פורום תמ"א 38

שלום סיון

צר לי על מה שאת מתארת. אם אכן כך זה לא תקין. עו"ד צריך ליידע את לקוחותיו על המסמכים לגביהם הוא חותם בשמם, צריך למסור לידיהם הסכמים עליהם חתמו ובכלל כל מסמך אחר הקשור להסכם עצמו.

אני מציע לך לבדוק אם זו ההרגשה גם אצל בעלי דירות אחרים בבנין ואם יש קבוצה של בעלים כזו להתייעץ עם עו"ד לגבי דרכי הפעולה.

שלום רב

המחיר שציינת הוא בגבול הסביר. המחירים תלויים בסוג הפרויקט,  היקפו ומיקומו אבל לרוב נקבעים לפי מפתח מחיר בין 25-40 אלפי ש"ח ליחידה קיימת.

יש לזכור כי עורך הדין מלווה אותכם זמן רב בפרויקט ובהתאם גם שכר טרחתו מותנה גם בחתימתכם על ההסכם וגם בהתקדמותו בפועל. 

אורי שלום

אם אני מבין נכון כולם יקבלו חניה בפרויקט אבל למי שיש היום כבר חניה יתנו גם פיצוי כספי.

אם זה המצב מתן פיצוי בהתאם לשווי חניה לפי הערכת שמאי נראה לי פתרון הוגן.

אלונה שלום

מצטער אבל אין הוראה בחוק המאפשרת לעגל את המספר. לכן אתם זקוקים להסכמה של 11 בעלי דירות.

אני לא יודע באיזה עיריה מדובר ויתכן והם מאפשרים לפתוח בקשה להיתר גם ברוב קטן יותר של בעלים. אבל בכל מקרה הפרויקט עצמו לא יוכל להתבצע ללא הסכמת כולם,. תשומת הלב כי ניתן להגיש תביעה כנגד דייר שטרם חתם רק אם הגעתם לרוב הנדרש (11) ולכן לפי מה שאת מתארת לא ניתן יהיה להגיע להסכמה כללית. אני עוד מציין כי יתכן והיו שינויי חקיקה בענין הרוב הנדרש אבל כרגע זה המצב.

אלי שלום

שאלון המיסוי נועד הן לצורך קבלת פרטים נדרשים כאשר יבוצע הדיווח למיסוי מקרקעין והן לשם איתור בעיות מיסוי כבר בשלב מוקדם. לרוב ממלאים את השאלון בשלב החתימה על ההסכם ולכן קשה לי להבין מה הנחיצות של אותו יזם בשאלון כבר בשלב זה. העברת מידע לא מתפרשת כהסכמה ואתם תמיד יכולים לבקש מעורך הדין המייצג אותכם שיבהיר זאת ליזם. 

שלום שלמה!

לא ברור לי האם נחתם כבר הסכם או לא. אם טרם נחתם וכעת הוא משנה מההצעה- אתם יכולים להחליט אם מתאים לכם או לא, אבל אם יחתמו הרוב הנדרש על ההסכם מולו אז אין שום מקום לטענה נגדו בגלל הצעה קודמת.

אם כבר נחתם הסכם - צריך לראות אם מדובר בשינוי מהותי בהתאם להוראות ההסכם ואם כן מה המשמעות של זה. לצורך כך יש לדעת מה כתוב בהסכם שאינו בפני. אם לא כתוב כלום והרוב הנדרש אישר את השינוי אז אין מקום לתביעה.

שלום גילת

לצורך ספירת הרוב הנדרש לפרויקט תמ"א סופרים קודם כל דירות. אם אדם מסוים מחזיק בשתי דירות בבנין אז הוא נספר פעמיים. 

בכל מקרה את זקוקה לכל הפחות לרוב של 2/3 (לפרויקט תמ"א 38 חיזוק) כך שממילא אין לכם רוב נדרש.

שלום, חיים

לוחות הזמנים שתיארת סבירים.

לגבי ניסוח החוזה אני מציעה לפנות לעוה"ד שמלווה אתכם. ככל שעוה"ד שמלווה אתכם אינו עונה על ציפיותיכם, אני מציעה לפנות לייעוץ משפטי פרטני.

שלום כלנית, 

הפחתת דמי השכירות בתקופת העבודות היא מאוד מקובלת, לאור העובדה שתנאי המגורים בבניין אינם נוחים, לשון המעטה, לתקופה של כשנתיים. (רעש, לכלוך, שיבוש במעברים ולעיתים שיבוש באספקת החשמל או המים וכיו"ב).

גובה ההפחתה אינו קבוע בחוק, וזה נתון לשיקולך, עניין מסחרי גרידא.

ככל שבחוזה השכירות אין התייחסות מפורשת לשינוי בתנאי המגורים, הרי שעליך למצוא מנגנון פיצוי לשוכר.

אפשרות אחת היא הפחתת דמי השכירות לתקופת הבניה, אפשרות אחרת היא לאפשר לשוכר לצאת מהדירה ללא "קנס" בגין פינוי לפני תום התקופה, אפשרות שלישית היא לא להפחית בדמי השכירות, ולהתחייב לא להעלותם במשך תקופה מסויימת לאחר השלמת הבניה.



וכמובן שישנן אפשרויות נוספות. מצאי את הפתרון המתאים לשניכם, לך ולשוכר

בהצלחה.  

שלום, אילנה

המצב שאת מתארת קצת מבולבל. מצד אחד, את אומרת שלא פנו אליך באופן אישי.

מצד שני, את אומרת שהיית עסוקה בעניינים אישיים, וכן ראית מודעות בבניין, ולא הגעת לכנסים שנערכו בעניין.

למעשה יכול להתשמע, כי היית מיודעת, ופשוט לא היית פנויה לכך, שזה לגיטימי.

ומכאן, אני מניחב, גם החשש שלך.

בתמצית אשיבך, כי ההסכם אמור להיות הסכם מותנה, אשר, בין היתר, דורש הסכמת כל הרשויות הרלוונטיות, לרבות: העיריה, הועדה לתכנון ולבניה, משרד השיכון. באופן כללי זהו הליך תקין, ואני מקווה שיש עו"ד שמייצגת נאמנה את בעלי הזכויות ושנבחרה כדין.

בהנחה שאכן יש כזו, דברי עם נציגות הבניין לפרוייקט, קבלי מהם את פרטיה, והתעדכני ממנה.

ככל שרוב השכנים יחליטו לחתום על ההסכם (שני שלישים), הרי שמי שלא יחתום עלול להיחשב סרבן ותוגש נגדו תביעה בגין כך, להצטרף לרוב.

במידה שאין אלו פני הדברים, מומלץ לשקול לפנות לייעוץ פרטני.  

מקווה שהפגשתי את חששותיך, ושיהיה לך בהצלחה.

שלום, גיל

שאלתך אינה רלוונטית לפורום התמ"א, אלא לנזיקין. המדובר בטענה של נזק שנגרם לך מהקבלן, ויש לבחון אתה דברים מולו בהתאם לאחריות במסירת הדירה.

שלום, יסמין

הערת אזהרה אינה מעבירה בעלות. משמעות ההערה היא כי ינשה התחייבות, במקרה זה - התחייבות שלך כלפי היזם - לעשות עסקה במקרקעין.

הבעלות שלך לא "נעלמת", לא "עוברת ליזם" ולא "חוזרת מהיזם". 

שלום, דור

המצב שאתה מתאר אינו מקובל. אין כל מקום שמי שמשמש לטובת הבעלים יזכה להטבות על פני בעלי זכויות אחרים. התפקיד הינו התנדבותי בלבד, ללא כל תמורה.

שלום, דנה

היתר בתנאים כשמו כן הוא - היתר אשר נדרשים תנאים נוספים שיתקיימו כדי שיקבל תוקף, ולכן אינו מהווה היתר סופי, אלא רק לאחר מילוי כל התנאים הנדרשים. 

שלום, דני

לא ברור כיצד השאלה קשורה לפורום, נדמה שעליך לפנות לפורום מקרקעין, שכן שאלתך קשורה להתנהלות של שכן לעומת שכניו בנוגע לרכוש המשותף.

התשובה טמונה בתקנון מה מחייב כל "שותף" = כל בעל דירה לעשות. 

ככל שיש הפרה של התקנון, ניתן לפנות בתביעה למפקחים על המקרקעין.

שלום, יצחק

שאלתך אמורה להיות מופנית לפורום תכנון ובניה. הסמכות לקבוע שינוי ייעוד הינה של גורמי התכנון, קרי: הועדה לתכנון ובניה.

שלום, מריו

לא ברור לי הקשר שאלתך לפורום. זכויות נקנות עם הרישום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"). לעיתים הזכויות אינן רשומות בטאבו, ממכלול סיבות, ויש רישום במקום אחר - חברה משכנת, רמ"י וכיו"ב. 

בדיקת היזם את המצב הקיים והתאמתו להיתר הינה חלק מהבדיקות שהיזם עורך לפני התקשרות עם בעלי הזכויות, מן הסצם כדי להבין מהן הזכויות שנוצלו ומהן הזכויות שניתן לנצל כדי להוציא לפועל פרוייקט.

מקווה שעניתי לך

שלום, גילי

משאלתך עולה שישנן מחלוקות רבות.

ככל שיש מי שיכול לסייע בפתרונן, הרי זה מבורך.

לרוב קיימים אנשים כאלו אשר פועלים מטעם היזמים ובמימונם, כדי לגבש את בעלי הזכויות מול היזם, בעזרת עוה"ד של הבעלים.

ככל שיש מישהו כזה בנמצא וכולם סומכים עליו - מה טוב. רק בדקו מטעם מי הוא נמצא ומי מממן את שכרו.

בהצלחה

שלום, עודד

לא ברור מדוע לא ידועים לך פרטים, שכן כחלק מהתהליך חובה לקיים התכנסות מסודרת של בעלי הזכויות בהחלטה על פרוייקט. דרוש מהנציגות פרוטוקול של קביעת האסיפה ותוכנה. 

באופן עקרוני יש לך זכות להתנגד לפרוייקט, אולם כדרך המלך אני מציעה לבחון קודם אפשרות להידברות כדי להגיע להסכמות, ובמידת הצורך להיעזר בייעוץ מקצועי.

בהצלחה

שלום, אלון

 תמא 38 הריסה ובניה מציגה מתווה שאפשרי, כמובן, בתוספת ממ"דים, וזו אף הדרך המקובלת.

יתכן שבגלל שמדובר בדירות קטנות אין כדאיות כלכלית לתוספת ממ"ד לכל יחידה, ולכן מתוכנן ממ"ק.

לגבי הסכמה לכך - יש לבחון את הדברים בחוזה שבין הצדדים, עד כמה מותר לבעלים להתנגד לתכנון המוצע, ככל שהוא עולה בקנה אחד עם ההסכמות. ככל שהחוזה לא נחתם עדיין, יש בהחלט מקום להשפיע על התכנון, ובמקרה הגרוע יש מקום לשקול התנגדות לפרוייקט, בתנאים המתאימים.

חשוב לשקול אפשרות של קיום פרוייקט באופן שאינו משביע רצון לחלוטין, גם אם לא מיטבי, על פני האפשרות שלא יהיה פרוייקט בכלל.

בהצלחה 

שלום, איציק

בניית בריכה טעונה היתר מהועדה המקומית, ולכן ככל שתוגש בקשה כזו, הבעלים האחרים בבנין יוכלו להגיש התנגדותם בהתאם לחוק.

ככל שהתקנון אינו מגביל את הזכות, ההתנגדות תוכל להיות תכנונית ולא קניינית, אלא אם תוכלו להוכיח כי אכן מדובר בסכנה מבנית, ואז ישנן עילות מכוח חוק המקרקעין לעצור את הפעולה. 

נמומלץ לפנות לייעוץ מקצועי בתחום.

בהצלחה

שלום, אלם

מהמצב שאתה מתאר, ישנו רישום שעבוד לליווי הבנקאי. בנסיבות אלו, המשעבד נדרש לתת את הסכמתו להסבת זכויות, כלומר: למכירת הזכויות בדירה לצד שלישי, ובין היתר לקבלת משכנתא על זכויות הצד השלישי. קרוב לוודאי שהערבויות תחולקנה בין הזכויות הקנייניות של הרוכש לבין הגורם הממשכן מטעמו.

תשובתי לעיל כפופה למגבלות אחרות, ככל שישנן, במסגרת הסכם התמ"א עצמו, שדורש בדיקה של עין מקצועית.  

בהצלחה

שלום, סמי

לעיתים בשל העומס אנו מפספסים שאלה או שתיים.

מוזמן לשאול וכשמי מאיתנו יתפנה - תקבל מענה.

בסופו של דבר מדובר במענה חינמי ופומבי.

לייעוץ פרטני הנך מוזמן לפנות בצורה מסודרת, כמקובל. 

שלום, סמי

לעיתים מפספסים מענה על שאלה או שתיים, בשל עומס מצטבר.

בסופו של יום, מדובר בפורום מקצועי חינמי ופומבי.

ככל שברצונך לקבל ייעוץ פרטני ומדוייק לענייניך, הנך מוזמן לפנות בצורה מסודרת למשרד עוה"ד ולקבוע פגישת ייעוץ, בתשלום, כמקובל. 

שלום, לאה

המועד לרישום הערה קבוע בחוזה שבין הצדדים, ולכן אין בידי אפשרות להשיבך. על פני הדברים, כל מי שחתם ליזם יכול להתיר לו לרשום הערת אזהרה לפי תמ"א על זכויותיו.

ככל שמדובר בתמ"א עיבוי, לא ניתן יהיה לבצע את הרישום על היחידה הרישומית מבלי שתהיה הסכמת כלל בעלי הזכויות ברכוש המשותף. 

בדיקה האם בוצע רישום אם לאו ניתן לעשות בקלות, בהפקת נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין "נסח טאבו" תמורת אגרה קטנה (כיום 16 ש"ח).