פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמ"א 38
דרורה
22/06/17
שלום רב
כבעלת דירה בבניין בו אמור להתחיל תהליך של תמ"א 38 היזם הבטיח לתת לכל דירה מחסן.
השאלות: 1. האם שטח המחסן שכל דירה אמורה לקבל מוגבל לאחוז מוגדר משטח הדירה? אם כן מהו?
2. במידה שלאחר בניית המחסנים נותרו מחסנים עודפים או שטחים עודפים האם הם נרשמים כשטחים משותפים?
כבעלת דירה בבניין בו אמור להתחיל תהליך של תמ"א 38 היזם הבטיח לתת לכל דירה מחסן.
השאלות: 1. האם שטח המחסן שכל דירה אמורה לקבל מוגבל לאחוז מוגדר משטח הדירה? אם כן מהו?
2. במידה שלאחר בניית המחסנים נותרו מחסנים עודפים או שטחים עודפים האם הם נרשמים כשטחים משותפים?
מחסנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/17
שלום דרורה
שטח מחסן הוא 4-6 מר בדר"כ ואינו מוגדר כפונקציה של שטחי הדירות.
צריך להבין שקודם מתכננים את שטרי הקומות בבנין לרבות הממדים. גרעין הבני והממדים יורדים למטה גם לשטחי המרתף תכנון זה משולב עם תכנון החניות בפרויקט. רק לאחר מכן ולאחר תכנון חדרים טכניים מנצלים חללים לטובת שטחי מחסן.
נדיר למצוא שטחי מחסן עודפים. אבל אם יהיו- זה ענין להסכמה בינכם ובין היזם אן ניתן יהיה לרכוש אותם או שירשמו כרכוש משותף. אני מניח כי אם תרצו שהם ישמשו כרכוש משותף לא יהא כל ענין ליזם ליצר אותם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שטח מחסן הוא 4-6 מר בדר"כ ואינו מוגדר כפונקציה של שטחי הדירות.
צריך להבין שקודם מתכננים את שטרי הקומות בבנין לרבות הממדים. גרעין הבני והממדים יורדים למטה גם לשטחי המרתף תכנון זה משולב עם תכנון החניות בפרויקט. רק לאחר מכן ולאחר תכנון חדרים טכניים מנצלים חללים לטובת שטחי מחסן.
נדיר למצוא שטחי מחסן עודפים. אבל אם יהיו- זה ענין להסכמה בינכם ובין היזם אן ניתן יהיה לרכוש אותם או שירשמו כרכוש משותף. אני מניח כי אם תרצו שהם ישמשו כרכוש משותף לא יהא כל ענין ליזם ליצר אותם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגדרת מבנה מסוכן למבנה שנכלל במסגרת פרויקט תמא 38
רינת נרקיס
20/06/17
שלום רב, אני מתגוררת במתחם יוספטל בבת ים, מתחם הנמצא בשלבים מתקדמים בעניין תמא 38הריסה ובניה (מרבית הדיירים המתחם חתמו על חוזים, וכעת הופקדה תוכנית המתאר ופורסמה הודעה בציבור לעניין התנגדויות וכו'). לפני חודש קיבלנו מכתבים והודעה בדבר הכרזת המבנה כמבנה מסוכן. אני חייבת לציין שאין ליקוי בטיחותי אלא נראה שזו שיטה של עיריית בת ים לשפץ מבנים ע"ח התושבים.
שאלותיי הן כאלה:
1. האם יש טעם לפנות למהנדס חיצוני שיבטל את צו המבנה מסוכן או שהסיכוי קלוש..?
2. האם עצם העובדה שמתוכנן פרויקט תמא ונמצא בשלבים די מתקדמים יכול לשחק לטובתנו, אולי אפשר להגיש דחייה לתיקון הליקויים וכך למשוך זמן..?
3. האם מקובל לבקש מהקבלן שאמור לעשות את התמא (מצלאוי) לתקן את הליקויים על חשבונו. בכל זאת יש הרבה דיירים שחתמו לו על חוזה של תמא, ואם כבר נשפץ את הבניין אולי כבר לא יהיה כדאי לנו לעשות תמא....
בתודה מראש,רינת
שאלותיי הן כאלה:
1. האם יש טעם לפנות למהנדס חיצוני שיבטל את צו המבנה מסוכן או שהסיכוי קלוש..?
2. האם עצם העובדה שמתוכנן פרויקט תמא ונמצא בשלבים די מתקדמים יכול לשחק לטובתנו, אולי אפשר להגיש דחייה לתיקון הליקויים וכך למשוך זמן..?
3. האם מקובל לבקש מהקבלן שאמור לעשות את התמא (מצלאוי) לתקן את הליקויים על חשבונו. בכל זאת יש הרבה דיירים שחתמו לו על חוזה של תמא, ואם כבר נשפץ את הבניין אולי כבר לא יהיה כדאי לנו לעשות תמא....
בתודה מראש,רינת
מבנה מסוכן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/17
שלום רינת
אם אתם בתהליך לחתימה על הסכם תמא 38 אז תפנו במכתב לעיריה ותעדכנו אותם על כך ותבקשו דחיה בטיפול במבנה. על פי רוב העיריה מבינה ומעכבת טיפול בבנין.
במסגרת ההסכם זה לגיטימי לדרוש מהיזם לטפל בליקויים מול העיריה.
לא רואה טעם כרגע לקחת מהנדס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אתם בתהליך לחתימה על הסכם תמא 38 אז תפנו במכתב לעיריה ותעדכנו אותם על כך ותבקשו דחיה בטיפול במבנה. על פי רוב העיריה מבינה ומעכבת טיפול בבנין.
במסגרת ההסכם זה לגיטימי לדרוש מהיזם לטפל בליקויים מול העיריה.
לא רואה טעם כרגע לקחת מהנדס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
סול
20/06/17
שלום רב,
בבניין בו אני גרה מתקדם תהליך פינוי בינוי.
מזה כעשור התנהלו התכתבויות עם דיירי הבניין שהינם בעלי הגג בהסדר שלטענתם הגיעו עם הדיירים שגרו בעבר בבניין; היות שאין שקיפות מול הדיירים גם בהסכם שנחתם עם החברה שאמורה לשפץ הריני פונה אליכם בבקשת הדרכה מה עלי לעשות; בבניין קיים מחסן שלפי הרישום בטאבו רשום ע"ש החברה שבנתה את הבניין; כששאלתי את הנציגות למי שייך הנכס נעניתי ששייך לאותו דייר/נציג שהוא הבן של בעל חברה הבניה (לימים בעל החברה נפטר).שניכס לעצמו את המחסן.
אחד מנציגי הבניין היא בעל נכס בבניין והינו בן של בעל החברה שבנתה את הבניין.
ואילו שאלותיי:
1. איך אני יכולה לבדוק כי הנכס אכן שייך לו ולא ניכס לעצמו כהסדר שהגיע עם בעלי הדירות עם הגג, הם נציגי הבניין לצורך השיפוץ?
2. כאמור אין שקיפות לגבי ההסדר שהגיעו עם החברה שתיבנה את הבניין. איך ניתן לקבל אינפורמציה?
3. עוה"ד שמייצגת את הדיירים אינה מוכנה להיפגש איתי אלא מפנה אותי לנציגות; האם לא חלה עליה חובת הבדיקות ומסירת המידע לדיירים?
אודה על עזרתכם.
בברכה
סול
1. כיצ
בבניין בו אני גרה מתקדם תהליך פינוי בינוי.
מזה כעשור התנהלו התכתבויות עם דיירי הבניין שהינם בעלי הגג בהסדר שלטענתם הגיעו עם הדיירים שגרו בעבר בבניין; היות שאין שקיפות מול הדיירים גם בהסכם שנחתם עם החברה שאמורה לשפץ הריני פונה אליכם בבקשת הדרכה מה עלי לעשות; בבניין קיים מחסן שלפי הרישום בטאבו רשום ע"ש החברה שבנתה את הבניין; כששאלתי את הנציגות למי שייך הנכס נעניתי ששייך לאותו דייר/נציג שהוא הבן של בעל חברה הבניה (לימים בעל החברה נפטר).שניכס לעצמו את המחסן.
אחד מנציגי הבניין היא בעל נכס בבניין והינו בן של בעל החברה שבנתה את הבניין.
ואילו שאלותיי:
1. איך אני יכולה לבדוק כי הנכס אכן שייך לו ולא ניכס לעצמו כהסדר שהגיע עם בעלי הדירות עם הגג, הם נציגי הבניין לצורך השיפוץ?
2. כאמור אין שקיפות לגבי ההסדר שהגיעו עם החברה שתיבנה את הבניין. איך ניתן לקבל אינפורמציה?
3. עוה"ד שמייצגת את הדיירים אינה מוכנה להיפגש איתי אלא מפנה אותי לנציגות; האם לא חלה עליה חובת הבדיקות ומסירת המידע לדיירים?
אודה על עזרתכם.
בברכה
סול
1. כיצ
דירת קבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/06/17
סול שלום
הכיתוב בשאלה טיפה התבלגן ויתכו לא הבנתי את כל הנתונים.
יש שני מקורות לבדיקת זכויות בנכס. ראשית - להוציא נסח טאבו ומסמכי הבית המשותף (אם רשום כבית משותף) ולבדוק מה רשום ועל שם מי. מסמכים אלו גלויים וניתן להזמינם בעלות נמוכה מאוד דרך אתר לשכת רישום המקרקעין.
בנוסף הייתי בודק את היתר הבניה המקורי האם המחסן והשטחים הרשומים על שם הקבלן אכן נבנו בהיתר או לא. יתן לכם כלי להתמודד עם דרישות לא לגיטימיות שלו.
לא רוצה לדבר בשם עורכת הדין שלכם. להבנתי כל בעלי הדירות הם לקוחותיה ובודאי אם מדובר על גילוי מידע ומתן תשובות פשוטות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הכיתוב בשאלה טיפה התבלגן ויתכו לא הבנתי את כל הנתונים.
יש שני מקורות לבדיקת זכויות בנכס. ראשית - להוציא נסח טאבו ומסמכי הבית המשותף (אם רשום כבית משותף) ולבדוק מה רשום ועל שם מי. מסמכים אלו גלויים וניתן להזמינם בעלות נמוכה מאוד דרך אתר לשכת רישום המקרקעין.
בנוסף הייתי בודק את היתר הבניה המקורי האם המחסן והשטחים הרשומים על שם הקבלן אכן נבנו בהיתר או לא. יתן לכם כלי להתמודד עם דרישות לא לגיטימיות שלו.
לא רוצה לדבר בשם עורכת הדין שלכם. להבנתי כל בעלי הדירות הם לקוחותיה ובודאי אם מדובר על גילוי מידע ומתן תשובות פשוטות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 פינוי בינוי
סול
29/06/17
שלום רב
כיצד עלי לפעול להוכחת צידקתי? האם לפנות למפקח על המקרקעין?
רוצה להימנע מהגדרתי "דייר סרבן".
אודה על תגובתכם,
בברכה
סול
כיצד עלי לפעול להוכחת צידקתי? האם לפנות למפקח על המקרקעין?
רוצה להימנע מהגדרתי "דייר סרבן".
אודה על תגובתכם,
בברכה
סול
בדיקה לגבי תביעת פרוייקט תמא 38
מ
19/06/17
שלום, ברצוני לבדוק אם אני יכול להגיש תביעה נגד האנשים שמנהלים את הפרוייקט תמא
שלנו. על זילזול ונפקרה שהם משאירים לי כבר שבועיים חלון פתוח בלי אמצעי נעילה הם
משאירים אותי בלי פתח מרפסת כבר מעל לשבוע וחצצי. אין חשמל בחצי מהסלון, יחס מזלזל
וכניסה לבית ללא רשות ושאני ישן(3 פעמים העירו אותי ואני רואה בנאדם בבית.) אני
ואימי משכירים דירה בבניין זה. ואחרי הכאב נפש שנגרם לאימי במהלך התקופה הייתי רוצה
לבדוק אופציה לתביעה.
שלנו. על זילזול ונפקרה שהם משאירים לי כבר שבועיים חלון פתוח בלי אמצעי נעילה הם
משאירים אותי בלי פתח מרפסת כבר מעל לשבוע וחצצי. אין חשמל בחצי מהסלון, יחס מזלזל
וכניסה לבית ללא רשות ושאני ישן(3 פעמים העירו אותי ואני רואה בנאדם בבית.) אני
ואימי משכירים דירה בבניין זה. ואחרי הכאב נפש שנגרם לאימי במהלך התקופה הייתי רוצה
לבדוק אופציה לתביעה.
בדיקה לגבי תביעות פרוייקט תמא 38
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
19/06/17
שלום רב,
אני מניחה שהסכם
התמ"א שלכם מגדיר מה מותר ליזם ולעובדיו לעשות, באיזה שעות ומהם נהלי העבודה
שלו בדירות עצמן.
ככל שאין בהסכם שלכם התייחסות כזו (וחבל), אני מציעה שתפנו –
באמצעות עורך הדין שמייצג אתכם – אל היזם על מנת להגיע להבנות בנוגע לנהלי העבודה
שפוגעים בצורה לא סבירה בשיגרת חייכם, שמבוצעים אגב פגיעה בפרטיות שלכם ואף באופן
המסכן את רכושכם.
להשאיר חלון פתוח או להיכנס לדירה מתי שבא – זה דבר שאינו מקובל
וחייב להיות מוסדר בניכם. ככל שלא תגיעו להבנות, אכן יש מקום לפנות אל המפקח על
הבתים המשותפים או לבית המשפט, על מנת שיגדיר גבולות ברורים בכל הנוגע לנהלי
העובדה, תוך שמירה עד כמה שניתן על פרטיותכם ותוך מזעור הפגיעה בשגרת חייכם.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
אני מניחה שהסכם
התמ"א שלכם מגדיר מה מותר ליזם ולעובדיו לעשות, באיזה שעות ומהם נהלי העבודה
שלו בדירות עצמן.
ככל שאין בהסכם שלכם התייחסות כזו (וחבל), אני מציעה שתפנו –
באמצעות עורך הדין שמייצג אתכם – אל היזם על מנת להגיע להבנות בנוגע לנהלי העבודה
שפוגעים בצורה לא סבירה בשיגרת חייכם, שמבוצעים אגב פגיעה בפרטיות שלכם ואף באופן
המסכן את רכושכם.
להשאיר חלון פתוח או להיכנס לדירה מתי שבא – זה דבר שאינו מקובל
וחייב להיות מוסדר בניכם. ככל שלא תגיעו להבנות, אכן יש מקום לפנות אל המפקח על
הבתים המשותפים או לבית המשפט, על מנת שיגדיר גבולות ברורים בכל הנוגע לנהלי
העובדה, תוך שמירה עד כמה שניתן על פרטיותכם ותוך מזעור הפגיעה בשגרת חייכם.
בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם היזם יכול לחייב את הדיירים לחתום על שטר משכנתא
חיים
18/06/17
בפרוייקט תמא גדול 6 בנינים 96 דיירים פרוייקט ענק שמוערך ב 200.000.000 שקל מחייבים את הדיירים לחתום על שטר משכנתא על כל הסכום האסטרונומי הזה. האם יכולים לחייב אותי לחתום על השטר? היזם רוצה לבנות להרויח תביא כסף מאיפה שאתה רוצה תבנה תרויח אבל למה אני צריך להיות ערב שלך?מאחר וחתמנו לפני יותר מ 4 שנים על יפוי כוח בלתי חוזר על התמא ומאז שונו התוכניות מספר פעמים ללא ידעתי האם יכול היזם לתבוע אותי על הפסדים שנגרמו לו על ידי 9 דיירים שמסרבים לחתום על שטר המשכנא של 200.000.000 שקל?
חתימת בעלים על שטר משכנתא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/06/17
חיים
לא מדובר בערבות שלך או של יתר בעלי הדירות לסכום של 200 מליון ש"ח. לפי מסמכי השעבוד אתם ערבים רק באמצעות זכותכם בדירה ובגובה השווי שלה. לא יותר מכך. בגלל זה אתם גם מקבלים ערבות בנקאית לפי חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה. כלומר- במקרה הגרוע הבנק מממש את המשכנתא, הלכה לכם הדירה הקיימת אבל קיבלתם כסף ממימוש הערבות הבנקאית.
לכן אין לכם מה לחשוש מחתימה על מסמכי המשכנתא. כמובן כדאי שעורך הדין שלכם יעבור על המסמכמים ויראה שהכל בסדר אבל בסופו של דבר יש צורך לחתום. אחרת לא ניתן לרשום משכנתא לטובת הבנק שנותן מימון לפרויקט ולא יהיה פרויקט.
וכן - בממקרה כזה היזם יגיש כנגדכם תביעה ולא רק הוא. גם יתר בעלי הדירות.
אני מבין שזה מלחיץ לחתום על מסמכים עם סכומים כאלו אבל כמו שכתבתי זה תקין, כך זה נעשה ואין מה לחשוש (רק לבדוק את הנוסח).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא מדובר בערבות שלך או של יתר בעלי הדירות לסכום של 200 מליון ש"ח. לפי מסמכי השעבוד אתם ערבים רק באמצעות זכותכם בדירה ובגובה השווי שלה. לא יותר מכך. בגלל זה אתם גם מקבלים ערבות בנקאית לפי חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה. כלומר- במקרה הגרוע הבנק מממש את המשכנתא, הלכה לכם הדירה הקיימת אבל קיבלתם כסף ממימוש הערבות הבנקאית.
לכן אין לכם מה לחשוש מחתימה על מסמכי המשכנתא. כמובן כדאי שעורך הדין שלכם יעבור על המסמכמים ויראה שהכל בסדר אבל בסופו של דבר יש צורך לחתום. אחרת לא ניתן לרשום משכנתא לטובת הבנק שנותן מימון לפרויקט ולא יהיה פרויקט.
וכן - בממקרה כזה היזם יגיש כנגדכם תביעה ולא רק הוא. גם יתר בעלי הדירות.
אני מבין שזה מלחיץ לחתום על מסמכים עם סכומים כאלו אבל כמו שכתבתי זה תקין, כך זה נעשה ואין מה לחשוש (רק לבדוק את הנוסח).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגג שויר לקבלן
ישראל
18/06/17
שלום
בבנין בו אני גר הקבלן שבנה את הבנין שייר לעצמו את מחסן והצמיד לו את כל הזכויות בגג.
האם במצב כזה אפשר לעשוץ תמא 38 בלעדיו ?
תודה רבה
בבנין בו אני גר הקבלן שבנה את הבנין שייר לעצמו את מחסן והצמיד לו את כל הזכויות בגג.
האם במצב כזה אפשר לעשוץ תמא 38 בלעדיו ?
תודה רבה
הקבלן הצמיד לעצמו את הגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/06/17
ישראל שלום
אם הגג שלו אז לא ניתן לבנות על הגג ללא הסכמתו. אין סיבה שלא יסכים אבל השאה היא מה התמורה שהוא ירצה.
דרך אחרת היא לנסות וללחוץ עליו. אני מניח כי המחסו נבנה ללא היתר בניה כדין ושיוך הגג נעשה מבלי שהזכויות בו הוחרגו מראש מהרכוש המשותף במסגרת ההסכמים מולכם. כלומר - יתכן כי ברור לעומק יגלה כי יש עילת תביעה סבירה כנגד הקבלן בגין שיוך המחסן והצמדת הגג. הבעיה היא שהדרך בתביעה היא ארוכה וסופה לא ודאי. אבל זה בהחלט מנוף ללחץ על הקבלן להיות סביר בדרישותיו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הגג שלו אז לא ניתן לבנות על הגג ללא הסכמתו. אין סיבה שלא יסכים אבל השאה היא מה התמורה שהוא ירצה.
דרך אחרת היא לנסות וללחוץ עליו. אני מניח כי המחסו נבנה ללא היתר בניה כדין ושיוך הגג נעשה מבלי שהזכויות בו הוחרגו מראש מהרכוש המשותף במסגרת ההסכמים מולכם. כלומר - יתכן כי ברור לעומק יגלה כי יש עילת תביעה סבירה כנגד הקבלן בגין שיוך המחסן והצמדת הגג. הבעיה היא שהדרך בתביעה היא ארוכה וסופה לא ודאי. אבל זה בהחלט מנוף ללחץ על הקבלן להיות סביר בדרישותיו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יעוץ ביטוח תמ"א 38
שלמה פלד
18/06/17
שלום
אנו דיירי בניין לקראת חתימה על תמ"א 38 עם קבלן מבקשים להתקשר ליועץ שיעבוד מול חברת הביטוח של היזם לסכם את פוליסת הביטוח שיהיה מקובל על שני הצדדים, היזם והדיירים.. האם יש באפשרותכם להמליץ על יועץ ביטוח שייצג אותנו בנושא?
בברכה
שלמה פלד
נייד: 054-3361808
אנו דיירי בניין לקראת חתימה על תמ"א 38 עם קבלן מבקשים להתקשר ליועץ שיעבוד מול חברת הביטוח של היזם לסכם את פוליסת הביטוח שיהיה מקובל על שני הצדדים, היזם והדיירים.. האם יש באפשרותכם להמליץ על יועץ ביטוח שייצג אותנו בנושא?
בברכה
שלמה פלד
נייד: 054-3361808
יעוץ ביטוח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/06/17
שלמה שלום
תבדוק עם אורי אורלנד, יועץ ביטוח ותיק היושב בתל אביב.
מציע שתאסוף 2-3 שמות, דברו איתם ותראו עם מי נוח לכם להמשיך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפרט
דני
18/06/17
בעסקה מול קבלן לפי פינוי בינוי (במתחם מוכרז) האם קיימת חובה לצרף לחוזה מפרט?
ואם לא צורף להסכם מפרט מה הרף המחייב את הקבלן? מה הסנקציה אם לא צורף
ואם לא צורף להסכם מפרט מה הרף המחייב את הקבלן? מה הסנקציה אם לא צורף
מפרט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/06/17
שלום דני
יש לצרף מפרט ואני מאוד מתפלא שלא צורף לחוזה. תבדוק אם אין בהסכם לפחות מנגנון לקביעת המפרט המגיע לכם. לא יכול להיות שההסכם מתעלם לגמרי מענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש לצרף מפרט ואני מאוד מתפלא שלא צורף לחוזה. תבדוק אם אין בהסכם לפחות מנגנון לקביעת המפרט המגיע לכם. לא יכול להיות שההסכם מתעלם לגמרי מענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – מפרט של דירה חדשה
סבטלנה
18/06/17
שלום, רכשנו דירה חדשה שנוספה לבניין קיים במסגרת פרויקט תמ"א 38. לדירה סלון בעל תקרה של 5.7 מטר, עם ויטרינה ענקית ויציאה למרפסת, מה שגורם להמון אור וחום כבד בסלון. הקבלן לא הוסיף תריס חשמלי בסלון, ונאמר לי שזה חלק מהתקן. האם זה נכון? איפה אפשר לראות את תקן הבנייה?
תודה מראש על תשובה!
תודה מראש על תשובה!
מפרט דירה חדשה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/06/17
שלום סבטלנה
קודם כל ברכותי על הדירה החדשה.
תקרה של 5.7 מ' זה דבר נדיר ולא שגרתי. אבל גם בגובה כזה ניתן היה להתקין סוג של תריס חשמלי. אני לא מכיר שום תקן שאוסר על התקנת תריס חשמלי בסלון. יתכן וזה לא היה חלק מהמפרט שצורף להסכם ולגביו היזם התחייב כלפיכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל ברכותי על הדירה החדשה.
תקרה של 5.7 מ' זה דבר נדיר ולא שגרתי. אבל גם בגובה כזה ניתן היה להתקין סוג של תריס חשמלי. אני לא מכיר שום תקן שאוסר על התקנת תריס חשמלי בסלון. יתכן וזה לא היה חלק מהמפרט שצורף להסכם ולגביו היזם התחייב כלפיכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – מס' דירות שמותר להוסיף לבניין
רונית
17/06/17
שלום,
אני מנסה להבין מה החוק אומר בדיוק לגבי הסכמת דיירים ל מס' דירות שמותר לקבלן להוסיף לבניין בתמ"א 38.
שמעתי שאם מס' הדירות שהקבלן רוצה להוסיף עולה על שליש הדירות הקיימות בבניין אז הוא צריך הסכמה של 100% מהדיירים.
כלומר בבנין של 7 קומות (28 דירות) אם הקבלן רוצה להוסיף 2.5 קומות + 3 דירות גן - שזה סהכ 13 דירות הוא יצטרך הסכמה של כל הדיירים. האם זה נכון?
האם זו עילה להתנגדות?
תודה!
אני מנסה להבין מה החוק אומר בדיוק לגבי הסכמת דיירים ל מס' דירות שמותר לקבלן להוסיף לבניין בתמ"א 38.
שמעתי שאם מס' הדירות שהקבלן רוצה להוסיף עולה על שליש הדירות הקיימות בבניין אז הוא צריך הסכמה של 100% מהדיירים.
כלומר בבנין של 7 קומות (28 דירות) אם הקבלן רוצה להוסיף 2.5 קומות + 3 דירות גן - שזה סהכ 13 דירות הוא יצטרך הסכמה של כל הדיירים. האם זה נכון?
האם זו עילה להתנגדות?
תודה!
מספר דירות שמותר להוסיף לבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/06/17
שלום רונית
מה ששמעת לא נכון. היה פעם, מזמן, בתחילת הדרך ואיננו עוד.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע כי לצורך פרויקט תמא 38 של הריסה ובניה (38/2) או של חיזוק ותוספת (38/1) יש צורך בהסכמת 100% מבעלי הדירות .
אבל -
לגבי תמ"א 38/1 - אם יש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף
ולגבי תמ"א 38/2 - אם יש רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף
אז ניתן לאחר קבלת אישור עקרוני לבקשה להיתר להגיש תביעה כנגד אותם בעלי דירות שטרם חתמו על ההסכם, תביעה המתבררת בפני המפקח/ת על רישום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מה ששמעת לא נכון. היה פעם, מזמן, בתחילת הדרך ואיננו עוד.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע כי לצורך פרויקט תמא 38 של הריסה ובניה (38/2) או של חיזוק ותוספת (38/1) יש צורך בהסכמת 100% מבעלי הדירות .
אבל -
לגבי תמ"א 38/1 - אם יש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף
ולגבי תמ"א 38/2 - אם יש רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף
אז ניתן לאחר קבלת אישור עקרוני לבקשה להיתר להגיש תביעה כנגד אותם בעלי דירות שטרם חתמו על ההסכם, תביעה המתבררת בפני המפקח/ת על רישום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היזם לא משלם לפי מה שהתחייב
אור
16/06/17
שלום-
טרם עליה על הקרקע חתם עמי היזם לשלם לי - כבעלת דירה בבנין התמא 38- לשלם לי חודש בחודשו ב 1 לחודש-סכום.
יש חוזה ויש חתימה. לציין שבכל חודש צריכה להזכיר להם..
לא די בכך, החודש הם לא שילמו כלל. כאשר התקשרתי אמרו " הקרן לא נתנה כסף אז אין"
לציין שעו" ד מצידינו גם אמר לךהם והם אמרו" כן כן נשלם" ולא קרה דבר.
מה עושים חוץ מלהזדרז לתביעות ולבזבז עשרות אלפי שח על בתי משפט
בברכה
אור
טרם עליה על הקרקע חתם עמי היזם לשלם לי - כבעלת דירה בבנין התמא 38- לשלם לי חודש בחודשו ב 1 לחודש-סכום.
יש חוזה ויש חתימה. לציין שבכל חודש צריכה להזכיר להם..
לא די בכך, החודש הם לא שילמו כלל. כאשר התקשרתי אמרו " הקרן לא נתנה כסף אז אין"
לציין שעו" ד מצידינו גם אמר לךהם והם אמרו" כן כן נשלם" ולא קרה דבר.
מה עושים חוץ מלהזדרז לתביעות ולבזבז עשרות אלפי שח על בתי משפט
בברכה
אור
היזם לא משלם לפי מה שהתחייב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/06/17
שלום אור
לא ברור לי אם ההתחייבות היא רק כלפיך או כלפי כל בעלי הדירות וגם באיזה שלב הפרויקט נמצא.
אני מבין מבין השורות כי כנראה מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1 וכי הפרויקט מקבל מימון מקרן מסוימת.
אם הבעיה היא רק בתשלום לכם והבניה ממשיה כסדרה - אני ממליץ לחכות ולא לרוץ לתביעה. תמשיכו לנדנד והם ישלמו בסוף. אם הפרויקט מתקדם כנראה שאין בעיות מיוחדות לא עם היזם ולא עם הפרויקט. אם את רואה עצירה מסוימת בביצוע רוצי ותתבעי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי אם ההתחייבות היא רק כלפיך או כלפי כל בעלי הדירות וגם באיזה שלב הפרויקט נמצא.
אני מבין מבין השורות כי כנראה מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1 וכי הפרויקט מקבל מימון מקרן מסוימת.
אם הבעיה היא רק בתשלום לכם והבניה ממשיה כסדרה - אני ממליץ לחכות ולא לרוץ לתביעה. תמשיכו לנדנד והם ישלמו בסוף. אם הפרויקט מתקדם כנראה שאין בעיות מיוחדות לא עם היזם ולא עם הפרויקט. אם את רואה עצירה מסוימת בביצוע רוצי ותתבעי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אלרגיה לאבק
ארז
15/06/17
שלום!
יש לי במשפחה בת שאלרגית לאבק ויש סמוכין רפואיים.
האם יש חוק המאלץ את הקבלן לשאת בשכירות החודשית עקב המצב?
במידה ולא מהן האלטרנטיבות העומדות לרשותי
תודה
יש לי במשפחה בת שאלרגית לאבק ויש סמוכין רפואיים.
האם יש חוק המאלץ את הקבלן לשאת בשכירות החודשית עקב המצב?
במידה ולא מהן האלטרנטיבות העומדות לרשותי
תודה
אלרגיה לאבק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/06/17
שלום רב
אין שום חוק שמתיחס לכך. אני מבין שמדובר על פרויקט תמא 38/1, קרי - חיזוק הבנין הקיים ותוספת מעליו, עבודה הנעשית על פי רוב כשהדירות מאוכלסות.
אני מציע שלא תחתמו על ההסכם ם אם יש רוב נדרש לכך. אני מניח כי היזם ידבר אתכם ותנסו אז להגיע לפתרון לפיו הוא למשל שוכר את דירתכם ואתם תוכלו לשכור דירה אחרת.
אם לא מצליח - בשלב מסוים תגיעו לדיון אצל המפקחת על הרישום ושם תעלו את הטענות. אני די בטוח שהיא תעזור להגיע לפתרון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין שום חוק שמתיחס לכך. אני מבין שמדובר על פרויקט תמא 38/1, קרי - חיזוק הבנין הקיים ותוספת מעליו, עבודה הנעשית על פי רוב כשהדירות מאוכלסות.
אני מציע שלא תחתמו על ההסכם ם אם יש רוב נדרש לכך. אני מניח כי היזם ידבר אתכם ותנסו אז להגיע לפתרון לפיו הוא למשל שוכר את דירתכם ואתם תוכלו לשכור דירה אחרת.
אם לא מצליח - בשלב מסוים תגיעו לדיון אצל המפקחת על הרישום ושם תעלו את הטענות. אני די בטוח שהיא תעזור להגיע לפתרון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס' שאלות בקשר לתמא
רות
13/06/17
שלום וברכה,יש לי מס' שאלות ואשמח אם תוכלו לעזור לנו.
1. חברה פרטית של יזמים הגיעו לבניין שלנו והתחילו להחתים לקוחות על הסכם התכנות, שמחייב לחצי שנה.
השאלה האם עכשיו כל הבניין צריך לחכות חצי שנה על כל אחר שחותם להם? (בהנחה שצריך אותו ע''מ להשיג 70% חתימות)
ממתי מתחילה החצי שנה?
כל אחד יכול לבוא ולהחתים ולתקוע בנינים?
אכן החתימה מחייבת לחצי שנה אפילו אם יש להם 2-3 חתימות? ז''א שהם עדין לא החתימו רוב?!
2. דיירים שהתחרטו על זה שהם חתמו איתם יכולים לחזור בהם? אציין שהם לא טורחים להסביר לחותמים שמדובר בהתחייבות לחצי שנה.
תודה רבה!!
1. חברה פרטית של יזמים הגיעו לבניין שלנו והתחילו להחתים לקוחות על הסכם התכנות, שמחייב לחצי שנה.
השאלה האם עכשיו כל הבניין צריך לחכות חצי שנה על כל אחר שחותם להם? (בהנחה שצריך אותו ע''מ להשיג 70% חתימות)
ממתי מתחילה החצי שנה?
כל אחד יכול לבוא ולהחתים ולתקוע בנינים?
אכן החתימה מחייבת לחצי שנה אפילו אם יש להם 2-3 חתימות? ז''א שהם עדין לא החתימו רוב?!
2. דיירים שהתחרטו על זה שהם חתמו איתם יכולים לחזור בהם? אציין שהם לא טורחים להסביר לחותמים שמדובר בהתחייבות לחצי שנה.
תודה רבה!!
חתימה על הסכם מקדים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/06/17
רות שלום
קודם כל צריך לקרוא מה כתוב. על פי רוב נוסח ההסכם הזה הוא כזה שקשה להשתחרר ממנו. למשל - כתוב שהוא בתוקף חצי שנה ממועד חתימת כל הדיירים. לכן אני ממליץ לא לחתום על כלום.
אבל אתם לא ממש תקועים. מציע שכל מי שחתם יודיע על ביטול חתימתו ובמקביל תעשו תהליך מסודר של מציאת יזם מתאים באמצעות אנשים העוסקים בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל צריך לקרוא מה כתוב. על פי רוב נוסח ההסכם הזה הוא כזה שקשה להשתחרר ממנו. למשל - כתוב שהוא בתוקף חצי שנה ממועד חתימת כל הדיירים. לכן אני ממליץ לא לחתום על כלום.
אבל אתם לא ממש תקועים. מציע שכל מי שחתם יודיע על ביטול חתימתו ובמקביל תעשו תהליך מסודר של מציאת יזם מתאים באמצעות אנשים העוסקים בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בטאבו
דניאל
11/06/17
שלום רב
ברשותי חניה מקורה בטאבו בבניין משותף.
הבניין בתהליך של תמ"א 38.
האם הקבלן יכול לקחת לי את החניה ?
למרות שחתמתי לו על החוזה.
תודה על העזרה.
ברשותי חניה מקורה בטאבו בבניין משותף.
הבניין בתהליך של תמ"א 38.
האם הקבלן יכול לקחת לי את החניה ?
למרות שחתמתי לו על החוזה.
תודה על העזרה.
חניה בטאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/06/17
חני
שלום דניאל
לא ניתן לקחת לך חניה צמודה המהווה רוכש פרטי שלך אלא בהסכמתך. מאחר וכבר חתמת על ההסכם רצוי שתקרא אותו ותבדוק אם לא כלולה שם הסכמה שלך לגבי החניה, מיקום החניה וכו'.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום דניאל
לא ניתן לקחת לך חניה צמודה המהווה רוכש פרטי שלך אלא בהסכמתך. מאחר וכבר חתמת על ההסכם רצוי שתקרא אותו ותבדוק אם לא כלולה שם הסכמה שלך לגבי החניה, מיקום החניה וכו'.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד דיירים : " הכושי עשה את שלו"
עמירם
08/06/17
עו"ד דיירים ערך חוזה בצורה שאם חתמו 80 % אז הוא מקבל את רוב שכר טרחה מהיזם . אמנם באמת חתמו 80 % .
דודתי כתבה לעו"ד דיירים 2 מכתבים ע"י עורך דין ועו"ד זה כלל לא מתייחס וזה כבר 3 חודשים.
הכושי עשה את שלו קבל שכר טרחה על אף שאין עדיין אפילו אישור של בקשה להיתר. וזה הו זה הכושי עשה את שלו .
איזה מין חוק זה ?
לעו"ד דיירים יותר חשוב היזם מאשר איזה דייר מסכן עם דירה שעומדת לתמ"א !!!
כיצד יהייה צדק לדייר המסכן שלא חותם בגלל שהוא לא מבין סעיפים בחוזה . עו"ד הדיירים הייה פסיסי לחלוטין העתיק חוזה מהאינטרנט . הפרוייקט הוא הריסה אבל יש סעיפים בחוזה שמדברים על פרוייקט של חיזוק וגם מצויינת עיר אחרת לגמרי שלא קשורה לפרוייקט.
האססורד הוא שאותו עו"ד שכבר קבל את שכרו הוא עשה את שלו והוא החתים את שאר הדיירים על יפוי כוח להביא את הסרבן למפקחת??? . זה אבסורד !.
אפילו השינויים שדודתי מעוניינת בחוזה הם קשורים לטובת כל הדיירים ( למשל להכניס ערבות מכר משופרת) אז בכל זאת אותם 80% שחתמו ולא הבינו במה מדובר יביאו את דודתי שדואגת לבטחון הכלל, אותם תמימים יביאו את דודתי למפקחת. האם זה לא נשמע לכם אבסורד ??
דודתי מתעניינת משלמת עורכי דין על מנת לערוך חוזה משופר וכל ההוצאות עליה... אז לפחות שתינתן לה האפשרות לערוך חוזה שלה משופר עם היזם ולא תהייה מחוייבת באותו חוזה שעליו כבר חתמו דיירים שרק רוצים לקבל דירה חדשה בלי להוציא מכיסם גרוש אחד . בטח 50 שנה לא סיידו את הדירה שלהם , ק מקבלים שכר דירה מופרח על חשבון סטודנטים ואנשים צעירים. ואז עכשיו קופצים על המציאה ללא גרוש לקבל דירה חדשה.
לעומת זאת דודתי שפצה את הדירה שלה לפני שנתיים למופת ולטובת השוכרים .
האם זה צודק שאפילו כש מדובר בלשפר חוזה אז דודתי תשלם את כל ההוצאות מהכיס שלה ואותם דיירים יביאו אותה למפקחת... כל העניין של עו"ד שמייצג דיירים בתמ"א הזוי ולא צודק כלל. והנה עובדה דודתי כתבה שני מכתבים ע"י עורך דין פרטי ואותו עו"ד דיירים אפילו לא עונה. כי הכושי עשה כבר את שלו וקבל לכיס 3/4 משכר טרחה !!!
לא רק זה שבחוזה הוא מנשל את זכויות הדיירים מכל תוכנית שתוסיף עד ההיתר.
לא רק זה שתהליך החתמת הדיירים הייה תהליך חפוז . הדיירים חתמו על 14 ייפויי כוח שנראו לראשונה בעת החתימה. הנספחים נפרסו על השולחן במשרדו של העורך דין כמו תפריט על שולחן של מסעדה .
וכו"ל וכו"ל .. פשוט אי צדק אם החוק לא יסדיר את עניין : "מי ישלם את עו"ד הדיירים ?.
דודתי כתבה לעו"ד דיירים 2 מכתבים ע"י עורך דין ועו"ד זה כלל לא מתייחס וזה כבר 3 חודשים.
הכושי עשה את שלו קבל שכר טרחה על אף שאין עדיין אפילו אישור של בקשה להיתר. וזה הו זה הכושי עשה את שלו .
איזה מין חוק זה ?
לעו"ד דיירים יותר חשוב היזם מאשר איזה דייר מסכן עם דירה שעומדת לתמ"א !!!
כיצד יהייה צדק לדייר המסכן שלא חותם בגלל שהוא לא מבין סעיפים בחוזה . עו"ד הדיירים הייה פסיסי לחלוטין העתיק חוזה מהאינטרנט . הפרוייקט הוא הריסה אבל יש סעיפים בחוזה שמדברים על פרוייקט של חיזוק וגם מצויינת עיר אחרת לגמרי שלא קשורה לפרוייקט.
האססורד הוא שאותו עו"ד שכבר קבל את שכרו הוא עשה את שלו והוא החתים את שאר הדיירים על יפוי כוח להביא את הסרבן למפקחת??? . זה אבסורד !.
אפילו השינויים שדודתי מעוניינת בחוזה הם קשורים לטובת כל הדיירים ( למשל להכניס ערבות מכר משופרת) אז בכל זאת אותם 80% שחתמו ולא הבינו במה מדובר יביאו את דודתי שדואגת לבטחון הכלל, אותם תמימים יביאו את דודתי למפקחת. האם זה לא נשמע לכם אבסורד ??
דודתי מתעניינת משלמת עורכי דין על מנת לערוך חוזה משופר וכל ההוצאות עליה... אז לפחות שתינתן לה האפשרות לערוך חוזה שלה משופר עם היזם ולא תהייה מחוייבת באותו חוזה שעליו כבר חתמו דיירים שרק רוצים לקבל דירה חדשה בלי להוציא מכיסם גרוש אחד . בטח 50 שנה לא סיידו את הדירה שלהם , ק מקבלים שכר דירה מופרח על חשבון סטודנטים ואנשים צעירים. ואז עכשיו קופצים על המציאה ללא גרוש לקבל דירה חדשה.
לעומת זאת דודתי שפצה את הדירה שלה לפני שנתיים למופת ולטובת השוכרים .
האם זה צודק שאפילו כש מדובר בלשפר חוזה אז דודתי תשלם את כל ההוצאות מהכיס שלה ואותם דיירים יביאו אותה למפקחת... כל העניין של עו"ד שמייצג דיירים בתמ"א הזוי ולא צודק כלל. והנה עובדה דודתי כתבה שני מכתבים ע"י עורך דין פרטי ואותו עו"ד דיירים אפילו לא עונה. כי הכושי עשה כבר את שלו וקבל לכיס 3/4 משכר טרחה !!!
לא רק זה שבחוזה הוא מנשל את זכויות הדיירים מכל תוכנית שתוסיף עד ההיתר.
לא רק זה שתהליך החתמת הדיירים הייה תהליך חפוז . הדיירים חתמו על 14 ייפויי כוח שנראו לראשונה בעת החתימה. הנספחים נפרסו על השולחן במשרדו של העורך דין כמו תפריט על שולחן של מסעדה .
וכו"ל וכו"ל .. פשוט אי צדק אם החוק לא יסדיר את עניין : "מי ישלם את עו"ד הדיירים ?.
עו"ד דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/06/17
עמירם שלום
אני מבין שהנושא כואב לך. אשתדל לענות לכל הנושאים שהעלית.
קודם כל אני אגיד לך מה שאני עונה ואומר בהרבה מאוד מפגשים עם בעלי דירות בקשר להסכמי תמ"א 38 - לי ולמיטב ידיעתי כמעט לכל עורכי הדין המטפלים בהסכמים כאלו - אין כל התנגדות לקבל את שכר טרחתם ישירות מהבעלים. הנוהג שנוצר הוא כי הסכמי אלו הם על בסיס של "נטו" לבעלים. לכן בפועל מעולם לשכנע את בעלי הדירו כי הם יכניסו יד לכיסם וישלמו את שכרי עבור עבודתי עבורם.
מרבית עבודתו של עו,ד הדיירים מגולמת בחתימת ההסכם על ידי הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות. זה ההסכם המשפטי שאורך זמן רב להכינו והוא מערב גם טיוטות רבות במהלכו, פגישות עבודה וכו'. כך שכן - גם לדעתי עורך הדין של הבעלים צריך לקבל את מירב שכרו בשלב זה.
עדין כל זה לא מצדיק התעלמות ממכתב או מפניה של לקוח (וכל בעלי הדירות הם הלקוחות) ומתן תשןבה והתיחסות לגופו של ענין. אני לא יודע אם כל הערותיה של דודתך הן נכונות או לא - אבל ברור לי שהיה צריך להתיחס להערותיה. יחד עם זאת קח בחשבון - קל מאוד לעו"ד שלא מעורב במו,מ להעיר הערות כאילו הוא מנהל מו"מ עם עצמו. כך שיש לראות אלו מההערות הן משמעותיות ואילו לא.
לגבי הדירה של דודתך - אני מבין שהיא שיפצה את הדירה. בדר"כ בהסכמים תמא 38/2 יש מנגנון של קביעת שכר הדירה באמצעות שמאי. אותו שמאי אמור לקחת בחשבון את מצב הדירה של דודתך לעומת אחרים ובהתאם לקבוע את שכר הדירה המגיע לה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שהנושא כואב לך. אשתדל לענות לכל הנושאים שהעלית.
קודם כל אני אגיד לך מה שאני עונה ואומר בהרבה מאוד מפגשים עם בעלי דירות בקשר להסכמי תמ"א 38 - לי ולמיטב ידיעתי כמעט לכל עורכי הדין המטפלים בהסכמים כאלו - אין כל התנגדות לקבל את שכר טרחתם ישירות מהבעלים. הנוהג שנוצר הוא כי הסכמי אלו הם על בסיס של "נטו" לבעלים. לכן בפועל מעולם לשכנע את בעלי הדירו כי הם יכניסו יד לכיסם וישלמו את שכרי עבור עבודתי עבורם.
מרבית עבודתו של עו,ד הדיירים מגולמת בחתימת ההסכם על ידי הרוב הנדרש מבין בעלי הדירות. זה ההסכם המשפטי שאורך זמן רב להכינו והוא מערב גם טיוטות רבות במהלכו, פגישות עבודה וכו'. כך שכן - גם לדעתי עורך הדין של הבעלים צריך לקבל את מירב שכרו בשלב זה.
עדין כל זה לא מצדיק התעלמות ממכתב או מפניה של לקוח (וכל בעלי הדירות הם הלקוחות) ומתן תשןבה והתיחסות לגופו של ענין. אני לא יודע אם כל הערותיה של דודתך הן נכונות או לא - אבל ברור לי שהיה צריך להתיחס להערותיה. יחד עם זאת קח בחשבון - קל מאוד לעו"ד שלא מעורב במו,מ להעיר הערות כאילו הוא מנהל מו"מ עם עצמו. כך שיש לראות אלו מההערות הן משמעותיות ואילו לא.
לגבי הדירה של דודתך - אני מבין שהיא שיפצה את הדירה. בדר"כ בהסכמים תמא 38/2 יש מנגנון של קביעת שכר הדירה באמצעות שמאי. אותו שמאי אמור לקחת בחשבון את מצב הדירה של דודתך לעומת אחרים ובהתאם לקבוע את שכר הדירה המגיע לה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות שטח בנייה
עמי
08/06/17
שלום,
בתמ"א 38 חיזוק המבנה תוספת השטח לכל דירה קיימת אמורה חהיות 25 מ"ר. אם היזם אינו ממש את כל 25 המ"ר לדירות אלא נניח רק 22 מ"ר . האם הוא יכול להעביר את זכויות השטח יםשלא מומשו בדירות הקיימות לדירות החדשות?
תודה מראש
בתמ"א 38 חיזוק המבנה תוספת השטח לכל דירה קיימת אמורה חהיות 25 מ"ר. אם היזם אינו ממש את כל 25 המ"ר לדירות אלא נניח רק 22 מ"ר . האם הוא יכול להעביר את זכויות השטח יםשלא מומשו בדירות הקיימות לדירות החדשות?
תודה מראש
העברת זכויות שטח בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/06/17
עמי שלום
לא. קונטור הקומה של דירות היזם הוא זהה על פי רוב לקונטור קומת הבעלים. כך שאם היזם מגדיל את דירות הבעלים ב-22 מר גם שטח הקומה שלו גדל באותה מידה.
יש לזכור שתוספת של 25 מר היא מקסימאלית ותלויה בצורת המגרש, בקווי הבנין שיש לבנות בתוכם, בשטח הבנין הקיים ובתוכניות והנחיות תכנון אחרות החלות על החלקה.
כך שאני לא רואה כאן "טריק" של היזם אלא פשוט אילוץ תכנוני.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא. קונטור הקומה של דירות היזם הוא זהה על פי רוב לקונטור קומת הבעלים. כך שאם היזם מגדיל את דירות הבעלים ב-22 מר גם שטח הקומה שלו גדל באותה מידה.
יש לזכור שתוספת של 25 מר היא מקסימאלית ותלויה בצורת המגרש, בקווי הבנין שיש לבנות בתוכם, בשטח הבנין הקיים ובתוכניות והנחיות תכנון אחרות החלות על החלקה.
כך שאני לא רואה כאן "טריק" של היזם אלא פשוט אילוץ תכנוני.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בטיחות
אלה
07/06/17
שלום רב אנחנו נמצאים בעצומו של הפרויקט ואפשר אף לאמר בסיומו כלל הדירים רואים ואף ישנם צילומים של גרם מדרגות לא בטיחותי ברמה שלא ניתן לעלות בבטחה והחפוי והמילוי של המדרגות נראה ממש מפסולת בנין למי ניתן לפנות בנושא לוודא שמדובר במדרגות שעומדות בתקן וכמובן מבחינה בטיחותית ? הקבלן מתנער ממתן תגובות ביחס לכלל השאלות שנשאלות וחשוב לנו לבדוק את הנושא בטרם קבלת טופס 4 אדם מבוגר או ילד לא יכול לעלות או לרדת במדרגות ללא ליווי ...אזי מה יקרה במקרה של שריפה או מקרה חרום בו נאלץ לרדת כולם במדרגות ?
בטיחות
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
08/06/17
אלה שלום רב,
את מתארת מצב מאוד בעייתי ומסוכן ואני כבר הייתי עדה לכל מיני אסונות שקרו כתוצאה מאי בניה על פי תקנים ותקנות.
אני מציעה שעורך הדין שלכם יפנה לעורך הדין של היזם בדרישה לקבלת מסמכים ותשובות, לצד אסמכתאות מקצועיות וחוות דעת של מומחה בתחום, בקשר לליקויים שאת מתארת.
במקביל, אני מציעה שעורך הדין של הדיירים יפנה גם לרשויות הרלוונטיות על מנת ליידע אותן בבעיות ולקבל את עמדתן ביחס לפעולות שהן מתכננות לעשות במטרה לעצור מחדל ככל שקיים.
שיהיה בהצלחה.
על בטיחות לא מתפשרים!!!!
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
את מתארת מצב מאוד בעייתי ומסוכן ואני כבר הייתי עדה לכל מיני אסונות שקרו כתוצאה מאי בניה על פי תקנים ותקנות.
אני מציעה שעורך הדין שלכם יפנה לעורך הדין של היזם בדרישה לקבלת מסמכים ותשובות, לצד אסמכתאות מקצועיות וחוות דעת של מומחה בתחום, בקשר לליקויים שאת מתארת.
במקביל, אני מציעה שעורך הדין של הדיירים יפנה גם לרשויות הרלוונטיות על מנת ליידע אותן בבעיות ולקבל את עמדתן ביחס לפעולות שהן מתכננות לעשות במטרה לעצור מחדל ככל שקיים.
שיהיה בהצלחה.
על בטיחות לא מתפשרים!!!!
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתאות קיימות בתמ"א 38/1
זיו
07/06/17
שלום,
שאלה לגבי תמ"א 38/1.
במקרה שהיזם מבקש לקבל ליווי, מה עושים עם משכנתא קיימת שיש לי על הדירה שלי?
תודה מראש!
זיו
שאלה לגבי תמ"א 38/1.
במקרה שהיזם מבקש לקבל ליווי, מה עושים עם משכנתא קיימת שיש לי על הדירה שלי?
תודה מראש!
זיו
משכנתאות קיימות בתמ"א 38/1
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
08/06/17
זיו שלום,
בגדול, אין מניעה לעשות פרוייקט תמ"א כאשר יש משכנתאות על הדירות הקיימות וכן הערות אזהרה לטובת בנקים למשכנתאות.
יש מספר דרכים להבטיח את הבנק המלווה של היזם ואין בעובדה שקיימת משכנתא על דירה קיימת כדי לסכל את הבטחת המימון ליזם.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
בגדול, אין מניעה לעשות פרוייקט תמ"א כאשר יש משכנתאות על הדירות הקיימות וכן הערות אזהרה לטובת בנקים למשכנתאות.
יש מספר דרכים להבטיח את הבנק המלווה של היזם ואין בעובדה שקיימת משכנתא על דירה קיימת כדי לסכל את הבטחת המימון ליזם.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1 לבניין ללא היתר בניה
shahar
06/06/17
שלום,
לגבי בניין שהוקם לפני 1980, הוגשה בקשה להיתר בניה אך התהליך לא הושלם וכך למעשה אין לו היתר בניה עד היום.
האם אפשרי להגיש עבורו תוכנית לתמ"א 38/1 ובמסגרתה להשלים את היצר הבניה לכל הבניין ?
לגבי בניין שהוקם לפני 1980, הוגשה בקשה להיתר בניה אך התהליך לא הושלם וכך למעשה אין לו היתר בניה עד היום.
האם אפשרי להגיש עבורו תוכנית לתמ"א 38/1 ובמסגרתה להשלים את היצר הבניה לכל הבניין ?
תמא לפני 1980
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/06/17
היי שחר
מקווה שהבנתי את כל הנתונים- יש בנין שהוקם בהיתר לפני 1980. לאחר 1980 הוגשה בקשה להיתר בניה (לא ברור לאיזה צורך).
אם זה המצב אני לא רואה כל בעיה להמשיך הלאה עם פרויקט תמא. כל עוד היתר הבניה שכן ניתן הוא מלפני 1980 אז אין בעיה.
אם לא הבנתי נכון את הנתונים נא עדכן אותי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מקווה שהבנתי את כל הנתונים- יש בנין שהוקם בהיתר לפני 1980. לאחר 1980 הוגשה בקשה להיתר בניה (לא ברור לאיזה צורך).
אם זה המצב אני לא רואה כל בעיה להמשיך הלאה עם פרויקט תמא. כל עוד היתר הבניה שכן ניתן הוא מלפני 1980 אז אין בעיה.
אם לא הבנתי נכון את הנתונים נא עדכן אותי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה ניתן לעשות
אפרת
04/06/17
לבת שלי דירה בבת ים באזור מבוקש. בבניין יש 16 דירות על דונם אחד 3 קומות כולל הקרקע. פניתי ליזמים שיעשו פינוי בינוי ומתברר שאין אישור מעבר ל2 וחצי קומות ולכן כולם מסרבים.
האם יש מקום בו ניתן לפנות כדי לשנות את התוספת ולהגדילה, והאם קיימת אלטרנטיבה?
הבניין עומד 60 שנה.
האם יש מקום בו ניתן לפנות כדי לשנות את התוספת ולהגדילה, והאם קיימת אלטרנטיבה?
הבניין עומד 60 שנה.
מה ניתן לעשות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/06/17
אפרת שלום
ההגדלה המותרת נקבעת בהוראות תמ"א 38 ואולי וכניות נוספות החלות על המגרש. אם זה מה שבדקו וראו שניתן להוסיף אז כנראה שזה המצב ואין מקום לפנות אליו ולבקש עוד.
יחד עם זאת - לפי מה שכתבת המיקום מבוקש ושטח החלקה הוא דונם שזה שטח די גדול לבנין.
אני חושב שמה שאתם צריכים לעשות זה לבצע בדיקה גסה של כדאיות הפרויקט ליזם. יש לזכור כי ההכנסות של היזם הן ממכירת הדירות החדשות בלבד בעוד שהוצאותיו כוללות בנית כל הדירות וכן תשלומים נוספים ובעיקר דמי שכירות.
לאחר בדיקה פשוטה כזו תוכלו להבין מה נדרש מכם כדי כן להוציא לפועל פרויקט כזה. נניח - 16 דירות כפול 5,000 ש,ח שכר דירה כפול 27 חודשים = למעלה משני מליון ש,ח הוצאה רק על דמי שכירות. אולי אפשר לוותר על חלק מסכום זה ולהגדיל כדאיות לבצע את הפרויקט. דרושה חשיבה שונה ורצוי שתעזרו גם באנשי מקצוע לצורך כך. אם תרצי ניתן להרחיב על כך בפגישה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ההגדלה המותרת נקבעת בהוראות תמ"א 38 ואולי וכניות נוספות החלות על המגרש. אם זה מה שבדקו וראו שניתן להוסיף אז כנראה שזה המצב ואין מקום לפנות אליו ולבקש עוד.
יחד עם זאת - לפי מה שכתבת המיקום מבוקש ושטח החלקה הוא דונם שזה שטח די גדול לבנין.
אני חושב שמה שאתם צריכים לעשות זה לבצע בדיקה גסה של כדאיות הפרויקט ליזם. יש לזכור כי ההכנסות של היזם הן ממכירת הדירות החדשות בלבד בעוד שהוצאותיו כוללות בנית כל הדירות וכן תשלומים נוספים ובעיקר דמי שכירות.
לאחר בדיקה פשוטה כזו תוכלו להבין מה נדרש מכם כדי כן להוציא לפועל פרויקט כזה. נניח - 16 דירות כפול 5,000 ש,ח שכר דירה כפול 27 חודשים = למעלה משני מליון ש,ח הוצאה רק על דמי שכירות. אולי אפשר לוותר על חלק מסכום זה ולהגדיל כדאיות לבצע את הפרויקט. דרושה חשיבה שונה ורצוי שתעזרו גם באנשי מקצוע לצורך כך. אם תרצי ניתן להרחיב על כך בפגישה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת מרפסות בבנין משותף
דן
03/06/17
בבנין משותף בן 10 שנים נאספו חתימות של 80% מהדיירים הרוצים לבצע הגדלת מרפסת.
לא כל הדירות עברו בטאבו באופן סופי ויש מספר דירות שלא עברו כי הדיירים בעלי הדירות לא ביצעו זאת עדיין.
האם ניתן יהיה לבצע הגדלת מרפסות אע"פ שבחוזה של הדיירים עם היזם היה סעיף שבו נאמר שלא יהיה ניתן לבצע כל עוד לא הושלמה העברה בטאבו של הדירה?
האם בכלל יהיה ניתן לבצע שינוי בבניין כל עוד הוא לא עבר כיחידה אחת , הכוונה שכלל הדיירים העבירו את הדירות?
הרי הקונטור של הבניין כולו משתנה ובתוכו יש דירות שלא עברו באטבו
תודה
לא כל הדירות עברו בטאבו באופן סופי ויש מספר דירות שלא עברו כי הדיירים בעלי הדירות לא ביצעו זאת עדיין.
האם ניתן יהיה לבצע הגדלת מרפסות אע"פ שבחוזה של הדיירים עם היזם היה סעיף שבו נאמר שלא יהיה ניתן לבצע כל עוד לא הושלמה העברה בטאבו של הדירה?
האם בכלל יהיה ניתן לבצע שינוי בבניין כל עוד הוא לא עבר כיחידה אחת , הכוונה שכלל הדיירים העבירו את הדירות?
הרי הקונטור של הבניין כולו משתנה ובתוכו יש דירות שלא עברו באטבו
תודה
הוספת מרפסות בבנין משותף
מרום יחיאל
03/06/17
לא יאושר שינוי בקונטור הבניין אלא אם כל היחידות רשומות והועברו כדין.
מאוד קשה עד בלתי אפשרי יהיה לבצע שינויים בחזית וכל שינוי אחר ללא הנ"ל, מה גם שזה מעוגן בחוזה היזם מול הדייר ומול המועצה המקומית או העירייה בעיר שלכם.
נסו לבדוק למה ומדוע לא הועברו השטחים בטאבו.
בהצלחה
הוספת מרפסות בבית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/06/17
דן שלום
אם הבנתי נכון - מדובר על בנין שלפני כעשר שנים נרשם כבר כבית משותף רק שחלק מבעלי הדירות לא טרחו עדין להביא את המסמכים הנדרשים ולבצע את הרישום על שמם.
לא יודע מה הסיבה לכך שעשר שנים אחרי עדין לא נרשמו כל הדירות. אם זה סתם רשלנות - לא רואה שום סיבה להתיחס לכך.
לצורך ההרחבה אתה צריך רוב של 3/4 מבעלי הדירות במחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף. אם אתם עונים על תנאי זה נועו קדימה. ממילא יהיה צורך/אפשרות לשנות את מסמכי הרישום ולהוסיף את המרפסות ואולי באותה הזדמנות גם היתר ירשמו את עצמם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הבנתי נכון - מדובר על בנין שלפני כעשר שנים נרשם כבר כבית משותף רק שחלק מבעלי הדירות לא טרחו עדין להביא את המסמכים הנדרשים ולבצע את הרישום על שמם.
לא יודע מה הסיבה לכך שעשר שנים אחרי עדין לא נרשמו כל הדירות. אם זה סתם רשלנות - לא רואה שום סיבה להתיחס לכך.
לצורך ההרחבה אתה צריך רוב של 3/4 מבעלי הדירות במחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף. אם אתם עונים על תנאי זה נועו קדימה. ממילא יהיה צורך/אפשרות לשנות את מסמכי הרישום ולהוסיף את המרפסות ואולי באותה הזדמנות גם היתר ירשמו את עצמם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היחס לבעל חלקה של מטרים בודדים
אליהו סולוביציק
01/06/17
בניין שבו יש 8 דיירים
יש מתנגד אחד לתמ"א
אבל בנסח טאבו רשום עוד 3 תתי חלקות של 2 מטר ושל 6 מטר ושל 9 מטר
וזה רשום על שם אדם שכבר לא חי. היורשים מפוזרים בכל העולם.
השאלה, האם חלקות כאלה מינוריות נחשבים בבעלי דירות ביחס לרוב הנדרש?
יש מתנגד אחד לתמ"א
אבל בנסח טאבו רשום עוד 3 תתי חלקות של 2 מטר ושל 6 מטר ושל 9 מטר
וזה רשום על שם אדם שכבר לא חי. היורשים מפוזרים בכל העולם.
השאלה, האם חלקות כאלה מינוריות נחשבים בבעלי דירות ביחס לרוב הנדרש?
מה סופרים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/06/17
אליהו שלום
בעיקרון סופרים את כל תתי החלקות. אם יש 11 סה"כ אז מזה צריך לגזור את הרוב.
במקרה שלך כנראה שהיחידות הנוספות אינן על פי היתר בניה כדין. מקרה כזה רצוי ללכת בהליך משפטי מקדים כנגד יורשי אותם בעלים על מנת לבטל את הרישום.
שים לב שאם מדובר בתמא 38/2 אתה עדין נשאר איתם כבעלים של חלקים קטנים בנכס. לכן כדאי לבדוק אחורה בכלל לגבי זכותם לבעלות על אותם חלקים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון סופרים את כל תתי החלקות. אם יש 11 סה"כ אז מזה צריך לגזור את הרוב.
במקרה שלך כנראה שהיחידות הנוספות אינן על פי היתר בניה כדין. מקרה כזה רצוי ללכת בהליך משפטי מקדים כנגד יורשי אותם בעלים על מנת לבטל את הרישום.
שים לב שאם מדובר בתמא 38/2 אתה עדין נשאר איתם כבעלים של חלקים קטנים בנכס. לכן כדאי לבדוק אחורה בכלל לגבי זכותם לבעלות על אותם חלקים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון הבית המשותף החדש
ארז
01/06/17
המשך לתשובת עו"ד הלוי ב24.4.17 בדקתי את מסמכי הבית המשותף. ביקשנו להוסיף כמה סעיפים בתקנון הבית המשותף החדש במסגרת ההסכם מול הקבלן. (הקבלן לא התנגד לכך כלל, חששנו שזה ישכח בגלל גילו המבוגר של העו"ד שייצג אותנו הדיירים)
במהלך התמ"א 38 ,עודכנו מסמכי הבית המשותף אך הסעיפים שביקשנו להוסיף אותם לא נרשמו בתקנון המוסכם החדש.וכן לא הוגשה בקשה כלשהי נוספת עד היום -כך נמסר לי מלשכת המקרקעין.
יש לציין שההסכם מול הקבלן במסגרתו ביקשנו להוסיף את הסעיפים הללו בתקנון-קיבל תוקף פסק דין מאת המפקחת על המקרקעין.
*)האם יש אפשרות שאוכל לפנות למפקחללשכת המקרקעין לפתור את הנושא בעצמי, מבלי שאצטרך לפנות לעו"ד שייצג אותנו הדיירים? (בגלל גילו המבוגר, ובעיית זיכרון, אני מעדיף שלא לפנות אליו).
במהלך התמ"א 38 ,עודכנו מסמכי הבית המשותף אך הסעיפים שביקשנו להוסיף אותם לא נרשמו בתקנון המוסכם החדש.וכן לא הוגשה בקשה כלשהי נוספת עד היום -כך נמסר לי מלשכת המקרקעין.
יש לציין שההסכם מול הקבלן במסגרתו ביקשנו להוסיף את הסעיפים הללו בתקנון-קיבל תוקף פסק דין מאת המפקחת על המקרקעין.
*)האם יש אפשרות שאוכל לפנות למפקחללשכת המקרקעין לפתור את הנושא בעצמי, מבלי שאצטרך לפנות לעו"ד שייצג אותנו הדיירים? (בגלל גילו המבוגר, ובעיית זיכרון, אני מעדיף שלא לפנות אליו).
תקנון הבית החדש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/06/17
שלום ארז
בכל זאת מציע שתפנה קודם כל לעורך הדין. לא יודע מה ההגדרה שלך ל"זקן" אבל אם הוא עדין פעיל אין שום סיבה שהוא לא יעזור ויעשה מה שנדרש כאן.
אני מבין יש לך פסק דין בענין שצריך לבוא לידי ביטוי במסמכי הבית המשותף. אם עצה א לא נראית לך - תפנה לרשמת המקרקעין ותסביר לה מה הבעיה. אפשר לפנות אליהם אבל בכנות הם מעדיפים לדבר דרך עו"ד שמדבר באותה שפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בכל זאת מציע שתפנה קודם כל לעורך הדין. לא יודע מה ההגדרה שלך ל"זקן" אבל אם הוא עדין פעיל אין שום סיבה שהוא לא יעזור ויעשה מה שנדרש כאן.
אני מבין יש לך פסק דין בענין שצריך לבוא לידי ביטוי במסמכי הבית המשותף. אם עצה א לא נראית לך - תפנה לרשמת המקרקעין ותסביר לה מה הבעיה. אפשר לפנות אליהם אבל בכנות הם מעדיפים לדבר דרך עו"ד שמדבר באותה שפה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצב התקדמות תמ"א 38 בר"ח אחוזה 49 רעננה
פרוים ריקו
01/06/17
שלום לכם! אפשר לדעת אם יש משהו חדש ל גבי הבנין ש ברחוב אחוזה 49?? אחרי כל כך ועדות והתנגדויות יש תקווה להמשך הפרויקט??
אחוזה 49 רעננה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/06/17
שלום רבב
סיקרנת אותי.. אין לי מושג מה קורה בפרויקט הזה אבל אנסה לברר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
סיקרנת אותי.. אין לי מושג מה קורה בפרויקט הזה אבל אנסה לברר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא38/2 כמה שאלות מבחינה חוקית
בן
31/05/17
אני גר בבינין בתל אביב ורציתי לדעת מבחינה חוקית כמה דברים :
1) אני גר ברחוב פלוני רחוב מקביל אלי הזי הבינין שמאחורי הבינין שלי (אני דירה עורפית ממולי זה העורף של הבינין שאני רוצה לדעת כמה דברים) האם ניתן להרוס 2 בינינים בצורה כזו ולא מקבילים הזי בית צמוד לבית באותו הרחוב לצורך תמא 38/2 ?
2) לצורך העינין קימים חוטי חשמל בין הבינינים מה עושים במקרה כזה ?
3)הכוונה שיהיה שטח מספיק גדול לפרויקט עם מספיק דירות שיהיה משתלם לקבלן חניה מעליות וכו..האם ישנה אפשרות חוקית שתיהיה כניסה לבינין ברחוב אחד וכניסה לבינין ברחוב המקביל או לחלופיין כניסה אחת באמצע בין שני הרחובות ?
האם העיריה יכולה לאשר כזה פרויקט במחלקת ההנדסה שלהם ?
איך פונים לאותו הבינין במטרה לענין אותם בכזה פרויקט עם כמובן הוא בר ביצוע מבחינה חוקית ?
תודה רבה
1) אני גר ברחוב פלוני רחוב מקביל אלי הזי הבינין שמאחורי הבינין שלי (אני דירה עורפית ממולי זה העורף של הבינין שאני רוצה לדעת כמה דברים) האם ניתן להרוס 2 בינינים בצורה כזו ולא מקבילים הזי בית צמוד לבית באותו הרחוב לצורך תמא 38/2 ?
2) לצורך העינין קימים חוטי חשמל בין הבינינים מה עושים במקרה כזה ?
3)הכוונה שיהיה שטח מספיק גדול לפרויקט עם מספיק דירות שיהיה משתלם לקבלן חניה מעליות וכו..האם ישנה אפשרות חוקית שתיהיה כניסה לבינין ברחוב אחד וכניסה לבינין ברחוב המקביל או לחלופיין כניסה אחת באמצע בין שני הרחובות ?
האם העיריה יכולה לאשר כזה פרויקט במחלקת ההנדסה שלהם ?
איך פונים לאותו הבינין במטרה לענין אותם בכזה פרויקט עם כמובן הוא בר ביצוע מבחינה חוקית ?
תודה רבה
תמא 38/2 כמה שאלות מבחינה חוקית
עו"ד טליה שנברגר
מנהלת
01/06/17
שלום בן,
השאלות שלך הן ברמה התכנונית ולא ברמה המשפטית וביחס למגרש ספציפי עם מגבלות פרטניות.
זה אומר שהבדיקה שלכם צריכה להיות בראש ובראשונה באמצעות אדריכל אל מול הגורמים בוועדה המקומית. בכל הנוגע לבניין הסמוך - אני מציעה לאתר את הנציגות של הבניין הסמוך ולבחון באמצעותם האם יש רצון לשתף פעולה לביצוע פרוייקט תמ"א.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
השאלות שלך הן ברמה התכנונית ולא ברמה המשפטית וביחס למגרש ספציפי עם מגבלות פרטניות.
זה אומר שהבדיקה שלכם צריכה להיות בראש ובראשונה באמצעות אדריכל אל מול הגורמים בוועדה המקומית. בכל הנוגע לבניין הסמוך - אני מציעה לאתר את הנציגות של הבניין הסמוך ולבחון באמצעותם האם יש רצון לשתף פעולה לביצוע פרוייקט תמ"א.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
טליה שנברגר, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
העצמאות 40, יהוד
טל': 03-5363408; מייל: talya@sba-law.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
