פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מה התמורה מדירת חדר בפרויקט תמ"א382?
אנו מקדמים פרויקט תמ"א 382 בר"ג. אנחנו 18 בעלי דירות. הפרויקט מאתגר מבחינה תכנונית ואין אפשרות להוסיף מטרים לדירות מעבר למרפסת. לפי מה שאנחנו מבינים הגודל המינימלי של דירה חדשה שאפשר לבנות כיום בעיר הוא בין 45-50 מר.
3 מתוכנו בעלי דירות קטנות של כ-30 מר.
יש לי כמה שאלות:
1. האם היזם יכול לחייב אותנו להוסיף כסף כדי לקבל את דירות התמורה? אם כן כמה נהוג לבקש למ"ר?
2. בהנחה ונסרב להוסיף כסף האם המפקחת תראה את הסירוב כלגטימי?
3. גם אם היזם יסכים לאפשר לנו לקבל את המטרים הנוספים לדירת מינימום איך פותרים את הסוגיה מול בעלי הדירות, מכיוון שהם כזכור לא מקבלים ולו מטר אחד למעט המרפסת.
תודה מראש.
חוסר שוויון בין דיירים בתמ"א 38
רון שלום,
אם אני מבין נכון את השאלה אתם יכולים לקבל שטח גדול יותר מהשטח שיתר הדירות מקבלות. מצב זה הינו מצב שכיח ביותר בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק.
ברוב הפרויקטים לא ניתן להגיע לשוויון מלא בין בעלי הדירות עקב אילוצים תכנוניים כאלה ואחרים. במצב כזה בודאי שלא רלוונטי שהדיירים ישלמו כסף על תוספת שטח שהם מקבלים. אם כבר היזם מפצה את הדיירים האחרים בכסף או בתמורות אחרות שניתנות בפרויקט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי – חתימה ראשונית לפני בדיקת התכנות
1. האם יש סיכוי שלאחר שאעבור לדירה זמנית ולאחר שיהרסו את כל הבניינים (אחרי כל האישורים שהתקבלו מהעירייה) ואז בדיוק בשלב זה יהיה מי שיגיש התנגדות ותביעות לבית משפט ואני בשלב הזה אמצא את עצמי תקוע בדירה זמנית לזמן לא ידוע כאשר כל הפרוייקט בעצם תקוע וממתין להחלטת בית משפט?
2.התבקשנו (כל בניין בנפרד) לחתוך על חוזה שבו אנו נותנים הסכמה ראשונית בכדי שהקבלן יוכל להתחיל ולבדוק האם יש פוטנציאל לבנייה ואיך לבצע אותה. ישנו סעיף שאומר שזוהי הסכמה ראשונית בלבד ולא מחייבת. ורק בתום שנה בהינתן חתימה נוספת יהיה אפשר להתחיל בפרוייקט עצמו. האם ניתן לומר שאני יכול לחתום בכל מקרה כי אין לי מה להפסיד מכיוון שאין כאן התחייבות?
הרי אם אחרי שנה אחליט שאני לא מעוניין בפרוייקט זה, יהיה בטח הרבה יותר קשה למנוע אותו בשלב הזה (בעוד שנה) מאשר עכשיו.
אז לדעתי לא ניתן להגיד ש"אני לא יכול להפסיד כלום כתוצאה מחתימה עכשיו". האם הטענה הזו נכונה?
תודה רבה
לירן
האם ניתן לעצור פינוי בינוי לאחר תחילת העבודות?
שלום וברכה,
בפרויקטים יש את שלב התכנון ויש את שלב הביצוע. בשלב התכנון ניתן להגיש התנגדויות והועדה צריכה לדון ולקבל החלטה האם היא מאשרת את התכניות שהוגשו. לאחר שמתקבל היתר בניה סופי לא ניתן לעצור עוד את שלב התכנון. רק לאחר מכן מתחיל שלב הביצוע. בשלב הביצוע לא ניתן להגיש התנגדויות לתכנון. מה שכן ניתן לעשות זה להוציא צו הפסקת עבודות בהליך מינהלי וזאת אם יש חריגות בניה שמבוצעות מהתכנון שאושר.
בהסכמים של פרויקטים מסוג זה, מקובל לתת ערבויות לדיירים קודם לשלב הפינוי. כך שברגע שמגיע שלב הפינוי יש כבר לפרויקט היתר בניה וערבויות שניתן לממש אם היזם מפר את ההסכם. למשל ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה שהדייר יקבל, ערבות לדמי השכירות שהדייר צריך לשלם בשלב הביצוע.
לאור האמור, אני מניח שיש או שיהיה לכם עו"ד שמכיר ופועל לפי מה שכתבתי כך שאין חשש "להיתקע" כפי שתיארת בשאלתך.
לעניין השאלה השנייה, לא יהיה זה אחראי מבחינתי להשיב מבלי לראות את המסמך המלא עליו התבקשתם לחתום.
אני מאחל לך בהצלחה רבה בפרויקט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות הדיירים בתמ"א 38/1
פונה לעזרתכם בעניין התנהלות נציגות הדיירים בהליך תמ"א 38/1 כדלקמן:
1. בבניין קיים נכס ע"ש החברה שבנתה את הבניין (חברה פרטית מוגבלת) הבעלים נפטר.
2. אחד הדיירים וההוא גם חלק מהנציגות הבן של בעל החברה שבנתה את הבניין.
3. הבן ניכס לעצמו את הנכס של החברה; איפסן את תכולת ביתו בנכס שמוגדר מחסן עפ"י התשריט.
4. לא מקבלת הבהרות מהוועד בגין שאלותיי בנוגע לנכס.
5. אם הוא פרטי מדוע לא שולמו מיסים כמו כל הדיירים כל השנים??
6. הנציגות מורכבת מבעלי עניין; משכך הם אינם מייצגים את הדיירים ללא שיקולים זרים.
7. זאת ועוד, קיימת התכתבויות על הרכב הנציגות, אולם, כאשר נוכחתי בישיבה עת החתמת הדיירים ראיתי תחלופה של הנציגות וכל זה בתוך בני המשפחה של בעל החברה.
8. קיים חשש סביר שיש קשר שתיקה בין הנציגים האחרים (שהם מוותיקי הדיירים) לבין בעל החברה ; דבר אשר מעורר חשד כי היתה התנהלות לא חוקית בחלוקת הנכסים בבניין (היו שמועות כאלה) ולכם יש קשר שתיקה.
9. עוה"ד נציגת הדיירים דבקה ברישום הנכסס בטאבו; לעניות דעתי אינה יודעת או אולי לבדקה לעומק את הדברים.
נוכח האמור דלעיל, אודה להדרכתכם כיצד לטפל בעניין?
למי עלי לפנות?
אודה לתשובתכם הכנה בהקדם.
בברכה
סול
נציגות הדיירים
שלום סול
במידה ורשום בית משותף בודקים אם מתקיים הרוב הנדרש בפרויקט תמ"א בהתאם לתתי החלקות הרשומות. לפי דבריים אחת מתתי החלקות רשומה על שם חברה. אם אותו בן שהזכרת הוא בעל מניות בחברה ומוסמך בשמה - אז אני לא רואה פסול בכך.
רצוי לבדוק גם אם היחידה לגביה הם רשומים היא בכלל יחידה שנבנתה בהתאם להיתר בניה. זה לא מבטל את הרישום בטאבו אבל יכול להוות טענה כנגד תמורות לאותה יחידה.
לגבי חברות בנציגות - לא ברור לי מהתאור על מה בדיוק מדובר. בכל מקרה לכל אחד מהנציגים יש בהגדרה אינטרס בדירה. אני בדר"כ ממליץ לא לעצור מי שרוצה להצטרף לנציגות ואולךי זה הפתרון עבורך.
אני ממליץ שתתמקדו בתמורות לבעלים. האם את חושבת שהתמורות הולמות? האם את חושבת שיש הפליה בין דירות בחלוקת התמורות? אם כן - ממליץ כי תקחי עו"ד שיסייע לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ א בבנין סמוך
לפני כשנה קיבלתי פניה מהערייה לגבי תמ א שמתכוונים לעשות בבנין מול הדירה שלי שבקומה שניה עורפית מדובר בבנין רכבת שיחסום לי את האור שמש יוריד אתת ערך הדירה וכד
הגשתי התנגדות ... לפני מס ימים הזמינו אותי לגישור
רציתי לשאול על מה פשר הגישור על מה בכלל ניתן להתפשר במצב שערך הדירה שלי ירד בעשרות % ונסבול שנתיים רעש ולכלוך מדובר במקום מאוד צפוף כאמור הבניין שרוצים לעשות בו תמא הוא בניין רכבת 4 בניינים [ לא ידוע לי האם יתר הדיירים בבנין שלי ובניין סמוך התנגדו
האם יכולים לחייב אותי לחתום על הסרת התנגדות
מה השלב הבא מבחינתם אחרי גישור ואו אם לא אענה לגישור
מה ניתן לעשות במצב הנ ל
תודה מראש
התנגדות לתמ"א בבנין סמוך
היי שרון!
מודה שאני לא מכיר הליך של גישור במצב בו הגשת התנגדות תכנונית לבקשה להיתר. אשמח אם תעלי כאן את ההזמנה שקיבלת. אם הגשת התנגדות לעיריה אז הם צריכים לדון בהתנגדות ולתת החלטה. אוסיף כי בדר"כ נימוקים כמו שציינת אינם מהווים שיקול מבחינת העיריה לדחות בקשה להיתר (אבל אני באמת לא מכיר את פרטי הבקשה).
גישור הוא הליך רצוני ולא ניתן לחייב אותך בו. אבל יכול להיות שדוקא לך יהיה יתרון בהליך כזה בגלל שבאופן רגיל אני לא חושב שיקבלו את ההתנגדות שלך.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למה עיריית כפר סבא מקטינה את שטח הבניה?
כפר סבא
פרידה שלום
זו בעיה מוכרת ורלבנטית לא רק לכפר סבא. ברגע שהורסים בנין ורוצים לבנות חדש, צריך לבנות במסגרת קווי הבנין המותרים. קווי בנין המשמעות היא המרחק הנדרש מכל אחד מצדדי המגרש.
הדירה הנוכחית שלכם בודאי כללה מרפסת שנבנתה מעבר לקווי הבנין המותרים ונסגרה לתוך הדירה. בנוסף - לובי הקומה גדל בשל הצורך בהכנסת מעלית ומתקנים שונים. כן יתכן כי הופקעה רצועה בחזית המגרש או הצד אחר באופן המקטין עוד יותר את התכסית המותרת לבניה. כך שהתוצאה של הכל היא הקטנת שטח הקומה המותרת לבניה.
בתמ"א 38/1 הנושא שונה משום שהבנין קיים ומאפשרים בדר"כ הוספת ממ"ד בחריגה מקווי בנין.
אני לא מכיר את נתוני המגרש ואת ההסכם מול היזם - אני רק יכול להבטיח לך שליזם יש אינטרס לבנות מקסימום שטח בכל קומה שכן זה משפיע גם על דירותיו.
אמנם הדירה תקטן אבל קחו בחשבון שאתם מקבלים דירה חדשה, עם מעלית ומפרסת שמש, חניה, ממ"ד ועוד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בתמ"א
פניתי לשני עורכי הדין בבקשה למחוק את הערת האזהרה, עורך הדין של הדיירים היפנה אותי לעורך הדין של היזם, ושם לא ממהרים לבצע את ההסרה.
האם אני זכאית למענה? לקבל אישור בכתב שההערה הוסרה? מה אני יכולה לעשות כדי לזרז את המהלך?
מחיקת הערת אזהרה
אם אין מחלוקת שתוקף ההסכם פג, לעו"ד שלכם אמור להיות יפוי כוח למחיקת הערת האזהרה לטובת היזם ואתם צריכים לדרוש ממנו לעשות בו שימוש.
מניסיון במקרים כאלו, בד"כ קיימת מחלוקת כזו וזו הסיבה אני מאמין מדוע עו"ד שלכם לא ממהר לפעול באמצעות יפוי הכוח שבידו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הדברת מכרסמים
תשובה
פרויקט של תמ"א הינו פרויקט מורכב והדבר הכי צפוי בו הוא ארועים בלתי צפויים תוך כדי הפרויקט.
קשה לתת תשובה חד משמעית האם זוהי אחריותו של היזם.
בכל מקרה לא מדובר בעלות גדולה ביחס לעלות הפרויקט ואני בטוח שאם קצת רצון טוב ובהבנה היזם יסכים לקחת את זה על עצמו.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יורשים ללא צו ירושה
אשמח על תשובה מהירה!
צו ירושה
כאשר מדובר ביורשים, גם אם הם לא רשומים בטאבו, הם בעלי זכויות בדירה והסכמתם וחתימתם מהווה תנאי לפרויקט.
ע"פ חוק המקרקעין חיזוק, בעל דירה המסרב לחתום על הפרויקט, ניתן להגיש נגדו תביעה בתנאים מסויימים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנין עם יסודות רעועים
בנין עם יסודות רעועים
אבי שלום
קודם כל ברור שצריך לתקן את הליקוי בבנין. מאחר וההיתר הוצא לאחר 1980 (מציע כי תבדוק בשנית) אז תמריצי התמא לא חלים עליו. כך שאו תבצעו חיזוק עצמי או תבדקו אם יש בבנין זכויות לא מנוצלות ואולי ניתן יהיה לעשות סוג של עיסקה עימם כנגד חיזוק הבנין. קחו בחשבון שגם נושא המיסוי משתנה אם התמ"א לא חלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה לא על פי כללי בניה
ראשית האם הוא יכול לאסור בעדי שאני אחד מבעלי הדירות להכנס לשטח הבניה ובכלל מה אפשר לעשות במקרה זה. לפי תמא 38 תוספת הבניה זה בין היתר לחזק את הקיים, אך במקום זה דווקא הבניה החדשה במקרה של ראידת אדמה יסחוב אחריו את הבניה הישנה.
אני מצפה לתשובתך בהקדם
בכ"ב רב בן ציון
בניה לא לפי הכללים
בן ציון שלום
אני מבין מהשאלה שמדובר בתמ"א 38 שדל חיזוק ותוספת.
לא נהוג לאפשר לבעלים להסתובב בשטחי העבודה. הדבר גם אינו בטיחותי וככל וחס וחלילה יקרה לך נזק עלולה להיות כאן גם בעיה ביטוחית.
במידה ויש לך הערות אין מניעה להעביר למי שתרצה על מנת שיתקנ.
על פי רוב בהסכמי תמ"א 38 היזם מאשר ואף מממן מפקח על הבניה מטעם הבעלים. אם יש לו התחייבות כזו בהסכם ויש מפקח מטעמכם - שיבקר הוא באתר העבודה. במידה ולא מיניתם ויש אפשרות לכך בהסכם - תבקש מהבעלים האחרים שימנו אותך כנציגם ואז תוכל לבקר ולהעיר הערות כמפקח הבעלים.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום שכ"ד בתמ"א 38 חיזוק יסודות למשכירי
בבנין בו אנו גרים ישנן מספר דירות מושכרות. במסגרת תמ"א 38 ( 1) היזם מתחייב לשלם לבעלי דירות מושכרות שליש משכר הדירה בתקופת הבניה. שאר בעלי הדירות ימשיכו בעל כורחם לגור בדירה בזמן הבניה ולסבול מרעש , אבק העדר מדרגות בחלק מהזמן. אותם משכירי דירות יכולים להמשיך להשכיר את הדירה ויקבלו תוספת מהיזם של שליש שכר דירה. יש פה אי שויון בין הדיירים בתמורה. האם אפשר להתנגד לכך או לדרוש שכל הדיירים יקבלו תמורה ? אודה על תשובתכם. .
תשלום שכ"ד בתמ"א 38/1
שלום רב
לפי מה שאני מבין היזם התחייב לפיצוי מסוים בדמי השכרות רק למי שמשכיר ולא למי שגר.
אתה גר בבנין. לפי הבנתי מהכתוב טרם חתמת על ההסכם.
אני חושב שבהחלט יש לך טיעון טוב לבוא ולטעון להפליה וחוסר שיוויון בתמורות מול הבעלים המשכירים. לא יכול להבטיח לך שהמפקחת תפסוק לטובתך אבל טיעון שניתן להשמיע ויש סבירות שהמפקחת תתיחס לכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות צמודות
עושים אצלנו תמא, הוחלט על ידי המפקחת על המקרקעין שהחניות הקיימות יהיו צמודות לדירות הישינות ללא שימוש של הדירות הקיימות, למי פונים כדי לרשום את החניות ולהגיש את החלטת המפקחת כדי שזה יבוצע? העייריה טוענים שהם לא הכתובת, אז איפה למי פונים להצמיד חניות לדירות קיימות בהחלטת המפקחת ?
תודה.
רישום חניות
רישום מקרקעין מתבצע בלשכת רישום המקרקעין.
כך גם לגבי רישום הצמדות לדירות ספציפיות.
אם פס"ד של המפקחת נותן הוראות בעניין זה ניתן לרשום מכוחו את החניות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המרת קיר לחלון
אשמח לדעת מה מובן מהמשפט הזה עח פי הבנתכם ?
"לגבי הבינוי המרפסת תצא מהסלון בצד המזרחי והממד ימוקם בחלק הצפוני באזור חדר השינה, כאשר הקיר בין המרפסת לממ"ד יומר כך שבמקום קיר יהיה חלון על מנת שלא יחסם האור בחדרי השינה"
1. האם על הקיר בין המרפסת לממד יעשו חלון צדדי שקרוב יותר למרפסת?
2. האם על הקיר בין המרפסת לממד יעשו חלון צדדי שקרוב יותר לממ"ד?
3. האם במקום הקיר יעשו חלון , כלומר חלון לאורך הקיר מהממ"ד עד המרפסת?
פניתי לקבלן ואמרתי לו שבהסכם אמור להיות חלון על כל הקיר מהממ"ד עד המרפסת, לטענת הקבלן אני טועה ומספיק חלון סטנדרטי של חדר על הקיר הזה, לפי המשפט מי צודק? כי כתוב הקיר בין המרפסת לממ"ד יומר כך שבמקופ הקיר יהיה חלון, אני מבין מזה שלא יהיה שם קיר אלא חלון, הקבלן מתעקש שזה יהיה חצי חלון וחצי קיר ולא חלון ארוך מהממד למרפסת. אשמח לפרשנות שלכם למשפט שהצגתי למעלה, תודה.
מיקום חלון
כמובן שככל פרשנות היא נעשית לאור הנסיבות ולשון הכתוב, ולפיהן נעשה ניסיון להתחקות אחר כוונת הכותב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 פגיעה בחנייה
החניה צמודה לדירתנו ורשומה בלשכת רישום המקרקעין.
אני מתנגדת בכל תוקף להיפרד מהחניה. מה עוד שהם עומדים לחסום לנו את הכניסה לחניה ושניכנס מהיציאה הקיימת היום. האם יוכלו לכפות עלינו ולקחת לנו את החניה. אנו הדיירים היחידים שרוצים לקחת לנו את החניה ובנוסף רוצים לחסום לנו כניסת אור ואוויר ב - 4 חלונות בדירה בין היתר כדי לבנות ממד לשכן שמחובר אלינו למרפסת האמבטיה. לרוב הדיירים בבנין לא חוסמים חלונות. דירתנו תיהפך לחשוכה וערכה יפחת בלפחות 10 אחוז.
אודה על תשובתם בהקדם.
אני כבר לא ישנה בלילות ממחשבות על כך.
תמ"א 38: אני מתנגדת בכל תוקף להיפרד מהחניה שלי
לא ניתן בפרויקט תמ"א 38 לפגוע ברכוש הפרטי שלך.
החניה צמודה לדירתך והיא מהווה חלק מרכושך הפרטי.
הוראות החוק וכל המנגנון הקיים המאפשר ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 ברוב של 2/3 בלבד חל רק לגבי ניצל שטחים וזכויות ברכוש המשותף.
אני מציע כי כבר עכשיו תוציאו מכתב ליזם ולנציגות המעמיד אותם על התנגדותך לתכנון המוצע. אולי זה יעזור להגיע לתכנון שמוסכם גם עליך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת הסכם בחוזה שנחתם למתן דירה חילופית בשכירות
בעלי בן 75 , סובל מבעיות רפואיות, חולה במחלת אסתמה קשה וחמורה עם התקפי מחנק, חוסר נשימה ואיבוד הכרה,
ע"פי אישור רפואי מהרופא המטפל, נאסר על בעלי להימצא באתר בנייה, חשוף לאבק וחול, עם סכנת חיים לחייו
נתנו את הסכמתנו לתמ"א בבניין, לאחר שנחתם איתנו חוזה
משפטי עם היזם, שאנו זכאים לדירה חילופית בשכירות עד לקבלת טופס 4, ובו היזם התחייב לשלם את השכירות עד לקבלת טופס 4, עד היום היזם לא עמד בהתחייבותיו,
ולא סיים את עבודות הבנייה בבניין, הבניין לא הושלם, אין מעלית, אין חלונות ותריסים בדירה, המדרגות בבנייה, הדירה הרוסה, פרוצה, מלאת חול, טיח , חומרי פסולת היזם הודיע לנו, שהוא מפסיק לשלם לנו את השכירות,
עו"ד של הדיירים המלווה את הפרוייקט, אמר שיטפל בעניין
אך מאז עבר חודש ימים ושום דבר לא התקדם,ולא נעשה דבר מצידו, מה עליינו לעשות? אנחנו במצוקה קשה
האם להמתין עד שהעו"ד המלווה של הדיירים יתן לנו תשובה, זה יכול לקחת עוד חודש אם לא יותר
או להגיש כבר עכשיו תביעה משפטית ?
האם יש תוקף זמן שאנחנו צריכים לעמוד בה כדי להגיש תביעה משפטית?
אנחנו אנשים מבוגרים ולא יודעים מה לעשות
אודה מאד לקבלת התשובה
תשלום שכר דירה
עורך הדין צריך היה לדאוג שתקבלו ערבות לתשלום שכר הדירה או לכל הפחות צ'קים מראש.
במצב המתואר אני מציע לבצע פניות דרך עורך הדין שייצג אתכם, ובמידה והדבר לא יסייע, להגיש תביעה משפטית לתשלום שכר הדירה.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
הפרת חוזה ע"י יזם וחוסר עזרה מצד העו"ד
הפרת הסכם על ידי היזם
אכן בד"כ התשלום לעו"ד הדיירים הוא עבור ייצוגם בעריכת ההסכם. באם יש חשש להפרה של ההסכם, יש צורך בתשלום נפרד עבור ייצוג משפטי בהקשר זה. אין חוק שיכול לחייב את עורך הדין לייצג אתכם במצב זה.
מה שעליכם לעשות הוא לשלם לעורך הדין בנפרד או לשכור עורך דין אחר כדי שייצג אתכם בעניין הדרוש אל מול היזם.
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
שכר דירה
שכר דירה
אם מדובר בתמ"א 38/1 תשלום שכ"ד לתקופת הבנייה נתון למו"מ. כמעט באף פרויקט היזם לא משלם שכ"ד לבעלי הדירות. בחלק מהפרויקטים אכן היזם מוכן לשלם שכ"ד לדיירים עם נסיבות חריגות שמקשות את החיים באופן מיוחד באתר הבנייה. אני לא מכיר פסיקה שתשלום כזה מהווה הטבה חריגה שיכולה להוות סיבה לסירוב לחתימה על הפרויקט למי שלא קיבל שכ"ד. לעומת זאת ועד הבית אמור לפעול בהתנדבות ובשקיפות ואם יש הטבה כלשהי "מתחת לשולחן" זה בהחלט לא תקין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות על הדירה
ירושת דירה
בבית משפט תידרש להציג מסמך כלשהו המייפה את כוחך לקבל החלטות מתוקף החלטת היורשים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
פגיעה ברכוש הפרטי
החוק מאפשר לכפות על בעל דירה בבנין המיועד לתמ"א, בנייה ברכוש המשותף.
אם הפגיעה היא בחניה עצמה או בדירה עצמה אין סמכות לכפות על הדייר את הפרויקט.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת עו"ד
איך מחליפים עו"ד בתמ"א 38 ?
אנחנו מעל שנתיים בפרוייקט, אין מעלית, תת תנאים והכל רק מילים, אין שום פיצוי על איחור במסירת הפרוייקט.
עו"ד לא עונה לשאלות שכותבים לו.
איך יוצאים מהמלכודת הזאת ?
מענה
ממנים עו"ד אחר שייצג את האינטרסים שלכם.
שולחים לעו"ד הקודם פנייה שאתם לא מייפים את כוחו להמשך היצוג,
פונים ליזם ומודיעים לו על החלפת היצוג.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
מענה
בהסכם כתובות ההתחייבויות של היזם באשר ללוח הזמנים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיים בסיוט
אנחנו חיים בגיהנום של תמ"א מעל שנתיים, למרות שבחוזה צויין שנה ו- 9 חודשים.
הבניין נראה כמו פח אשפה גדול, יחס מזלזל מצד היזם ולא נראה שיש בכלל התקדמות בבניה.
רק קודחים מעל הראש יותר משנה וחצי ועושים נזקים.
עו"ד שמייצג אותנו רק שולח מכתבים לעו"ד של היזם, אבל שום דבר לא משתנה.
אנחנו פשוט בני ערובה במצב בלתי אפשרי, הרסו את הדירה, רעש ללא הפסקה כמו בחודשים הראשונים, אין מעלית עדיין, כל הזמן מים ובוץ בכל הבניין שאף אחד בכלל לא מתייחס לבקשות לטפל בזה.
חיים בתת תנאים ואין לי מושג מה לעשות.
כשפניתי לעו"ד לשאול לגבי פיצוי על כך שיש איחור במסירה של הפרוייקט, לא קיבלתי שום תגובה.
תמ"א 38 זה פשוט פשע נגד האנושות, לחיות שנתיים בתת תנאים באתר בנייה, כמו בן ערובה לא שווה את כל ההבטחות על מעלית ותוספות.
אבל הבנו את זה מאוחר מדי.
אמא שלי חולה אונקולוגית, אני על סף התמוטטות נפשית.
מה עושים במצב הזה ?
תודה מראש
היזם מאחר ולא מתקדם בעבודות
אני מצטער לשמוע על המצב הקשה שנקלעתם אליו.
בהסכם נורמלי של תמ"א 38 אמורות להיות תחנות שאם היזם לא עומד בהם ניתן לממש ערבויות ולפעול להחליף אותו.
אם עו"ד שלכם לא יודע לתת פתרונות או מענה שאפשר להבין ממנו משהו, אתם צריכים לפנות לעו"ד חיצוני שיעבור על ההסכם ויתן לכם חוות דעת מה לעשות.
בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
מימי עלי לדרוש זאת?
מחיקת הערת אזהרה
אם ההסכם אכן פג תוקפו אז ניתן למחוק את הערת האזהרה באמצעות בקשה מתאימה עליה צריכה לחתום החברה היזמית בעלת הערת האזהרה. בדר"כ עורך דין הדיירים שומר אצלו יפוי כוח מהיזם לחתום בשמה על בקשה כזו.
כך שעליך לפנות לאותו עורך דין ולדרוש ממנו למחוק את ההערה.
אבל זה הצד הטכני - הצד המהותי הוא האם בהתאם להוראות ההסכם היזם אכן בהפרה וההסכם פג? גם בענין זה אני מציע לפנות לעורך הדין שייצג אותכם בחתימה. במידה והוא יסרב למחוקת את ההערה הנ"ל הוא בודאי ינמק את הסיבה לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור בגין מסירה
רכשתי דירה חדשה במסגרת תמא 38 בקומות החדשות. מדובר על תוספת של 3 קומות.
נכון להיום היזם מאחר לי בחצי שנה , טוען שיש לו אישורים על כך וצפי מסירה צפויה עוד חצי שנה.
לקחתי עורך דין שיעזור לי והוא הצליח להוציא ממנו סכום כספי חודשי מעכשיו ,אבל לגבי תשלום מהאיחור של החצי שנה הקודמת היזם לא מוכן לשלם(כי טוען שיש לו אישורים אך לא הראה אותם)
גם הנושא של גובה הפיצוי שהיזם מוכן לשלם הוא לא משקף את החוק, לדוגמא אם דירה שווה באיזור 4000 שקלים הוא מוכן לשלם רק 5000 .
כך שפעם וחצי לא אקבל.
העורך דין שלי לדעתי לא עוזר לי וכל שיחה ופגישה עם היזם הוא לוקח כסף ,
אני שוקל לתבוע את היזם על הפיצוי המגיע לי בחוק ולשלם לעו׳ד מה שמגיע לו
האם יש לך להציע משהו טוב יותר?
פיצוי בגין איחור במסירה
חוק המכר (דירות) קובע מנגנון מסודר לתשלום פיצוי בגין איחור במסירת דירות חדשות שנרכשו מקבלן. חשוב שתדע שאי אפשר להתנות על הוראות החוק, אלא לטובתך רוכש הדירה. לכן, אם הפיצוי שמגיע לך מהיזם אינו מספק לדעתך, אתה יכול להגיש תביעה משפטית נגדו. לא ברור על אילו אישורים לאיחור מדבר היזם, צריך לבדוק אם לא מדובר באיחור שנובע מאילוצים שמוסדרים בחוזה. הנושא מצריך בדיקה עובדתית, ובמידת הצורך, כאמור, הגשת תביעה.
בברכה,
אבי קזו-כהן, עו"ד
בברכה,
עו"ד אבי קזו-כהן
מנהל פורום תמ"א 38
הרצל 40, ר"ג
טל': 050-7777692 ; מייל: avi@kca-law.co.il
אין פירוט מה כולל בהובלה ואשמח לדעת גם לגבי חניה
בהחלטה של מפקחת על המקרקעין הוחלט מכוןן שאימי אישה חולת copd היא תצא מהדירה בבניין שנעשה תמא 38 בגלל האבק ועבודות הבניין , הקבלן ישלם שכירות + חצי מההובלה .
יצאנו מהדירה והובלה עלתה 6000 שח , הקבלן לא מוכן לשלם את חצי ההובלה אלא רק 2000 שח, לטענתו למרות שביקש 3 הצעות מחיר היה לו מישהו זול יותר שיכל לדחוס הכל, כמו כן הוא טוען שלא אנחנו מחליטים מי ההובלה אלא הוא, גם הוא טוען שמבחינתו הובלה לא כולל פירוק ארונות ואריזה( חשוב לציין שבפרוטוקול של מפקחת על המקרקעין אין פירוט מה זה הובלה) . בנוסף הוא ביקש לרשום את הקבלה על סהכ 6000 שח על שמו ושביקשתי את הקבלה חזרה הוא אומר שלא ניתן להחזיר, כנראה ביקש החזרי מס על כל הסכום 6000 שח ולא רק מחצית.
אשמח לדעת 1 : האם ניתן לדרוש ממנו לשלם את ההובלה כמחצית כפי שסוכם למרות שהוא טוען שהוא לא הסכין לאריזה( זה לא רשום).
בנוסף הוא מאיים שהקליט את אחי שהסכים לכך (אחי בכלל לא התובע ובעל הדירה אלא אימי) האם הקלטה כזאת תופסת של אדם שלא קשור לתביעה וללא ייפוי כוח?
בנוסף איך אני מוודא האם הוא הצמיד את החניות לדירות הקיימות כפי שהוחלט, בעייריה טוענים שלא, למי עליי לפנות בעניין שיטופל? המפקחת בפניה אליה טוענת שלאחר שיצא פרטוקול היא לא צד בעניין.
כמו כן אשמח לדעת לגבי הקבלה שאינה החזיר או כנראה ביקש החזרים למי לפנות? מס הכנסה ? כי זה חוצפה שלא מחזיר או מבקש החסר על כל ה 6000 שח .
להלן ציטוט ממה שרשום בפרוטוקול:" היזם ישא במחצית מעלות דמי ההובלה, בגין בעברת הדירה( פעמיין לכל כיוון).
כמו כן היזם יצמיד את החניות הקיימות לדירות הקיימות על סמך מקום פנוי כל הקודם זוכה.
תודה רבה ובנוסף הדירות החדשות לא יורשו לחנות בחניות אלו"
תודה רבה.
איך מוודאים שהחניות מוצמדות?
השאלה על ההובלה כבר נענתה פה.
לגבי החניות, העו"ד שלכם חייב לוודא שברישום הבית המשותף מוצמדות לכם החניות בתמורה לרישום דירות היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מנחם בגין 12 רמת גן
טל': 03-6122111; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
