פורום תמ"א 38

שלום,

השאלה רלוונטית לבדיקה מול אדריכל ואינה רלוונטית לפורום התחדשות עירונית.

שלום, ראובן

הגם שלא ראית בהסכם התיחסות לכך, אני נוטה להניח, שיש התיחסות בהסכם הפינוי-בינוי לכך שאסור לבצע שינויים בנכס. 

אך גם אם אין התיחסות כזו, הרי שמרגע שהמתחם מוגש לתכנון תב"ע, הועדה לא תיתן היתרי בניה במתחם.

בכל מקרה, בניה שלא תמומש היא זריקה כסף, וחבל לטרוח לנסות להוציא היתר (שמנסיוני סביר גם שלא יתקבל בכלל).

יתרה מכך, ככל שההיתר לא ימומש, הרי שלא תהיה זכאי לפיצוי בפועל בשטח בנוי.

מי שפעל להוצאת היתר טרם חתימת הסכם הפינוי-בינוי יהיה זכאי, לכל היותר, להחזר הוצאות (חלקי או מלא). במקרה של פתיחת תהליך רישוי לאחר חתימה על ההסכם, ברור שלא תהיה זכאות ל"פיצוי" בגין הוצאה כזו.

אני הייתי ממליצה לך - שמור את הכסף שתוכנן לתוספת הבניה, ושלם אותו ליזם במסגרת שדרוג דירת התמורה. 

בהצלחה 

שלום, אייל

ראיתי יותר ממקרה אחד בו לא ניתנה לבעלי הדירות המקוריים חניה, וראיתי גם מקרים בהם לא נוספו חניות לבניין בכלל (בתמ"א עיבוי). הדברים תלויים בנתוני המגרש  הספציפי וכן בדרישות רשויות התכנון.

אמנם זו תמורה מקובלת בפרוייקטים מסוג זה, אך אינה הכרח. 

שלום, איל

הדרישה של היזם לקבלת הדירה כנגד תש/לום דמי הזכירות היא לגיטימית לחלוטין.

תוסיפו דרישה לתשלום דמי הובלה, ובמידת האפשר סיוע גם באריזה, הלוך וחזור.

בעניינים הקשורים לחוק החיזוק - תמ"א 38 עיבוי - מוסמך לדון המפקח על בתים משותפים. 

כמובן שתמיד רצוי להסתייע בעו"ד, אך כמו כל הליך משפטי, אין חובה כזו. 

מן הסתם, איש מקצוע תמיד יוכל להיות יעיל יותר, ככל שיש לו את הנסיון המתאים. 

אבל הייתי מנסה להגיע להבנות בלי המליך משפטי, זו תמיד הדרך המומלצת, ונשמע שאתם לפחות בחצי הדרך לשם. 

בהצלחה

שלום, ארון

שאלת שאלות רבות וטובות, אך לצערי לא כאן המסגרת להשיב להן בצורה זו.

בתמצי אשיב, שלגבי התראות בגין חריגות אמור להיות מנגנון בהסכם התמ"א עצמו. 

בכל מקרה, מומלץ מאוד שעורך דין בעל נסיון ילווה אתכם בעריכת ההסכם עם המפקח מטעמכם.

אגב - מדוע עורך הדין המלווה אתכם לא עושה זאת? זה אמור להיות חלק בלתי נפרד מהייצוג שלו אתכם, לערוך הסכמים מול אנשי המקצוע המלווים את בעלי הדירות. לפחות כך אני נוהגת כשאני מלווה בעלי דירות, וכך מתנהלים מולי עורכי דין שמלווים בעלי דירות כשאני מלווה את היזם.

בהצלחה

שלום, עינת

מבחינה חוקית, מאחר שאת מתגוררת בבית משותף, יש החלטות שהרוב יכול לכפות על המיעוט. זוהי המשמעות של שותפות.

עניינית, חוק החיזוק קובע  מהו הרוב שיכול לקבל החלטות אשר תיכפינה על המיעוט.

סוגיית דמי  השכירות לדירה חלופית הינה עניין מסחרי, ויכול שיימצא פתרון למצב במסגרת מגעים שתקיימי - בעצמך, או בעזרת עוה"ד המייצג שלך - מול היזם. 

יתכן שניתן להגיע לפתרון שיתאים לכל הצדדים, כולל לשכנים שלך.

בהצלחה

שלום, יובל

החוק קובע בצורה מפורשת, כי נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות כדי להרוס את הבניין. 

יחד עם זאת, די ב-80% מבעלי הדירות שלהם 80% מהזכויות ברכוש המשותף כדי הלגיש תביעה נגד הבעלים המסרבים לפרוייקט.

בנסיבות שאתה מתאר, נראה שלא קיים הרוב הדרוש ועל כן לא תוכלו לקדם פרוייקט ללא ההסכמה המינימלית הנדרשת. 

צר לי, אך שכנים הם שותפים, לטוב ולרע, בתהליך כזה. 

שלום, רן

הבעיה שאתה מתאר היא מאוד קיצונית, ומבלי לבדוק את הדברים, אם אכן מדובר בהפרות של ההסכם, הרי שחובה לעצור את התהליך, ויפה שעה אחת קודם.

אם עורך הדין שלכם לא מתפקד כהלכה, מוצע שתשקלו החלפה של הייצוג.

ככל שיתקבל היתר שאינו עונה על ההסכמות, הרי שלא תוכלו לסטות ממנו, ויש לעצור את התהליך לפני שהוא נהיה בלתי הפיך.

ממליצה לכם לרוץ ולהתייעץ, אחרת אתם עלולים להיות במצב מאוד בעייתי. 

בהצלחה

שלון, חליז

אין כל אפשרות לחייב בעל דירה להסכים לשלם ליזם בגין פרוייקט שאינו "מחזיק" את עצמו מבחינה כלכלית לפי דוח אפס.

עניינית, כל פרוייקט נבחן לפי התנאים שלו. לפיכך אין סכום מינימלי או מקסימלי.

ככל שמדובר בפרוייקט שאינו רווחי, תמיד יש אפשרות שלא לבצע אותו.

אם מתעקשים על הביצוע, התשלום יהיה לפי מה שיוסכם בין הצדדים, ככל שתהיה הסכמה.

אני לא מכירה מקרה בו חייבו המפקחים בעלי דירה לשלם ליזם כדי להוציא פרוייקט אל הפועל, ואישית, לאור נסיוני, אני סבורה שלא תתקבל החלטה כזו בנקל. 

בהצלחה

שלום, אורנה

שאלתך אינה קשורה לפורום ההתחדשות העירונית, אלא לפורום מקרקעין, ובכל זאת, את פה ואני פה, אז אשיב לך :)

עניינית, הסכם המכר שלך אמור לבטא את ההצמדות לדירה שרכשת, לרבות גודל החניה.

שינוי בדיעבד של גודל החניה משמעו גריעה מהזכויות שרכשת על פי הסכם המכר, ובוודאי שאינו לגיטימי.

בנסיבות, את בהחלט יכולה לסרב, ואינך חייבת להסכים לקבל את ההקטנה של החניה, גם אם יוצע לך פיצוי (אולי עוד שנתיים תקני רכב גדול? אולי תמכרי את הדירה לרוכש עם רכב גדול?)

במילים אחרות - הפתרון לבעיה של השכן לא אמור להיות על חשבונך או על חשבון החניה שלך. 

בהצלחה

שלום, עדנה

הרוב הדרוש להריסת הבניינים הוא 100%. המפקח.ת יכול.ה לאשר הריסה כאשר יש הסכמה של  80 אחוזים ממספר הדירות, שלהן 80% מהרכוש המשותף.

כאשר כל היתר הבניה מתייחס לבניין אחד, זהו הרוב הנדרש לאותו בניין.

אם המדובר במספר בניינים, ניתן לעשות הפרדה ביחס לכל בניין בנפרד, ולהגיע לרוב בכל בניין בפני עצמו.

לא ניתן להתייחס לכל הדירות בכל המתחם כחטיבה אחת, אלא החישוב יהיה לפי כל בניין בנפרד.

בהצלחה

שלום רב

אני מבין שמדובר על תמ"א 38/1 בו מוסיפים ממ"ד לדירה קיימת.

בפרויקטים כאלו תמיד יש בעיה בחיבור של החדש לישן, והכוונה לא איכות הבניה אלא מבחינה פונקציונלית. 

הדירה הקיימת אומנם ישנה אבל מתוכננת והוספת ממ"ד לא תמיד מתאימה לתכנון הקיים. 

אם המקרה יגיע לתביעה בפני המקפחת קשה לי להאמין שהיא תעצור פרויקט מסיבה זו מביוחד כאשר כל היתר מעוניינים בכך. חשוב גם להראות כי אין ממש אלטרנטיבה תכנונית אחרת לבנית הממ"ד.

שלום רב

לא יודע על איזה איזור בירושלים מדובר. מציע קודם כל תראה אם בנסח הטאבו או באתר ההנדסי מופיע דרישה לקבלת אישור. גם אם לא יתכן וידרשו. בכל מקרה זה לא הליך מסובך (אם אכן אי ןעתיקות). 

שלום רפי

העלית את השאלה בפורום של תמ"א 38.

בכל מקרה אני לא רואה קשר בין נירר המכתבים לחובתו החוקית לגבות מע"מ על שכר הטרחה שסיכמתם.

שלום תקווה גד

הדגש והבחינה היא על אי קיפוח בעל דירה לעומת יתר בעלי הדירות. 

אני לא מכיר את הפרויקט הספציפי אבל יש רשויות ויש מקרים בהם לא מאשרים בהיתר יותר מחניה אחת לדירה. היזם יכול לוותר על אחת מהחניות לדירות שלו אבל זה ענין מסחרי מולו. בין בעלי הדירות ניתן לייצר איזונים אחרים שמצמצמים את הפגיעה באותו בעל דירה - בחירת מחסן ראשון, עליה בקומה, תוספת שטח קטן ועוד אבל כל זה ענין מסחרי שכדאי מאוד לסגור מול היזם עכשיו ולא להמתין. 

שלום רב

מזל טוב על היתר הבניה... באמת חיכיתם הרבה זמן.

חבל שהיזם לא ניצל את הזמן הזה לרישום יחידה רישומית. בעיקרון אי הרישום לא מונע התחלת עבודה אבל אם יש בנק מלווה בפרויקט אז אכן זה יעכב רישום משכנתא לטובתו.

יתכן והוא פשוט ממתין לקבלת אישור התחלת עבודות מהעיריה. לפי החוק (ולא מדובר על שום נוהל חדש) גם לאחר קבלת היתר הבניה צריך לקבל מהעיריה אישור להתחיל בעבודות. בתל אביב זה יכול לקחת גם 3-4 חודשים.

שלום רב

לא מכיר נוהג אלא תלוי בפרויקט עצמו, ברווחיות בו, מה בדיוק אתה מבצע עבור התשלום וכו'. כלל אצבע אצל מתווכים הוא עמלה של 2% מהמכירה. תנסה לבדוק כמה הכנסות בערך יש בפרויקט, תכפיל את זה בכ- 20% המגלמים את הרווח בפרויקט. זה יתן לך קנה מידה לגבי כמה הפרויקט שווה ליזם. מכאן והלאה פתוח למו"מ 

שלום רב

אין שום חוק האוסר על בעלי דירות הגג ליזום את הפרויקט. הבעיה במקרה כזה היא שאין להם לרוב ניסיון לביצוע הפרויקט. אם אתם רגועים עם הניסיון שלהם, התמורות שאתם מקבלים והבטחונות חכך - אני לא רואה בהכרח בעיה כאן.

שלום רב

בעיקרון עורך הדין צריך לעבור על מסמכי הליווי ולראות שהם תואמים את ההתחייבויות שלכם ושל היזם בפרויקט. בקצרה מסמכים אלו מסדירים את האשראי והערבויות ליזם כנגד שעבוד הקרקע של הבעלים לטובת הבנק והוצאת ערבויות לבעלים.

מה שכדאי לבדוק הם - כי האחריות שלכם היא לא אישית אלא רק בגובה הזכויות בדירה, כי הכספיו והערבויות הם רק לפרויקט שלכם ולא לפרויקטים אחרים וכי הבנק יתחייב להוציא לכם את הערבויות לאחר רישום המשכנתא.

יש כמובן צורך לעבור על הכל אבל אלו הנקודות העיקריות.

שלום רב

אם התמורות לא שוות והוסתרו מכם - יש כאן מקום לטענה כלפי היזם. אכן מציע להבין למה זה נעשה ומה השווי הכספי של זה. רצוי להתייעץ עם עורך דין לגיבוש הטקטיקה מול היזם ואותם בעלים.

שלום, נטשה

קשה לי להשיב לשאלתך, בהעדר נתונים מדוייקים. על פניו - טרם נחתם החוזה על ידי הרוב הדרוש, ולכן כל ההתנהלות היא עדיין במסגרת משא ומתן בין הצדדים.

ככל שהנכם סבורים שאין מענה הולם בנוסח החוזה, בוודאי שיש מקום לשפר עמדות.

שאלתי היא - היכן עוה"ד שלכם? השלב הראשון אמור להיות בחירת עו"ד שתייצג אתכם נאמנה במסגרת הו"מ אל מול היזם, ותדאג לאינטרדים שלכם לפני החתימה על נוסח החוזה שהושג.

ככל שאין ייצוג משפטי משותף לכולם, אני מציעה כי תדאגו לייצוג משפטי הולם עבורכם, להגעה לנוסח מוסכם שייטיב עם כולם ויביא להוצאת הפרוייקט לפועל. 

בהצלחה 

שלום, יובל

זיקת הנאה הינה זכות במקרקעין, אשר כלל הנראה נובעת במקרה שציינת מדררישות רשויות התכנון. נראה, על פניו, כי חניון משותף הוא אינטרס של שני הצדדים.

עם זאת, בהחלט רצוי שתבחנו את האופציה של פרוייקט משותף על ידי מייצגים מטעמכם, שיבדקו את האינטרסים שלכם בלבד, במובחן מהבנין הסמוך. 

כאמור, לא הייתי פוסלת את הפאשרות של שיתוף פעולה רק בגלל שהפניה באה מהצד השני, חבל להחמיץ הזדמנות להניע פרוייקט, רק מתוך חשיבה של "לצד השני יוצא מזה יותר ממני". א. זו טעות אסטרטגית, ב. בהחלט יתכן שזו טעות עובדתית, כי לכם יצא יותר מזה. בדקו דברים בראש פתוח.   

בהצלחה

שלום, אבי

כאשר מתבצעת בניה חדשה, יש צורך להתאים את הבניה לתקני הבניה הקיימים היום, ולדרישות רשויות התכנון ותנאי ההיתר שהן קובעות.

ישנו תקן ארצי לגודל מינימלי של יחידת מגורים, וישנה מדיניות של הועדה המקומית ביחס לגודל מינימלי של דירה ביחס לכך. 

בהחלט סביר שתידרש השלמת שטח לדירה שלך, כדי שתעמוד בדרישות המינימום החוקי ליחידת מגורים. 

רכישת השטחים הנוספים ומחירם תלויה במו"מ בינך לבין היזם. כדאי לך לדאוג לייצוג משפטי שיותאם לצרכים הספציפיים שלך, ככל שאינך מקבל מענה מעו"ד כלל הדיירים.

בהצלחה

שלום, נינה

את השאלה עליך להפנות לפורום חדלות פרעון.

תביעה לכונס יש להגיש במועדים ותבנאים שנקבעו.

ככל שתבקשו לקבל החזר כספי, הוא יהיה בהתאם לתנאים שנקבעו במסגרת הכינוס.

ולכן פורום זה אינו המקום להשיבך לעניין זה. 

יש להיוועץ בבעל מקצוע בתחום, אשר ינחה אתכם כיצד ומתי להגיש תביעה לכונס, כדי שיהיה בסיס להחזר הוצאותיכם מקופת הכינוס, ככל שיש בה סכומי כסף כלשהם. 

בהצלחה

שלום, קובי

ככל שהבנתי נכון משאלתך, הכוונה היא לערבות המכר שניתנת לבעלי הדירות במסגרת פרוייקט תמ"א הריסה ובניה.

במסגרת זו, וככל שאין מגבלה מפורשת בהסכם התמ"א, ככל שהיזם יעמיד ערבות מגוף פיננסי מוכר על ידי משרד השיכון להנפקת ערבות מכר, לא אמורה להיות כל בעיה בהחלפת הגורם המממן/מנפיק הערבות.

בהצלחה