פורום תמ"א 38

אורן שלום,

אמנם, מפעם לפעם מתפרסמות בתקשורת כתבות המתייחסות להצעות ו/או דיונים ו/או ניירות עמדה הנוגעים לשינויים מוצעים במתווה פרויקטים של התחדשות עירונית, ובכלל כך שינויים ברוב המינימלי הדרוש. אינני מוצא לנכון להתייחס לכך, כל עוד הצעות ו/או דיונים ו/או ניירות עמדה אלו אינם מבשילים לחוק מחייב.

באשר לשאלתך השניה, כדי להיכנס בגדר אפשרות ביצוע פרויקט פינוי בינוי, יש צורך במתחם (ולא בניין בודד), המוכרז על ידי המדינה כמיועד לפינוי בינוי, בו לפחות 24 יחידות דיור בנויות.

באם ברצונכם לקדם ביצוע פרויקט התחדשות עירונית (בין במסלול תמ"א ובין במסלול פינוי בינוי), הצעתי לך ולשאר בעלי הדירות בבניין, לפנות לקבלת ייעוץ, פרטני, שיבחן את היתכנות הפרויקט ויקדמו.

מקווה שהייתי לך לעזר ו ... בהצלחה,

חן שלום

אני מבין שאימך חתמה על הסכם פינוי בינוי לפני מספר שנים. לצערי אני לא רואה איך הם זכאים להצעות מהיזם לתמורה במזומן או לדירה, אלא אם כמובן יש לכך התיחסות בהסכם.

מה שכן - צריך לבדוק אם היא לא יכולה למכור פשוט את הדירה שלה? למה צריך להיות תלויים ביזם? כמובן רצוי להתיעץ עם עורך דין קודם אבל על פניו אני לא רואה מניעה למכירה של הדירה החוצה ולקנות לאמא דירה אחרת או מה שתרצה.

יהונתן שלום רב,

ראשית, הרשה לי לאחל בהצלחה לך ולשאר בעלי הדירות בפרוייקט. 

כעת לשאלתך-

יש לבחון ראשית על איזה סוג של תמ"א אנו מדברים?

אם מדברים על חיזוק ובנייה (תמ"א 38/1) אז גם כך כל דייר נשאר עם דירותיו הוא, אבל יש צורך במנגנון פיצוי של בעלי הנכסים העודפים (לרוב זה יתבטא בשדרוג השיפוץ בדירה הקיימת, אך במקרים חריגים אף ניתן לראות שיזמים משכנים דיירים בעלי נכסים עודפים בקומות גבוהות יותר).

אם עסקינן בהריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), יש לדרוש חוות דעת שמאית אשר תקבע את שווי הנכסים העודפים והאכלוס יבוצע על פי "מפתח" שייקבע על ידי השמאי.

בבניינים מורכבים כדוגמת שלך, נהוג למנות שמאי מקרקעין אשר יעריך את שוויו של כל חלק במארג הנכסים הקיים בבניין. לאחר מכן, השמאי נותן חוות דעת ובה בעצם יוצר "מפתח דירות" אשר מדרג את הנכסים לפי שוויים. בעת האכלוס, היזם ובעלי הנכסים מאכלסים את הבניין לפי אותו מפתח, כך ששווי הנכסים יישמר (וכמובן אף יעלה אם אפשר).

לטעמי, אתם חייבים למנות שמאי מקרקעין המנוסה בשמאות מבנים מורכבים כשלכם. לרוב, היזם אינו מעוניין לשלם על שמאות, אך במו"מ ניתן להגיע לפחות לתשלום חלקי (ואם הפרוייקט כלכלי, אף לתשלום מלא). כך בעצם תימנעו מפגיעה בערך הנכסים העודפים שלכם ותימנעו מחיכוחים מיותרים בין בעלי הנכסים השונים עקב אי השיוויון ביניכם.

מקווה שהצלחתי לסייע לכם וכולי תקווה כי הפרוייקט יצא לדרך ויעבור בקלות וללא תקלות.

שלום רב,

ככל שניתן להבין מהשאלה, הנך בעל/ת דירה בבניין, בו מתבצע או אמור להתבצע פרויקט התחדשות עירונית, פינוי בינוי או תמ"א 38, וכנגד הדירה הישנה הנך זכאי/ת ו/או תהיה זכאי/ת לקבל דירה חדשה עם תוספות כאלו או אחרות. השאלה, ככל שניתן להבין, הינה האם לאחר קבלת טופס 4 וקבלת הדירה החדשה ניתן יהיה למכור אותה בפטור ממס או בהטבות ממס, כמו כל דירה אחרת, והתשובה -  כן, בכפוף לכך כי הפטורים היחידים שינוצלו במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית לא יהיו פטורים אישיים אלא פטורים ספציפיים של פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 ועל כך יש ליתן הדעת בהסכם ההתקשרות עם היזם.

מקווה שהייתי לך לעזר, 

חגית שלום,

שאלת ההנגשה בפרויקט תמ"א 38/1 ידועה וברורה, מעצם טיבם וטבען של העבודות.

ככלל, כבר בשלב החוזי בין היזם והדיירים, יש ליתן הדעת לגבי סוגיית ההנגשה, הן של כלל הדיירים והן של דיירים עם צרכים מיוחדים (ככל שבבניין מתגוררים דיירים עם צרכים מיוחדים, שאינם שוכרים). לפיכך, השלב הראשון הינו לבחון את הוראות ההסכם המוצע ו/או ההסכם שנחתם.

זאת ועוד, אם וככל וההסכם לא נחתם על ידי אותו בעל דירה הזקוק להנגשה וינקטו ו/או ננקטים כנגדו הליכי דייר סרבן, העניין יובא ו/או מובא בפני המפקח על הבתים המשותפים. במקרה זה, יש לטעון העניין בפני המפקח על הבתים המשותפים, אשר לא יאשר את ביצוע העבודות אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירות בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים.

מאחר ואין בפני את מלוא הפרטים לגבי המקרה הפרטני, אין לי אלא להפנות, בשלב זה, לאמור לעיל.

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום לשואל

בהתאם לסעיף 11 לחוק החיזוק במצב כזה יכול אחד הבניינים להמשיך בפרויקט ובלבד שהוא אינו מונע קיומו של פרויקט דומה לבנין השני כשירצה בכך.

לגבי תביעה- מצטער אבל אין לך עילת תביעה כנגד הדייר הסרבן.

בברכה,

שלומי שלום רב

הענין הוא בעיקרו מסחרי ולא משפטי. 

חלק מהדירות ניצלו תוכניות קיימות בעבר והגדילו את דירתם. ליתר קיימת האפשרות להגדיל גם כן את הדירה אבל בחרו בנתיים לא לעשות כן.

ההבדל העיקרי הוא שהראשונים השקיעו כסף על חשבונם לצרכי ההרחבה. האחרים עשוים לקבל את ההרחבה בחינם במסגרת הפרויקט. 

את הבדל זה ניתן לכמת ולתת למרחיבים "בונוס" בשטח על הבניה שביצעו. אבל לא בגובה ההפרש בשטח אלא פחות. נניח שעלות הבניה היא מחצית משווי כבנוי (רק דוגמא). יש גם לבדוק את מספר השנים שהם נהנו מההרחבה הנ"ל. בהתאם יש לחשב ולתת תמורה נוספת למרחיבים. שוב- אין כאן תשובה אחת וברורה אלא ענין מסחרי שצריך לאזן באופן הוגן בין בעלי הדירות השונים.

שלום נאט

בתמא צריך להגיע לרוב של בעלי דירות. המשמעות היא שאם יש בעלים של כמה דירות הוא נספר כמספר הדירות שיש לו. לגבי החלטות אחרות- אם אין קביעה אחרת בהסכם אז גם כאן הוא יספר כמספר הדירות שבבעלותו.

ערן שלום

לא הכל  ברור מהנתונים בשאלה. לעיתים טועים במונחים וקוראים לפרויקט של תמא 38 הריסה בוניה בשם פרויקט פינוי בינוי. אני יוצא מנקודת הנחה שהנתונים בשאלה נכונים. 

פרויקט פינוי בינוי מחייב הסכמה מוקדמת של הוועדה המקומית שמקדמת או תומכת בקידום תוכנית פינוי בינוי על אותו מתחם. לכן קשה לי להניח כי אותה עיריה גם תקדם תוכנית פינוי בינוי וגם תאשר תוכנית תמא על אותו מתחם.

יזם הפינוי בינוי יכול להתנגד ולטעון כי אישור פרויקט התמא יסכל את פרויקט הפינוי בינוי. יכול להיות שהעיריה תתיחס לזה (מאוד תלוי גם באינטרסים שלה) אבל זה גם מאוד קשור למה נעשה עד כה ובאיזה שלב נמצא פרויקט התמא.  אם יש הסכם תמא חתום והוגשה בקשה להיתר ואתם עומדים כבר לקבל היתר- אני בספק אם יעצרו את הבקשה מהנימוק שהעלית.

פנינה שלום

אם יש להם רוב של 90% אז הם יוכלו לאכוף עליך את קיומו של הפרויקט התמ"א. אני מציע לך לא לטפל בכך אישית (שכן להרגשתי יש כאן הרבה רגשות שמפריעים ביחסים בינכם) ולתת לאדם חיצוני או למישהוא אחר שאת סומכת עליו לטפל עבורך. אני די בטוח שהפרויקט טוב גם לך.

אורנה שלום רב,

ראשית, הרשי לי להצר על המצב הסבוך אליו נקלעתם בפרוייקט ההתחדשות שלכם. לצערי מדובר בתופעה שכיחה מדי, בה "שוכחים" יזמים כי הדירות אשר הופקדו בידם הן מגוריהם היחידים של דיירים רבים וכפועל יוצא אינם מקפידים לבנותן כראוי.

וכעת ברשותך אגש לענות על שאלתך.

הליך ליטיגטורי (פנייה לערכאות משפטיות - י.ד.) בענייני התחדשות עירונית לרוב אינו דבר של מה בכך וככזה אינו זול (במיוחד עקב אורכו של ההליך על ציר הזמן). לכן, רבים מבעלי הנכסים מעדיפים "לשלב כוחות" ולגשת יחדיו בתביעה כנגד היזם במקרה כדוגמת שלכם. 

אין ספק כי אף אחד לא יכול להכריח אותך לקבל שירותים משפטיים בתנאים שאינם מוסכמים עליך, אך עליך לקחת בחשבון מספר דברים, טרם תבחרי לפנות לערכאות כנגד היזם לבדך:

1. מחיר - כפי שכבר ציינתי, מדובר בהליך אשר עלויות ייצוג משפטי של מומחה בתחום מגיעות לאלפי שקלים (לא מקובל בתחום לעבוד "לפי אחוזים"). על סכומים אלו יש להוסיף עלויות של חוות דעת מומחה (אשר עולות גם כן כסף רב) מטעמך, אגרות בית משפט ועוד. כדאי שתוודאי בטרם כניסתך להליך הזה לבדך, כי יש בידיך את היכולות הכלכליות לעמוד בעלויות של הליך שכזה.

2. איחוד תיקים - במקרים רבים כאשר ישנם מספר תיקים, הנפתחים בבתי המשפט על אותו פרוייקט ומול אותו יזם, בית המשפט מחליט לדון בכל התיקים הללו יחד. לכן, את עלולה למצוא את עצמך (בדרך כזו או אחרת) מנהלת הליך משפטי המסובך באלפי מונים (עקב ייצוג אינטרסים שונים - האינטרס של התובע היחיד לרוב יהיה שונה משל תובעים בקבוצה, עקב עלויות ההליך הגבוהות אשר נשא בעצמו) בגלל הצורך לגרום לשופט בתיק להעדיף את האינטרס שלך על אינטרס הכלל.

3. יכולת להגיע לפשרה משתלמת - כאשר נציגות של בעלי נכסים פונה למו"מ מול יזם, מחזיקה היא כוח רב. כבעלת כוח כזה יכולה הנציגות "לכופף את ידו" של היזם באופן יעיל יותר, היות והיזם יחשוש מתביעה מרובת תובעים (אשר עלולה לעלות ליזם בכסף רב). לעומת זאת, כאשר דייר בודד ניגש למו"מ מול היזם, כוחו קטן יותר בהרבה ולרוב מצב זה יקשה על הדייר הבודד להשיג פשרה משתלמת כמו שתשיג נציגות דיירים. אין מדובר כאן במדע מדויק, אלא בסבירות בלבד. לכל כלל ישנם יוצאים מן הכלל, אך לרוב זהו המצב בפועל.

לסיכום,

אין ספק שלא ניתן להכריח אותך להצטרף לתביעת יחד עם שאר הדיירים, אך בבואך לפנות לדרך עצמאית בנושא כדאי שתקחי בחשבון את ההשלכות (הייתי שוקל לבדוק האם ישנם בעלי דירות נוספים אשר אינם מרוצים מהסכם שכר הטרחה הנוכחי ואולי ירצו להצטרף אליך לייצוג עצמאי).

אאחל לך אורנה יקירתי כי תצליחי בכל דרך אשר תבחרי ותזכי לראות את דירתך מושלמת באופן משביע רצון ובמהרה.

פלונית אלמונית שלום רב

אני לא בא מתחום האינסטלציה ולא אוכל לעזור לך בהמלצות לתיקון. אני כן ממליץ לעדכן את המפקח מטעמכם בפרויקט שהוא בעל מקצוע על מנת שיתן חוות דעתו בנושא.

בעיקרון נראה לי כי החלפת הצינור טובה גם לך. אני חושב שיודעים לטפל בחיבור בין הישן לחדש באופן שלא תהיה נזילה. לגבי אבק אסבסט - כל הטפול באסבסט צריך להיות באופן מבוקר. גם כאן אם יש השגחה אני לא רואה בעיה. 

אלון שלום

מאוד מקובל לבקש לפני החתימה על ההסכם כי היזם יציג לכם פרויקטים שכבר ביצע וכן יתן לכם שמות ממליצים. אם עוד לא נחתם - תבקשו ממנו. אם נחתם- נראה קצת מאוחר אבל עדין תבקשו.

זה לא ענין משפטי ולא ניתן להכריח אותו. אבל אם בהסכם  הוא הציג את עצמו כבעל נסיון ובפועל הוא לכך - יש לכם אולי טענה כנגדו. 

ראקל שלום,

שאלתך, הנוגעת לאיזונים בין התמורות שהדיירים מקבלים ובין הזכויות שהיזם מקבל, אינה ניתנת למענה, לצערי, במסגרת הפורום, שכן מעצם טיבם וטבעם של דברים הדבר מצריך בחינה מעמיקה של העסקה. ככל שכבר העסקה נחתמה -  הרי שזהו מעשה עשוי. ככל שהעסקה טרם נחתמה -  הנכם מוזמנים לבחון הדברים כדבעי.

בנוגע לשאלתך המתייחסת לאפשרות לדעת את הפרטים הנוגעים לחבות בהיטל ההשבחה, הרי שאינני רואה סיבה מדוע לא תוכלו לקבל פרטים אודות היטל ההשבחה, לכשיוטל, הגם כי אינני מבין משאלתך לצורך מה הנך נדרש לכך. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום,

כעולה משאלתך, החניות רשומות ו/או ירשמו בטאבו כהצמדה לדירות פרטניות. ככלל, על בעל החניה לשאת בעלויות התחזוקה של רכושו. יחד עם זאת, היה נכון וראוי לקבוע הדבר מפורשות בהסכם התמ"א עליו חתמתם (ואולי הדבר נעשה), בדיוק בשביל מקרה זה -  כדי שלא יהיה כל ספק ומחלוקת.

מקווה שהייתי לך לעזר,

ראקל שלום

נוסח ערבות- ראי לינק

https://www.boi.org.il/press/heb/080505/080505h.pdf

ראקל שלום רב

בדר"כ ממנים מפקח עוד טרם חתימת ההסכם כדי שיעבור על המפרט וישפר היכן שצריך. אם כבר נחתם ההסכם והמפרט שנספח לו אז קצת אחרתם. מה שנחתם הוא מה שמחייב את הצדדים.

תמנו מפקח עכשיו כדי שימשיך מכאן והלאה. עיקר תפקידו הלאה יהיה בפיקוח מטעמכם על הביצוע. 

אני מציע שתפעילו את הנציגות ואת עורך הדין שלכם. פשוט תבחרו מפקח ותודיעו ליזם על כך.

אמיר שלום

פסיקה ראשונה בענין קבעה כי יש צורך בהסכמה של 100% מהבעלים כדי להצמיד גינה לדירות הקרקע במסגרת פרויקט תמא 38/1. הואיל ועל פי רוב לדירות מעל הקרקע מוסיפים מרפסות שמש- פסיקות מאוחרות קבעו כי ניתן במסגרת הרוב הנדרש (2/3) לאשר הצמדת שטח גינה בדומה שלטח המרפסת שמצמידים לדירות האחרות. למשל - אם מוסיפים מרפסת שמש 10 מ"ר יאשרו הצמדת גינה 10 מ"ר גם אם לא 100% מהבעלים הסכימו לכך. 

לפי התאור בשאלה ההסכם הלך תחילה לפי מתווה הפסיקה המוקדמת שאזכרתי לעיל (המחייבת  הסכמה של כולם) ובהמשך ובפועל - כנראה החתימו אתכם על גרמושקה ובה הצמדה גדולה יותר. טענת היזם היא כי החתימה על הגרמושקה כמוה כהסכמה להצמדת שטחי הגינה. 

אם התאור מדויק אני חושב שהיזם ובעלי דירות הקרקע לא צריכים להנות מכך. אני חושב שיש לכם טענה טובה (גם אם לא נקייה לגמרי) כנגד ההצמדה. אני מציע לנצל את המצב הנוכחי בו הוא זקוק לכם לקבלת היתר שינויים כדי לעמוד על דעתכם. אני לא רואה שום חשש שלא יצא פרויקט. אם תהיו חזקים הוא ימצמץ ראשון ויגיע עמכם להסכמה.   

צוקי שלום

לפי מה שכתבת בקשה לקבלת היתר בניה טרם הוגשה בכלל. לא כתבת ואני לא יודע על איזה עיר מדובר אבל מנסיוני ובמידה ובקשה כאמור טרם הוגשה אין לך כל חשש להשכיר לשנה ואף יותר.

יקח ליזם כ- 9 חודשים לקבלת אישור עקרוני של הוועדה המקומית ולאחר מכן עוד כ- 9 חודשים להסדרת כל תנאי האישור ולהוצאת היתר הבניה. 

צוקי שלום

אם הבנתי נכון במסגרת הפרויקט מוסיפים לכם ממ"ד וכדי לחברו לדירה הקיימת יש צורך להרוס את המטבח הקיים. לא כתבת אבל הבנתי בין השורות כי כנראה סידור הדירה אצלכם שונה מאחרים ולכן לא מדובר בבעיה של כלל הבעלים אלא רק שלכם.

נקודת המוצא היא מה שכתוב בהסכם עליו חתמת. אני מבין שאין כל התיחסות בהסכם לחובת היזם לממן מטבח חדש. 

הטענה לגבי עורכת הדין היא חלשה בהעדר מסמכים. מילה שלך כמגד מילתה ובכלל עורכת הדין היא לא צד להסכם וגם אם אמרה לך אין זה מחייב את היזם.

אם אכן זה המצב אני ממליץ לנסות ולהגיע עם היזם לפחות לפיצוי חלקי. תהנו ממטבח חדש במיקום שמותאם אולי יותר לדירה לאחר תוספת הממ"ד. אני לא רואה איך דרך אחרת למעט נסיון להגיע להסכמה תביא לכם תוצאה טובה יותר. גם אם תגישו תביעה זו רק תהיה דרך טקטית להגיע לפשרה.

בן שלום

בדרך כלל בהסכם יש התיחסות למצבים בהם השטח בפועל קטן יותר מהשטח המובטח בתוכניות הראשוניות. כך שקודם כל יש לקרוא מה כתוב שם.

אם אין בהסכם כל התייחסות - על פי חוק המכר דירות מותרת סטייה של 2% בשטח. כך שאם הובטחה לכם למשל דירת 100 מ"ר ובפועל קיבלתם דירת 98 מ,ר אין בכך הפרת התחייבות.

אם הסטיה בשטחים גדולה יותר ובהעדר התייחסות לכך בהסכם התמ"א או הסכמה אחרת - יש לכם עילת תביעה כנגד אותו יזם.

רן שלום,

מעצם טיבם וטבעם של דברים, לאור מהות העסקה שאתה מבקש לבצע, אתה זקוק לעו"ד העוסק במקרקעין, רכישה ומכירה של דירות, לרבות מקבלנים, כאשר ברור ומובן מעליו שאותו עו"ד מבין ו/או צריך להבין בהיבטים השונים הקשורים לעסקת רכישת דירה בפרויקט תמ"א.

לגבי שאלת שכה"ט -  אינני נוהג לייעץ בעניין.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אמיר שלום,

התנאי הבסיסי לקבלת זכויות מכוח הוראות תמ"א 38 הינו שהיתר הבניה לבניין ניתן לפני 1/1/1980 ועל פי ההערכה נבנו רובם שלא על פי התקן המחמיר לרעידות אדמה. השאלה הינה מועד מתן ההיתר ולא מועד הבניה. התשובה, בעניינכם, כך נראה, שאין זכאות לזכויות מכוח תמ"א 38.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אורית שלום

אם ביתך גרה עימך בדירה ומוגדרת כבעלת מוגבלות בהתאם להוראות חוק הפינוי אזי היזם חייב לדאוג לכם לדיור חלופי בתקופת העבודות. 

אם לא - זה ענין של רצון טוב והסכמה מצד היזם ואני לא מניח כי יהיה פשוט לקבל את הסכמתו.

בשני המקרים אני מציע כי תדברי גם עם עו"ד הדיירים וגם עם היזם. את יכולה לבקש מהם לשמור על דיסקרטיות אבל בדר,כ בהסכמי תמ"א משתדלים שכל התמורות יהיו גלויות לכולם. 

אלון שלום,

דמי השכירות אשר על היזם לשלם לבעלי היחידות בפרויקט, החל מהמועד בו מסרו החזקה ביחידותיהם ליזם לצורך ביצוע הפרויקט ועד קבלת הדירות החדשות, נקבעים, מטבע הדברים, במסגרת הוראות הסכם התמ"א כחלק מהתנאים המסחריים של העסקה. יש הקובעים סכום קבוע מראש (בעייתי, שכן ממועד החתימה על ההסכם ועד המועד בו על היזם לשלם את דמי השכירות חולפת תקופה לא מבוטלת, ואם זהו המקרה הרי שמומלץ לקבוע מנגנון הצמדה וכיוצ"ב) ודרך המלך, לטעמי, הינה לקבוע מנגנון לפיו שמאי מוסכם ימונה בסמוך למועד פינוי היחידות ויקבע את גובה דמי השכירות בהתאם לדמי שכירות מקובלים באזור לאותה יחידה אותה מפנים (גם כאן, ניתן לקבוע מנגנוני הצמדה וכיוצ"ב וכן להתייחס למקרים בהם היחידה אות המפנים הינה יחידה מושכרת).

אינני יודע האם במקרה שלכם הנכם עומדים לפני חתימת הסכם התמ"א (ולכן שאלתך מתייחסת לדרך בה יש לקבוע את ההוראות הרלוונטיות בהסכם) או לפני הפינוי (ואז מדובר במעשה עשוי ועליך לבחון את ההוראות הרלוונטיות בהסכם עצמו). כך או כך, מקווה שהייתי לך לעזר.