פורום תמ"א 38

שלום רב

אני מבין שנחתם כבר הסכם התמא וכי היזם נמצא בשלב מתקדם של הליכי התכנון.

ניתן לרשום הערת אזהרה מיד לאחר חתימת ההסכם והכל בכפוף למה שנכתב והוסכם בהסכם עצמו.

הרישום יכול להתבצע רק אם הבעלים רשומים בנסח הטאבו. אם הם לא רשומים כי יש צורך להשלים הליכי רישום שונים - אז לגבי אותם בעלים לא ניתן עדין לרשום הערת אזהרה עד להשלמת הרישום על שמם. תשומת הלב כי רישום הערת האזהרה הוא פרטני ולכן גם אם יש מניעה לגבי דירה מסוימת עדין ניתן להמשיך ברישום הערות אזהרה לגבי היתר.

שלום רב

הרוב הנדרש לתמא חיזוק הוא 2/3 מהבעלים המחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.

אם מדובר בבנין של 12 דירות רשומות אז לפחות 8 בעלים צריכים לחתום על ההסכם ובלבד שהם מחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהרכוש המשותף (תבדקו בנסח הטאבו כמה חלקים כל אחד מחזיק ברכוש המשותף).

יפית שלום רב

החתימה מול עורך הדין שלכם היא הליך רגיל וטוב גם לכם, על מנת שיהיה ברור מה קורה במקרה שיחתם הסכם תמא ובמקרה שלא יחתם הסכם תמא.

אם אכן נחתם הסכם תמ"א אז לרוב מצוין בהסכם מול עורך הדין שכרו ותנאי התשלום מולו. למרות שבסופו של דבר היזם נושא בשכר עורך הדין - חשוב לכם לדעת שהשכר סביר ולא מעבר למה שנהוג לשלם וכן שתנאי התשלום לשכר מבטיחים את הליווי מצד עורך הדין במהלך כל הפרויקט. גם מעבר לכך - מאחר ואתם הלקוחות שלו ולא היזם - על עורך הדין לערוך את ההסכם למתן שירותיו קודם כל מולכם, תוך שהיזם מאשר אך ורק את גובה ותנאי התשלום.

אם בסופו של דבר לא יחתם הסכם תמ"א- חשוב לוודא שההסכם מול עורך הדין פוטר אותכם מתשלום גם במקרה כזה או לפחות ברור לכם מה ההתחייבויות שלכם כלפיו אם אין הסכם.

אם הנציגות הוסמכה למנות עורך דין אז די בחתימתה. למעט במקרה בו חלה על הבעלים חובת תשלום כלשהיא שאז אני ממליץ להחתים את הבעלים עצמם.

אורי, שלום

תשובתי היתה מקיפה והתיחסה לשאלתך המורכבת קודם ;-)
במענה לשאלתך הנוספת כעת,  איך להתנהל מול היזם, ככל שאינך זוכה לייצוג משפטי הולם, הריני שבה ומציעה שתפנה לייצוג נפרד מטעמך, כאשר המייצג יציג את העדפתך הרלוונטית, ככל שהיא עולה בקנה אחד עם המצב המשפטי.

שאלת שאלה מורכבת וכוללת, שערבבה בין פינוי-בינוי לבין תמ"א, וכפי שרשמתי לך, התנאים שונים לפי אופי הפרוייקט. המייצג שלך אמור לדעת בהתאם לנסיבות מהו הפתרון הנכון עבורך. 

בהצלחה

שלום רב,

לשאלתך, תיקוני החקיקה שבוצעו לאחרונה אינם נוגעים לשינוי הרוב הדרוש בפרויקט תמ"א 38 ולפיכך הרוב המינימלי הדרוש בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה נותר כשהיה -  80% מהיחידות להן צמודים 80% מהרכוש המשותף.

שלום יוסי

אכן החוק תוקן כפי שציינת ומס שבח יראה לטוב ולרע בדירה לה אתה זכאי בפרויקט כדירת מגורים לצורכי מס שבח. לכן אם תמכור אותה במהלך הפרויקט תהיה זכאי לפטורים כאילו מדובר בדירת מגורים (דירה יחידה או לא יחידה לפי המצב האישי שלך).

עדין יש לזכור כי לרוב פרויקטים כאלו מלווים עם בנק מלווה שמשעבד את הדירה ולכן זה מערים קשיים על עצם המכירה גם ללא קשר לנושא המיסוי.

בנוסף ומאחר ואיני מכר את המקרה הספציפי - ממליץ כי תתיעץ עם עו"ד פעם נוספת לפני המכירה עצמה. 

שלום, אפרת

משאלתך אני מבינה שהגעתם למצב לא טוב, כשאין הסכמות בין הבעלים.

החלפת נציגות הכרחית כאשר הנציגות אינה מייצגת את האינטרסים של רוב בעלי הדירות. הנציגות היא גוף וולונטרי, שאמור לשמש כקשר בין הבעלים לבין המייצג, ובמידת הצורך אל מול היזם. בהעדר ייצוג נאות יש לקיים אסיפה כללית שלא מן המניין ולבחור נציגות חדשה. 

כך גם לגבי ייצוג משפטי - אם הוא אינו ראוי ואינו עונה על דרישותיכם.

בהסכם הייצוג צריכה להיות הוראה על הפסקת ייצוג. ככל שניתן שירות לכלל הבעלים ובמקצועיות, יש לשלם תמורתו, ויש לדאוג להחלפה בין עו"ד היוצאת לבין זו שתבוא אחריה.

חתימה של מחצית מבעלי הזכויות אינה מספקת, שכן הרוב הדרוש הוא 80% מבעלי הזכויות וכן בעלי זכויות ברכוש המשותף. לכן למחצית אין משמעות מחייבת.

אם הכוונה להחליף את הייצוג, אזי איני רואה מה הטעם להחתים מחצית מבעלי הזכויות, כאשר הייצוג החדש יביא, מן הסתם, לעריכת הסכם חדש. 

מקווה שתצליחו לסדר את העניינים ביניכם

שלום לשואל,

באופן עקרוני הסכם תמ"א הינו הסכם שמגבש הסכמות של בעלי הזכויות אל מול יזם, ביחס לתוספת זכויות לבעלים וחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, בתמורה לכך שהיזם יבנה יחידות נוספות וימכור אותן, כשהכל מבחינת הבעלים ללא תוספת תשלום. 

מאחר שמדובר בזכויות הקשורות לרכוש המשותף, הסכמת הבעלים נדרשת כחלק מהעניין, בתאם להוראות חוק המקרקעין.

עם זאת, ניתן לקבע הסכמות ביחס לתמ"א עיבוי גם בלא הסכמת כלל הבעלים, בהתאם לרוב המיוחס הנדרש.

העובדה כי בעלים מסויים "אינו מרוצה" מההסכם, אינה מספקת. אם נימוקיו להתנגדות הם מהותיים, בהחלט יתכן שיש מקום לתקן את נוסח ההסכם שגובש בהסכמת יתר הבעלים. אם המתנגד הינו במיעוט, ניתן לכפות עליו את הביצוע של ההסכם חרף התנגדותו. במקרה של הפרעה לביצוע ההסכם, בהחלט ישנה חשיפה לתביעה. 

מומלץ להתיעץ עם עו"ד מנוסה לגבי מהות ההסכם וטיבו. 

בהצלחה 

גיל שלום,

החלופות אליהן אתה מפנה, המתייחסות לאפשרויות השונות העומדות לקשיש, חלק קבלת דירת התמורה החדשה לה זכאים שאר הבעלים באותו הפרויקט, הן חלופות הנוגעות לפרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38 הריסה ובניה. 

יעקב שלום,

ככלל, בשאלות מיסוי, הנך מוזמן לפנות לפורום המיסוי.

לגופם של דברים, על קצה המזלג, הפטור בגין חיובי המס בפרויקט תמ"א 38/2 ניתן לכל אחד מבעלי הדירות בבניין, בגין דירה אחת בבניין אשר בבעלותו. ככל שלבעלים מסוים יש יותר מדירה אחת בבניין, יחולו חיובי מס. השאלה האם היזם יישא בחיובים אלו אם לאו הינה שאלה מסחרית, כאשר ככלל יאמר שאין נטייה להשית חיובים אלו על היזם. ובאשר להעברת דירה לילד, תופנה תשומת לבך להגבלה לפיה העברה בתקופה של 24 חודשים קודם לחתימה על ההסכם מחבלת בפטורים ממס בפרויקט תמ"א 38/2.

סופו של דבר, הנך מופנה לייעוץ פרטני על ידי מומחה מס.

ישראל שלום,

שאלתך אינה נוגעת לתחום הפורום והצעתי היא שתפנה לעו"ד המבצע העסקה, כדי שייעץ לך בעניין.

בלה שלום,

אפתח ואומר כי את במסגרת הליכי המו"מ עם היזם, במהלך עריכת ההסכם, יש להגדיר בקפידה את מאפייני דירת התמורה לה יהיו זכאים הדיירים, בפרויקט התחדשות עירונית. זאת, הן בהיבט השטח, הן בהיבט הקומה, הן בהיבט כיווני אוויר, הן בהיבט האפשרות להיותה דירה כלואה ועוד ועוד. בהמשך, במסגרת הליכי התכנון, כל תכנון שיוגש על ידי היזם, אשר יעמוד במסגרת ההגבלות שנקבעו בהסכם בדבר מאפייני דירות התמורה, הינו תכנון שעל פניו מקיים את הוראות ההסכם ולא ניתן יהיה להתנגד לו. 

משאלתך לא ניתן להבין האם ההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש, אם לאו, וכמו כן לא ניתן להבין אם את עצמך חתמת על ההסכם.

ככל שטרם נחתם הסכם -  הרי שיש למצות את הליכי המו"מ עם היזם ולהגיע לתכנון עקרוני מוסכם ולהגדרה מוסכמת של דירות התמורה ומאפייניהן.

ככל שההסכם נחתם -  גם על ידך -  הרי שאינך בגדר "דייר סרבן" וככל והתוכניות יוגשו בהתאם להוראות ההסכם גם לא תוכלי להגיש התנגדות לתוכניות. כך, כדבר שבשגרה, קובעות הוראות ההסכם וסביר להניח שכך גם קובעות הוראות ההסכם שבעניינכם).

ככל שההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש -  אך את עצמך לא חתמת על ההסכם - תוכלי להביא טענותיך (כל עוד תסרבי בחתימתך ויינקט כנגדך הליך "דייר סרבן") בפני המפקחת על הבתים המשותפים, בדבר השוויון, או הפרת השוויון, והדברים יילקחו בחשבון.

כולי תקווה שהייתי לך לעזר, 

צבי שלום,

שאלתך כוללנית ולא ניתן להתייחס לגופה. מעבר לכך, בשעת בחינת התמורות בעסקת פינוי בינוי יש לבחון מכלול רב של היבטים לרבות מדיניות עירונית, מכפילים וכו' כו'. לפיכך, אינני סבור שניתן לענות על שאלה מעין זו, במסגרת הפורום, אף אם ימסרו פרטים נוספים.

הרצל שלום רב

כפי שכתבו השינוי בחוק מתייחס לפרויקטים של פינוי בינוי ולא של תמ"א 38. ניתן לטעות בין פרויקט תמא 38 הריסה ובניה (38/2) ובין פרויקט של פינוי בינוי. האחרון נשלט על ידי מערכת חוקים אחרת ומתייחס לפרויקט הריסה ובניה הכולל לרוב מספר בניינים וכמות גדולה יותר של דירות. 

שלום, יניב

ככל שהבניין אינו מאפשר מגורים בתקופת הבניה, בין אם הדירה נהרסה, ובין אם מדובר בתמ"א במסלול עיבוי ("תמ"א 1" בלשון הדיבור), הרשות המקומית מעניקה פטור מארנונה למשך תקופת הבניה, ובתנאי שבאמת לא נעשה שימוש בדירה למגורים בפועל.

לרוב נהוג, כי היזם מטפל בעניין עבור בעלי הדירות.

שיהיה בשעה טובה

רן שלום,

ככלל, אין "זכויות עודפות", כהגדרתך, בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי) ל"קשישים" או מקבלי קצבת סיעוד מהביטוח הלאומי, אלא אם נקבעו במפורש בהסכם ההתקשרות לביצוע הפרויקט. 

שלום רב,

דירה מפוצלת, שלא בהיתר, אינה זכאית להטבות כלשהן בהליכי פינוי בינוי, תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) או תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי). ממילא, גם אינה יכולה "להכשיר" עצמה במסגרת עבודות אלו. לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, בעלי הדירה חשופים לתביעות והליכים כנגדם בגין הדירה המפוצלת, הפיצוי והשימוש.

שלום רב

פינוי בינוי הוא פרויקט הריסה ובניה החל על כמות גדולה יחסית של דירות (בודאי יותר מבנין אחד). הוראותיו נשלטות על ידי חוק פינוי בינוי. התמורות שבעלי הדירות יקבלו היא פונקציה של נתוני המגרשים, כמות הדירות ומדיניות העירייה. זה יכול להיות שונה ממקום למקום. 

תמ"א 38 הריסה ובניה חלה לרוב על בנין אחד ומצומצמת יותר בכמות היחידות שבה. גם כאן התמורות שיקבלו בעלי הדירות הן פונקציה של שטח וצורת החלקה, כמות הדירות והתוכניות החלות על החלקה. בעיקרון פרויקטים כאלו מוסדרים בהראות תמ"א 38 ובחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים ..).

שלום מלי

העבודות מייצרות רעשים ולכלוך בשעות העבודה. וגם לאחר שעות העבודה מדובר באתר בניה.

שעות העבודה המקובלות הן משעה 0700- 1600. יש חריגים ליציקות וכו'. המשמעות מבחינת מה שתארת הוא שרוב שעות העבודה אתם לא תהיו בדירה ולכן לא תסבלו מכך.

לכן אתם צריכים לבדוק האם ההפחתה במחיר שווה את אי הנוחות שבכל זאת תהיה עדין (אך מופחתת עקב שעות עבודתכם). זה כבר ענין אישי.

אומר עוד שהרבה צעירים מאותם סיבות מחפשים דירות כאלו בהם משלמים שכר דירה מופחת כנגד חוסר הנעימות שבמגורים בבנין שעובר פרויקט. 

שלום, חיים

צר לי על הסבל שהוא מנת חלקך מדי יום בגלל הבניה מסביב, אני מבינה שלא מדובר במצב קל.

יחד עם זאת, למיטב ידיעתי אין כל הנחות בארנונה למצבים כאלה.

שאלתך אינה בפורום המתאים, של התחדשות עירונית, ואמורה להיות מופנית לפורום ארנונה-מקרקעין, אך אני יכולה לומר לך מנסיוני, שבתחום ההפקעות, למשל, בתי המשפט קבעו פעם אחר פעם, שאין מקום להתנגד לבניה מטעמים כאלה ואחרים, שכן זהו המחיר של מגורים "בשטח אורבני שטיבו להתחדש בבניה". כך שגם מהשלכה לעניין זה איני רואה כיצד ינתן לך זיכוי בארנונה.

בכל מקרה ממליצה להפנות את שאלתך לרשות המקומית הרלוונטית.

בהצלחה

יתרה מכך, בתי המשפט 

מצטער עומר... אבל ללא שיש התייחסות בהסכם עצמו למצב כזה אני לא רואה איך ניתן לחייב את היזם למממן דיור חלופי. כמובן שהוא יכול להסכים לפניה שלך אבל אני בספק אם יעשה זאת.

אני ממליץ כי תנסה בכל זאת להשכיר את הדירה אפילו במחיר נמוך יותר ותשכור דירה אחרת שתואמת את הצרכים שלכם.

אבי שלום

לפי השאלה כיום יש 2 בניינים עם 30 יח"ד ועומדים להקים במקומם בנין אחד גבוה עם 90 יח"ד.

לפי היחס 1:3 בין דירות קיימות לעתידיות אני מניח כי מדובר על רמת גן או עיר דומה.

אני לא מכיר את פרטי ההסכם אבל לי זה נשמע כמו תכנון שמחייב להכין תוכנית חדשה. אם ככה- אז התהליך הוא בודאי ארוך יותר מאשר רק הוצאת היתר בניה.

שלום, מנחם

האמת, שהמצב שאתה מתאר הוא די מקומם.

שכר הטרחה לעורך הדין צריך להיות קבוע בהסכם, ורצוי מאוד שיהיה לכם העתק ממנו.

משך הזמן המדובר אינו סביר, אמנם (מ -2012 ועד היום להליכי תכנון), אבל בכל מקרה, בהעדר הוראה מפורשת בהסכם שכר הטרחה, אין הצדקה לתוספת תשלום.

מה גם, שאני מניחה שלא נעשתה כל עבודה נוספת על ידי עורך הדין במהלך השנים הללו. 

כמקובל בפרוייקטים מסוג זה בכלל, ובחיפה בפרט, בעלי הזכויות אינם משלמים תוספת לשכר טרחה של עורך הדין מטעמם, והשכר כולו משולם על ידי היזם.

גם אם היה מקום להשלמה כלשהי, הרי שעליה היה לבוא בהסכם שכר הטרחה המקורי, ובוודא לא בדיעבד, רק בשל חלוף השנים.

ככל שעורך הדין דורש תוספת שכר, הרי שעליו החובה לספק את המקור החוקי לדרישתו, ועל פניו - לא קיים כזה.

בשורה התחתונה- תסרבו. 

בהצלחה

שלום, אגם

אנסה להשיב על שאלתך, שהיא קצת מבולבלת. במקום אחד נאמר שהדירה שעברה תמא היא הראשונה ובמקום אחר השניה.

אנסה להשיב כהבנתי את השאלה, ואם טעיתי בהבנה - שאל שאלת המשך.

ככל שמדובר בהסכם ממון, לפיו הדירה שעברה תמ"א היא מלפני הנישואין, ונשארת רשומה על שמך בלבד, הרי שהדירה וגם ההשבחה שלה מכוח התמ"א אמורה להישאר שלך בשלמות. 

בהנחה שבמסגרת התמ"א לא השקעת כל השקעה כספית מצדך - כמקובל בפרוייקטים מסוג זה, הרי שלמעשה ההשבחה היא מכוח מקור חיצוני ולא מכוח המשאבים המשותפים שלכם, ועל כן אינה אמורה לשנות את המצב במאזן הרכושי  המוסכם.  

הדברים כמובן כפופים לנוסח הסכם הממון עצמו, וככל שהוא שותק לעניין זה, הייתי מפרשת את התנאים כאמור לעיל. ברור שכדי לתת תשובה מלאה יש לבחון את הסכם הממון עצמו.  

בהצלחה

שלום לדיירת המודאגת,

ראשית אשיב לך, כי בהחלט יש אפשרות להחליף את מי מחברי הנציגות, ככל שהנכם סבורים כי הם אינם ממלאים את תפקידיהם נאמנה.

ההחלטה היא החלטה של רוב בעלי הדירות בבניין, כמו כל החלטה אחרת הקשורה לניהול הרכוש המשותף במסגרת האסיפה הכללית. יש לכנס אסיפה כדין ולהצביע על בחירת מועמדים חלופיים. 

עם זאת, אני חייבת לציין, שעיכוב בהליכים אינו מצביע בהכרח על מחדל של מי מחברי הנציגות, ולרוב העיכובים נגרמים בשל רשויות התכנון. 

בכל מקרה, תפקידו של עורכ.ת הדין המלווה אתכם לדאוג לעמידת היזם בלוחות הזמנים המוסכמים.

בהצלחה