פורום תמ"א 38

שלום, רן

הניסוח של הסעיף הוא נוקשה מדי, למרות שמקובלת הגבלה על משכנתאות במסגרת העברת זכויות במהלך פרוייקט, מאז החתימה על ההסכם ועד כניסת הליווי הבנקאי.

ההסבר הוא שהיזם צריך להעמיד ערבות לבנק שנתן לך את המשכנתא בגובה 110% משווי המשכנתא לסילוק. (אלו הם נהלי הבנקים ל"גרירת" הלוואה).

הפתרון לכך הוא בשניים: א. לנסח את הסעיף באופן יותר מורכך.

ב. להסכים, כי ככל שצינתן משכנתא, הערבו לבנק הממשכן תהיה בגובה המוסכם והנדרש על ידי הבנק, והיתרה תופחת מהסך שיועמד לך בערבות.

בהצלחה

שלום, רוני

ככלל, הנציגות הינה גוף וולנטרי שאינו קבוע בחוק.

נהוג, לשם נוחות ההתנהלות, כי תמונה נציגות, אשר תבטא את האינטרסים של בעלי הזכויות.
ככל שהנציגות נבחרה, הרי שהחתימה על בחירת הנציגות אמורה להתבצע בד בבד עם חתימת כתב ההסמכה שלה. אם זה לא נעשה בסמוך - כדאי שייעשה, ויפה שעה אחת קודם.

הבחירה הינה של האנשים שיהיו חברי הנציגות, אך חייבת להיות הגדרה של התפקיד שהם הוסמכו לו במסגרת הבחירה בהם. בלי הגדרה מפורשת, כיצד יוכלו לפעול? 

 בהצלחה

שלום, רענן

ה]ורום אינו מסגרת לחוות דעת משפטית עם פסיקה.

אשיבך בקצרה, כי ככל שאינך עומד במסגרת תנאי הפטור של הפינוי-בינוי בפרוייקט הספציפי, כדאי לך לדאוג לייעוץ משפטי-מיסויי מטעמך.

בהצלחה

שלום, רן

ישנם הבדלים בין תמ"א לבין פינוי-בינוי בענייני הפטורים ממס.

ממולץ להיוועץ במומחה למיסוי, לבדיקת זכאותך לפטור, ככל שקיימת.

בהצלחה

שלום, צבי

במסגרת החוק קשישים זכאים לדיור חלופי מעל גיל 80 במסגרת תמ"א. לצערנו, לא נעשתה הקבלה מחוק פינוי-בינוי.

עם זאת, הייתי מצפה מהיזם, שלא "יתקטנן" על השנתיים הללו, ויתחייב להעמיד לאמך דיור חליפי לתקופת הבניה, מטעמים של התחשבות אנושית לגיטימית (השתמשתי במילים עדינות יותר מאלו שחלפו בראשי).

כל היזמים שאני עובדת איתם (בין כמייצגת ובין מהצד השני, כשאני מייצגת את בעלי הדירות) היו נותנים שכירות במקרה כזה, ואני חושבת שאם זהו השיקול היחיד, כדאי לשקול החלפת יזם. הייתי מצפה שגם השכנים האחרים יראו את חוסר ההגינות במהלך כזה כלפי אמך, ויבינו שכדאי לעשות עסקים עם מישהו שיתחשב בקשיש, גם אם אינו עונה על דרישות החוק במלואן.

בהצלחה

שלום לשואל/ת

מקובל שדמי השכירות משולמים לכל תקופת הבניה, בגובה השכירות שהיתה מתקבלת לדירה שנדרש פינויה. אין חשיבות אם הבעלים באמת עובר לגור במקום אחר, או השכיר את הדירה ומקבל חלף דמי שכירותף או אפילו שדירתו היתה ריקה. 

שלום, דנה

ההתנהלות מול עמידר היא במישרין.

זהו תפקידם של עורכי הדין שמלווים את הפרוייקט לדאוג להתנהלות הזו מול החברה.

בגדול - יש הסכמות וזו אינה מניעה לביצוע פרוייקט.

בהצלחה

שלום לשואל/ת,

בעיקרון החוק קובע מהן התמורות המותרות שתהיינה פטורות ממס במסגרת עסקת הקומבינציה של התמ"א. תשלום כספי של פיצוי (להבדיל מתשלום דמי שכירות, שכ"ט עו"ד, יועצים וכיו"ב) הינו חייב במס.

שלום, ריני

לפי התיקון מהשנה שעברה, בוטלה המגבלה על החזקת דירה שנתקבלה במתנה בתוך המשפחה בפטור ממס למשך 24 חודשים כדי ליהנות מהפטור של הפינוי-בינוי.  

שלום, רינה

עניתי לשאלה זהה זה מכבר.

סמכות הנציגות היא מרגע שהוסמכה.

כלומר, בנוסף להליך הבחירה יש להגדיר את הסמכות של הנציגות. רק לאחר ההגדרה של הסמכות והבחירה, הנציגות תוכל לפעול. זאת מאחר שאין קביעה חוקית בעניין, ויש לפעול לפי דיני השליחות הכלליים.

בהצלחה

שלום, קרול

אין כללים לגבי מיקום דירת התמורה, זהו תנאי מסחרי.

בעיקרון, כל התנאים אמורים לחול באופן שוויוני בין בעלי הדירות, גם אם הם סרבנים ואולצו לחתום מאוחר יותר.

עם זאת, ככל שישנן חלופות שונות, הנובעות מאילוצי תכנון, או הגדרה של סדר בחיר, בהחלט לגיטימי לתת את החלופות העדיפות, או את זכות הבחירה הראשונה למי שהקדים לחתום, על פני מי שסרב. 

שלום, צבי

ככל שמדובר בקבוצה של מספר בעלי דירות שמבקשים ייצוג נפרד, עקרונית יש מקום לדרוש מהיזם השתתפות בשכר המייצג החדש, כפוף לשלב בו נמצא המו"מ/הפרוייקט.

שלום, אדי

תפקיד חברי הנציגות לייצג את הבעלים האחרים. התפקיד אינו מוגדר בחוק.

ככל שנציג אינו מתנהל כשורה, יתכן שזה הזמן להחליפו.

כנסו אסיפה מיוחדת, ובחרו נציגות חדשה.

אין מקום לפעולה בחוסר שקיפות מול כל הבעלים על ידי הנציגות, בכל רגע נתון.

בהצלחה 

שלום, נני

סמכות הנציגות מוגדרת על ידי הבוחרים בה, ואינה קבועה בחוק.

אם לא הוסמכה לבחור מייצג, אין לה סמכות לעשות כן.

בכל מקרה, עם הבחירה, רצוי מאוד לשתף ולהסביר מדוע נבחרה עו"ד כזו ולא אחרת.

בהצלחה

שלום, רון

אין כללים בעניין הזה, אך רצוי שבעלי הדירות ירשמו את הפרוטוקול.

שלום, אלם

קשקה להשיב מבלי לבחון את המסמכים, בעיקרון, הבעלים חותמים על הסכמה למשכנתא, כלומר: שעבוד המקרקעין שלהם. לגבי תנאי מימוש ההלוואה, חשוב שיירשם שלא ניתן לחזור אליכם ומהם התנאים למימוש המשכנתא לרבות החרגות מהנכסים שלכם. 

פנו לעוה"ד המייצג בדרישה לתקן את הנדרש במסמכי המימון.

בהצלחה

שלום רון

אין מקור נורמטיבי ישיר אבל יש חובה כללית לפעול בתום לב ויש גם שכל ישר.

אם רוצים לידע את בעלי הדירות יש לעשות זאת באופן בו יש סבירות שאכן ההודעה תגיע לידיעתם. לא חיביים לרדוף אחרי כל אחד אבל אפשר למשל לשלוח הודעת מייל, ווטסאפ וכו' לגבי האסיפה.

מציע ליצור קבוצה של כלל בעלי הדירות ולשלוח שם.

שלום אבי

אני מניח שהוא מוסיף לכם מרפסת קטנה יותר בשל אילוצי תכנון. אין עליו חובה לפצות אותך אלא זה ענין מסחרי. אני לא יודע היכן הבנין נמצא אבל לרוב אין אפשרות לשתי מרפסות בדירה אחת. פיצוי כספי אפשרי (מחויב במס) אבל שוב- זה ענין של הסכמה. 

שלום אבי

אני מבין שאתה לא מתגורר בדירה אלא בינך מתגורר.

בנסיבות אלו אין לכם זכות לקבלת דמי שכירות לתקופת הביצוע.

שלום מיכל

1.    אני מבין שההסכם כבר נחתם על ידי הרוב הדרוש. הכנת בקשה להיתר לאחר החתימות אורכת כחצי שנה. תהליך התכנון עצמו עד לקבלת אישור ועדה בתנאים יקח עוד כחצי שנה (אם אין תקלות). השלמת תנאים לקבלת שוברים לתשלום לקבלת היתר בניה- עוד כשנה.

2.    ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם רק לאחר קבלת אישור ועדה בתנאים. לא לפני כן. תהליך זה אורך כחצי שנה.

3.       נושא איבוד כיוון אויר די שכיח בפרויקטים כאלו כי הגדלת השטחים באה על חשבון כיוון אויר אחד בדרך כלל. לא ניתן יהיה לקבל פיצוי בשל כך (אלא בנסיבות יוצאות דופן).

רן שלום

מעל 27 מטר גובה (בערך 8 קומות) יש חובה לשתי מעליות כך שההתלבטות לא קיימת.

אם אין חובה- בדר"כ ממליץ על מעלית אחת. לא בטוח שיש ממש צורך בשתי מעליות בבנין כזה. מנגד- אני לא חושב ש- 2 מר הופכים את ההצעה ללא אטרקטיבית. 

שלום, חיים

מאחר שיש לך התחייבות חוזית קודמת עם השכור, הרי שאתה לא רשאי להפר אותה באופן חד צדדי.

עליך להביא את הפרטים לידיעת היזם, ויחד איתו - ובעזרת עוה"ד המייצג.ת אתכם בפרוייקט - להגיע להבנות בנוגע לפינוי, כדי לא להכשיל את עסקת התמ"א מחד ולא להיות בחזקת מפר חוזה (השכירות) מאידך.

ככל שיש רצון טוב של הצדדים המעורבים, אין סיבה לא להגיע למתווה שיהיה לשביעות רצונם של כל הצדדים.

בהצלחה

שלום, תמי

התמורות הן חלק מהתנאים המסחריים הנתונים למו"מ בין הצדדים.

לעיתים ישנה שונות בתמורות בין בעלי הזכויות, בשל שונות בזכויות הקיימות. למשל: הצמדה ספציפית שאין לדירות אחרות, שוני בשטחי הדירות הקיימות וכיו"ב. 

אין חובה לערוך דו"ח, ובוודאישאין חובה להציג דו"ח שמאי בעניין, אבל התמורות חייבות להיות גלויות לכל אחד ואחד מבעלי הזכויות, והן נדרשות להופיע בחוזה באופן מפורט ומפורש. דרשי זאת מעוה"ד שמלווה אתכם בפרוייקט. 

אני נוהגת לצרף לכל חוזה גם נספח מיוחד שבו טבלת התמורות לכל אחת מהיחידות בפרוייקט. 

בהצלחה

שלום , דונה

כל הרעיון בפינוי-בינוי הוא להכריז על מתחם, אשר מטבע הדברים כולל בתוכו מספר בניינים.

המתחם צריך להיות חטיבת קרקע לתכנון מחדש. ככל שניתן ליצור חטיבת קרקע כזו, ניתן לקיים את הפרוייקט.

בהצלחה

שלום, אורי

לצערי אין באפשרותי להשיב לשאלותיך, שכן התשובה לכך אמורה להיות בהסכם עצמו.

תנאי מימוש הערבות הם תנאים מסחריים, שנקבעים בין הצדדים. ככל שעורך הדין המייצג את בעלי הזכויות אינו מספק לכם תשובות, כדאי לפנות לייעוץ פרטני, עם העתק ההסכם וכתב הערבות.

בשולי הדברים אציין, כי הערבות אמורה להיות בידי עוה"ד לשכם, ולכן היתי מצפה שאת התשובות תקבלו ממנו.

בהצלחה