פורום תמ"א 38

שלום רב

קודם כל הבהרה במונחים.  פרויקט על בסיס תמ"א 38 יכול להתבצע בשני המצבים. מצב ראשון- חיזוק הבנין הקיים מפני רעידות אדמה תוך הוספת קומות. או מצב שני- הריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש הכולל יותר קומות ויותר דירות.

פרויקט פינוי בינוי מתבצע על בסיס חוק אחר ומכוון לפרויקטים גדולים יותר בהיקפם. 

כך שאני מניח שאתם מתכוונים לפרויקט של תמא 38 באחד משני המצבים.

לצורך חיזוק ותוספת- יש צורך קודם כל ברוב של 2/3 מבעלי הדירות מחזיקים ביחד 2/3 מהרכוש המשותף.

לצורך הריסה ובניה - יש צורך ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף.

כך שאם יש רוב של 80% כאמור כדאי ללכת לפרויקט של הריסה ובניה, כמובן בכפוף לכך שהפרויקט כלכלי. 

מי שלא חותם על ההסכם (לא משנה סוג ההסכם) הוא דייר סרבן.

גיורא שלום

התמא בראשון נעצרה לפני כשנתיים מסיבות משפטיות בשל טענה למיצוי כל המכסות שנקבעו להוספת דירות. למיטב ידיעתי היא חודשה לפני כשנה.

לגבי ניוד  זכויות הכוונה מבנינים שיש צורך לבצע בהם חיזוק אך אין כדאות כלכלית בכך. כך העיריה מניידת זכויות לאזורים אחרים ובתמורה יש מקור לביצוע הפרויקט גם בבנין הנוסף.

למיטב ידיעתי בעיריה ישמחו לכל יזם שירצה זאת. לגבי פרטים ספציפיים כדאי לפנות לעיריה עצמה.

אברהם שלום

אני מבין שמדובר על תמא 38 של חיזוק ותוספת.

במקרה כזה היזם מחויב להציע לך דיור חילופי אם הגעת לגיל 80 במועד החתימה הראשונה על הסכם התמ"א (וכפוף לכך שהכל נעשה לאחר חודש אוקטובר 2018 מועד התחלת החוק).

אם כבר התחילו לעבוד אצלכם וההסכם נחתם לפני שנים אז לצערי אין לך זכאות לקבלת שכר דירה לדירה אחרת.

שלו שלום

נא עדכן לאיזה תוכנית אתה מפנה?

שלומית שלום

אם הבנתי נכון את החלפת ריצוף קיים בריצוף שלך. בדרך כלל יש לקחת בחשבון כי יש להביא ריצוף בשטח גדול יותר מהשטח המרוצף באמת בגלל חיתוכים, פנלים, שבירות וכו'. מקובל עד 10%תוספת.

חנן שלום

למעשה אפשר לדעת כמה זמן איחור יש רק כשגומרים הכל.

לכן סביר בעיני לחכות לגמר הפרויקט ואז להגיש תביעה לגבי האיחור.

לגבי הנזילות - אין מה לחכות . תכתוב לו כבבר שיש נזילות ושעליו לתקן וכן כי נגרמו לך נזקים עקב כך וכו'. 

הוא חייב לבוא ולתקן כבר עכשיו. כך שלגבי זה אין מה להמתין.

לסיכום - ממליץ כי עורך דין מטעמך יוציא מכתב ליזם לגבי הנזילות ויוסיף שם גם משפט לגבי האיחור במסירה.

נילי שלום

יש מצבים בהם בגלל העמדת הבנין בחריגה לא ניתן להוסיף ממד מקדימה.

לא הייתי הולך לפתרון של גם לי וגם לך לא יהיה. מה גם שאני בספק אם הג"א יאשרו פתרון כזה. הם מבקשים שיהיה ממד כפתרון ראשון וחובה בכל דירה חדשה.

לגבי דירות בהם לא ניתן להוסיף ממ"ד. הפתרון שהם דורשים הוא חיזוק הקירות היורדים מקירות ממד בדירות החדשות מעל.

לגבי הצמדה- אני מבין כי מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת.

יש החלטות של המפקחת פיהם יש צורך בהסכמה פה אחד. יש החלטות אחרות לפיהם ניתן להסכים ברוב המיוחד של 2/3 על הצמדה שטח גינה בשטח שאינו עולה על שטח המרפסת שמש מעל. בין זה לזה ניתן לגבש הסכמה. יש להעיר כי סביר שאף יזם לא יתחייב על כך אם אין הסכמה של כולם.

דן שלום

מקרה שכיח ולא פשוט.

יש מקרים כמו שלך בהם לדירה בבנין הוצמדו זכויות הבניה על הגג. בדרך כלל מדובר בדירה שהיתה במקור של הקבלן שבנה את הדירה אבל יתכן ומאז עברו גלגולים רבים.

אני יוצא מהנחה שאכן הוסדר בתקנון ההצמדה של זכויות הבניה כפי שתארת ואין בעיות ניסוח או פרשנות לגבי כך.

הבעיה היא שעסקאות תמא 38 הם עסקאות נטו. כך שלא ברור איך בא לידי ביטוי העובדה שהזכויות הם שלך.

העיריה תחיב במסגרת הפרויקט לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה וכמובן שגם חידוש פני הבנין יעשה במהלך הפרויקט.

לכאורה כל בעלי הדירות נהנים ללא תמורה מזכויות ששייכות רק לבעל אותה דירה. הם יקבלו בנים משודרג ואולי גם מרפסת שמש.

אני חושש שאין ברירה אלא לפנות לכול היתר ולהציג בפניהם שאם הם רוצים את הפרויקט עליהם להשתתף בכיסם. יסכימו או לא - לא יודע. חשוב לבדוק איתך את הפרויקט הספציפי כדי להציע הצעה הוגנת לאחרים כך שניתן יהיה להתקדם. 

ב

בתיה שלום

ניתן לאמר שבגדול אין לדייר קשיש כל זכות יתר בפרויקטים של תמא 38/2 (הריסה ובניה). בפרויקטים כאלו ממילא הבנין נהרס והיזם מממן שכר דירה לתקופת הביצוע.

פרויקטים של פינוי בינוי הם פרויקטים בהיקפים גדולים יותר ויש להם הוראות חוק שונות הדנות בהם. שם לדיר קשיש יש אפשרויות נוספות המאפשרות לו מכירה מוקדמת של זכותו לדירת התמורה  על מנת לאפשר לו למשל מעבר לבית אבות. כאמור זה לא חל בפרויקט של תמא 38/2.

ליז שלום

התנגדות מוגשת רק מנימוקים תכנוניים.

כך שטענות של מטרד, הפרעה לאור וכו' לא ישמעו בכלל.

הקלה היא בשיקול דעת הוועדה ולא זכות מוקנית של המבקש. ולכן צריך לטעון כי תכנונית אין לאשר הקלה זאת.

תבדקו אם בכלל ניתן לתת הקלה לקו בנין 0 אחורי. אם ניתן זה צריך להיות לצרכי ממד או אלמנטים של חיזוק ולא סתם הרחבה. 

האם יש הצדקה תכנונית להוסיף כל כך הרבה יחידות ועוד בהקלה

קשה לי לתת את כל הטיעונים בלי להכיר את הבנין, הפרויקט המוצע והתוכניות החלות. אבל אני חושב שהכיוון ברור.

לגבי גיל הורים - זה לא טיעון תכנוני אבל יתן "צבע" ליתר הטיעונים.

בנוסף - מאחר והניר סובל הכל ולמרות מה שאמרתי קודם- תעלו את כל הטיעונים שלכם מכל סוג אבל כמובן תתמקדו באלו התכנוניים.  

שי שלום!

על פי החוק יש צורך לעמוד לפחות בשני תנאים מצטברים אלו (יש עוד תנאים שלא חשובים כרגע) -

חתמו לפחות 80% מבעלי הזכויות על ההסכם. במקרה שלכם ומאחר ולא מעגלים נדרשת חתימה של 20 בעלי דירות.

תנאי שני- החותמים מחזיקים לפחות 80% מכלל החלקים ברכוש המשותף. לכן יש חשיבות לחלקם של בעלי דירות גג ויש לבדוק את השפעת חלקם הגדול יותר על מספר בעלי הדירות שהסכמתם נדרשת.

אבל כל אלו אין בהם כדי למנוע מכם ולהתחיל בתהליך.



מה שאני ממליץ הוא להתחיל ולקבל הצעות מיזמים ולהבין בכלל מה הפרויקט שאתם יכולים לבצע.

להציג לכולם ואפילו להתקדם לחתימות עם מי שמסכים. מנסיוני גם הסרבנים בהתחלה משתכנעים או משנים דעתם.

כי האמת- אין סיבה שלא להסכים. 

ורדה שלום

לא. החוק הוא שונה. החוק המקרקעין (חיזוק בתים ...) קובע הוראות לגבי דיירים קשישים או מוגבלים ביחס לפרויקטים של תמ"א 38/1 - חיזוק ותוספת. 

בתמא 38/2 ממילא מפנים את כולם לדיור חלופי.

בברכה,

קובי שלום

תסתכל גם בחוק מכוחו תוקנו התקנות. מדובר על הנחה בארנונה לפרויקטים של פינוי בינוי ולא של תמ"א 38. דומה אבל שונה.

בברכה,

ג'ני שלום

אני מבין את הסיטואציה. קשה מאוד לשנות תוכניות בשלב מאוחר של התכנון.

אני מציע כי תהיי כבר בקשר עם הנציגות ועם היזם ותסבירי להם את הבעיות שתארת.

לא כתבת אם מדובר בהריסה ובניה או בתוספת וחיזוק.

אם הריסה ובניה אז ניתן לשנות את מיקום דירת התמורה או לשפר מפרט הדירה כדי למצוא פתרון.

אורנה שלום

לא כל כך פשוט להשתלט על הפרויקט וגם אפ תעשו זאת - מי ישלים את הבניה.

אני מציע כי קודם כל תנסו לברר מול המפקח ומול עורך הדין וגם אולי להפגש עם היזם - באיזה שלב הבנין נמצא, לוז לסיום, מדוע מתעכב וכו'. 

עדיף כרגע לחוק שיניים ולהתקדם אפילו בקצב איטי לגמר הפרויקט.

רפי שלום

אני לא יודע אם אתה המקרה היחידי בבנין. בכל מקרה צריך לפנות לשיכון ופיתוח ולבקש מהם להסדיר זאת. זה אולי יקח קצת זמן לאסוף את כל האישורים אבל זה לא אמור למנוע ממך לחתום על ההסכם.

אני מאוד ממליץ כי תיקח עו"ד שיטפל לך בנושא כדי לקדם הטיפול כמה שיותר מהר.

שרון שלום

ברור שאם גרמו לך נזק אז הם צריכים לשלם על זה. תפני לקבלן ואני בטוח שהוא יסדיר זאת.

שאול שלום

לצורך הוספת ממ"ד יש צורך בהסכמה של 60% מבעלי הדירות. אני בספק אם יסכימו לכך אם יש צפי לפרויקט תמ"א 38.

אם יסכימו - נושא ההתחשבות בתוספת השטח היא ענין מסחרי. גם מולם וגם מול היזם. אני מניח שזה לא יעבור בקלות.

יוסי שלום

לא ברור לי מהשאלה אם מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת)  או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).

לגבי הפרויקט של הריסה ובניה כעט תמיד יש ליווי בנקאי. אם אין יש לדאוג לבטחונות טובים יותר ממה שציינת.

לגבי פרויקט של חיזוק ותוספת - לא תמיד יש ליווי או צורך בליווי שכן היקפי העלויות נמוכים יותר. עדין יש צורך לדאוג לבטחונות. ערבות של 800,000 ש"ח יכולה להיות סבירה אבל גם הייתי רוצה לוודא שקצב ההפחתה לא מהיר מידי. בנוסף יש לוודא שקצב רישום הערות אזהרה על דירות היזם הוא גם בהתאם לקצב הביצוע.

יוסף שלום רב

על פי החוק ניתן לנות בתביעה כנגד בעל דירה שלא חתם על הסכם התמ"א בהתקיים שלושת התנאים הבאים:

1.    על ההסכם חתמו רוב נדרש מבין בעלי הדירות (2/3 מבעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38/1 ו- 80% מבעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38/2. לא מעגלים אלא משלימים לשלם הגובה).

2.    החותמים על ההסכם מחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף בפרויקטים של תמ"א 38/1 ו- 80% מהחלקים בפרויקטים של תמ"א 38/2.

3.    ניתן אישור עקרוני הוועדה המקומית לתו"ב לגבי הבקשה להיתר הבניה שהוגשה (הסכמה להיתר הבניה שינתן לאחר שהיזם ימלא תנאים כמפורט בהחלטה, לרבות תשלומי אגרות והיטלים).

לאחר שמולאו כל התנאים הללו ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם ("דייר סרבן"). תביעה המתבררת בפני המפקחת על רישום מקרקעין.

בתביעה מבקשים בדר"כ שהמפקחת תסמיך את עורך הדין של היזם (או מישהוא אחר) לחתום בשם הדייר הסרבן על מסמכי ההסכם וכל מסמך אחר הנדרש לקידום הפרויקט.

לא ניתן להבנתי להגיש תביעה נזיקית בשל סרוב לחתום אך יתכן והמילה האחרונה עדין לא נאמרה בענין זה (הדבר שונה בפרויקטים של פינוי בינוי ואולי כאן מקור הבלבול)

שלום רב

נדיר שיש היום צורך להשתמש בפטור אישי ממס שבח. החוק פוטר ממס את בעלי הדירות במכר זכויות בניה במסגרת תמ"א 38. כך שלא כל כך ברור על איזה פטור אישי אתה נדרש לוותר. ממילא גם אין כל כך הרבה פטורים בחוק. 

לי זה נראה כמו שריד של ניסוח לקוי בהסכם.

יעקב שלום רב

תודה על השאלות.

בדר"כ מקובל כי שמאי מטעם הבנק המלווה הוא שקובע את שווי דירות הבעלים בדוח 0 שהוא מכין. זאת משום שבסופו של דבר הבנק המלווה הוא זה שצריך להוציא את ערבויות חוק המכר לדיירים והוא לא יעשה זאת בהתבסס על שמאי שלכם. 

עדין ניתן לקבוע מנגנונים בהסכם לבדיקת השומה טרם "נעילתה" כדוח 0 על מנת שלא תקבלו הערכות נמוכות לשווי.

יש לזכור ששווי נמוך של דירות בעלים משליך גם על קביעת שווי נמוך לדירות היזם. לא בהכרח זה באינטרס של היזם (אם כי יש מצבים בהם יכול להיות נוח ליזם לקבוע מחיר על הסף הנמוך).

לגבי עו"ד הדיירים - אם אתם לא סומכים על עו"ד דיירים אז תחליפו בעו"ד שאתם כן סומכים עליו. אין דרך אחרת.  בנוגע לתשלום שכרו - אני מייצג הרבה בעלי דירות ואני אומר לך חד וחלק שאין לי כל בעיה לקבל את שכרי מבעלי הדירות ולא מהיזם. לא רק שאין לי בעיה- אפילו אשמח ומעדיף זאת. הבעיה היא שעוד לא מצאתי בעלי דירות שמוכנים להיות מחוייבים אישית בתשלום הנ"ל (כנ"ל למפקח מטעמם). כך שבלית ברירה כך נוהגים.

שלי שלום

מה שיש לבדוק הוא האם נעשית בהתאם להיתר בניה כדין. אם כן - לא רואה מה ניתן לעשות. אם לא - אז ברור שיש לפעול בהסתמך על בניה ללא היתר.

שני שלום רב

יש התיחסות בחוק לגבי מצב כזה. בעיקרון יש אפשרות לפנות למפקחת על רישום מקרקעין ולבקש להכיר רק בבנין שלכם כ"בנין" לצורך התמ"א.

יש גם את ענין התכנו והביצוע- לכך אני לא יכול לענות ובעיקר האם העובדה שמדובר בבנינים צמודים לא יאפשר בניה רק באחד מהם. לרוב יש פתרונות לכך אך קשה לי לענות ללא הכרת כל הנתונים. 

אוקסנה שלום רב

אני לא מכיר את מצבה הרישומי של הדירה אבל בגדול אומר כי אין עיסקה שלא ניתן לעשות ואין מה לחשוש. עורך הדין שלכם צריך לבדוק את מצב הזכויות ודאוג להבטחת זכויותיכם בדירה עד לתיקון הבית המשותף.

לגבי פרק הזמן לרישום - לא מכיר את הפרטים אבל זה תהליך שאורך כשנתיים.