פורום תמ"א 38

דידי שלום

אם בחוזה נכתב במפורש כי בדירה יהיה גז ובפועל אין אז זו הפרת הסכם. אבל חשוב לבדוק אם לא כתוב גם "בכפוף לתקן" " לחוק" וכו'. כי אם מטעמי תקן לא ניתן להתקין שם גז אז לא ניתן. הבעיה עם גז היא בדר"כ בקומה מתחת לקרקע מאחר וגז כבד מאויר ויורד למטה.

בכל מקרה גם אם זו הפרת הסכם שאלה מה הנזק שנגרם לכם ומה הסעד שאתם יכולים לדרוש. מציע כי תבואו עם כל המסמכים לעורך דין לקבלת יעוץ פרטני.

זכריה שלום

אתה לא בעל הערה אלא בעל הזכויות בדירה. כל מהשכתוב הוא הנחית ביצוע במצב כאשר באים לתקן את צו הרישום של הבנין המשותף ורשומה הערה לטובת אחר. אני לא יודע על איזה הערה אתה מדבר במקרה שלך. 

אורית שלום רב,

ראשית, הרשי לי לאחל לך ולשאר הדיירים הצלחה בדרככם להתחדשות ושדרוג נכסיכם.

ולענייננו, 

שכר טרחתו של עורך/ת הדין המייצג/ת את הדיירים משולם כמעט בכל פרוייקט התחדשות עירונית על ידי היזם. נכון, עומד חשש כי הייצוג יעמוד בפני ניגוד עניינים (הנובע מכך ששכר המייצג/ת משולם על ידי היזם), אך לשם כך נציגות הדיירים צריכה לבחון היטב את מייצגיה. כפי שכל בעל/ת "משרת אמון" עומד/ת לפעמים בצמתים בעיתיים כך גם מייצג/ת בתיק ולכן חשוב לוודא כי מדובר באדם אשר הנכם מרגישים כי ניתן לסמוך עליו/ה. 

מעבר לכך, כללי האתיקה דורשים כי טובתו של הלקוח תעמוד תמיד בראש מעייניו/ה של המייצג/ת ובמידה ואינו/ה עומד/ת בתנאים אלו, יש לכם סעדים רבים כנגד המייצג/ת.

אסכם כי מדובר במצב דברים שכיח בעולם ההתחדשות העירונית, אך שומה על נציגות הדיירים לוודא, לאורך כל ההליך, כי עורך/ת הדין מטעמכם מעמידה את האינטרס שלכם תמיד במקום הראשון. מעבר לכך, שומה עליכם לבקר את עבודת עורך/ת הדין במידה ואינה משביעה את רצונכם וכמובן לעמוד על כך שרק עורך/ת דין שאתם בחרתם באופן עצמאי על פי דרישותכם ולפי שיקול דעתכם הבלעדי הוא/היא זה/ו מי שייצג את הדיירים בפרויקט.

מקווה שהצלחתי לעזור וסופ"ש נעים.

רוזה שלום,

נקודת המוצא היא שככל שיש זהות בשיעור הזכויות ברכוש המשותף בין בעלי הדירות, או יחסיות קרובה, מתבקש שכל בעלי הדירות יקבלו תמורות זהות. לעיתים ישנם אילוצים תכנוניים, כפי שהצגת בשאלתך, שמונעים זהות בתמורה בין הדירות לבין עצמן.

המענה צריך להיבחן ראשית לפי החוזה עצמו - האם קיימת התייחסות כלשהי למצב שיש בו שוני בין התמורות או הפחתה בתמורות ביחס לתכנון הראשוני שהוצג לבעלים. האם יש מנגנון לפיצוי או זכות להתנגדות וכיו"ב. 

בהעדר התייחסות בחוזה (וחבל שכך), יש לפנות להגיון. לא סביר שבעל זכויות אחד יקופח לעומת שכניו באופן מובהק. מנגד, הפסיקה פונה באופן גורף לקדם פרויקטים לפי תמ"א 38, בשל אינטרס החיזוק של המבנים מפני רעידות אדמה. בל נשכח שזוהי מטרת החוק מלכתחילה.

לכן יש למצוא פתרון שיניח את דעתו של אותו בעלים לתמורה אחרת במסגרת הפרויקט, על חשבון ההפסד שנגרם לו בגין התכנון החדש. 

מאחר שאין לי די פרטים לא אוכל להרחיב על פתרונות, אבל כאלו תמיד יש בשפע. צריך קצת ניסיון ורצון למצוא אותם, הם שם. מקווה שתשכילו למצוא אותם לפני קיום הליכים מיותרים אצל המפקח/ת.

שלום, יאיר

שאלתך אינה ברורה לי דיה.

אודה אם תנסח מחדש מהי בדיוק השאלה, ואנסה להשיבך.

מימי שלום,

שיפוץ פנים בתמ"א 38/1, אם אינו נובע מצורך אמיתי הקשור בביצוע הפרויקט (למשל, עקב הקטנת הדירה לטובת מעלית, מה שמחייב, למשל, הזזת מטבח, קירות פנים וכיוצ"ב), חייב במס.

מקווה שהייתי לך לעזר,

דנה שלום,

בשאלתך הינך שואלת האם ניתן לקבל היתר לתוספת ממ"ד עד לקו בניין. ברור שכן. השאלה שכנראה ביקשת לשאול מתייחסת לקו מגרש. לכך הענה כי ניתן הדבר, כאשר הדבר צריך להבחן פרטנית על ידי המתכנן למול הרשות המקומית. 

מקווה שהייתי לך לעזר, 

צביקה שלום,

הליך בפני המפקח על הבתים המשותפים הוא הליך הננקט כנגד "דייר סרבן". לפיכך, אם תגיע להליך זה בפני המפקח על הבתים המשותפים תחשב, מעצם טיבם וטבעם של דברים, ל- "דייר סרבן" כלומר דייר שלא חתם על ההסכם הגם כי ההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש.

כדי לענות לשאלתך בדבר סיכויי ההליך כנגדך, או בהיבט אחר האם סירובך הינו סירוב מוצדק, יש מעצם טיבם וטבעם של דברים להכנס לעובי הקורה, לבחון את העסקה, את התמורות לכלל הדיירים וכיוצ"ב, וכל זאת, מעצם טיבם וטבעם של דברים, לא ניתן לבצע במסגרת הפורום. 

חי שלום,

במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית הדיירים בפרויקט, בדרך כלל באמצעות נציגות הממונה על ידי רוב, שהוסמכה לכך, הם אשר בוחרים את עורך הדין שייצגם בפרויקט והם אשר מתקשרים עם אותו עורך דין בהתקשרות עורך דין - לקוח. לא היזם קובע את עורך הדין וגם לא מנהלת, אלא אם נבחרה על ידי רוב הדיירים והוסמכה לכך כנציגות בפועל. במסגרת פרויקטים אלו מקובל שהיזם מתחייב כלפי הדיירים לשלם את שכר טרחת עורך דינם, איתו הם התקשרו, במקומם.

משאלתך עולה שקיימת התקשרות עם עורך דין מטעם הדיירים, אולם חלק מהדיירים מעלים תהיות לגבי מינויו, כאשר בהקשר זה לא ברור לי תפקידה של המנהלת בעניינכם, לא ברור לי הקשר הנטען בין עורך הדין מטעם הדיירים ובין המנהלת וכיוצ"ב. יתרה כך, אין בשאלתך כל רמז לסיבה שבגינה אותם דיירים מבקשים היום למנות עורך דין אחר בעבורם והאם ניסיתם לבוא איתו בדברים.

כך או כך, משקיימת התקשרות של הדיירים עם עורך דין (גם אם נעשה הדבר באמצעות הנציגות שנבחרה ברוב והוסמכה לכך), מדובר בהתחייבות חוזית מחייבת ששינוייה ו/או פגיעה בה ו/או ביטולה יכול ויחייב את הדיירים בחיובים כספיים על פי דיני החוזים והוראות כל דין.

לאור האמור, מבלי שהונחו בפני מלוא הפרטים, ניתן כמובן לבקש / לדרוש מימון למינוי עורך דין נפרד לאותם דיירים, אולם לטעמי אין זה נכון להעמיד עורך דין נפרד לחלק מהדיירים ומניסיון הדבר יכול גם לגרום לחבלה ממשית בניהול הפרויקט. 

מקווה שהייתי לך לעזר, 

רונן שלום,

שאלותיך אינן מסוג השאלות למענה במסגרת הפורום והנני מציע כי תפנה אותן ליועץ המס בפרויקט.

אורי שלום

בעיקרון נראה לי כי התשובה חיובית. השאלה הגדולה היא לגבי הסכום. ציינת כי היסודות בוצעו בעבר הרחוק, לא בטוח כמה ביצוען מוזיל מהעלויות הנדרשות כיום ליזם.

מציע כי תתחיל תנסה לכמת את הדרישה שלך ולפנות ליזם בדרישה לפיצוי בגין כך - לא בהכרח כספי.

אוהד שלום,

אם הבנתי נכון-

אתם בתהליכים של חתימה על הסכם תמ"א אבל עדין לא חתמו הרוב הנדרש.

אחד מאלו שחתמו מכר את דירתו לאחר.

אותו אחר טרם חתם על הסכם התמ"א.

בעיקרון - המחויבות על פי הסכם התמ"א היא של המוכר שחתם על ההסכם ולא של הקונה. לגבי הקונה - אם במסגרת הסכם הרכישה הוא התחייב לכך אז ניתן לאכוף עליו. אתה ציינת שלא מוזכר שם כלום - לכן נקודת המוצא היא שהקונה לא ידע על ההסכם או ידע והתנגד לכך ולכן יהיה קשה לאכוף עליו את ההסכם. ניתן יהיה לתבוע אולי את המוכר שהפר את התחייבותו אבל גם זה כרגע בעייתי מאחר ועוד לא הגעתם בכלל לרוב הנדרש. 

בת שבע שלום רב

על פי החוק נכון הליום יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף כדי להתקדם עם פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). אם רק 4 תומכים בכך אז אין רוב. 

לפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) די ברוב של 2/3 כלומר 4 בעלי דירות. אם רק 2 בעלי דירות תמכים בפרויקט כזה אז גם לכך אין לכם רוב.

החדשות הטובות הן שכולכם מעוניינים בפרויקט תמ"א. אני לא מכיר את הבנין אצלכם אבל באופן אישי אומר כי לרוב עדיפה הריסה ובניה (38/2). לכן יש להבים למה חלק מתנגדים לכך. 

שמרית שלום,

ראשית, יוצא אני מתוך נקודת הנחה ששאלתך איננה תאורטית וכי הנכם מבקשים להתקשר עם יזם (שכן אם כבר התקשרתם, הדברים הוסדרו ונקבעו בהסכם ושאלתך מתייתרת בשלב זה) ולפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, שאלה כגון זו יכולה וצריכה להבחן מול היזם והמתכנן מטעמו, יחד עם כלל שאלות התמורה לדיירים, והכל בסיוע עוה"ד מטעם הדיירים אותו בוודאי כבר בחרתם.

כך או כך, התשובה לשאלתך מונחת בהבנה של אופן בניית ממ"ד, הצומח מיסודות הבניין כלפי מעלה, מדירות הדיירים בקומות הקיימות ועד וכולל דירות היזם שיבנו כתוספת לבנין, ומעצם טיבם וטבעם של דברים חדר קיים אינו בנוי ולא ניתן לבנות אותו, כיום, בתקנים הנדרשים לבניית ממ"ד, והוא לא וכל לשמש כבסיס לממדים בדירות היזם הנבנות מעל הדירות הקיימות. לכן, לשאלתך, הממ"ד שיתווסף יהיה במסגרת התוספת החדשה שתבנה. יחד עם זאת, אציין כי ישנם מקרים שלא ניתן לבצע תוספות לבניין, מפאת מגבלות קווי בניין וכיוצ"ב, במקרים כאלו ממילא גם לא יבנה ממ"ד לדירות הקיימות להן לא ניתן לבצע תוספות, וסוגייה זו צריכה לקבל מענה בדרכים אחרות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

דני שלום,

מציע שתפנה את שאלת ליזם ולמתכנן, כאשר נקודת המוצא שכל העלויות חלות על הזם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

ציון שלוםן

אין שום חובה בחוק לפיה היזם יממן את שכר עורך הדין של הבעלים.

 זה ענין הסכמי שמופיע כמעט בכל הסכמי תמ"א. על כן אם אצלכם זה לא מוסדר כך יש לברר למה.

אם הבעלים חתמו על מסמך הסכמה ראשוני ועכשיו היזם לא מוכן לממן את עורך הדין - זה לא תקין ואני ממליץ לא להתקדם מולו בלי עו"ד. מציע עוד כי תמנו עו"ד והוא ידע לפנות לאותו יזם ולייצג אותכם בענין זה. 

מיכאל שלום רב וחג שמח,

צר לי לקרוא כי התקיימו נסיבות הגורמות לך לרצות לסגת מפרויקט ההתחדשות העירונית מתוקף תמ"א 38.

באופן כללי, הנך מתמודד עם סוגיה חוזית - חתמת על חוזה, אך כעת הנך מעוניין לחזור בך מחתימתך על החוזה.

לכך מספר משמעויות חלופיות:

1. הנך מפר חוזה, היות והנך נסוג מהתחייבות חוזית שלקחת על עצמך;

2. היזם הפר את החוזה באופן יסודי, המאפשר לך ולשאר בעלי הנכסים לבטל את החוזה;

3. התעוררה סיטואציה שלא יכולתם לצפות מראש במהלך המו"מ החוזי, אשר מאפשרת לצדדים לסגת מההתחייבויות החוזיות ההדדיות (למען הסר ספק, בתי המשפט אינם רואים בקורונה כ"אירוע מסכל").

4. נתגלו "פגמים ברצון" (סיטואציה חוזית מורכבת, אשר קצרה היריעה מלהרחיב עליה כעת).

לצערי, איני יכול לתת לך תשובה מלאה ומדויקת לגבי המצב המשפטי בו הנך נמצא, היות ואיני מכיר את החוזה. לכן, על מנת לייעץ לך באופן מקיף ומדויק- יש לבחון את החוזה באופן מעמיק ואת כלל ההתנהלות הטרום-חוזית שקדמה לאירוע החתימה.

אני ממליץ לך לפנות לייעוץ משפטי מעמיק בנושא, בין אם באמצעות צוות משרדי או באמצעות כל צוות משפטי אשר תבחר להיוועץ בו, על מנת לבחון לעומק את הברירות המשפטיות העומדות לזכותך.

אוסיף ואומר כי ישנם מקרים רבים בהם ניתן להגיע להסכמות מחודשות עם היזם ו"להתניע מחדש" את הפרויקט, הן באמצעות יזם אחר או באמצעות שינויים כאלו ואחרים (אשר חייבים לקבל את ההסכמה של כל הצדדים לעסקה) באופי הפרויקט (לעיתים מעבר מהליך לפי תמ"א 38 לפינוי-בינוי במסלול מיסוי יכול לסייע למשל בפרויקטים ה"נתקעים" מול העירייה, אך זו דוגמא מני רבות אחרות) אשר יביאו לקיומו של הפרויקט והגעה לתוצאות חיוביות ממנו עבורכם ועבור היזם.

כולי תקווה כי תמצאו את הפתרון הנכון ביותר עבורכם. שיהיה לכם בהצלחה.

מקווה שהצלחתי לעזור.

שלום, רן

החוק מחייב פתרון מגורים חלופי בתקופת עבודות הבניה לקשיש שהינו מעל גיל 80 ביום חתימת ההסכם ע"י הראשון מבעלי הדירות - מה שאינו רלוונטי לפי שאלתך, וכן למי ש"מרותק לביתו באופן קבוע", אשר משתמע משאלתך כי בכך העניין.

כמובן שקיימת חובה של מגורים בדירה כדי לזכות בתנאים האמורים, שכן הרציונל הוא ההכרח במקום חלופי בגין הנסיבות הללו, ולא בהטבה כללית על פני יתר בעלי הזכויות בבניין.

מקווה שתמצאו פתרון הולם, 

שלום, עדו

קשה לי להשיב לשאלתך, שכן העניין תלוי במספר משתנים שאינם ידועים. ראשית, הלשכה הרלוונטית - לכל מפקח לוח זמנים משלו לדיונים, והמועדים משתנים מלשכה ללשכה, בהתאם לעומס ניהול התיקים הספציפי של המפקח על המקרקעין שבתחומו מצוי הפרוייקט.

כמו כן, הליך ראשוני יכול שלא לסיים את הסאגה, ולהמשיך בערעור.

בנוסף קיימות שאלות משפטיות רלוונטיות, הנובעות מנימוקי הסרבנות. ככל שמדובר בטענות סרק, מן הסתם הדיון בכך יהיה מהיר יותר מאשר דיון ענייני בטענות התנגדות שיש בהן טעם. לעיתים נדרש שינוי של התכנון כדי להגיע להסכמות או להחלטה שיפוטית, וזה יכול לארוך זמן נוסף.

וישנם גורמים נוספים שיש בהם להשפיע על ההליך המשפטי.  כך שאין באפשרותי לתת לך תשובה ישירה ומדויקת.

אך אם אתה מתעקש על מסגרת זמנים בלתי מחייבת אוכל להשיב לך כניחוש מושכל, לאור נסיוני בתחום, על תהליך שבין שנה לשלוש שנים, אך כמובן שאין בכך כדי לקבוע מסמרות.

בהצלחה

הלן שלום,

נקודת המוצא לתשובתי היא כי ההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש לביצוע הפרויקט וכן גם על ידי היזם. שאם לא כך הדבר -  בהעדר חתימת הרוב המינימלי הנדרש - הרי שאין כל הבדל בין סירוב דייר בן 80 שסיבותיו עמו ובין סירוב דייר בן 20 שסיבותיו והתנגדותו עימו. 

אם וככל שנחתם ההסכם על ידי הרוב המינימלי הנדרש וקיים הסכם בר תוקף, הרי שלאחר שיינתן היתר בתנאים ניתן יהיה לנקוט בהליכי כנגד אותו דייר סרבן, הגם כי הינו בן 80 שנים. במקרה של דייר שגילו 80 שנים עומדות לצידו זכויות שאינן ניתנות למי שאיננו מוגדר "קשיש". המפקח/ת על הבתים המשותפים יבחן התביעה הן לאור שמירת זכויות הדייר המוגדר "קשיש" לצד נימוקי סירובו -  ובכפוף לכך ניתן לחייב גם דייר "קשיש" חיוב שיאפשר ביצוע הפרויקט. דרך המלך, כמובן, היא להגיע להבנות מבלי להידרש להליכי דייר סרבן, תוך הבנה של הקשיים מיוחדים איתם מתמודדים "קשישים".

מקווה שהייתי לך לעזר,

עו"ד אריה בדנר

שדרות שאול המלך 8, תל אביב

03-6120890

Law-Offices@Badner.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

נועם שלום,

אמנם, כפי שציינת בשאלתך, אין מדובר בשאלה משפטית ומשך הזמן להוצאת היתר הבניה לפרויקט תלוי במרכיבים שונים ובהם הרשות המקומית והוועדה לתכנון ובניה, היזם ואופן פעולתו לקידום הפרוקט, ההליכים הנדרשים כנגד המתנגדים וכו'. לפיכך, אין זה נכון מצידי ליתן לך אומדן כלשהו. 

זוהר שלום וחג שמח

לצערי אתה אינך זכאי כעת לדיור חלופי בזמן הבניה. לא ציינת את גילך אבל בכל מקרה התנאי הוא קשיש בן 75 במועד החתימה הראשונה על הסכם התמ"א.

יציאה לפנסיה עדין לא הופכת אותך לקשיש וטוב שכך.

בברכה,

אברהם שלום,

שאלתך הינה שאלה בתחום הכדאיות הכלכלית גרידא ואין לה כל נגיעה משפטית.

ככל ותמצא לנכון לרכוש דירה שנבנתה במסגרת פרויקט תמ"א 38, אזי הצעתי היא לך להתקשר עם עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין ועסקאות כגון אלו כדי לבדוק את מכלול ההיבטים המשפטיים הנדרשים בעסקה כזו וכדי להבטיח הזכויות. 

מקווה שהייתי לך לעזר,