פורום תמ"א 38

קורין שלום,

שתי שאלות שונות אך קשורות בפיך:

שאלתך הראשונה הינה מהו הרוב המינימלי הדרוש (נכון להיום) המאפשר התנעתו של פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). התשובה לכך הינה חתימת הבעלים של לפחות 80% מהיחידות בבניין שליחידותיהם צמודים לפחות 80% מהחלקים ברכוש המשותף. רוב זה יאפשר בהמשך הדרך נקיטת הליך נגד מי שלא חתם על ההסכם והמוגדר, בלשון המוכרת, "דייר סרבן", וככל שהליך זה יצלח ויתקבלו בדרך זו או אחרת חתימות 100% מבעלים -  יצא הפרויקט לדרך.

שאלתך השניה מתייחס לאופן בו מחולקות התמורות בין בעלי הדירות בפרויקט. ככלל, אמנם נהוג לקבוע תוספת מטר'ז קבועה לכל הדירות, ללא קשר לגודלן, אולם אין מדובר בכלל מחייב כלשהו. זאת ועוד, כאשר קיים שוני כל כך מהותי בגודל הדירות, כפי שאת מציינת, וממילא בחלקים המשותפים הצמודים לכל דירה, הרי ממילא הזכויות והתמורה של כל דירה לפרויקט שונה באופן משמעותי ויתכן וקיימת הצדקה לחלוקה יחסית. דומה כי דרך המלך היא לבחון האם ישנם בעלי עניין נוספים כמוך, אשר סה"כ מהווים לפחות 20% מהבעלים בפרויקט או שסה"כ מוצמדים לדירותיהם לפחות 20% מהחלקים המשותפים ברכוש המשותף, ויחדיו תוכלו לנהל מו"מ מסחרי גם בעניין זה של התוספת. את לבדך, ככל שאינך לבדך מחזיקה ב- 20% כאמור, תתקשי (בלשון המעטה) בניהול מו"מ כזה כנגד רצון שאר הדיירים, בהנחה שכולם מסכימים, ותהי רשאית כמובן להתנגד ולכשיבוא היום יוגש כנגדך הליך דייר סרבן שבמסגרתו יבחן האם זכויותיך קופחו אם לאו.

מקווה שהייתי לך לעזר, בשלב זה.

מאחל לכם הצלחה בקידום הפרויקט.

קרן שלום,

לשאלתך, לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט תמא 38/2 הריסה ובניה, יש צורך בשלב הראשון בחתימתם של הבעלים של לפחות 80% מהיחידות בבניין להם צמודים לפחות 80% מהחלקים ברכוש המשותף. רוב זה, המכונה "הרוב המינימלי הדרוש", מאפשר קידום הפרויקט ונקיטת הליכים, בהמשך הדרך, כנגד מי שלא חתם על ההסכם ומכונה "דייר סרבן".

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום רב

עורך הדין ביקש יפוי כוח בלתי חוזר ולתקופה של שנתיים כדי למנוע כל אפשרות של מעבר לעורך דין אחר.

 יפוי כוח "בלתי חוזר" הוא כזה שלא ניתן שלא ניתן לבטלו על ידי הממנה שכן זכויות צד ג' תלויות במתן יפוי הכוח. לא בטוח שזה המצב במקרה של יפוי כוח לעו"ד אבל מי רוצה להתווכח ... 

לכן אני ממליץ לא לחתום על יפוי הכוח או לחליופין למחוק את המילים "בלתי חוזר" ובכל מקרה לצמצם את התקופה ל- כמה חודשים. 

מזל צהריים טובים,

הצטערתי לשמוע על עוגמת הנפש שחווית ממנהל העבודה בפרוייקט ההתחדשות העירונית אצלכם.

לצערי ישנם מספרי משתנים, אשר אנו חייבים להבין בטרם אנו ניגשים לנתח את הסוגיה הספציפית הזו?

1. כיצד הסכם התמ"א מתייחס לשימוש בשטחי הדירות של הדיירים עבור הרחבת השטח המשותף וה-facilities של המתחם?

2. האם התשריטים והתוכניות, בהן נעשה לך העוול המתואר, צורפו כנספחים להסכם התמ"א או שמדובר בשינוי שנעשה בשטח?

3. במידה ומדובר בשינוי שנעשה בשטח, כיצד הגיב לכך המפקח? ואם הגיב לך באופן שלילי, האם המחלוקת עברה לפוסק טכני?

4. כיצד עורך הדין, המייצג אתכם הדיירים, הגיב לתכניות הנ"ל? ומדוע אישר אותן (הרי ברור לו שהדיירים אינם אנשי מקצוע ולרוב אינם יודעים לקרוא תכניות)?

5. האם הבטחת מנהל העבודה (כשלעצמו סמכות נמוכה יחסית עבור קביעות הרות-גורל מסוג זה) עוגנה בכתב, או בע"פ? האם ניתנה בסמכות?

ישנן עוד שאלות רבות שיש לשאול, אך כפי שודאי הבנת, מדובר בסוגיה סבוכה אשר לא ניתן לענות עליה "על רגל אחת" בפורום אינטרנטי, אלא רק בפגישה ויחד עם מסמכים.

ראי, ישנם מספר מקרים בהם עושים שימוש בשטח הדירות על מנת להתקין מעלית, אך עדיין נשארת ההתחייבות של היזם לשטחן של הדירות (מצד שני לאו דווקא ליכולת לתכנן אותן באופן יעיל לאחר מכן).

כאשר ישנה הפרה של הסכם התמ"א, ניתן לפנות לבית המשפט ולקבל מספר רב של סעדים (בהתאם לשלב בו נמצא הפרויקט), וכאשר ישנה מחלוקת בשטח ניתן לפנות לפוסק טכני, ואם נעשה כאן מעשה ללא הסכמה מדעת, ניתן לפנות לבית המשפט גם כן.

הבעיה היא שכרגע איני יכול לייעץ לאיזה הליך לפנות ומה הסעדים שניתן לבקש.

במידה ותהיי מעוניינת, את מוזמנת ליצור קשר עם משרדי ולקבוע לנו פגישה, על מנת שנוכל לכוון אותך להליך המתאים ולסייע לך ככל האפשר.

מקווה שהצלחתי, ולו במעט, לעזור.

שלום, יואל,

תמ"א 38 - כשמה כן היא - תכנית מתאר כללית, כלומר, תכנית שהכללים שלה חלים על כל הארץ. מטבע הדברים, ההוראות הן כלליות ואחידות. יחד עם זאת, מאחר שלכל ועדה מקומית יש "ידע" ספציפי בתחום שלה, וצורך בשליטה על המדיניות הרלוונטית בתחומה, יש בהוראות התמ"א עצמה הוראה מפורשת, שלפיה בסופו של דבר, הכל לפי שיקול דעת הועדה המקומית הרלוונטית.

כלומר, הוראות התכנית הכללית נותנות בעצמן סמכות לועדה המקומית לקבוע כללים פרטניים בתחומי המקרקעין של הועדה.

לכן, באופן כללי בהחלט ניתן לומר שההחלטה חוקית על פניה.

כמובן שיש לבחון מה קורה עם בקשות שהן "באמצע" התהליך, כלומר, הליכים שעדיין לא הבשילו לכדי היתר, אבל מתנהלים בשלבים כאלה ואחרים בוועדה, אשר לגביהם נדרשת הוראת מעבר ביחס לאותה תקופת ביניים, מה יהיה "בפנים" ומה יהיה "בחוץ".

אני מקווה שסייעתי לך

עמי שלום,

הערת האזהרה הרשומה על זכויותיך בדירה נרשמה, מעצם טיבם וטבעם של דברים, מכוח הוראות הסכם הפינוי בינוי עליו חתמת, ומטרתה להבטיח את זכויות היזם על פי הוראות הסכם הפינוי בינוי. משכך, כל עוד ההסכם לא בוטל, לא תהיה באפשרותך למחוק את הערת האזהרה.

השאלה הנשאלת הינה האם באמת דבר לא נעשה, מהם תנאי תנאי הסכם ההתקשרות בפרויקט הפינוי בינוי, האם קיימים תנאים מתלים או תנאים אחרים שחלף המועד להתקיימותם וכיוצ"ב, כלומר יש לבחון את הביצוע בפועל למול תנאי הסכם ההתקשרות והאופן להשתחרר ממנו (לבטלו). מעצם טיבם וטבעם של דברים, על פי רוב לא תוכל לפעול לביטול ההסכם לבדרך אלא במשותף עם שאר בעלי הדירות בפרויקט (לפחות רובם), בהתאם למנגנון ביטול ההסכם שצפוי כי קבוע בהוראות ההסכם. 

לאור כל האמור, הצעתי לך היא לקרוא את הוראות הסכם הפינוי בינוי, לבדוק הדברים מול עורך הדין מטעם הדיירים, לשוחח עם שאר הדיירים ו/או עם נציגות הדיירים בפרויקט, לוודא כמובן האם כטענתך דבר לא נעשה (ואולי תמצא כי ההליכים נמשכים למרות מאמצי היזם לקדם את התב"ע וההכרזה וכיוצ"ב תנאים הנדרשים לביצוע הפרויקט), ואז לגבש דעתך ודרך פעולתך.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אורי שלום,

ראשית, צר לי על הסיטואציה אליהם נקלעתם.

לגופם של דברים, שאלתך די מבולבלת וחסרת פרטים. כך או כך, אני מניח שהנך מדבר על ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק) ועל כך כי היזם טוען טענות אלו או אחרות שמעצם טיבם וטבעם מעמידות את הדיירים בפני חשיפה כלכלית ואחרת. 

מעצם טיבם של דברים, בהעדר התמונה המלאה, לא ניתן להביע דעה. המלצתי הינה ראשית לבחון את הוראות ההסכם, הנסיבות של הפגיעה במבנה של הבניין ופרטים נוספים, ואז לגבש עמדה ודרך פעולה. לצורך זה עומדים (או לפחות צפוי שיעמדו) לרשותכם ולצדכם  עורך הדין מטעמכם (עורך הדין מטעם הדיירים בפרויקט) והמפקח מטעמכם (המפקח מטעם הדיירים בפרויקט).

מקווה שהייתי לך לעזר,

אורנה שלום

יש מספר הגבלות - 

מגבלה תכנונית - כמה ניתן להוסיף לכל דירה במסגרת קונטור הקומה המותר לבניה.

מגבלה מיסויית -    הפטור ממס שבח הוא על תוספת של 25 מ"ר לדירה. במידה ומוסיפים יותר זה אפשרי אבל מחייב תשלום מיסים.

לגבי חלוקת ההגדלה בין הדירות - זה לא חלוקה מתמטית אלא צריך להיות הגיוני. קודם כל ממ"ד לדירה. אם דירה גדולה יותר מאחרות אז הגיוני שתקבל יותר אבל לא בהכרח 36% יותר. 

שלום רב, 

יש להבחין בין זכויות בניה קיימות מכוח תכנית (תב"ע) לבין זכויות הניתנות מכוח התמ"א. זכויות בניה קיימות יכולות להיות משוייכות לשתי יחידות מתוך 11, ולא לכל שאר בעלי הזכויות בבניין, בעוד שזכויות עתידיות מכוח התמ"א תהיינה שייכות לכל שאר היחידות, לפי חלקיהן ברכוש המשותף.
המענה לחלוקת הזכויות מצוי בתקנון, אשר הוא ספציפי ביחס לבניין.

רק לאחר בדיקת התקנון ניתן יהיה לבחון את השאלה, אך באופן כללי אוכל להשיבך, לצערי, שבהחלט יתכן שבעל זכויות אחד יסכל את קיומו של הפרוייקט לכל שאר הבעלים האחרים. 

מקווה שזה לא המקרה בבניין שלכם. 

בהצלחה

לינוי שלום

שאלה מעניינת. מחד אני מבין מהשאלה כי העיריה רשומה כבעלים של תת חלקה נפרדת וכנראה גם משויכים לה חלקים ברכוש המשותף. מצד שני מקלט הוא אינו דירה בהגדרה ואין מדובר על מתן זכויות מכוח תמ"א 38 עבור יחידה כזו.

ראשית מדובר על תמ"א 38/1 כלומר די ברוב של 2/3. אם יש לכם רוב כזה בלי העיריה אז זה מספיק. בנוסף - העיריה כנראה תחתום על ההסכם (אבל לאחר שיש רוב או אם היא החתימה האחרונה הנדרשת) כך שאני לא חושב שהם יהוו בעיה.

לזכור שתמיד טוב ללכת על בטוח. יזמים אמורים להשקיע בתכנון הפרויקט סכומים גבוהים והם יחששו לעשות כן אם יש סימן שאלה סביב השגת הרוב הנדרש.

אורן שלום

אני מבין שאתה עומד לשכור דירה בבנין שעומד לעבור פרויקט תמא של חיזוק ותוספת.

אני לא נכנס לחלק המסחרי, אבל כך בחשבון כי בתקופת הבניה יש מטרדי רעש ולכלוך ששיעיבו על ההנאה מהדירה ולכן סביר כי דמי השכירות בתקופה הזו יהיו נמוכים יותר.

מעבר לכך תבדקו האם העבודות כוללות כניסה לתוך הדירה ואם כן באיזה שלב של הבניה. 

כן רצוי לבדוק נושא של מערכות - חימום דוד חשמל וגז שסביר כי לא יעבדו בחלק או כל תקופת הבניה.

איתי שלום,

מעצם טיבם וטבעם של דברים, אין תשובות "כן/לא", "שחור לבן", והדבר צריך להיבחן לאור התמונה הכוללת, לרבות כלל הפגיעה לכלל הדיירים, כלל התמורות לכלל הדיירים וכו', תוך שימת דגש למגמה של העדפת הוצאת הפרויקט לפועל (חיזוק הבניין).

מקווה שהייתי לך לעזר.

יעקב שלום,

כדי לדייק הדברים העולים משאלתך, ובמענה להם, אזי לצורך האכלוס יש צורך בטופס 4 / אישור אכלוס, כאשר "תעודת גמר" (תעודה הניתנת לבעל ההיתר על ידי הוועדה המקומית, המעידה כי העבודה נושא ההיתר הושלמה בהתאם לו) יכול ותינתן בשלב מאוחר יותר ולאחר האכלוס בפועל.

מקווה שהייתי לך לעזר,

פולי שלום

לפי מה שכתבת התקבל כבר אישור הוועדה לבקשה להיתר וכן יש הסכמה של רוב נדרש מקרב בעלי הדירות לבקשה להיתר.

לכן אין עוד מקום להגשת התנגדות. צריך להבין שההליך מול העיריה הוא הליך תכנוני ולא קנייני. העיריה לא שוחנת ולא תפקידה לבחון נושאים כמו שציינת של בטחונות וכו'. זה יכול להבחן בדיון אצל המפקחת על רישום מקרקעין וגם שם לא בטוח שתהיה לכך השפעה רבה.

אורן שלום!

בעיקרון את הרוב הנדרש סופרים מקרב בעלי הדירות. דירה מוגדרת בחוק כ- "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר";

אם הבית רשום כבית משותף והמחסן רשום כיחידה נפרדת בו - אז לכאורה צריך לספור גם אותו אבל הייתי בודק האם המחסן למל נבנה בהיתר בניה כדין או לא. הבעיה היא שאף יזם לא יהיה מוכן להשקיע כספים לא מעטים בקידום תכנון הפרויקט רק כדי לקבל החלטה שכן סופרים את המחסן.

אם הבית לא רשום כבית משותף ולבעל המחסן יש גם דירה בבנין - נטען לטעון כי לא מדובר על יחידה נפרדת אלא לראות אותם כיחידה אחת.

עינת שלום

את יוצאת מהנחה שאת מקבלת חדר ממ,ד. מציע כי תבדקו מה הצעת היזם בענין זה. אם אכן מדובר על הוספת חדר ממ,ד אז שטחו יהיה כ- 12 מ"ר ברוטו.

שרון שלום

למעשה מה שאת מתארת הוא מכירת הדירה הקיימת ליזם וכנגד קבלת דירה אחרת (לא משנה היכן). יש לך חבות של מס שבח במכירה ושל מס רכישה ברכישה. אם מדובר על דירה יחידה שלך אז יתכן וחל פטור ממס שבח ומס הרכישה יהיה בסכום לא גבוה יחסית.

אשר שלום

מצטער אבל הסגר אינו כולל עבודות בנין ולכן העבודות שם נמשכות.

יפה שלום,

חישוב הרוב המינימלי הדרוש בפרויקט התחדשות עירונית הינו מבחן כפול. במקרה של תמ"א 38/1 נדרשת חתימת לפחות 2/3 מהבעלים (כלומר, במקרה שלכם, מתוך 8 תתי חלקות, נדרשת חתימת הבעלים של לפחות 6 תתי חלקות) להם צמודים לפחות 2/3 חלקים מהרכוש המשותף.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אלי שלום

הבסיס הוא ההסכם עליו חתמת. אם לא מצוין שם שהוא צריך לתת לך עוד חדר מלבד המרפסת והממ"ד, אז ברור שזה ענין למו"מ ואין עליו חובה לבנות לך את החדר בחינם.

מעבר לכך אני בהחלט ממליץ כי תלך עם כל המסמכים שבידיך להתיעץ עם עורך דין.

בברכה,

אפרת שלום

החוק לא שונה. יודעים כמה דירות יש בבנין גם כשהוא לא רשום כבית משותף ומתוך זה יכולים לספור קולות. רק מזכיר שהתנאי הוא כפול ויש להראות שבעלי הדירות שחתמו על ההסכם גם מחזיקים אחוז מסוים ברכוש המשותף. כאשר הבית רשום כבית משותף אין כל בעיה להראות את זה כי זה מופיע בנסח. כאשר אין רישום - צריך להראות שזה המצב לפי שטח רצפה.

פיני שלום

התנאי הוא כפול. צריך רוב של 2/3 ממספר הדירות ורוב של 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף. לכן חתימתו אולי מספקת את התנאי השני אבל לא את התנאי הראשון.

לני שלום

יש ברשות אנשים המוסמכים לחתום. תתחילו ממחלקת נכסים ברשות והם כבר יטפלו בכך.

אם הם מסרבים לחתום אז יש להתיחס אליהם כמו לכל דייר סרבן ובמידת הצורך להגיש תביעה נגדם.  

קובי שלום

אתם אמורים לפנות לעורך הדין שמייצג אותכם ואם אין כזה לקחת עורך דין על מנת שייעץ פרטנית מה ניתן לעשות. נשמע לי מורכב מכדי לענות כאן בפורום. צריך לשבת אתכם ולהבין את כל הנתונים.

אדי שלום,

אמנם, כעולה גם משאלתך, הרוב המינימלי הנדרש להוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה הינו, כפי שציינת, 80% מהבעלים של היחידות בבניין להן צמודים 80% מהחלקים ברכוש המשותף. רוב זה יאפשר, בהמשך, נקיטת הליכים כנגד דיירים סרבניים, אם וככל ועדיין יהיו סרבניים, ולכן מהווה על פי רוב נקודת היציאה לדרך בפרויקט.

מנגד, לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט פינוי בינוי, במסגרתו יתוכנן פרויקט במתחם גדול יותר מהמגרש בו בנוי הבניין שלכם, נדרשים לפחות 24 יחידות קיימות (ואם אצלכם בבניין קיימות 13 יחידות ובהנחה שגם בבניין / בניינים הסמוכים סדר גודל כזה של יחידות קיימות, אזי התנאי יתקיים) נדרש אמנם 80% כאמור בכלל המתחם, אך בכל בניין נדרשים 60% בלבד (מבלי לגרוע, כמובן, מדרישת ה- 80% בכלל המתחם).

אינני יודע מדוע השיח עם השכנים אינו צולח, אינני יודע באיזה שלב הנכם מצויים (האם שכרתם עורך דין שייצג אתכם ויסייע לכם לאורך כל הדרך), אינני יודע אם הנכם בקשר עם יזם זה או אחר. כל אלו ועוד חשובים כדי להבין את המצב לאשורו ולייעץ בהתאם.

כך או כך, ככל ואמנם ניתן לקדם אצלכם פרויקט פינוי בינוי, בהיבט התכנוני והיתכנות כלכלית לפרויקט, לא רק שהדבר מבורך וממילא על פי רוב הרשות המקומית תעדיף קידום פרויקט כזה על פני קידום פרויקט נקודתי, הדבר גם יאפשר לכם, בנסיבות הקיימות, לנסות ולהוציא את הפרויקט לפועל.

הצעתי הינה שבשלב זה תתאגדו, הדיירים בבניין המעוניינים בפרויקט, תמנו נציגות (וגם אם היתה נציגות בניסיון קודם -  חדשו את ההליך), תתקשרו עם עורך דין שייצג אתכם הדיירים לאורך כל הדרך ותצאו לדרך "בדף חלק" ובמטרה לייצר פרויקט לתועלת כלל הדיירים.

מקווה שהייתי לך לעזר (בשלב ראשוני זה).