פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מה לגבי הסכם צדדי
אביב
03/11/18
אני מעונין לשאול בבקשה -
במקרה של פרויקט שבו כל הדיירים מקבלים דירה גדולה יותר ב-25מ״ר לפי התמורה המקסימלית ,
והכל בסדר
אבל - בן של אחת מבעלי הדירות שאינו גר בפרויקט ,
מקבל בהסכם צדדי שאינו כלול בהסכם התמ״א של כולם,
הטבה נוספת מסויימת כדי לעזור בהחתמות שאר בעלי הדירות.
האח זה בעייתי מבחינת החוק או שמותר לתת הטבה לדייר כזה או אחר כדי לקדם את הפרויקט ?
ואם זה בעייתי - עד כמה ? מה הסעדים שקיימים בחוק ?
אודה מאד לתשובה ????
במקרה של פרויקט שבו כל הדיירים מקבלים דירה גדולה יותר ב-25מ״ר לפי התמורה המקסימלית ,
והכל בסדר
אבל - בן של אחת מבעלי הדירות שאינו גר בפרויקט ,
מקבל בהסכם צדדי שאינו כלול בהסכם התמ״א של כולם,
הטבה נוספת מסויימת כדי לעזור בהחתמות שאר בעלי הדירות.
האח זה בעייתי מבחינת החוק או שמותר לתת הטבה לדייר כזה או אחר כדי לקדם את הפרויקט ?
ואם זה בעייתי - עד כמה ? מה הסעדים שקיימים בחוק ?
אודה מאד לתשובה ????
האם דייר יכול לקבל תמורה עבור החתמת יתר הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
אביב שלום,
אחד מהעקרונות של תכנית תמ"א 38 הוא שהתמורות לדיירים צריכות להיות שקופות וידועות לכולם.
מצב בו אחד הדיירים בבניין מקבל תמורה ששאר הדיירים לא מקבלים, והם אינם לא יודעים ולא אישרו זאת, איננו תקין ואף יכול לשמש כטענה לפסילת הפרויקט.
יחד עם זאת, אני לא בטוח שבמקרה שאתה מתאר זה המצב.
במקרה שהיזם מחליט לתגמל אדם שלא גר בפרויקט וההטבה איננה בזכויות בנייה בפרויקט, אני לא רואה כל בעיה עם עצם התגמול ככל שהדבר לא פוגע בכם.
כמובן שאם ישנם נושאים אחרים בהם אתם מרגישים שלא קיבלתם את כל המידע, או שהתמריץ שניתן להחתמות הדיירים פגע בזכויותיכם בכל דרך אחרת, זכותכם לבוא בטענות בעניין ליזם.
במצב כזה ככל שטרם חתמתם על ההסכם תוכלו כמובן לא לחתום על הסכם שמקפח אתכם.
בעניין זה כדאי לדעת כי ישנו חוק שחל על כל גורם שמחתים מטעם יזם על הסכמים לפרויקטים של התחדשות עירונית, במסגרתו חלות חובות של שקיפות וגילוי מידע באופן נרחב לטובת הדיירים.
בכל מקרה מומלץ לחשוב על כל היתרונות שבביצוע הפרויקט ולשקול את הדברים בכובד ראש. במידת הצורך ניתן לפנות ליעוץ משפטי.
אני מאחל לכם בהצלחה רבה בתהליך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אחד מהעקרונות של תכנית תמ"א 38 הוא שהתמורות לדיירים צריכות להיות שקופות וידועות לכולם.
מצב בו אחד הדיירים בבניין מקבל תמורה ששאר הדיירים לא מקבלים, והם אינם לא יודעים ולא אישרו זאת, איננו תקין ואף יכול לשמש כטענה לפסילת הפרויקט.
יחד עם זאת, אני לא בטוח שבמקרה שאתה מתאר זה המצב.
במקרה שהיזם מחליט לתגמל אדם שלא גר בפרויקט וההטבה איננה בזכויות בנייה בפרויקט, אני לא רואה כל בעיה עם עצם התגמול ככל שהדבר לא פוגע בכם.
כמובן שאם ישנם נושאים אחרים בהם אתם מרגישים שלא קיבלתם את כל המידע, או שהתמריץ שניתן להחתמות הדיירים פגע בזכויותיכם בכל דרך אחרת, זכותכם לבוא בטענות בעניין ליזם.
במצב כזה ככל שטרם חתמתם על ההסכם תוכלו כמובן לא לחתום על הסכם שמקפח אתכם.
בעניין זה כדאי לדעת כי ישנו חוק שחל על כל גורם שמחתים מטעם יזם על הסכמים לפרויקטים של התחדשות עירונית, במסגרתו חלות חובות של שקיפות וגילוי מידע באופן נרחב לטובת הדיירים.
בכל מקרה מומלץ לחשוב על כל היתרונות שבביצוע הפרויקט ולשקול את הדברים בכובד ראש. במידת הצורך ניתן לפנות ליעוץ משפטי.
אני מאחל לכם בהצלחה רבה בתהליך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 2 פינוי בינוי
מוטי ברנבוים
02/11/18
האם שטח הדירה המוקצה לבעלי הדירות הקימות מוגבל - לרמה מ״ר.
תודה מראש
מוטי ברנבוים
תודה מראש
מוטי ברנבוים
מה שטח הגדלת הדירה שאפשר לקבל בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/11/18
מוטי שלום,
תמ"א 38 מאפשרת לבניינים שאינם עומדים בתקן עמידות בפני רעידות אדמה, לקבל זכויות בנייה נוספות על הקיים כגון הוספת קומות, סגירת קומת עמודים, והרחבת יחידות הדיור הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר.
מעבר לכך, לעתים ישנם תכניות מתאר מקומיות שמאפשרות להגדיל את שטח הדירה החדשה אף מעבר ל-25 מ"ר שהתמ"א עצמה נותנת.
יחד עם זאת, הגדלת שטח הדירות הקיימות ב-25 מ"ר לעיתים לא מתאפשרת עקב סיבות תכנוניות כגון בעיה של קוי בניין, תכנון ממד"ים וכיו"ב.
כמו כן, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל פטור ממס על עסקה של מכירת זכויות הבנייה ליזם תמורת הגדלת שטח הדירה הקיימת ב-25 מ"ר ולא יותר מכך.
היזם יכול כמובן לתת לדיירים הגדלה של שטח הדירה מעבר ל-25 מ"ר, ככל שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית, אבל הוא לא יוכל לקבל את הפטור ממיסוי כאמור.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תמ"א 38 מאפשרת לבניינים שאינם עומדים בתקן עמידות בפני רעידות אדמה, לקבל זכויות בנייה נוספות על הקיים כגון הוספת קומות, סגירת קומת עמודים, והרחבת יחידות הדיור הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר.
מעבר לכך, לעתים ישנם תכניות מתאר מקומיות שמאפשרות להגדיל את שטח הדירה החדשה אף מעבר ל-25 מ"ר שהתמ"א עצמה נותנת.
יחד עם זאת, הגדלת שטח הדירות הקיימות ב-25 מ"ר לעיתים לא מתאפשרת עקב סיבות תכנוניות כגון בעיה של קוי בניין, תכנון ממד"ים וכיו"ב.
כמו כן, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל פטור ממס על עסקה של מכירת זכויות הבנייה ליזם תמורת הגדלת שטח הדירה הקיימת ב-25 מ"ר ולא יותר מכך.
היזם יכול כמובן לתת לדיירים הגדלה של שטח הדירה מעבר ל-25 מ"ר, ככל שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית, אבל הוא לא יוכל לקבל את הפטור ממיסוי כאמור.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לשינוים בהסכם כי אי קבלת אישור מלא מהעיריה
אמנון
30/10/18
שלא אישרה מתקן חניה תת קרקעי שהיה אמור לעלות לכל דייר שרצה כ-70000 ש"ח,.אני לא רציתי לשלם או השתתף בשום הוצאה בעתיד.עכשיו אם לא יאושר סופית כל שאר לום אנחנו לפני תחילת העבודות תמא 38/1 ת"א העיריההדיירים יקבלו פיצוי 150000 ש"ח/לדייר ואני לא אקבל.
זה לא צודק כי למרות שלא רציתי חניה יקרה גם ההסכמה שלי הכללית מאפשרת ליזם בכלל להתחיל בכל הפרויקט ובחניה ,ואני "נתתי ליזם" חלק מהרכוש גם שלי ולכן מגיע לי אותו פיצוי. מה דעתך? גם מרפסות יוקטנו מהמובטח האם מגיע פיצוי וכמה?
זה לא צודק כי למרות שלא רציתי חניה יקרה גם ההסכמה שלי הכללית מאפשרת ליזם בכלל להתחיל בכל הפרויקט ובחניה ,ואני "נתתי ליזם" חלק מהרכוש גם שלי ולכן מגיע לי אותו פיצוי. מה דעתך? גם מרפסות יוקטנו מהמובטח האם מגיע פיצוי וכמה?
תשלום פיצוי כספי לחלק מבעלי הדירות
אברהם קזו כהן
31/10/18
שלום אמנון.
אם אני מבין נכון את הודעתך, המצב הוא שחלק מבעלי הדירות היו אמורים לרכוש חניות במתקן חניה שאמור היה היזם לבנות. כעת היזם לא יכול לבנות את מתקן החניה, ואמור לשלם פיצוי כספי לאותם בעלי דירות שרצו לרכוש חניה אבל לא יכולים. יתר בעלי הדירות לא מקבלים פיצוי.
המצב המתואר לעיל מבטא חוסר שיוויון בתמורות בין בעלי הדירות, ואינו תקין. חשוב להבין שעסקת תמ"א 38 אמורה לבטא שוויון בין בעלי הדירות. כלומר כל הדירות אמורות לקבל את אותה התמורה ו/או לחוות את אותה ה"פגיעה".
במצב המתואר על ידך, אם לכל בעל דירה יש הזדמנות שווה לרכוש חניה בתמורה לאותו תשלום, זה לגיטימי.
בהיעדר יכולת לבנות מתקן חניה, כל בעלי הדירות חוזרים לנקודה שווה - כל אחד מקבל תוספת מסויימת לדירתו, ואינו יכול לרכוש מקום חניה במתקן. תשלום פיצוי לבעל דירה אחד ולאחר לא, מהווה פגיעה בשוויון בין בעלי הדירות וככזה הוא אסור.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
אם אני מבין נכון את הודעתך, המצב הוא שחלק מבעלי הדירות היו אמורים לרכוש חניות במתקן חניה שאמור היה היזם לבנות. כעת היזם לא יכול לבנות את מתקן החניה, ואמור לשלם פיצוי כספי לאותם בעלי דירות שרצו לרכוש חניה אבל לא יכולים. יתר בעלי הדירות לא מקבלים פיצוי.
המצב המתואר לעיל מבטא חוסר שיוויון בתמורות בין בעלי הדירות, ואינו תקין. חשוב להבין שעסקת תמ"א 38 אמורה לבטא שוויון בין בעלי הדירות. כלומר כל הדירות אמורות לקבל את אותה התמורה ו/או לחוות את אותה ה"פגיעה".
במצב המתואר על ידך, אם לכל בעל דירה יש הזדמנות שווה לרכוש חניה בתמורה לאותו תשלום, זה לגיטימי.
בהיעדר יכולת לבנות מתקן חניה, כל בעלי הדירות חוזרים לנקודה שווה - כל אחד מקבל תוספת מסויימת לדירתו, ואינו יכול לרכוש מקום חניה במתקן. תשלום פיצוי לבעל דירה אחד ולאחר לא, מהווה פגיעה בשוויון בין בעלי הדירות וככזה הוא אסור.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
זכאות לשכירות
מורן סויסה
29/10/18
צהריים טובים
לפי מיטב הבנתי ופוסט שפורסם פה נכנס לתוקף החודש תיקון שקובע כי אנשים מעל גיל 80 זכאים לתשלום שכירות אשמח להבהרה בנושא
תודה מראש
לפי מיטב הבנתי ופוסט שפורסם פה נכנס לתוקף החודש תיקון שקובע כי אנשים מעל גיל 80 זכאים לתשלום שכירות אשמח להבהרה בנושא
תודה מראש
זכאות לתשלום שכירות מעל גיל 80
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/10/18
מורן שלום,
החוק קובע כדלהלן-
לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
החוק קובע כדלהלן-
לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי מס שבח בעסקת תמ"א 38/1
ארז
28/10/18
מתי בעלי המקרקעין (דירות) מקבלים בפועל את האישור על פטור ממס שבח בפרוייקט תמ"א 38/1?
מתי בעלי הדירות מקבלים את האישור על פטור ממס שבח ?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/10/18
שלום ארז,
קבלת פטור ממס שבח על מכירת זכויות הבנייה בתמ"א 38/1 מותנית בסיום הבנייה וביצוע החיזוק בפועל.
בשלב ראשון השומות מוקפאות ורק בסיום העבודות יתקבל הפטור בהסתמך על טופס 4 או אישור ועדה שהחיזוק בוצע כראוי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
קבלת פטור ממס שבח על מכירת זכויות הבנייה בתמ"א 38/1 מותנית בסיום הבנייה וביצוע החיזוק בפועל.
בשלב ראשון השומות מוקפאות ורק בסיום העבודות יתקבל הפטור בהסתמך על טופס 4 או אישור ועדה שהחיזוק בוצע כראוי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי קבלן
תמי
28/10/18
קבלן שמבקש לפלוש לביתי הפרטי לשם בניית מעלית תיקנית ,
רוצה לפצות אותנו ,האם חייב לפצות גם את שאר הדיירים על פי החוק?
רוצה לפצות אותנו ,האם חייב לפצות גם את שאר הדיירים על פי החוק?
פיצוי על כניסה לשטח הדירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/10/18
תמי שלום,
הרציונל של פיצוי לדייר שלדירה שלו נכנסים מובן.
מה העילה לפיצוי של יתר הדיירים?
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הרציונל של פיצוי לדייר שלדירה שלו נכנסים מובן.
מה העילה לפיצוי של יתר הדיירים?
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
מנשה
28/10/18
שלום בבית של אמא שלי רוצים לעשות תמא 38 חיזוק.יזם רוצה לשלם לאמא שלי עבור שכירות בזמן הבנייה.אבל את הדירה של אמא שלי הוא רוצה להשכיר גם למישהו אחר בזמן ביצוע תמא 38. האם זה אפשרי?
האם היזם רשאי להשכיר את הדירות לצדדי ג'?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/10/18
מנשה שלום,
על פי חוק היזם לא מחויב לשלם שכירות בתקופת ביצוע עבודות החיזוק (להבדיל מהריסה כמובן) אלא אך ורק לדייר קשיש או בעל מוגבלות.
כאשר היזם מוכן לאפשר לדייר להתפנות מהדירה בתקופת העבודות ולממן לו את השכירות, זוהי פרקטיקה מקובלת להסכים לכך שהדירה תושכר לצד ג' באותו זמן כדי לצמצם את ההוצאות של היזם.
כמובן שהיזם מחויב למסור את הדירה בחזרה לאחר סיום העבודות במצב תקין ולקחת אחריות ככל שנגרמו נזקים בתקופת ההשכרה של הדירה ע"י השוכרים.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
על פי חוק היזם לא מחויב לשלם שכירות בתקופת ביצוע עבודות החיזוק (להבדיל מהריסה כמובן) אלא אך ורק לדייר קשיש או בעל מוגבלות.
כאשר היזם מוכן לאפשר לדייר להתפנות מהדירה בתקופת העבודות ולממן לו את השכירות, זוהי פרקטיקה מקובלת להסכים לכך שהדירה תושכר לצד ג' באותו זמן כדי לצמצם את ההוצאות של היזם.
כמובן שהיזם מחויב למסור את הדירה בחזרה לאחר סיום העבודות במצב תקין ולקחת אחריות ככל שנגרמו נזקים בתקופת ההשכרה של הדירה ע"י השוכרים.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא מרוצה מתיכנון הדירה בתמא״38
ביטון אסתר
28/10/18
אני גרה בבלוק עם 4 דירות בכל קומה והקבלן רוצה לעשות מעלית , אבל לא מתירים לו בחדר המדרגות לכן הוא עושה חיצונית, לכן הוא רוצה לעשות מעבר למעלית והתכנית לקצר לי מהסלון לאורך שזה מקטין את הסלון משמעותית
רוצה לישבור קיר של החדר הסמוך שהוא קטן ולהגדיל הסלון
בהמשך הפרוזדור להקטין לי גם משמעותית חדר כדי להיכנס לממד ולעוד חדר
במיטבח שזה חלון גדול מתכנן ליסגור לגמרי כדי לשים ממד״ לשכנה שם
בקיצור המון הריסות ושבירת קירות תומכים בסלון
המוח הפסד לעומת הרווח
הבעייה שבכל כניסה ארבע דירות רק הורס
אנחנו ארבע כניסות סהכ״ 64 דירות
כך שאני בבעייה , כך ש16 דירות תהיה אותה תכנית שלי והשאר מקבלים תוספת ללא הריסה בתוך הבית
איך אני יכולה להיתנגד להריסה בתוך הבית ולחיות באתר בנייה?
תודה מראש!!!
רוצה לישבור קיר של החדר הסמוך שהוא קטן ולהגדיל הסלון
בהמשך הפרוזדור להקטין לי גם משמעותית חדר כדי להיכנס לממד ולעוד חדר
במיטבח שזה חלון גדול מתכנן ליסגור לגמרי כדי לשים ממד״ לשכנה שם
בקיצור המון הריסות ושבירת קירות תומכים בסלון
המוח הפסד לעומת הרווח
הבעייה שבכל כניסה ארבע דירות רק הורס
אנחנו ארבע כניסות סהכ״ 64 דירות
כך שאני בבעייה , כך ש16 דירות תהיה אותה תכנית שלי והשאר מקבלים תוספת ללא הריסה בתוך הבית
איך אני יכולה להיתנגד להריסה בתוך הבית ולחיות באתר בנייה?
תודה מראש!!!
האם ניתן להתנגד להקטנת שטח הדירה בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
30/10/18
אסתר שלום,
חוק המקרקעין חיזוק מבנים מאפשר לרוב בעלי הדירות לכפות על מיעוט הקבוע בחוק (רוב של 66% בתמ"א חיזוק, רוב של 80 בתמ"א הריסה) ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין.
יחד עם זאת החוק מתייחס למצב בו העבודות מתבצעות במה שנקרא הרכוש המשותף של הבניין כלומר כל החלקים המשותפים לכלל הדיירים.
החוק לא מאפשר לכפות את הפרויקט במקרה בו נפגע שטח הדירה עצמה.
מעבר לכך גם כאשר שטח הדירה עצמה לא קטן, אך התכנון עצמו לא מיטבי, וגורם לשימוש בדירה להיות לא פונקציונלי ולא נוח, אלו הם בהחלט טיעונים חזקים כנגד ביצוע הפרויקט.
אני מציע לך לפנות ליזם ולשטוח את טענותיכם כנגד התכנון ולראות האם יש לו רעיונות איך לשפר אותו. בינתיים כל עוד לא נחה דעתך מהתכנון המוצע, את לא חייבת לחתום.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חוק המקרקעין חיזוק מבנים מאפשר לרוב בעלי הדירות לכפות על מיעוט הקבוע בחוק (רוב של 66% בתמ"א חיזוק, רוב של 80 בתמ"א הריסה) ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין.
יחד עם זאת החוק מתייחס למצב בו העבודות מתבצעות במה שנקרא הרכוש המשותף של הבניין כלומר כל החלקים המשותפים לכלל הדיירים.
החוק לא מאפשר לכפות את הפרויקט במקרה בו נפגע שטח הדירה עצמה.
מעבר לכך גם כאשר שטח הדירה עצמה לא קטן, אך התכנון עצמו לא מיטבי, וגורם לשימוש בדירה להיות לא פונקציונלי ולא נוח, אלו הם בהחלט טיעונים חזקים כנגד ביצוע הפרויקט.
אני מציע לך לפנות ליזם ולשטוח את טענותיכם כנגד התכנון ולראות האם יש לו רעיונות איך לשפר אותו. בינתיים כל עוד לא נחה דעתך מהתכנון המוצע, את לא חייבת לחתום.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת בת, מה מטרתה?
אבי
28/10/18
השאלה הבאה נראית לי חשובה:לעתים קרובות יזם, מבצע תכניות תמ"א 38, פותח לכל תכנית כזאת חברה נפרדת ( חברת בת ... ), למרות שזה מחייב אותו לשלם אגרות נוספות, להגיש דו"חות וכו' – הוצאות ועבודה נוספות. מתבקשת השאלה: האם במקרה של פשיטת רגל או פירוק חברת בת (חברה בבעלות...) חברת אם נושאת באחראיות מלאה על כל נזקים , שאולי נגרמו לדיירים ע"י הברת הבת (גם בעקיפין ), כולל אלה שנובעים מעצם פרוק ו/או פשיטת רגל של חברת הבת, וכיצד ניתן לתבוע אותם, אם כן? או שחברת בת משמשת לחברת אם חסם, מחיצה נגד תביעות הדיירים אם ייגרמו להם נזקים?באלו חוקים, תקנות וכו' נקבעו כללים בעניין?
אחריות חברת האם להתחייבויות חברת בת
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/10/18
אבי שלום,
אכן זוהי פרקטיקה רווחת לפתוח חברה ספציפית לכל פרויקט.
העקרון הוא לנהל את הפרויקט במסגרת החברה הספציפית ולא לערבב בין פעילויות ופרויקטים שונים.
האחריות היא אך ורק של אותה חברה שמופיעה כצד להסכם ולא לחברת אם או חברות קשורות אחרות.
כמובן שניתן לדרוש בהסכם מנגנונים שונים של חיוב בערבות אישית, איסור על העברת מניות בחברה וכדו'.
בסופו של דבר הפרויקט צריך להיות מגובה בבטוחות המתאימות לדיירים והזהות המשפטית המדוייקת פחות משנה כמובן תוך שנשמרת הזהות של היזם איתו מתקשרים בפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן זוהי פרקטיקה רווחת לפתוח חברה ספציפית לכל פרויקט.
העקרון הוא לנהל את הפרויקט במסגרת החברה הספציפית ולא לערבב בין פעילויות ופרויקטים שונים.
האחריות היא אך ורק של אותה חברה שמופיעה כצד להסכם ולא לחברת אם או חברות קשורות אחרות.
כמובן שניתן לדרוש בהסכם מנגנונים שונים של חיוב בערבות אישית, איסור על העברת מניות בחברה וכדו'.
בסופו של דבר הפרויקט צריך להיות מגובה בבטוחות המתאימות לדיירים והזהות המשפטית המדוייקת פחות משנה כמובן תוך שנשמרת הזהות של היזם איתו מתקשרים בפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 קשיש מעל 80
מרק שמיס
25/10/18
שלום לכם
אמא שלי בת 88
רוצים לעשות בבית שלה תמא 38 חיזוק
יזם מוכן לשלם שכירות ברגע שאמא שלי תשכיר בית אחר.
אבל אבל היזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי ברגע שהיא תצא מהבית לשכירות.
מהתחלת תמא 38 עד סוף הפרויקט תמא 38 יזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי.
זה מותר לעשות ליזם ? תודה ויום טוב
אמא שלי בת 88
רוצים לעשות בבית שלה תמא 38 חיזוק
יזם מוכן לשלם שכירות ברגע שאמא שלי תשכיר בית אחר.
אבל אבל היזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי ברגע שהיא תצא מהבית לשכירות.
מהתחלת תמא 38 עד סוף הפרויקט תמא 38 יזם רוצה להשכיר בית של אמא שלי.
זה מותר לעשות ליזם ? תודה ויום טוב
קשיש בתמ"א 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/18
היי מרק
בעיקרון אם טרם נחתם הסכם מול היזם אז הוא חייב להסדיר לאימך דיור חלופי ללא תנאי נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אם טרם נחתם הסכם מול היזם אז הוא חייב להסדיר לאימך דיור חלופי ללא תנאי נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 48
דני
25/10/18
ברצוני לברר, הערייה יכולה לעכב פרוייקטים במקום שיש תוכנית מנהל ארצית כגון תמ"א 48?
וכן האם היועץ המשפטי לממשלה יכול לעכב תוכנית מנהל ארצית?
וכן האם היועץ המשפטי לממשלה יכול לעכב תוכנית מנהל ארצית?
תמא 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/18
היי דני
מניח כי התכוונת לתמ"א 38...
לכל עיריה יש סמכות לקבוע בתוכנית את מדיניותה לגבי ישום הוראות תמ"א 38 בתחומה. לעיתים כאשר תוכנית בנין עיר נמצאת בשלבי הכנה אז, על פי חוק התכנון והבניה, מעכבים הוצאת היתרי בניה גם לפרויקטים של תמ"א 38.
היועץ המשפטי לממשלה לא מוסמך לעכב תמ"א אבל הוא אמון בין היתר על פרשנות הוראותיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מניח כי התכוונת לתמ"א 38...
לכל עיריה יש סמכות לקבוע בתוכנית את מדיניותה לגבי ישום הוראות תמ"א 38 בתחומה. לעיתים כאשר תוכנית בנין עיר נמצאת בשלבי הכנה אז, על פי חוק התכנון והבניה, מעכבים הוצאת היתרי בניה גם לפרויקטים של תמ"א 38.
היועץ המשפטי לממשלה לא מוסמך לעכב תמ"א אבל הוא אמון בין היתר על פרשנות הוראותיה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוייקט
25/10/18
שלום
1. מתחם של שני בלוקים 62 דירות כמה אחוז חתימות צריך כדי לצאת לדרך?..להתחדשות עירונית פינוי בינוי.
2. דייר שמסרב אמרו לו שיש 80 אחוז חתימות וישבוא לחתום כי הם רוצים להה תקדם לשלב התכנוני ואם לא יב וא לחתום אם באמת זה מה שצריך 80 אחוז חתימות למה הם צריכים את החתימה של הדייר הנוסף שלא מעוניין לחתום הם ישלחו מכתב ויתחילו תהליך משפטי . השאלה למה הם צריכים לשלוח מכתב ותהליך משפטי לדייר סרבן כשיש להם 80 אחוז ?
1. מתחם של שני בלוקים 62 דירות כמה אחוז חתימות צריך כדי לצאת לדרך?..להתחדשות עירונית פינוי בינוי.
2. דייר שמסרב אמרו לו שיש 80 אחוז חתימות וישבוא לחתום כי הם רוצים להה תקדם לשלב התכנוני ואם לא יב וא לחתום אם באמת זה מה שצריך 80 אחוז חתימות למה הם צריכים את החתימה של הדייר הנוסף שלא מעוניין לחתום הם ישלחו מכתב ויתחילו תהליך משפטי . השאלה למה הם צריכים לשלוח מכתב ותהליך משפטי לדייר סרבן כשיש להם 80 אחוז ?
רוב נדרש פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/10/18
שרה שלום
אם אכן מדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38, אז צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 3/4 מהרכוש המשותף. מאחר ומדובר על שני בלוקים אז נדרש גם רוב של לפחות 2/3 מהבעלים בכל אחד מהבלוקים (כלומר - אי אפשר לרכז את ה- 80% שמחזיקים בבלוק אחד).
הרוב הזה הוא תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק לקיום הפרויקט. רק אם יש רוב כזה אז אפשר להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים על מנת להגיע להסכמה פה אחד (למשעה - באמצעות החלטה בתהליך המשפטי).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם אכן מדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38, אז צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 3/4 מהרכוש המשותף. מאחר ומדובר על שני בלוקים אז נדרש גם רוב של לפחות 2/3 מהבעלים בכל אחד מהבלוקים (כלומר - אי אפשר לרכז את ה- 80% שמחזיקים בבלוק אחד).
הרוב הזה הוא תנאי הכרחי אבל לא תנאי מספיק לקיום הפרויקט. רק אם יש רוב כזה אז אפשר להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים על מנת להגיע להסכמה פה אחד (למשעה - באמצעות החלטה בתהליך המשפטי).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבודת קבלן
תמר
24/10/18
פניתי לקבלן שיפוצים שהציג מחיר עבור העבודה, בהצעה לא נרשם שהמחיר אינו כולל מע"מ. כשביקשתי קבלות אמר הקבלן שאם אני רוצה קבלות עלי להוסיף מע"מ וזאת לאחר חודשיים של עבודה. המחיר שהוצג בפני הוצג כמחיר עבודה. הקבלן מסרב למסור לי קבלות.
1)האם יכול הקבלן להוסיף מע"מ פתאום בסיום העבודה?
2) האם יכול הקבלן לסרב למסור קבלות על כספים ששילמתי לו?
1)האם יכול הקבלן להוסיף מע"מ פתאום בסיום העבודה?
2) האם יכול הקבלן לסרב למסור קבלות על כספים ששילמתי לו?
מע"מ בגין תשלום לקבלן שיפוצים
אברהם קזו כהן
25/10/18
שלום תמר.
מבחינה חוקית, אם לא נרשם בהצעת המחיר, בהסכם או בכל פרסום שהמחיר אינו כולל מע"מ, אז כברירת מחדל המחיר תמיד כולל מע"מ. הקבלן לא יכול לדרוש ממך תוספת מע"מ.
הקבלן חייב למסור לך קבלה על כספים ששילמת, מיד סמוך לקבלתם, וכך גם ביחס לחשבונית מס.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
מבחינה חוקית, אם לא נרשם בהצעת המחיר, בהסכם או בכל פרסום שהמחיר אינו כולל מע"מ, אז כברירת מחדל המחיר תמיד כולל מע"מ. הקבלן לא יכול לדרוש ממך תוספת מע"מ.
הקבלן חייב למסור לך קבלה על כספים ששילמת, מיד סמוך לקבלתם, וכך גם ביחס לחשבונית מס.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
עצירת עבודה בדירה תמא 38
ויקטוריה
21/10/18
קבלן עצר את העבודה ולא מוכן להכיס פועלים לסיים הדיירים ללא מיטבח כבר חצי שנה ועשיו הוא רוצה להיכנס לדירה לא לתקן את הליקויים אלא לקחת מידות למעקה האם אני יכולה למנוע ממנו להיכנס לדירה עד שיסיים את הליקויים
האם ניתן למנוע מקבלן להיכנס לביצוע עבודה בדירה?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/10/18
שלום ויקטוריה,
זה תלוי מאוד איך הדברים מנוסחים בחוזה וכן האם התרעתם בכתב על הפרת החוזה של הקבלן.
באופן עקרוני, כל עוד לא נכתב בהסכם במפורש שהתחייבות מסוימת תהיה תלויה בהתחייבות של הצד השני, אז כל צד צריך לקיים את התחייבויותיו ללא קשר לצד השני.
אני מציע לך לפנות ליעוץ משפטי שיבחן את נוסח ההסכם וייעץ לכם לגבי האופן הנכון בו עליכם לנהוג על מנת לשמור על זכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זה תלוי מאוד איך הדברים מנוסחים בחוזה וכן האם התרעתם בכתב על הפרת החוזה של הקבלן.
באופן עקרוני, כל עוד לא נכתב בהסכם במפורש שהתחייבות מסוימת תהיה תלויה בהתחייבות של הצד השני, אז כל צד צריך לקיים את התחייבויותיו ללא קשר לצד השני.
אני מציע לך לפנות ליעוץ משפטי שיבחן את נוסח ההסכם וייעץ לכם לגבי האופן הנכון בו עליכם לנהוג על מנת לשמור על זכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
דוד
19/10/18
חתמתי על הסכם של תמ"א 38. אין רוב לעסקה והיזם לא חתם על ההסכם. האם אני יכול לבטל את החתימה שלי.
ביטול חתימה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/10/18
דוד שלום
בדר"כ הנושא מוסדר בהסכם עצמו. על פי רוב קובעים פרק זמן במסגרתו צריך להגיע לרוב הנדרש של חתימות מבין בעלי הדירות.
אם אתה עדין במסגרת זמן זה אז אתה לא יכול לבטל את חתימתך.
בכל מקרה- חשוב לקרוא מה כתוב בהסכם הן לגבי פרק הזמן להשגת הרוב הנדרש (ולפעמים יש גם אורכות של זמן) כן לגבי מי המוסמך להודיע ליזם על ביטול ההסכם.
אני לא יודע מה הרקע לרצון שלך אבל מה שאני מציע- אם עבר הזמן פשוט תוציא לנציגות, לעורך הדין שלכם וליזם מכתב ובו אתה מודיע על ביטול חתימתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדר"כ הנושא מוסדר בהסכם עצמו. על פי רוב קובעים פרק זמן במסגרתו צריך להגיע לרוב הנדרש של חתימות מבין בעלי הדירות.
אם אתה עדין במסגרת זמן זה אז אתה לא יכול לבטל את חתימתך.
בכל מקרה- חשוב לקרוא מה כתוב בהסכם הן לגבי פרק הזמן להשגת הרוב הנדרש (ולפעמים יש גם אורכות של זמן) כן לגבי מי המוסמך להודיע ליזם על ביטול ההסכם.
אני לא יודע מה הרקע לרצון שלך אבל מה שאני מציע- אם עבר הזמן פשוט תוציא לנציגות, לעורך הדין שלכם וליזם מכתב ובו אתה מודיע על ביטול חתימתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תמא על קרקע של המינהל או של קקל
בתיה
18/10/18
שלום, מה המשמעות של היות הקרקע בבעלות המינהל או של קקל בעת ביצוע תמא של חיזוק מבנים או של פינוי בינוי?
ביצוע תמא על קרקע מינהל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/10/18
בתיה שלום
בדרך כלל אין לכך משמעות. מאחר וכנראה מדובר על בנין מגורים (מה שרואים בניה רוויה) אז ממילא אתם רשאים לפעול לקבלת זכות בעלות בדירה (בעיה מסוימת עם קקל אבל בגדול - גם עימם).
גם אם לא- יש החלטה מאוד ברורה של מועצת רשות מקרקעי ישראל ומספרה 1519 ובה היא מאשרת שהם יסכימו לפרויקטים של התחדשות עירונית ללא דרישה לדמי היתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדרך כלל אין לכך משמעות. מאחר וכנראה מדובר על בנין מגורים (מה שרואים בניה רוויה) אז ממילא אתם רשאים לפעול לקבלת זכות בעלות בדירה (בעיה מסוימת עם קקל אבל בגדול - גם עימם).
גם אם לא- יש החלטה מאוד ברורה של מועצת רשות מקרקעי ישראל ומספרה 1519 ובה היא מאשרת שהם יסכימו לפרויקטים של התחדשות עירונית ללא דרישה לדמי היתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים על שיפוץ
קובי
17/10/18
שלום ,
אנחנו לפני תמ"א 1 חיזוק . כחלק מההסכם , היזם הציע לשפץ לנו את פנים הדירות שלנו . האם נהיה חייבים לשלם מס על השיפוץ ?
אנחנו לפני תמ"א 1 חיזוק . כחלק מההסכם , היזם הציע לשפץ לנו את פנים הדירות שלנו . האם נהיה חייבים לשלם מס על השיפוץ ?
מיסים על שיפוץ
אברהם קזו כהן
25/10/18
שלום קובי,
הפטור ממס במסגרת תמ"א 38 (חיזוק) ניתן ביחס לעבודות חיזוק הבניין, שיפוץ השטח הציבורי, הוספת מעלית והרחבת הדירות. ככל שניתן לאפיין את השיפוץ הנדון כתוצאה הכרחית של הרחבת הדירות, הוא יהיה פטור ממס. חשוב לדעת מה השיפוץ שהובטח לכם, והקשר הישיר שלו לעבודות ההרחבה והחיזוק. קיים "שטח אפור" שחשוב לבדוק ולאפיין כדי למסות נכון את העסקה.
כמו כן, חשוב שתדעו שכעיקרון בפרויקטים של תמ"א 38, היזם נוטל על עצמו את כל העלויות במסגרת הפרויקט כולל עלויות המס. חשוב לעמוד על נקודה זו במסגרת המשא ומתן, כך שההצעה העוסקת בשיפוץ הדירות שלכם תכלול נשיאה של היזם ברכיב המס בגינו.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
הפטור ממס במסגרת תמ"א 38 (חיזוק) ניתן ביחס לעבודות חיזוק הבניין, שיפוץ השטח הציבורי, הוספת מעלית והרחבת הדירות. ככל שניתן לאפיין את השיפוץ הנדון כתוצאה הכרחית של הרחבת הדירות, הוא יהיה פטור ממס. חשוב לדעת מה השיפוץ שהובטח לכם, והקשר הישיר שלו לעבודות ההרחבה והחיזוק. קיים "שטח אפור" שחשוב לבדוק ולאפיין כדי למסות נכון את העסקה.
כמו כן, חשוב שתדעו שכעיקרון בפרויקטים של תמ"א 38, היזם נוטל על עצמו את כל העלויות במסגרת הפרויקט כולל עלויות המס. חשוב לעמוד על נקודה זו במסגרת המשא ומתן, כך שההצעה העוסקת בשיפוץ הדירות שלכם תכלול נשיאה של היזם ברכיב המס בגינו.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
מה מקובל לגבות עבור ליווי דיירים בתמא
מייקל
16/10/18
אנו מתקדמים לפרויקט פינוי בינוי בבניין.
מעוניינים בליווי משפטי של עו"ד מול היזם.
מה מקובל לגבות במקרים כאלו?
פר דירה או סכום גלובלי עבור כל הבניין?
מה שיעור גובה שכר הטרחה במקרים אלו לליווי כולל?
מעוניינים בליווי משפטי של עו"ד מול היזם.
מה מקובל לגבות במקרים כאלו?
פר דירה או סכום גלובלי עבור כל הבניין?
מה שיעור גובה שכר הטרחה במקרים אלו לליווי כולל?
שכ"ט עו"ד מקובל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/18
מייקל שלום!
שכר הטרחה נקבע בדר"כ כפונקציה של היקף ומורכבות הפרויקט כולו ושל מספר דירות הבעלים.
שכר של 12,000 - 18,000 ש"ח לדירה קיימת הוא בתחום הממוצע אך רק ככלל אצבע. ניתן למצוא זולים / יקרים יותר. בכל מקרה החשוב הוא למנות עו"ד הבקי בתחום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שכר הטרחה נקבע בדר"כ כפונקציה של היקף ומורכבות הפרויקט כולו ושל מספר דירות הבעלים.
שכר של 12,000 - 18,000 ש"ח לדירה קיימת הוא בתחום הממוצע אך רק ככלל אצבע. ניתן למצוא זולים / יקרים יותר. בכל מקרה החשוב הוא למנות עו"ד הבקי בתחום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח במכירת דירה אחרי תמ"א.
ירון
16/10/18
בבעלותי דירה (יחידה) בבניין שעומד לעבור תמ"א 38/2.לצורך התמ"א היזם ניצל את הפטור ממס שבח האישי שלי.במידה ולאחר סיום הפרוייקט ארצה למכור את הדירה בפטור ממס שבח, האם אאלץ להמתין 18 חודשים מתום הבנייה?הבנתי שיש איזושהי הקלה במידה וניצול הפטור הוא לטובת תמ"א, ואז אפשרי למכור מייד עם סיום הבנייה?המון תודה.
מס שב במכירת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/18
שלום ירון!
ראשית - לא ברור לי למה הכוונה שהיזם ניצל פטור אישי שלך ממס שבח. חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח את המכירה ליזם של זכויות שניתנו מכוח תמ"א 38.
לאחר גמר הפרויקט נושא המיסוי תלוי במצבך האישי. אם יש לך דירה נוספת אזי ממילא אתה לא זכאי לפטור ממס שבח וכל שאלת ההמתנה אינה רלבנטית. אם זו תהא דירתך היחידה אז כנראה שכתנאי לפטור תדרש להמתין 18 חודשים מטופס 4. כמובן תלוי גם באופן דיווח עיסקת המ"א- האם כמכר מלא או מכר חלקי, וזאת לצורך קביעת יום הרכישה של הדירה הנמכרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית - לא ברור לי למה הכוונה שהיזם ניצל פטור אישי שלך ממס שבח. חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח את המכירה ליזם של זכויות שניתנו מכוח תמ"א 38.
לאחר גמר הפרויקט נושא המיסוי תלוי במצבך האישי. אם יש לך דירה נוספת אזי ממילא אתה לא זכאי לפטור ממס שבח וכל שאלת ההמתנה אינה רלבנטית. אם זו תהא דירתך היחידה אז כנראה שכתנאי לפטור תדרש להמתין 18 חודשים מטופס 4. כמובן תלוי גם באופן דיווח עיסקת המ"א- האם כמכר מלא או מכר חלקי, וזאת לצורך קביעת יום הרכישה של הדירה הנמכרת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
סול אליה
16/10/18
איך אפשר לדעת עם בניין x מרחוב מסויים בהליך של תמ"א 38?
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/10/18
שלום סול
במידה וכבר הוגשה בקשה להיתר בניה אז ניתן לראות את הבקשה ובהמשך את היתר הבניה עצמו - דרך אתר ההנדסה של העיריה הרלבנטית.
אם עדין לא הגיעו לשלב זה - תראה אם יש שלט במגרש והטוב ביותר פשוט לשאול אחד מהבעלים במקום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
במידה וכבר הוגשה בקשה להיתר בניה אז ניתן לראות את הבקשה ובהמשך את היתר הבניה עצמו - דרך אתר ההנדסה של העיריה הרלבנטית.
אם עדין לא הגיעו לשלב זה - תראה אם יש שלט במגרש והטוב ביותר פשוט לשאול אחד מהבעלים במקום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיבה
סיבה
15/10/18
לאחר שיש לי חבות במס בעסקה עם יזם בתמא2. האם זו סיבה טובה לסרוב שתתקבל אצל המפקח
חשיפה למס כטענה בפני המפקח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/18
שלום וברכה,
בפני המפקח מתבררות טענות שונות שמיועדות להראות כי העסקה שהיזם מציע לא כדאית, או לא בטוחה או לא אפשרית וכיו"ב.
ככל שתוכיח כי תנאי ההסכם אינם סבירים יתכן והמפקח יטה לפסוק לטובתך.
אני מסופק אם חבות במס בלבד יכולה להכריע באופן כזה, אך זה באמת תלוי בגודל העסקה, ההטבות שניתנות לדיירים, גובה המס ועוד.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בפני המפקח מתבררות טענות שונות שמיועדות להראות כי העסקה שהיזם מציע לא כדאית, או לא בטוחה או לא אפשרית וכיו"ב.
ככל שתוכיח כי תנאי ההסכם אינם סבירים יתכן והמפקח יטה לפסוק לטובתך.
אני מסופק אם חבות במס בלבד יכולה להכריע באופן כזה, אך זה באמת תלוי בגודל העסקה, ההטבות שניתנות לדיירים, גובה המס ועוד.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תניה
ערן
15/10/18
האם ניתן בחוזה עם יזם תמא להתנות שמיסים יחולו עליו?כי יש לי חבויות במס
מיסים שחלים על היזם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/18
ערן שלום,
זהו כמובן כמו כל יתר התנאים בחוזה, עניין הנתון למו"מ.
בדרך כלל אכן המיסים הם על היזם אבל היזם ירצה כמובן לבדוק מה החשיפה שלו ובהתאם לכך יחליט אם ליתן את הסכמתו.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זהו כמובן כמו כל יתר התנאים בחוזה, עניין הנתון למו"מ.
בדרך כלל אכן המיסים הם על היזם אבל היזם ירצה כמובן לבדוק מה החשיפה שלו ובהתאם לכך יחליט אם ליתן את הסכמתו.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-מס שבח
אלי
14/10/18
האם השימוש של היזם בפטורים(פטור מתשלום מס שבח) המגיעים לבעלי הדירות עלולים לפגוע בזכויות בעלים אילו ולחייב אותם לשלם מס שבח במכירת דירתם?
איך לא להפסיד את הזכאות לפטור ממס שבח בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/18
אלי שלום,
עסקת תמ"א 38 מהווה עסקה לכל דבר ועניין החייבת במס.
ככל עסקה גם בעסקה זו יכול המוכר לבקש פטור ממס שבח לדירה מזכה ככל והוא עומד בקריטריונים- זוהי דירתו היחידה, הוא לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 חודשים האחרונים ועוד.
בנוסף לכך בעסקאות תמ"א 38 ישנו מסלול נוסף של פטור ממס שבח. זהו פטור יחודי לעסקאות אלו התלוי גם הוא בתנאים מסויימים, והוא נוסף על הפטור הרגיל.
כאשר מדובר בעסקת תמ"א 38 הריסה, במקרים רבים יותר משתלם ליזם לבקש את הפטור האישי הרגיל על המכירה, מאשר לבקש את הפטור היחודי.
במקרה כזה, אכן ניצול הפטור יכול לגרוע מזכויות המוכר ויש לבדוק היטב את ההשלכות לפני שנותנים ליזם אישור לכך.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
עסקת תמ"א 38 מהווה עסקה לכל דבר ועניין החייבת במס.
ככל עסקה גם בעסקה זו יכול המוכר לבקש פטור ממס שבח לדירה מזכה ככל והוא עומד בקריטריונים- זוהי דירתו היחידה, הוא לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 חודשים האחרונים ועוד.
בנוסף לכך בעסקאות תמ"א 38 ישנו מסלול נוסף של פטור ממס שבח. זהו פטור יחודי לעסקאות אלו התלוי גם הוא בתנאים מסויימים, והוא נוסף על הפטור הרגיל.
כאשר מדובר בעסקת תמ"א 38 הריסה, במקרים רבים יותר משתלם ליזם לבקש את הפטור האישי הרגיל על המכירה, מאשר לבקש את הפטור היחודי.
במקרה כזה, אכן ניצול הפטור יכול לגרוע מזכויות המוכר ויש לבדוק היטב את ההשלכות לפני שנותנים ליזם אישור לכך.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על פיצוי ויתור על דירת גג בתמא 38
אילן
14/10/18
שלום רב ,
רציתי לשאול אם אנחנו מוותרים על דירת גג בבעלותנו ועל חדר כחלק מתמא 38 האם הפיצוי חייב במס ואם כן באיזה שיעור המס ?
למשל פיצוי של 200 אלף שקל לדוגמא מה עלות החיוב במס
ושאלה נוספת אם יש שיפוץ לדירה בנוסף מהקבלן בחוזה האם גם הוא חייב במס ?
תודה רבה לעונים ושבוע טוב
רציתי לשאול אם אנחנו מוותרים על דירת גג בבעלותנו ועל חדר כחלק מתמא 38 האם הפיצוי חייב במס ואם כן באיזה שיעור המס ?
למשל פיצוי של 200 אלף שקל לדוגמא מה עלות החיוב במס
ושאלה נוספת אם יש שיפוץ לדירה בנוסף מהקבלן בחוזה האם גם הוא חייב במס ?
תודה רבה לעונים ושבוע טוב
האם יש מס על תשלום כספי של היזם לבעלי דירת גג?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/18
אילן שלום,
ע"פ הוראות ביצוע של רשות המיסים, כל תשלום כספי איננו מהווה תמורה שפטורה ממס.
עקב כך נהוג לפצות את בעלי הדירות במקרים כאלו באופן אחר, כגון דירה משודרגת, מפרט עשיר יותר, שיפוץ פנימי וכיוצא בזה.
בכל מקרה תעמוד על כך שגם אם יוטל מס על פיצוי כאמור, התשלום שלו יהיה על היזם בלבד.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ע"פ הוראות ביצוע של רשות המיסים, כל תשלום כספי איננו מהווה תמורה שפטורה ממס.
עקב כך נהוג לפצות את בעלי הדירות במקרים כאלו באופן אחר, כגון דירה משודרגת, מפרט עשיר יותר, שיפוץ פנימי וכיוצא בזה.
בכל מקרה תעמוד על כך שגם אם יוטל מס על פיצוי כאמור, התשלום שלו יהיה על היזם בלבד.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח לפני ואחרי תמ"א
ישראלה
11/10/18
שלום לכם
האם בתמ"א 38-2,נותנים ליזם דירה בגודל מסוים- אשר לפיו משלמים את הארנונה
ומקבלים- אחרי ההריסה והבנייה מחדש- שטח המחושב לפי חישוב אחר- כלומר-כולל עובי הקירות?
הרי זה לא הגיוני- שמלכתחילה- הדירה רשומה כשטח הבלטות בלבד- בלי עובי הקירות
ולאחר ההריסה והבנייה מקבלים שטח שהוא קטן יותר, כי הוא מחושב עם עובי הקירות.
אודה על תשובה מוסמכת
ישראלה
האם בתמ"א 38-2,נותנים ליזם דירה בגודל מסוים- אשר לפיו משלמים את הארנונה
ומקבלים- אחרי ההריסה והבנייה מחדש- שטח המחושב לפי חישוב אחר- כלומר-כולל עובי הקירות?
הרי זה לא הגיוני- שמלכתחילה- הדירה רשומה כשטח הבלטות בלבד- בלי עובי הקירות
ולאחר ההריסה והבנייה מקבלים שטח שהוא קטן יותר, כי הוא מחושב עם עובי הקירות.
אודה על תשובה מוסמכת
ישראלה
שטח לפני ואחרי תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/10/18
ישראלה שלום
נהוג לחשב את שטחי הדירה לפני ואחרי התמ"א לפי אותה שיטה הקבועה גם בחוק, הכוללת מחצית מעובי הקיר המשותף ומלוא עובי הקיר שאינו משותף.
לא נוהגים לעשות שימוש בשטח לצרכי ארנונה, שכן לעיתים קרובות הוא אינו מעודכן (לא כולל שטחי מרפסות ושטחי שירות אחרים) וכן יש עיריות המחשבות את השטח ב"נטו".
לכן נהוג גם לבצע מדידות בדירות לפני החתימה כך שתדעו מה השטח כיום (לפני) של הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נהוג לחשב את שטחי הדירה לפני ואחרי התמ"א לפי אותה שיטה הקבועה גם בחוק, הכוללת מחצית מעובי הקיר המשותף ומלוא עובי הקיר שאינו משותף.
לא נוהגים לעשות שימוש בשטח לצרכי ארנונה, שכן לעיתים קרובות הוא אינו מעודכן (לא כולל שטחי מרפסות ושטחי שירות אחרים) וכן יש עיריות המחשבות את השטח ב"נטו".
לכן נהוג גם לבצע מדידות בדירות לפני החתימה כך שתדעו מה השטח כיום (לפני) של הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
