההסכם, אין לך כל מקום לתבוע פיצויים, אלא לפי המסגרת הקבועה בהסכם. 

באופן כללי אוכל לומר, כי גריעה מהרכוש המשותף מבחינת שטחים שאינם בני שימוש אינה משמעותית, על פניה, להבדיל מאבדן זכויות בניה, למשל, שיש לו ערך כלכלי. נקודת המוצא היא כי היזם ישתמש בכל זכויות הבניה, ומה שחשוב הוא הזכות לבזכויות עתידיות. נראה, שהשטחים עצמם פחות מהותיים. יחד עם זאת, מבלי לבחון את הדברים לגופם קשה לתת תשובה מדוייקת.

שלום, חיים

התשלומים הם מצטברים, כלומר, כל שלב תשלום כולל את השלב הספציפי שבו אתה נדרש לשלם, כאשר כל השלבים הקודמים כבר התקיימו קודם לכן.

אין אפשרות "לדלג" על שלבים.

שלום, סבטה

המנגנון של שכר רק לפי אחוזים אינו מקובל במקרים כאלו.

נהוג תשלום מראש של חלק משכר הטרחה, לפי היקף התביעה, ותשלום נוסף באחוזים מגובה הפיצוי. בנוסף יש לשלם מראש בגין חוות דעת מומחים.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום,

אני מניחה שהכוונה לדמי שכירות במסגרת הליכי בניה של תמ"א עיבוי, כאשר מתגוררים בדירה במהלך העבודות.

מקובל כי תהיה הפחתה בבדמי השכירות, אך זהו תנאי מסחרי בלבד, שנוגע להסכמות שבין הצדדים. אין כל חיוב חוקי המסדיר זאת.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום, אילנה

הפעלת מעלית כרוכה ברישוי, ולכן לפני שניתנה תעודת גמר לא ניתן רשיון להפעלת המעלית.

לימים שקטים, 

שלום, זאב

אכן, אתה מצביע על אחד החסרונות בהתקשרות מול משרדים גדולים. יש חשיבות להתנהלות מול משרד שבו ברור מיהם עוה"ד המטפלים עבורכם בתיק בפועל, ושהתיק לא "עובר ידיים", כי לרוב שותפי השם במשרדים הגדולים אינם אלו שמטפלים בתיק בפועל, אלא עובדים אחרים מהמשרד.

מומלץ לבחור נכונה במי שייצג אתכם בכל התהליך, שאכן אורך מספר שנים. כמו כן, רצוי למאוד להוסיף את הדברים בהסכם הייצוג שלכם מול המשרד, למניעת ספקות או תקלות בהמשך.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים 

שלום,

חישוב זכויות הבניה בהיתר לפי התמ"א כולל, כמובן, רק בניה חוקית. בתחשיב התמורות שהיזם נותן לבעלים הוא מתחשב בזכויות הבנויות הקיימות, ולפיהן גם נעשה, בין היתר, התחשיב לזכויות שהיזם זכאי לממש במגרש.

ההיתר לתמ"א אינו מכשיר בדיעבד בניה קודמת ללא היתר.  

ככל שהיזם בחר לתת לאותו בעלים זכויות עודפות, הרי שהן מתוך כלל הזכויות בפרוייקט. יש לוודא שהן על חשבון היזם ולא על חשבון התמורה ליתר הבעלים. 

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום,

ככל שהיזם מוכן להתקדם בפרוייקט בלי חתימה של 100% מבעלי הזכויות, הרי שאין מניעה שכל אחד מהבעלים יחתום על ההסכם לפי חלקו שלו בזכויות במקרקעין.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים