פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
עיקול על דירה בפרויקט פינוי בינוי
האם הוא צודק? אני חושב שאנחנו יכולים להשיג 80% גם בלעדיו, אבל הוא איש מבוגר ואיננו רוצים לפתוח בהליך משפטי נגדו שעלול לפגוע בוודאי בבריאותו.
נשמח להרגיע אותו במקום.
תודה
דירה מעוקלת
אבנר שלום
אני מבין מהשאלה שמדובר על פרויקט מתוכנן של הריסה ובניה (38/2) וכי על אחת מהדירות רשום צו עיקול.
אם יש רוב נדרש גם בלעדיו אז אין בעיה לחתום על ההסכם ולהתקדם. אבל לא ניתן להתקדם עד הסוף. בפרויקטים כאלו נעזרים בליווי בנקאי ולצורך קבלת ליווי בנקאי יש לנקות את כל ה"מפגעים" ברישום. כמובן כולל ביטול העיקול.
בקיצור - אין ברירה אלא להתמודד עם העיקול בשלב מסוים ועד לפני וכתנאי להתחלת הבניה. אני מבין שאתם לא רוצים לפגוע בו אבל לא אתם הטלתם את העיקול ובאם הוא לא יוסר לכם לא יהיה פרויקט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין איוורור בדירה החדשה
בדירה החדשה אין איוורור. זאת דירת כלא. (עדיין לא קיבלו היתר בנייה. בקרוב יהיה דיון בערעור מתנגדים)
1. אין כלל איוורור בסלון כלומר אין כלל זרימת אוויר (אין כיווני אוויר)
2. אין כלל איוורור במקלחת. אין חלון
3. אין כלל איוורור בשירותים. אין חלון
בכל שלושת מקומות אלה יש בדירה הנוכחית איוורור מלא כמו בכל דירה נורמלית
האם עיוותים אלה חוקיים והאם בגין זה אפשר לבטל את התמא
תודה
כמו כן אין איוורור במטבח. הם הדביקו דירות
הם חסמו הכל. אין כלום מלבד קיר בטון. איזה מין דבר זה?!
מה החוק אומר. תודה
עורך הדין מסרב לתת חוזה
בבניין שלי כבר חתמו רוב מוחלט של הדיירים על חוזה תמא 38 תוספת ממד ומרפסות וכבר נתקבלה החלטה של הוועדה המקומית לאשר בתנאים אך הגשתי ערר לוועדה המחוזית.
החוזה נחתם ע"י רוב מוחלט של הדיירים לפני הרבה זמן אך לא קיימו אסיפת דיירים לפני עריכת החוזה כדי שכל אחד יוכל להוסיף דברים נצרכים שאולי נשכחו, דייר אחד ערך את החוזה עם עורך דין שמקבל את שכרו מהיזם כך שהדיירים לא צריכים לשלם מכיסם כלום, והציג את החוזה כשבוע לפני החתימה ופרסם מודעה שיבואו לחתום ואכן רוב מוחלט של הדיירים הגיע וחתם על החוזה.
כיון שכבר יש החלטה של הוועדה המקומית והוגש ערר למחוזי על ידי, צלצלתי לעורך הדין של הדיירים ובקשתי לקבל צילום מלא של החוזה המלא כולל כל הנספחים והמסמכים הנלווים כדי שאוכל לעבור עליו ולהוסיף דברים אם צריך, שהרי אני לא אחתום על חוזה חסר לדעתי, בזמנו, שבוע לפני החתימה על החוזה, קבלתי אני והשאר את החוזה אך כתוב על כל דף טיוטא.
עורך הדין, בשיחתי אתו בטלפון, אמר לי מפורשות שהוא לא יתן צילום של החוזה המלא ואני אקבל אותו ביחד עם התביעה אצל המפקחת, עניתי לו שזו זכותי אך הוא סרב ואמר שהכל יהיה דרך התביעה.
השיחה אתו מוקלטת.
הוא והיזם כנראה לא אהבו את זה שהגשתי ערר למחוזי ( הוא רמז על זה בשיחתי אתו בטלפון).
האם מה שהוא עושה זה חוקי?
האם באמת הוא יכול לסרב לתת לי את החוזה ולתת לי אותו רק ביחד עם התביעה למפקחת?
אני רוצה כבר עכשיו לקרוא ולהוסיף בנספחים היכן שצריך, מה עלי לעשות והאם המפקחת תתחשב בי?
תודה רבה
סרוב לתת הסכם
חנה שלום
אני מבין שיש הסכם לביצוע פרויקט תמא חתום על ידי רוב הבעלים. את לא חתמת על ההסכם בגלל שאת חושבת שיש בו חוסרים. במקביל הגשת התנגדות ועכשיו ערר לוועדה המחוזית.
עורך הדין מסרב לתת לך עותק מההסכם.
לצערי אין הוראת חוק המחייבת את עורך הדין לתת לך בשלב זה עותק מההסכם כפי שנחתם. הוא כן ידרש לצרף את ההסכם החתום לתביעה שיגשו נגדך המתבררת בפני המפקחת. אבל את עוד לא שם.
ניתו לטעון כי חובה עליו לייצג נאמנה גם אותך כחלק מבעלי הדירות ובכלל זה לתת לך עותק מההסכם. אך מאחר וקרוב לודאי שזה לא ישנה את דעתו של עורך הדין כנראה שזה לא ישיג את המטרה.
אני מציע לך לנסות לפנות בבקשה לועדת הערר כבר עכשיו עוד לפני הדיון הקבוע ולבקש כי היזם ימציא לך עותק מהסכם התמא על נספחיו. תסבירי שהוא מסרב להעביר לך בכלל את ההסכם.
סיכוי קלוש שהבקשה תתקבל שכן ועדת ערר לא נכנסת לנושא קנייני ולהסכמי התמא. אבל שווה לנסות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה בזכויות בבית לטובת תמא
הבית שלי מרובע, ובמקומו הוצאה תוכנית רק לבית שלי ולבית מתחתי (שתי קומות) שהפכה להיות מאורכת. למעשה חדר שינה גדול שהיה בחזית נידחק לעורף, כמו רוב הבית שהפך לבית דרומי ברובו כשהיה ברובו מערב והשאר דרום ומזרח.
שתי בעלי הדירות מסרבים לחתום עקב כך, כששאר הדיירים חתמו ומהוים 80%. אנחנו מאויימים בתביעה.
העליתי הצעה בה יקחו את הבית שלי שהיה פינתי ובמקומו יתנו לי מעל הבית שסמוך אלי (עם אותו מטראז') שהתכנית בו היא מרובעת. היזם מבקש את הבית לעצמו ולכן סירב.
עקב כך שסרבתי לחתום אני מאויימת בתביעה מצד הדיירים, היתכן?
תודה
סרוב לחתום
איילת שלום
אם יתר הבעלים שחתמו מהווים לפחות 80% ממספר הדירות המחזיקים גם לפחות 80% מהרכוש המשותף אזי הם יכולים לאכוף עליך את ההסכם בדרך של הגשת תביעה כנגדך המתבררת בפני המפקחת על רישום מקרקעין.
אני לא מכיר את מצב הדירה כיום לעומת התכנון המוצע. אני רק יכול להוסיף כי הפגיעה בכם צריכה להיות משמעותית ואף להוות אפליה לעומת אחרים כדי שטענתכם תתקבל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה תוך כדי ערר למחוזי
שאלתי, האם ניתן לתבוע דייר ״סרבן״ בתמא 38 מסלול חיזוק ותוספות לאחר החלטה עקרונית של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כשהדייר ״הסרבן״ הגיש ערר לוועדה המחוזית תוך 30 יום כפי זכותו?
כלומר העורך דין של הדיירים כלל לא המתין 30 יום מהחלטת הוועדה המקומית ושלח תביעה בדואר רשום נגד ״הסרבן״ אצל המפקח ללא ששאל ובירר האם הוגש ערר לוועדה המחוזית.
מה קורה במצב כזה? האם זה חוקי בכלל?
האם העורך דין צריך לבטל את התביעה נגדו ולחכות להחלטת וועדת הערר?
האם זה אפשרי בכלל לבטל את התביעה לאחר שהדייר קיבל את התביעה לידו בדואר רשום?
תודה רבה
תביעה תוך כדי ערר
בני שלום
לא. הוא לא יכול להגיש תביעה כנגדך כל עוד אין החלטה סופית המאשרת את הבקשה להיתר.
חוק החיזוק קובע כי ניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן רק לאחר קבלת אישור עקרוני לבקשה לקבלת היתר הבניה. אם הוגש ערר על ההחלטה אז האישור העקרוני עדין מותנה ולא רואים בכך כקיום התנאי המתלה עד לקבלת ההחלטה בערר.
כך שאתה יכול לפנות בבקשה למפקחת ולבקש כבר עתה למחוק את התביעה ללא דיון מסיבה זו. לחילופין אתה יכול לבקש דחיה של הגשת כתב ההגנה והדיון בתביעה עד לקבלת החלטה סופית בערר.
יש מפקחות שימחקו ויש כאלו שישאירו את התיק תלוי ועומד אבל ללא כל פעולה בו עד שהערר יסתיים. בכל מקרה אין סמכות לדון כבר עכשיו בתביעה כל עוד אין החלטה בערר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
להישאר או למכור
יש ברשותי דירה קטנה בנתניה שכולנו חתומים מזה שנים על תמא 38 (חיזוק והרחבה)
לאחרונה שמעתי שכנראה פרוייקט תמא יבוטל והיות ואני סקפטית לגבי חלופה בנושא ומתוך חשש גדול לבלאי של הבניין מבקשת עצתכם.
האם למכור ולהיפטר או להמתין לתוכנית חלופית טובה יותר
להשאר או למכור
רינה שלום
קשה לי לתת לך עיצה אם למכור או לא. תלוי בעיקר במחיר שאת יכולה לקבל ובכמה הוא משקף תמורה גבוהה יותר מדירה רגילה בלי הסכם תמ"א.
נניח שאותה דירה ללא הסכם תמא 38 שווה מליון ש"ח. ובמידה והפרויקט כבר היה מסתיים הדירה המורחבת היתה שווה 1.5 מליון ש"ח אז בין שני הסכומים הללו חשוב לדעת למה שהסכום שמציעים לך היום יותר קרוב.
בנוסף - הדירה מניבה לך תשואה מסוימת כיום מהשכרה. אם תמכרי במה תשקיעי את הכפים שתקבלי? ואולי יהיו לך גם מיסים לשלם.
אם הדילמה שלך אם למכור בגלל מה שאת קוראת בזמן האחרון לגבי תמ,א 38 אז אני ממליץ לא למכור. תמשיכי להשכיר את הדירה ולחכות שהפרויקט יבשיל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פשיטת רגל של היזם
פשיטת רגל של היזם
אלון שלום
לפי התאור שלך מדובר בפרויקט של חיזוק ותוספת (תמא 38/1) בבנין. כאשר בשלבי הסיום הקבלן פשט רגל והפסיק את העבודות.
בעיקרון בהסכם התמא שחתמתם מולו אמורים להיות מוגדרים בטחונות לכם למקרה כזה. בין הבטחונות המקובלים - ערבות בנקאית בסכום מסוים, וכן הקפדה על קצב מכירת דירות היזם בהתאם לקצב התקדמות הבניה.
לכן יש לבדוק מה כתוב בהסכם שלכם וכן מה בפועל בוצע לגבי כך.
אני מאוד ממליץ לגשת מיד ליעוץ משפטי פרטני על מנת שייעץ לכם לאחר קריאת ההסכם והבנה של כל הנתונים מפורטים הרלבנטים. תשובה מעבר לכך במסגרת של פורום זה אינה אחראית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על חוזה ע"י סחיטה באיומים
עורך הדין המייצג את הדיירים שחתמו על תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספות שלח לי מכתב וכתב כך:
"ההסכם נחתם על ידי רוב הדיירים הנדרש ע"פ החוק לצורך ביצוע פרוייקט תמ"א 38, אנו יוצאים לדרך. ישנם מספר דיירים נוספים ובודדים שטרם חתמו על ההסכם ואתם נמנים ביניהם, על כן הינכם מתבקשים לחתום בדחיפות על ההסכם"
וכן הוא כותב: "דיירים שלא יחתמו על ההסכם בימים הקרובים, יחשבו ע"פ החוק כדיירים סרבנים בפרויקט תמ"א 38, דבר אשר יאפשר לחברה לפנות לערכאות משפטיות והדייר הסרבן ישא בהוצאות המשפטיות בגין כך וכל הכרוך בכך".
העניין הוא שלא היה לי שום מושג בעניין התמ"א ביום קבלת המכתב והוא הסתיר ממני את העובדה שנדרשת החלטת וועדה מקומית בכדי שהוא יגיש תביעה, יתירה מכך היזם כלל לא הגיש בקשה לתמ"א 38, כל זה התגלה לי רק לאחר כמה חודשים מקבלת המכתב, כלומר במכתבו הוא מאיים עלי לבוא ולחתום מהר כשהוא יודע שאין החלטת וועדה מקומית ואף לא בקשה, הוא הסתיר זאת לחלוטין ולא כתב על זה אף לא ברמז במכתבו אלי, להבנתי זה סחיטה באיומים, הוא איים עלי במטרה לקבל חתימה שלי על החוזה כשהוא יודע (אך אני לא ידעתי) שהוא ביודעין משקר ולא יכול לתבוע אותי. שאלתי היא, האם מה שהוא עשה זה סחיטה באיומים כי באמת אני ואשתי נבהלנו ופחדנו נורא מכך? אמנם בסוף לא חתמנו אך עדיין להבנתי זה סחיטה באיומים על ידו, האם אני צודק?
במאמר מוסגר, בסופו של דבר לא יצא כלום מחתימת החוזה מול היזם כי הוא כלל לא הגיש בקשה ופרש בסופו של דבר מן הפרויקט.
תודה רבה וחג שמח
תביעה נגד דייר סרבן
יוסי שלום
כדי להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם ("דייר סרבן") צריכים להתקיים שני תנאים.
תנאי ראשון כי על ההסכם חתם הרוב הנדרש על פי החוק. הרוב הנדרש בפרויקט תמא 38/1 הוא חתימת 2/3 מהבעלים המחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהרכוש המשותף. הרוב הנדרש בפרויקט תמא 38/2 הוא חתימת 80% מהבעלים המחזיקים ביחד לפחות 80% מהרכוש המשותף.
תנאי שני על פי החוק הוא קבלת אישור עקרוני בתנאים של הוועדה לתכנון ובניה לגבי הבקשה להיתר שהוגשה.
כלומר- גם אם התמלא התנאי הראשון ולא התקבל עדין אישור הוועדה (התנאי השני) לא ניתן להגיש תביעה כנגד דייר סרבן.
אם עו"ד שלח מכתב כאמור מבלי שהתקיים עדין התנאי השני אזי או שהוא לא מכיר את החוק או שאכן עשה זאת כדי להרתיע ולשכנע בדרך פסולה את אותם דיירים סרבנים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 – סיום פרויקט
הבניין שלי עבר לאחרונה שיפוץ במסגרת פרויקט תמ"א 38/2, השיפוץ כמעט כולו הסתיים בהצלחה. אבל במסגרת השיפוץ הובטח לדיירים כי במסגרת עבודות השיפוץ גם הגינה תיכלל. בפועל, כל הגינה מלאה בחומרי בניין והרוסה לגמרי והקבלן אינו מוכן להשלים את הפרויקט כיוון שלטענתו אין "נגמר הכסף" וכי הדיירים לא העבירו את מלוא התשלום עבור שיפוץ הבניין – כיצד ניתן לפעול מול הקבלן מכאן?
בתודה רבה מראש,
דני
סיום פרויקט
דני שלום
מה שאתה מתאר הוא כי הקבלן התחייב לשפץ את הגינה ולא עשה כן כי נגמר לו הכסף. מנגד הוא טוען כי הבעלים עצמם היו צריכים לשלם כספים מסוימים ולא שילמו.
זה מקרה של ויכוח בין הצדדים על הפרת הסכם. אפשר וצריך לפנות אליו באמצעות עו"ד ולהתריע בפניו כי התנהלותו מהווה הפרה של ההסכם. מציע להגיע להדברות מולו ולראות אם באמת אין לו כסף או שהוא סתם לא רוצה להוציא כספים שלו על הגינון.
בכל מקרה- לא נראה לי שזה יתקדם ללא טיפול עו"ד ובכל מקרה הרי את הגינה אתם תצטרכו לשקם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול על זכויות בעלים/דייר בפרויקט תמא
ברצוני לשאול האם עיקול קודם, על זכויות בעלות של דייר בתת החלקה שרשומה על שמו, יסכל את השלמת רישום הזכויות לעתיד לבוא על שם הקבלן והדיירים בדירות החדשות.
עוה"ד של הקבלן טוען שהעיקול לא יפריע, לאור העובדה שבמסגרת הפרויקט, תוקן צו הבית המשותף באופן זמני ונרשמה תת חלקה נוספת אליה יוחדו זכויות הבנייה שבמסגרת פרויקט התמא לקבלן.
האם עוה"ד של הקבלו צודק או שמא העיקול הנל גובר כי הוא נרשם עוד הרבה קודם לביצוע הפרויקט וחתימת הסכם התמא וללא הסרתו או מתן הסכמת בעל העיקול, לא יהא ניתן להשלים את רישום הזכויות לעתיד לבוא?
תודה מראש
הדס
עיקול על זכויות בעלים
הדס שלום
אני מבין שמדובר על תמא 38/1, כי נחתם כבר הסכם על ידי בעלי הדירות וכי נרשמה יחידה רישומית חדשה לה הוצמדו כל הזכויות הבניה. כן נרשם עיקול על זכויותיו של אחד מבעלי הדירות הקיימים בדירה.
בסייג שאני לא ראיתי נסח טאבו ולא מכיר את פרטי המקרה, אני לא רואה כאן בעיה. בעיקרון עיקול אינו נותן זכות במקרקעין אלא נועד להבטיח תביעה (למשל כספית) של המעקל כנגד אותו בעל דירה. העיקול חל רק על דירת אותם בעלים ולא על דירות האחרות. כאשר יתקנו את צו הבית המשותף בסוף הפרויקט העיקול עדין יהיה רשום אבל על תת החלקה של אותה דירה בלבד.
כך שאני לא רואה סיבה לחשש מצידך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העדר שקיפות בהתנהלות נציגות לפרוייקט פינוי בינוי
1. אחד הנציגים הביא מסמך הסמכת נציגות וביקש משאר הנציגים להחתים את הדיירים בבניין שלהם. הסביר שהוא קיבל את המסמך מהעו"ד אך אין לוגו של עו"ד במסמך. כתוב כי הדיירים מסמיכים את הנציגות לפעול לקידום הפרוייקט אך לא לחתום בשמם על הסכמה לעסקה הסופית. ההסמכה היא לבחירת יזם, מנהל פרוייקטים וכו ללא התחייבות ברורה של הנציגים ליידע את הדיירים או לבקש את הסכמתם למהלכים. מדובר במתחם גדול ולא בטוח שהדיירים מבינים את המשמעות....
2. עורך הדין נבחר ע"י הנציגים ללא קבלת הסכמה מהדיירים, הפגישות איתו כבר החלו, ישנה טיוטא של הזמנה להציע הצעות שהועברה להערות ותיקונים של הנציגות, כל זאת בזמן שעדיין לא כל נציגי הבניינים קיבלו חתימה על מסמך ההסמכה.
3. כמו כן, הנציגים החליטו על קיום מכרז סגור, והציגו זאת כעובדה. על אף שנציגי המיעוט ביקשו מכרז פתוח. ידוע לנו כי אחד הנציגים חפץ ביזם מסויים, לאחר שהיה איתו בדין ודברים טרם החלו הפגישות עם עורך הדין. ובגילוי נאות שעשה נציג אחר, הציג יזם אחר שאחד מהשותפים הוא הבוס שלו בחברה אחרת אותה הוא מנהל, ואותו נציג מעוניין ביזם הספציפי הזה. קיים חשש כי כל המכרז הזה הוא למראית עין בלבד וכי היזם כבר נבחר מראש, או לכל הפחות תהיה בחירה בין שני יזמים אלה בלבד, וכל שאר היזמים שיגישו הצעה הם רק "בובות".
4. אחד מאותם שני הנציגים סיפר בעבר כי יש לו קשר עם עורך הדין הזה גם בפרוייקט אחר בו הוא מעורב, ועל אף דרישה חוזרת שיעשה גילוי נאות בעניין לכלל הדיירים אין הוא עושה זאת, וכך נוצרה ההתקשרות עם העורך דין מבלי שכלל הדיירים מודעים לעניין
5. בישיבה של הנציגים עם עורך הדין בו עברו על טיוטת המכרז, הציע עורך הדין כי ההצעות שיתקבלו מהיזמים תהיינה גלויות לנציגים בלבד ולא תועברנה לדיירים. הנציגות הסכימה וכך שרק הנציגים יוכלו לראות את ההצעות ולבחור מבינהן את היזם. מה שמחזק את התחושה כי כל המכרז הזה הוא למראית עין בלבד. אין תחרות אמיתית
6. סוגיה משפטית חשובה מאד היא כי נעשה שימוש במונח "מכרז" אך ידוע כי זה לא מכרז. מדובר בהזמנה להציע הצעות. מכאן שגם אם קיימת חובת שקיפות במכרז, האם ניתן להחיל אותה על "הזמנה להציע הצעות"? עושה רושם שאולי מדובר בתרגיל משפטי שגם אם נעשים דברים בניגוד לחובת המכרזים, הרי שלא מדובר במכרז, גם אם מציגים אותו כך.
7. כל זה נעשה עד כה, כאמור עוד בטרם ניתנה הסמכה בכתב לנציגים. האם ההחלטות תקפות גם אם המסמך יחתם לאחר שכבר התקימו ישיבות והוחלטו החלטות?
8. בהתייחס לכל אלה ולסוגיות נוספות שבוודאי תהיינה בהמשך, מה החוקים הרלוונטים למצב שכזה? על מנת שנוכל לקרוא. האם דיני המכרזים חלים גם על הזמנה להציע הצעות? מה אנחנו יכולים לעשות כנגד הפגמים הללו, אם אכן מדובר בפגמים בהתנהלות הנציגות?
9. האם התנגדויות מוגשות גם במהלך התהליך או רק לאחר קבלת ההחלטה על יזם? האם כבר עכשיו אנחנו יכולים למחות ולפנות לגורם כל שהוא ולהביע התנגדות להתנהלות הזו? או שצריך להעלות את הכל בהמשך? מתי ואיך מגישים התנגדות גם לתהליך המוקדם וגם להצעה של היזם?
סליחה ומחילה על עומס השאלות, אך כאמור אנחנו מאד מודאגים מתהליך שעל פניו נראה מאד לא תקין
התנהלות נציגות
אבירם שלום
העלית אוסף שאלות בנוגע להתנהלות הנציגות. תפקיד הנציגות הוא לקדם את התהליך למציאת היזם ולחתימת הסכם בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל ותוך שקיפות כלפי יתר בעלי הדירות וללא אינטרס אישי למעט קידום הפרויקט בו יש להם דירה.
אני מבין שקיים חשש גדול בתהליך. יתכן וחלק מהפתרון הוא הצטרפות לנציגות עצמה. בכל מקרה אשתדל לענות על שאלותיך.
1. חתימה על מסמך היא די שכיחה. תפקידה לעגן פורמלית את בחירת חברי הנציגות. כך שמה שחשוב הוא לא עצם החתימה על המסמך אלא תוכנו. העובדה שאין לוגו של עו"ד היא לא עקרונית. המסמך הוא גם לא "ראה וקדש" ואם יש משהוא שמציק אתה יכול לבקש שיתקנו אותו.
2. תפקיד הנציגות בדר"כ הוא גם לבחור את עורך הדין שילווה אותם. צריך להבין כי לא ניתן כל בחירה לכנס את כל בעלי הדירות ולקבל החלטה. בסופו של דבר אם הם ישבו והתרשמו ממספר עורכי דין הבקיאים בתחום והחליטו על אחד/ת מהם זה נראה לי מספיק. גם כאן אפשר לבקש שדברים יתועדו וידווחו במייל או בדרך אחרת ליתר הבעלים.
3. לא יודע למה הכוונה במכרז סגור. קודם כל לא מדובר על "מכרז" כמובנו בחוק חובת מכרזים וכו' אלא פניה לקבלת הצעות על בסיס שאלון וקווים מנחים שאתם אמורים להציג. ברוב הפניות שאני נוג לערוך פונים למספר חברות כאמור (תלוי בקושי של הפרויקט אבל לפחות תקבלו 5 הצעות). מבחינתי זה לא מכרז סגור במובן שאם צצה חברה נוספת שרוצה להגיש הצעה היא מוזמנת לעשות כן. הרעיון הוא שלא ניתן לפנות לכל העולם ויש צורך לצמצם מספר כדי שניתן יהיה להתכנס לבחירה.
בסופו של דבר אם יש לכם מספר הצעות אז גם אם להעדפות האישיות יש פחות משקל אם ההצעה בה הם תומכים אינה הטובה ביותר.
4. לא יודע איזה סוג קשר יש לאותו עו"ד. אם זו הכרות מקצועית אני לא רואה בכך בעיה. אם הוא יצג אותם בעבר זאת בעיה וגילוי מלא הוא המינימום שיש לעשות.
5. לא יודע אם הייתי מגיע למסקנה כמוך. מאחר ויש נציגות המנהלת את תהליך קבלת ההצעות אין כל סיבה להפיץ את ההצעות לכל בעלי הדירות. מה שכן - אם בעל דירה מסוים מבקש לראות הייתי מאפשר לו לעשות כן. כלומר - לא יזום אלא על פי דרישה.
6. כפי שצייתני קודם לא מדובר במכרז ואין חובת עריכת מכרז. מדובר על תהליך וולונטרי שנועד לקבל הצעות ולקדם את בחירת היזם וחתימה על הסכם התמ"א. אין שום משמעות למינוח. עדין כמו כל הליך קיימת חובה של התנהלות בתום לב כלפי המציעים.
7. אם נבחרה נציגות היא יכולה לאשרר את כל החלטויה הקודמות. למיטב הבנתי ההחלטה היחידה שקיבלו עד אתה היא בחירת עו"ד.
8. כפי שציינתי חוק חובת מכרזים אינו חל ולא רלבנטי ובכלל אין חובת עריכת מכרז ולא מדובר במכרז. קיימים חוקים כלליים החלים על פעולות הנציגות כמו חוק החוזים וחוק השליחות ובעיקר הסעיפים בהם המטילים חובת נאמנות והתנהלות בתום לב, גם כלפי יתר בעלי הדירות וגם כלפי המציעים.
9. אין הליך של התנגדות לבחירת יזם. אם יש לכם נימוקים לענין זה אני מציע לשלוח אותם לחברי הנציגות, לעורך הדין ואולי אף לכל יתר בעלי הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בתנאים
(הבנין שלנו כבר 12 שנים מנסה לקבל אישור לתמא ורק לפני 4 חודשים קיבלנו היתר בתנאים)
כמה זמן לוקח לעבור בפועל לבנייה מקבלת היתר כזה?
היתר בתנאים
רבקה שלום
קבלת היתר בניה נעשית בשני שלבים עיקריים לאחר הגשת הבקשה.
הראשון הוא קבלת אישור כי הבקשה מוסכמת בכפוף למילוי תנאים שונים שמפורטים בהחלטה.
השלב השני הוא קבלת היתר הבניה לאחר מילוי התנאים שפורטו.
התנאים המפורטים בהחלטה יכולים להיות שונים. תמיד יהיה בהם כתנאי תשלום אגרות והיטלים נדרשים על ידי הרשות. אבל בנוסף יכולים להתנות גם בשינוי קל של התוכנית שהוגשה, בקבלת חוות דעת שונות וכו'.
פרק הזמן מקבלת אישור מותנה ועד לקבלת היתר הבניה תלוי כמובן במהות ובמספר התנאים המפורטים ובקצב העמידה בתנאים על ידי היזם. זה יקח כחצי שנה ואולי טיפה יותר.
בברכה וחג שמח,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסת מקלט
בבניין שלי חתמו על חוזה מול יזם מסלול ממד ומרפסות ואני עדיין לא, היזם כבר הגיש בקשה והוועדה שלחה הודעות למי שרוצה להגיש התנגדות והגשתי התנגדות להריסת המקלט, הוועדה דחתה את התנגדותי ללא שום הסבר ולכן הגשתי ערר לוועדה המחוזית על כך אך עדיין אין תשובה.
שאלתי , האם בחוקי התמא ישנו חוק שמחייב אותי להסכים להריסת המקלט? אציין שבתוכנית יש בניית ממדים לכל הדיירים אך אני עדיין מתנגד להריסת המקלט ( לא אפרט כרגע את הסיבות) , ולכן אני שואל האם יש חוק בתמא שמחייב אותי להסכים להריסת המקלט? אמנם כולם חתמו חוץ ממני אך מקלט הוא רכוש משותף שמצריך הסכמת כל הדיירים
תודה רבה
הריסת מקלט
דני שלום
אם בונים ממ"ד בכל דירה אז אין עוד צורך במקלט. מי שנותן אישור על כך הוא פיקוד העורף.
העובדה שהמקלט הוא כיום רכוש משותף דוקא היא זו שמאפשרת לבטל אותו אם יש הסכמה מצד רוב נדרש של הבעלים ובאישור המפקחת. כך שזה לא נימוק.
אני לא יודע מה סיבותיך לגבי השארת המקלט אבל קשה לי להאמין כי במידה והוכנית אושרה על ידי פיקוד העורף כי התנגדותך תתקבל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמת דיירים ב-2 בניינים
אחוז הסכמה בשני בניינים
בוקר טוב
אם אתם רשומים כבית משותף אחד אז הספירה היא 67% מסך בעלי הדירות בבית המשותף.
אם אתם שתי חלקות נפרדות וכל אחד רשום היום בנפרד- יש צורך ברוב הדרוש בכל בניין בנפרד.
בברכה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחת עו"ד מטעם היזם
במסגרת פרויקט תמ"א 38. הנני מעוניין לרכוש דירה בסיום הפרויקט. מהו שכר טרחת עו"ד מטעם היזם המקובל? האם הנ"ל מוטל בד"כ על הקונה?
תודה
דן
שכר טרחת עו"ד רכישת דירה
דן שלום
על פי חוק המכר (דירות) שכר טרחתו של עורך דין היזם ברכישת דירה חדשה ממנו מוגבל לסכום של כ- 5,000 ש"ח בתוספת מעמ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה משודרגת בתמ"א
דירה משודרגת
ליאור שלום
התמורות בפרויקטים של תמא לא נמדדות במדויק אחרת אין לדבר סוף.
לא מקובל לתת תמורה לפי מידת ההשקעה בדירה. ממילא הכל נהרס ובונים דירה חדשה.
המשקיע סה"כ נהנה מהשקעתו בדירה במשך כל הזמן עד להריסת הבנין ומדובר בכמה שנים.
אם בכל זאת מדובר בהשקעה גדולה מאוד שנעשתה סמוך לחתימה אז ניתן לשפר לאותה דירה את המפרט כך שתקבל מה שהיה לה מבחינת המפרט.
יש עוד לזכור כי חלק מהשקעת אותה דירה בכסף היא בעבודות "שחורות" שממילא היא תקבל בחזרה במסגרת הפרויקט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה
אך היזם לא מסכים לספק ערבות בנקאית ונושא שני הבנתי שהוא סיכם על הטבות
לדירות הגג ( אין להם גג רק זכויות ) על הרחבה וכך הכניס בבקשה לתמ"א
בקיצר נתן להם הטבות
1.האם אני יכול להתנגד למהלך בגלל נושא ליווי פיננסי , האם זה קביל חוקית ואם
כן באיזה שלב כי קיבלנופניה מהעיריה על שינוי קווי בניין ו -60 ימי התנגדות
2. האם ניתן לטעון לחוסר שוויוניות בדגש על כך שאין לי מסמכים אך ידוע כי היזם
סיכם עם חלק מהדיירים על הטבות ומחירי בניה מאוד מוזלים.
תודה רבה
התכוונתי ליווי בנקאי
שאלה חשובה
שרון שלום
ערבות בנקאית היא דבר מקובל בתמ"א 38/1 וחבל שהיזם מתעקש על כך. זה בסופו של דבר ענין מסחרי והבעלים יכולים להסכים כי לא תהיה ערבות בנקאית, אך זה לא המקובל.
לגבי אפליה בין בעלים - אם מדובר על הטבות שניתנות לחלק מהבעלים ללא ידיעה וללא הסכמה של היתר אז זאת טענה טובה כנגד ההסכם אם וכאשר תגיעו לדיון בפני המפקחת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי וועדה מקומית
שלום רב . אני גר ובעלים בבית משותף עם שני כניסות ,אגפים , בתקנון בית משותף רשומים כל הזכויות על הקרקע באופן יחסי לשטחי הדירה לכל בעל דירה .
חברה המבצעת פרויקטים של תמא 38 החתימה רוב באגף אחד ובאגף שלנו לא חתמו לטובת הפרויקט . סך הכל 12 דיירים בכל אגף שהם 24 בשני האגפים (כניסות).
לשאלתי, האם וועדה מקומית יכולה לאשר היתר בנייה לפרויקט מסוג זה ? ללא חתימת רוב.
אישור ועדה מקומית
שרון שלום
יש הרבה מקרים בהם רשום בית משותף אחד ובו מספר אגפים ואפילו מספר בנינים נפרדים. החוק מתיחס לכך ומאפשר להסתפק ברוב של אותו בנין שמעונין בפרויקט ובלבד שהתמלאו מספר תנאים. התנאי העיקרי הוא כי פרויקט התמ"א באותו אגף לא מסכל ביצוע פרויקט דומה באגף בו אין רוב. לרוב הוועדה בוחנת גם את נושא החניה מאחר והחצר היא רכוש משותף ויש להתחלק בו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית תמ"א 38/2
ערבות בנקאית משופרת
אורית שלום
מרגע שאת לא חותמת על ההסכם אין ברירה אלא להגיש כנגדך תביעה המתבררת בפני המפקחת.
לדעתי המפקחת לא תקבל את הטיעון שלך לגבי ערבות משופרת ותאכוף עליך את הסכם התמ"א.
באופן אישי אני גם חושב שיש בעיה בדרישתך. מעטים המקרים בהם הוצאה ערבות משופרת כפי שציינת. בסופו של דבר הבנק המלווה שמוציא את הערבות צריך להסכים לכך ואין כל סיבה שיעשה זאת.
תפקידה של ערבות חוק מכר הוא להגן על רוכשי דירות מפני קטסטרופה. אם היזם נמחק וכבר אינו קיים את תוכלי לגשת לבנק ולקבל את שווי הערבות שהוא בדר"כ בגובה שווי הדירה.
הערבות לא מכסה על מקרים של איחור במסירה. לזה יש פיצוי בהסכם ובנוסף אתם ממשיכים לקבל דמי שכירות לכל התקופה ועל כך גם יש ערבות בנקאית נוספת.
ועוד- לא ניתן לקבל גם את שווי הערבות וגם את הדירה החדשה. כך שאין טעם לרוץ אחרי חצי שנה של איחור ולקבל את שווי הערבות במקום לקבל דירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לתמה
האם נכון שרק מי שיגיש בקשה לתמא
עד מאי 2020 יוכל להמשיך בתהליך?
בקשה לתמ"א
שלום רב
אף אחד לא יודע עוד מה יקרה בדיוק במאי 2020.
ההנחה היא שתנאי התמ"א יורעו. עוד מניחים כי ההרעה לא תחול רטרואקטיבית על מי שכבר מצוי בתהליך. ברור שככל שנמצאים בשלב מתקדם יותר בתהליך כך הסיכוי טוב יותר שהרעת התנאים לא תחול עליך.
אבל כאמור אין ממש דיעה מה הולך לקרות וכרגע הכל בגדר הנחות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמות דיירם נדרשת
כל הדירים בבנין מסכימים לתוכנית תמ"א 38/1. מהו האחוז הנדרש של חותמים מקרב הדיירים לעו"ד מיצג, בכדי שהיצוג יהיה בר תוקף ?
רוב לבחירת עו"ד
שרון שלום
יש מספר דרכים. לעיתים ממנים נציגות ונותנים להם את הסמכות למנות עו"ד.
לעיתים באסיפת הבעלים ממנים ישירות גם את עורך הדין.
די בהחלטת רוב המשתתפים לענין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1
אני דייר שרכש דירה חדשה מקבלן שמקים פרויקט תמא 38/1.
הקבלן לא מתקדם בבנייה וטוען בפני ובפני יתר הדיירים החדשים שקנו דירות כי הוא אינו בעל יכולת כלכלית לסיים את הפרויקט.
רשומות לטובתנו הערות אזהרה על הרכוש המשותף.
שאלתי היא האם הדיירים הקיימים יכולים לפגוע בזכויותינו אם הקבלן לא ימשיך בבנייה?
מי צריך לשאת בתשלומים שנותרו לסיום הבנייה מעבר לסכומים שאנו חייבים לקבלן?
תודה על התשובות.
תמ"א 38/1
מנחם שלום
מצב אכן לא נעים. בעיקרון לא ניתן לבטל לכם הערות אזהרה. אני מבין שהיזם חסר יכולת כלכלית אבל עדין לא בהליכי פירוק.
שלב ראשון הוא לאתר יזם חלופי שיקח את מקומו.
ליזם כזה יש מקורות להשלים את הבניה מתוך- דירות שטרם נמכרו, תשלומים מדירות שנמכרו ועדין לא שולמו.
אם כספים אלו לא מספיקים יהיה צורך להעמיס את היתרה. כאן יהיה ויכוח בין רוכשי הדירות ובין בעלי הדירות המקוריים על מי להעמיס באיזה חלקים. אבל אתם עדין לא שם. תבדקו בעצמכם ובאמצעות בעלי מקצוע וגם מהצעות שתקבלו - האם יש בכלל פער לכיסוי וכמה הוא.
בהתאם לזה תנסו לגבש הסכמות ואם אין אז תגשו לבית המשפט.
בכל מקרה אני חושב שרצוי שיהיה לכם כקבוצה יצוג משפטי בענין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 382
שירותי עו"ד דיירים
שלום רב
צריך לבדוק בהסכם ההתקשרות מול עורך הדין לקרוא מה תכולת העבודה שלו.
בדרך כלל תכולת העבודה כוללת בדיקה של מסמכי רישום הבית המשותף (המסמכים עצמם נערכים על ידי ב"כ היזם). לגבי תקופת הבדק- אם יש צורך בהתערבות משפטית קלה (לא תביעה) אז בדר"כ הוא מטפל בכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בטוחות ברכישת דירה חדש בתמ"א 38
אני מעוניינת לרכוש דירה מיזם בבניין שיחל בהליך תמ"א 38/1. (אישורי הבנייה כבר התקבלו). כבטוחה היזם רושם הערת אזהרה והתשלומים הם לפי קצב הבנייה. לטענת היזם בפרוייקטים של תמ"א 38/1 רוכשי הדירות אינם מקבלים ערבות בנקאית אלא הערות אזהרה. מס' שאלות ברשותך:
1. האם טענת היזם נכונה?
2. אם היזם נקלע לקשיים והפרוייקט נפסק , כיצד ניתן לקבל את הכספים שששילמתי עד אותו שלב אם בכלל?
3. האם בעלי הדירות יכולים למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובתי במקרה והיזם מפר את ההסכם?
4. האם ישנה דרך נוספת להבטיח את כספיי כשלא נותנים בטוחה בדמות ערבות בנקאית.
תודה רבה.
בטוחות ברכישת דירה
לימור שלום
בפרויקטים של תמ"א 38/1 הבטוחה של רישום הערת אזהרה היא די שכיחה. נובע בעיקר מכך שבנקים לא אוהבים לתת ליווי בנקאי לפרויקטים כאלו.
בהתאם לחוק אין מניעה לתת לרוכש דירת יזם בטוחה בדרך של רישום הערת אזהרה. במקרה כזה החוק מכתיב גם את קצב התשלומים שלכם ליזם. ניתן לשלם לא יותר מ- 7% בחתימה והיתר בהתאם לביצוע בפועל. כך שאם יש בעיה עם היזם ההנחה היא שאתם שילמתם עבור עבודה שכבר בוצעה.
בדר"כ אין החזר של כספים ששולמו אלא השלמת הפרויקט באמצעות כונס נכסים שאתם או אחרים תבקשו למנות.
לגבי ביטול הערת האזהרה- כדאי שעורך הדין יבדוק את הסכם התמא של היזם מול הבעלים. בכל מקרה- לא ניתן למחוק הערת אזהרה בכל מקרה של הפרה מצד היזם. הערת אזהרה רק מבטיחה את הזכויות שלכם על פי הסכם הרכישה. כדי למחוק הערה שנרשמה צריך לבטל את הסכם הרכישה שלכם ואת זה לא פשוט לעשות בכלל ובטח שלא באופן עצמאי לללא החלטה של בית המשפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4 בתמ"א 38
כיצד אני יכול לברר את זה בעצמי? לא מעוניין לדבר עם הקבלן או מישהו מטעמו כד'.
האם יש איזה אתר שרואים את זה?
טופס 4 6
עמיר שלום
אם ניתן טופס 4 הוא אמור להופיע באתר ההנדסה של הרשות המקומית. פשוט תחפש בגוגל את האתר ותכנס לתיק הבנין לפי חתך כתובת או גוש/חלקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
