פורום תמ"א 38

שלום, עינב

במהלך השנים התקבל תיקון לחקיקה, אשר עיגן הסכמות שהיו בזמנו נתונות למו"מ.

במסגרת התיקון לחוק נקבע מפורשות, כי קשישים כהגדרתם בחוק פינוי-בינוי ונכים המרותקים לבתיהם זכאים לדיור חלופי לתקופת הבניה.

מועד הזכאות לקשיש נקבע למי שהינו בן 80 ביום חתימת ההסכם הראשון לבניין עם היזם (לאו דווקא המועד בו חתם הקשיש עצמו על החוזה).

מי שמרותק לביתו זכאי לדיור חליפי המותאם לצרכיו, כלומר: לדירה מונגשת, בהתאם לצורך האישי. 

מקווה שסייעתי לך

שלום רב,

לאחר חתימת הסכם להתחדשות עירונית, ובהתאם להסכמה החוזית עם היזם, יש מקום לרשום הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה לפי תמ"א 38. ההערה נרשמת לפי טופס מיוחד, על החלק ברכוש המשותף בלבד, ואינה מונעת דיפוזיציה בדירת המגורים עצמה.

במסגרת ליווי בנקאי ישנו שעבוד של הזכויות (על כלל הזכויות או של חלקת הרכוש המשותף בלבד, בהתאם לסוג הפרוייקט - הריסה ובניה מחדש או עיבוי, בהתאמה) לטובת הבנק המלווה, שמעמיד את הערבויות לבעלי הזכויות.

ככל שמדובר בתמ"א הריסה ובניה מחדש ניתנת, בשלב הראשון, ערבות מכר בשווי דירת התמורה. ועל כן אין החרגה של דירת המגורים מהשעבוד. רק לאחר השלמת הבניה ישנה החרגה של הדירה מהשעבוד, כאשר נמסרת הדירה לבעליה.

בהצלחה  

תומר שלום,

ראשית, צר לי על הקשיים הרפואיים המכבידים על אמך והחשש שהנך מעלה הנו ברור ומובן.

לגופם של דברים, הצעתי הינה שתתייעץ עם עורך הדין מטעם הדיירים, שערך את ההסכם, או עורך דין אחר מטעמך, תבחן את הוראות ההסכם וכלל הנסיבות, ותראה האם ניתן להגיע לפתרון רצוי בין בשיתוף פעולה מצד היזם ובין ללא שיתוף הפעולה מצידו. אפשרות אחרת הינה, מטבעם של דברים, שבתקופת העבודות תשכירו את דירת האם ובשכר הדירה תשכרו בעבורה דיור חלופי.

כולי תקווה שהעניין יוסדר במהרה ולשביעות רצונך.

בועז שלום,

זה זמן רב שישנם דיונים בעד ונגד הורדת דרישת הרוב הדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית. בשלב זה אין חקיקה, ישנה ממשלה חדשה, ובוודאי נביא או בן נביא היודע האם הדבר יעלה בחוק ההסדרים הבא, כפי שהנך מפנה ושואל. 

יקיר שלום,

נתייחס לשני סוגי התמ"א: תמ"א 38/1 ו- לתמ"א 38/2, הגם שנעשו בהם תיקונים.

בתמ"א 38/1 אנו מדברים על פרויקט בו מבצעים חיזוק של הבניין הקיים וככל הניתן מוסיפים לדירות הקיימות תוספות (ממ"ד מרפסת וכיוצ"ב) וכן מוסיפים יחידות דיור נוספות (וחניות) שיהיו שייכות ליזם וימכרו על ידו לצדדים שלישיים.

בתמ"א 38/2 (לרבות תיקוניו) אנו מדברים על פרויקט של הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו, בו ימסרו לבעלים הקיימים דירות חדשות בתנאים שיקבעו (תוספת מטרז, קומה, חניה וכו') ושאר הדירות שיבנו ימסרו ליזם וימכרו על ידו לצדדים שלישיים.

מובן, כי אין באמור לעיל כדי למצות את אפשרויות התמורות לבעלים הקיימים או את המו"מ.

הבחירה הטבעית הינה לביצוע פרויקט של הריסה ובניה מחדש (בין אם מדובר בתמ"א 38/2 ובין אם מדובר במתחם בו ניתן לבצע פרויקט פינוי בינוי שאף הוא פרויקט של הריסה ובניה מחדש, במתחם). אלא מאי, השאלה הינה כמובן היתכנות כלכלית של הפרויקט התלויה בזכויות התכנוניות. ככל שהזכויות התכנוניות, בין על פי התב"ע ובין על פי התמ"א, מאפשרות הקמת פרויקט הריסה ובניה, בהיבט ההיתכנות הכלכלית, נבחר במסלול זה (או, במקרים המתאימים, במסלול פינוי בינוי). ככל שהזכויות אינם מקיימות היתכנות כלכלית, אזי נבדוק האם ניתן לקדם פרויקט תמ"א 38/1.

מקווה שכעת אינך מבולבל ...

מוטי שלום

על פי חוק צריך רוב של 80% במקרה של תמא הריסה ובניה ורוב של 2/3 במקרה של תמא חיזוק ותוספת. בכל מקרה אם יש לכם 70% הסכמה זו התחלה יפה גם לתמא הריסה ובניה. לא ציינת היכן הנכס ולאיזה סוג תמ"א אתם מכוונים. בכל מקרה אני ממליץ שדבר ראשון תמנו עו"ד הבקיא בתחום שיפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות. בהתאם להצעות תתקדמו הלאה. אם תגיעו להסכם ויהיה רוב כנדרש אז מתחיל ההליך התכנוני ורק אז בעצם מגישים את הבקשה להיתר לוועדה המקומית.

לגבי מפקח - יש לשלב בשלב מקדמי על מנת שיעזור בבחירת היזם, בהכנת המפרט ובהמשך בבדיקת התוכניות. 

עו"ד הדר פינק טבת

מנהלת פורום תמ"א 38

מורד הזמיר 7, חיפה

077-4049484

Hadar@tevetlaw.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שלום, דויד

בהתאם להסכם התמ"א, אשר אני רוצה לקוות כי נערך כאשר בעלי הדירות היו מיוצגים כהלכה, קישנן מספר חובות של היזם בגין הבניה. חלקן מוסדר בחוק במסגרת יחסי קבלן-רוכש. גם אם מדובר בעסקה של תמ"א עיבוי ולא הריסה ובניה מחדש,  יש להחיל את התנאים לגבי הבניה החדשה שמבצע היזם בבניין על היחסים עם בעלי הדירות הקיימות ולא רק ביחס לדירות החדשות.

חוק המכר קובע מהי האחריות הנדרשת בגין כל סוג של עבודה בניה, והאחריות לתיקון ליקוי, מקום שיש כזה. 

מומלץ להיעזר בבודק חיצוני ובליווי משפטי נכון כדי לבחון את איכות הביצוע ואת אחריות היזם לבניה הספציפית.

בהצלחה 

שלום, פולי

קשה לי לקבל את התנהלות עורך הדין שאת מתארת, שאינו מעוניין לשתף אותך בתהליך ובמידע לגבי התקדמותו. עם זאת, אני מבינה שבשל סירובך לשתף פעולה בתחילת הדרך הוא פחות שש לשתף איתך פעולה כעת.

לטעמי, חובתו של עורך הדין כלפיך היא להציג לך לפחות את המידע הבסיסי, שכן מדובר בנכס שגם לך יש בו זכויות (הרוכש המשותף). סירובו אינו סביר, אך ככל שזהו המצב, עליך לדרוש לקבל את המידע באמצעות נציגות הבית המשותף. 

בכל מקרה חובתה של הנציגות לעדכן אותך בכל פגישה מתוכננת לגבי דיונים הקשורים ברכוש המשותף.

לעניין הפוטנציאל בחבות בנזיקין, הייתי רוצה לקוות שהדברים לא יגיעו לכדי כך. אני ממליצה לך בחום להגיע להבנות עם הנציגות ועם היזם, אך בכל מקרה לפני תביעת נזיקין יש הליך של "דייר סרבן" בדיון בפני המפקח על המקרקעין. אמנם המפקח אינו נכנס לדקויות של החוזה עצמו, אך ככל שישנם נימוקים משמעותיים ובעלי משקל להימנע מאישור ההסכם, לא יכפו עליך הסכמה. ככל שאין בטענותיך ממש, הרי שיכפו עליך את ההליך, ואז גם ישנה אופציה, לצערי, של תביעת נזיקין כלפיך.

אני מקווה עבורך שתצליחי להגיע להבנות עם הנציגות ולזכות לייצוג משפטי הולם בתהליך, לשביעות רצונך ולהצלחת הפרוייקט.

שלום, נחמה

שאלתך מתייחסת למיסוי מקרקעין, ואינה בהכרח בפורום המתאים. עם זאת, אשיב לשאלתך באופן כללי, אך בהסתייגות מירבית, שכן מענה מדוייק בשאלות מיסוי יכול להינתן רק במסגרת ייעוץ פרטני ולא במסגרת הזו. לפיכך אין לראות באמור להלן משום ייעוץ משפטי מחייב.

דומני שהמקור לשאלתך הוא בהקבלה לרכישת דירה מקבלן. 

ככלל, מי שרוכש דירה, וככל שזו אכן דירתו היחידה, זכאי למכור אותה בפטור ממס שבח לאחר 18 חודשים בהם שימשה למגורים (או היתה ראויה לשימוש למגורים).

לכן, מי שרוכש דירה מקבלן "על הנייר" נדרש להמתין 18 חודשים מקבלת טופס 4, היינו, מהיום שהדירה היתה ראויה למגורים ועד למכירתה כדירה יחידה בפטור ממס שבח (בהתמלא כל תנאי הפטור).
מצב זה שונה כאשר מי מהבעלים של הדירה שנבנתה במסגרת התמ"א היה קודם לפרוייקט בעלים של הדירה בבניין המקורי, כלומר, לפני ההריסה. לבעלים כזה מועד ההחזקה בדירה לצרכי הפטור ממס שבח לדירה יחידה ימנה במצטבר, כלומר: גם ביחס לתקופת ההחזקה בדירה הישנה, וגם בדירה החדשה (מיום קבלת טופס 4 עבורה). 
כך שאם מדובר בדירתך היחידה, והיית בעלים שלה 18 חודשים לפני שהבניין נהרס במסגרת התמ"א, וכעת התקבל טופס 4, הרי שתוכלי למכור אותה כדירה יחידה, עם הפטור הרלוונטי, מיד לאחר קבלת טופס 4 ולא תזדקקי להמתנה נוספת של 18 חודשים.

מקווה שדבריי הובהרו דיים. אשוב ואדגיש, כי אין מדובר בייעוץ מיסוי ואין להסתמך על האמור כאילו מדובר בחוות דעת מיסוי. 

בהצלחה

היי אלמוג

מצטער אבל לא מכיר "עיבוי בינוי". יש פרויקטים של "פינוי בינוי" ואם לזאת הכוונה אז בקצרה מדובר על פרויקט של הריסה ובניה מחדש החל על שטח גדול ובדר"כ על כמות גדולה יחסית של דירות קיימות. זאת להבדיל מתמ"א המכונה 38/2 של הריסה ובניה שם מדובר לרוב על בנין אחד. מאד דומה אבל לא זהה.

ארי שלום

תלוי .. אם בישוב הספציפי ערכו תוכנית בנין עיר מכוח סעיף 23 לתמ"א ומכוח תוכנית זו בונים אז אין אפשרות להתנגד. למשל לא ניתן להתנגד לבקשה להיתר לגבי בניינים ברובעים 3-4 בתל אביב. אם זה לא כך - אז צריך לפרסם את הבקשה להתנגדויות ואז גם הבנין הסמוך יכול להגיש התנגדות. רבלנטי בהרבה מקומות וגם בתל אביב ברובעים שאינם 3-4

צר לי איציק אבל אני בספק אם הוועדה תקבל טיעון זה. לרוב זה גם לא ממש מסונכרן בזמנים כך שלא ניתן לדרוש מאחד לחכות לשני. גם הפרויקטים שונים באופן הביצוע שלהם.

שלום, שנית

בעיקרון, גובה דמי השכירות המשולמים לבעלי דירה בפינויה בגין פרוייקט התחדשות עירונית נקבע במסגרת מו"מ עם היזם.

מקובל שדמי השכירות יהיו בשווי ריאלי של דמי השכירות בגין הדירה הספציפית, בלא חשיבות לדמי השכירות המשולמים בפועל.

ככל שאין הסכמה בין הצדדים על גובה דמי השכירות הנדרשים, מקובל כי הקביעה תיעשה לפי חוות דעת שמאית.

ככל שמדובר בפרוייקט קטן, יחסית, וישנם חוזי שכירות לדירות בניין, בהחלט סביר כי היזם יקבל את השווי הנקוב בחוזי השכירות, ולא יידרש להוצאת שכר טרחה של שמאי.

ככל שמדובר בתנאים מיוחדים, כמו המקרה שאותו את מציינת, ראוי כי היזם יתחשב בכך ויקבעו את דמי השכירות לפי שווי ריאלי, אולי כנגזרת של דירה דומה בבניין, או בהתאמה לדירות אחרות.

אין בידי די נתונים כדי לתת לך תשובה מדוייקת, אך מנסיוני היו פעמים שויתרנו על עריכת שומה, והגענו להסכמות עם הצד השני לגבי דמי השכירות הראויים לתקופת הפינוי.

בכל מקרה, זהו עניין למו"מ עם היזם, ועליך לדאוג לייצוג הולם לעניין זה, שלא תצאי בהפסד ביחס לשכנייך בבניין.

בהצלחה 

שלום, טל

שטחי תוספות המרפסות נקבעים על ידי הועדה לתכנון ולבניה.

ככלל, התוספת המקובלת היא של 12 מ"ר לדירה, כאשר אם מדובר בחלוקה לשתי מרפסות (או יותר) זהו השטח הכולל של שתי המרפסות יחדיו.

בכל מקרה, המדובר בקביעת הועדה ולפי תנאי ההיתר ביחס לפרוייקט הספציפי.

תהנו :)

שלום, רונית

רישום הזכויות במתקן חניה משותף נעשה במסגרת צו הבית המשותף, כאשר הבעלות במתקן משוייכת לכלל הבעלים המשתמשים בן במשותף, (לעיתים גם מצויין למי הזכות לחנות בחלק העליון ולמי בתחתון, אך לא תמיד).

הבעלות בקרקע, כמו בכל חניה, שייכת, כאמור, לאותם בעלים המשתמשים במתקן. 

ככל שמדובר במתקן גדול, אשר החניה בו אקראית, המשמש לכלל הבעלים, יירשם הרישום במשותף כמו בכל חניה אחרת או כל רכוש משותף אחר. 

ככל שמדובר במתקן המשוייך לדירות ספציפיות, תירשמנה הזכויות על שמות הבעלים באותן הדירות.

מקווה שסייעתי לך

ארי שלום,

ערבות חוק המכר, בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), צריכה להיות בשווי הדירה החדשה כולל מרכיב המע"מ.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יובל שלום,

משאלתך ניתן להבין שהנך שוכר דירה בבניין בו צפויות להתבצע עבודות חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1).

לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, תיגרם הפרעה ואי נוחות מעצם ביצוע העבודות שעה שהנך, כמו יתרת הדיירים, ממשיכים להתגורר בבניין. 

לא ציינת מתי צפויות העבודות להתבצע, מתי נודע לך על כך לראשונה, האם דבר ביצוע העבודות נכתב במפורש בהסכם השכירות, מה סוכם ונכתב בהסכם השכירות בהקשר לכך, מה קובעות יתר הוראות הסכם השכירות וכו' וכו'.



לכן, מעצם טיבם וטבעם של דברים לא ניתן לומר האם הנך זכאי לעזוב את הנכס בטרם סיום החוזה, בנסיבות שציינת, אם לאו.

הצעתי הינה שתפנה לעורך דין, עם כל המסמכים, לקבלת היעוץ הנדרש.

מקווה שהייתי לך לעזר, 

שלום רב

קשה לי לענות על השאלה בלי לדעת את כל העובדות לרבות אלו שגורמות לך למסקנה כזו. אם זו דעתם של חברי הנציגות או של רוב בעל הדירות אז פשוט תמנו עורך דין אחר במקומו. יתכן ויהיה צורך ל/שלם לו שכר עבור עבודתו עד כה. ניתן לסגור גם את זה מול היזם.

מעבר לכך אוסיף - לעורך הדין שמייצג אותכם יש או אמור להיות נסיון בתחום. נוכח פערי מידע ונסיון בינכם ובין היזם אזי להבנתי חלק מתפקידו של עורך הדין לשתף אותכם מנסיונו במקרים ולהרגיע את החששות וכן להסביר נושאים שלעוסקים באופן תדיר בתחום הם ברורים 

שלום דוד!

אני מבין שחתמם על הסכם לביצוע פרויקט תמא 38/1 וכי התקבל אישור וועדה לבקשה אך עדין אין היתר בניה.

במידה וקיימת חבות בהיטל השבחה - אז בשל המכירה תחויב בתשלום ההיטל. לא ציינת היכן הנכס נמצא. אם הזכויות הן רק מכוח תמ"א 38 אז כנראה שאין חבות בהיטל השבחה. אם קיימות כבר תוכניות שמעניקות זכווית בניה (כמו ברובע 3 או 4 בתל אביב) אז תחול עליך חבות בעת המכירה. ממליץ לבדוק זאת היטב.

לגבי מס שבח - חל מס שבח, אבל כמובן יש לבדוק אם לא ניתן לעשות שימוש בפטור דירה יחידה או דירת ירושה (ושים לב כי ישנם תנאים בחוק לשימוש בתנאים אלו).

אם אין פטור אז תדרשו לשם מס שבח בהתאם לנתוני הרכישה והמכירה אך לרוב ניתן לעשות שימוש בפטור ליניארי מוטב כך שהחיוב במס שבח אינו גדול. גם זאת כדאי שתבדוק לפני המכירה.

גניה שלום,

התכנון שהצעת מאוד יצירתי, אך לא מעשי ולמיטב הבנתי אינו על דעת היזם או האדריכל בפרויקט. זאת ועוד, זכרי שעל פי הוראות תמ"א 38/1 ניתן להוסיף לכל דירה קיימת, ללא חיוב במס, עד 25 מ"ר כשבכלל כך נכלל ממ"ד. לא ניתן, כמובן, להוסיף לדירה אחת 50 מ"ר, למשל, על חשבון התוספת של הדירה הצמודה שלא תקבל תוספת אלא על דרך של חלוקה מחדש של השטחים בקומה (חלוקה מחדש שאינה אפשרית) מה גם שבדרך זו הדירה הפנימית גם לא מקבלת ממ"ד. כמו שציינתי -  רעיון יצירתי אך לא מעשי. 

איתי שלום,

הוראות תמ"א 38/1 אינן עוסקות בפיצול דירות אלא בחיזוק הבניין, תוספת בניה לדירות הקיימות והוספת יחידות חדשות. 

יואב שלום,

אמנם, שאלת הממ"ד הפכה למרכזית בימנו, עת סיימנו סבב לחימה עם טילים על העורף. זוהי סיבה נוספת לרוץ ולקדם פרויקט התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקט נרחב של פינוי בינוי, בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה ובין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי.

כאשר מדברים על ביצוע פרויקט הכולל הריסה ובניה (בין אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי ובין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/2), אזי ברור שהדירות החדשות יכללו בניית ממ"דים בהתאם לתקנים הקיימים.

כאשר מדברים על ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), אזי ככלל ישנה חובה בבניית ממ"דים בדירות הקיימות, כדי לקבל את ההרחבה, אלא אם ההרחבה קטנה מהשטח הנדרש להוספת ממ"דים שאז תותר ההרחבה במידה והרשות המוסמכת תאשר פתרון מיגון חלופי או פטור. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום רב

בעיקרון אמור להיות קבוע בתוכניות החלות גודל מינימאלי של דירת מגורים. 25 מ"ר זה שטח מתחת לגודל המינימאלי שאני מכיר. לכן אני מניח כי ידרשו להגדיל את שטח הדירה לפחות לשטח המינמאלי התקף באותה חלקה ושניתן לבנות מבחינה תכנונית. אם התמורה היא לא פרופורציונית אז ניתן אולי לדרוש תשלום כספי על השטח העודף (אבל מנסיון זה קשה לישום).

שלום רב

נותנים טופס 4 לפרויקט כפי שמוגדר בהיתר הבניה. גם התוספות לדירות הקיימות נכללות שם. יש מצבים בעיקר במגדלי מגורים שם ניתן לבקש טופס 4 בשלבים מאחר ושכיח שם שמוכרים דירה במצב מעטפת והרוכש משלים את הדירה. אבל זה לא המצב אצלכם להבנתי.