פורום תמ"א 38

שלום, עמי

נא הפנה את שאלתך לפורום מיסים. 

שלום, שירה

זוהי שאלה שמאית ולא משפטית.

פני לשמאי שעובד באזור לקבלת חוות דעת מקצועית לעניין זה.

בהצלחה

שלום, מיה

המצב שאת מתארת מבטא, על פניו, הפרה בוטה של הסכם התמ"א על ידי היזם. בנסיבות רואי מאוד להיעזר בשירותי עו"ד לנמקיטת ההליכים המתאימים לעניין ביטול ההסכם.

בהצלחה

שלום, עמיקם

השאלה ששאלת מתייחסת לתנאים מסחריים, ולכן אין לה תשובה מפורשת.

ניתן להגיע להסכמות לקבלת חניה נוספת (לועמת יתר הדירות בבניין), לקבללת שטחי בניה נוספים או לכל תמורה אחרת המותרת במסגרת התמא ושלא תקים חיוב נוסף במיסוי, לפי המו"מ שינהלו הצדדים. אין כללים ספציפיים לעניין הזה.

בהצלחה

שלום, יובל

גבולות המתחמים יכולים להשתנות, ולכן אם יש לכם אינטרס לקדם פרוייקט שבו תצטרפו לבניין הסמוך - ניתן לעשות זאת.

יתכן שעדיף לכם להנתהל בדרך אחרת, לפי תמ"א, או להצטרף למתחם סמוך אחר.

קשה להשיב מבלי להכיר את התכניות הספציפיות. 

בכל מקרה נדרשת הסכמת בעלי הזכויות, לפחות 60% בבניין ושני שלישים במתחם כולו. 

שלום, סמי

שמו של היזם צריך להופיע בצורה מפורשת בחוזה. רישום במקום אחר עלול להעיד על כווה להחלפת זהות היזם, וכמובן שזה מצב מאוד לא בריא מבחינת בעלי הדירות.

לעניין הערבות - זוהי דרישה בלתי לגיטימית על פניה, שהיזם מראש יסכים לממן הליכים משפטיים נגדו, אך שמעתי אותה עולה לא פעם. 

לדידי זוהי דרישה בלתי סבירה. 

שלום, דני

שטח הדירה בפועל נחשב כשטח החוקי של הדירה, כלומר: כזה שנבנה לפי היתר קיים, וככזה גם מחושב לצרכי התמורות בעסקת התחדשות עירונית.

שלום, אילן

אם הבנתי נכון את שאלתך, הרי שאין מניעה לחתום על מסמכי הליווי גם טרם היתר עליה לקרקע, שכן ממילא הגורם הפיננסי שמעמיד את הליווי לא ינפיק את הבטוחות לפני שהפרוייקט "יוצא לדרך".

נכון וחשוב להתנהל מראש, ולהיות מוכנים לרגע שהיזם יוכל להתחיל בבניה. 

שיהיה בשעה טובה ובהצלחה

שלום, אלי

קניינית, הזכויות ניתנות תמיד לבעלי המקרקעין. עם זאת, יכולה להיות הסכמה חוזית, לפיה כל תוספת זכויות לאחר הגשת הבקשה להיתר תהיה שייכת ליזם, בין אם כנגד תמורה מסויימת לבעלי הקרקע, ובין אם כנגד העמדת תמורה נגדית לבעלי הדירות.

התשובה אמורה להיות בהסכם שחתמתם. 

בהצלחה

שלום, אסתר

ניתן לראות בנסיבות הסכמה של מחצית מהזכויות, כי כל אחד מהאחים מבטא את חלקו היחסי ברכוש המשותף.

בהצלחה

שלום, רוני

אין אפשרות להשיב מבלי לבדוק את התכנית עצמה, ולכן אין בידי אפשרות להשיבך.

שלום, רן

נושא זכויות הקשישים עולה פה בפורום תדיר, מוזמן להסתכל על תשובות קודמות, המפרטות את הזכויות.

זכויות הקשיש נגזרות מהדירה אותה הוא מפנה. אין הצדקה למימון של בית אבות, אלא אם הקשיש מוכר את דירתו, לפי תנאי החוק, ועובר לבית אבות. אגב, זכות זו (מכירה ומעבר לבית אבות) הוכרה עד היום רק לפינוי-בינוי ולא לתמ"א. במסגרת הצעת החוק המונחת כעת על שולחן הכנסת, יש כוונה להשוות את התנאים גם ביחס לתמ"א 38. בכלמקרה, לא ימומן שכר מדור בבית אבות במקום דמי שכירות רגילים. 

שלום, רונן

המצב שתיארת אינו אידיאלי, אבל בלית ברירה ישנם מקרים בהם זוהי המציאות.

ככל שבסופו של דבר יוכלו עורכי הדין לשתף פעולה ביניהם, כל הצדדים ירוויחו.

בהצלחה

שלום רן, 

תוספת השטח של 25 מ"ר קבועה בחוק, כתוספת מקסימלית מותרת שאינה חייבת בתשלום מס. מכאן גם התקבע הנוהג לתוספת של עד 25 מ"ר.

עם זאת, אין כל מניעה כי תוספת התמורה לבעלי הדירות תהיה פחותה מכך, או גבוהה מכך. הכל עניין של מו"מ מסחרי וכדאיות העסקה.



ככל שהבעלים יקבלו שטחים נוספים, התוספת תחוב במס משני הכיוונים - גם מצד היזם וגם מצד הבעלים. 

שלום, ענת

שווי של דירות הינו בתחום המומחיות של שמאי מקרקעין. פני אל מישהו שעסק בתחום מהאזור.

בהצלחה

שלום לאלמוני,

שטח הדירה לפני תוספת התמורה אמור להיות לפי המדידה, בהנחה שהבניה הינה לפי היתר כדין, ובמקרה שלך 70 מ"ר.

לעניין תמורה פחותה יותר, כיווני אויר וכיו"ב - אלו הן נקודות רלוונטיות למו"מ המסחרי, וככזה החוזה צריך לתת להן מענה. ככל שעדיין אין טיוטת חוזה, התשובות צריכות להינתן מעוה"ד המייצג.ת את בעלי הזכויות. ככל שאין כזו - מהרו לבחור ייצוג. 

בהצלחה 

שלום סיגל

תשלום שכר דירה במהלך הבניה הוא ענין הסכמי. ברוב ההסכמים בין בעלי הדירות הקיימים ליזם יש התחייבות שלו לשלם להם דמי שכירות במהלך הבניה. אין כמעט אף פעם התחייבות דומה בהסכם בין היזם למי שרוכש ממנו דירה חדשה. 

כן במקרה של איחור בסיום הבניה יש חובה על פי חוק על היזם לשלם לרוכש הדירה ממנו דמי שכירו. אבל זה רק לגבי תקופת האיחור.

שלום מירב

הוצאות אחזקה של מכפילי החניה מושתות לרוב על מי שיש לו חניה במתקן. לכן הוא צריך לשלם בנפרד ובנוסף את ההוצאות הללו (הסכם שרות למתקן, חשמל, תיקונים וכו').

אני מניח כי בדירה קודמת פשוט גילמו את זה בתשלום השוטף ששילמת לוועד הבית.

שלום רון

אם היתה אסיפת דיירים ובחרו נציגות בהחלטת המשתתפים אז בחרו. רצוי שיהיה פרוטוקול מהאסיפה שמתעד את מה עמד להצבעה ואת ההחלטה. אין צורך בכתב הסכמה אבל רצוי שיהיה.

שלום לימור

אני מבין שלגבי רכישת 12 מ"ר נוספים את צריכה להחליט עכשיו ולגבי השדרוג האפשרות היא בשלב מאוחר יותר. השאלה היא האם הוספת השטח כיום מבטלת את האפשרות לשדרוג? 

יש גם הבדל גדול בתוספת השטח (12 מ"ר כיום לעומת תוספת של 20-25 מ"ר בשדרוג). כך שאת צריכה לבדוק אם בכלל מתים לך להוסיף סכום גדול יותר. 

אני חושב ששווה לך לבדוק כעת איך הדירה תראה בתוספת שטח ולסגור את זה. יתכן וכשתגיעי לשדרוג יהיו עוד מעוניינים. 

סיגי שלום

אני לא יכול לעזור לך בזה. אם נגרמים לך נזקים ולפי מה שכתבת את סבורה שהאחריות היא על היזם אז אני מציע שתפני לעו"ד מקומי (חיפה?) שיבדוק אפשרות הגשת התביעה כך שהבעיה תפתר. 

שלום אורי

ככל שהפרויקט מתקרב לסיום כך ערך הדירה עולה אבל מחיר הדירה מושפע גם מדברים נוספים כמו מצב כלכלי, ירידת מחירים בשוק וכו'. אם אתם רוצים למכור היום אז אין בעיה להמחות לקונה את כל ההתחייבויות של היזם לשיפוץ. 

שלום רונית

זה מרגיז אבל יש לזכור כמה דברים:

1.   אותו בעל דירה רכש כך את הדירה. לא הוא ביצע את הסגת הגבול (נכון שזו עבירה מתמשכת אבל לא זו הנקודה).

2.   כל השנים מאז שהחלה הסגת הגבול כל אותם מתנגדים כיום לא פצו פה ולא עשו דבר כדי לסיים את הסגת הגבול.

3.   כנראה שבלי הסכמת אותם בעלים אין פרויקט (אם לא זה המצב אז תתעלמו מדרישותו כרגע).

אתם יכולים להגיש נגדו תביעה למפקחת על רישום מקרקעין בגין הסגת גבול. כאמור זו עבירה מתמשכת אבל ככל ועוברים השנים יכולות לעלו טענות של הסכמה מצד יתר הבעלים. התהליך יכול לקחת שנה שנתיים אבל עצם הגשת התביעה יכולה להפעיל עליו לחץ להגיע לפתרון סביר לכולם.

אבי שלום

אין שום חובה בחוק לתת מינימום תוספת שטח או בכלל לתת תוספת. טיפלתי בפרויקטים של תמא הריסה ובניה שאף הורידו שטחים לדירות. ממילא אין שום מקום לפיצוי מצד היזם.

חיים שלום

מוזר אבל להבנתי קו הגבול הוא ברור ואתם לא הגעתם אליו. יתכן ואם הדיירים הסרבנים לא יטענו כלום המפקחת תעלים ענין מכך אבל אני לא רואה איך היזם יקח את הסיכון הזה על עצמו.