פורום תמ"א 38

משה שלום,

אמנם, ככל שהפרויקט מנצל זכויות בניה מכוח תמ"א 38 -  יינתנו בקשר לזכויות אלו פטור בהתאם להוראות התמ"א. 

היי רחלי

סה"כ ממה שאני קורה נראה כי היזם קשוב למה שאת ביקשת ואף תיקן את התוכניות. אם כל מה שמנע ממך לחתום זה לראות שהתוכנית תוקנה כפי שביקשת אז זה רק ענין של זמן. "שקיפות" היא מילה מאוד פופולרית בימינו אבל צריך להבין מה הטענה. תוכניות ההגשה הרי מופיעות באתר ההנדסה של העיריה ואין מניעה לראות מה הוגש. להבנתי המקצועית וממה שתארת אין טענות הגנה חזקות כנגד תביעה אם תוגש. ממילא לא ינתנו לך החזרי הוצאות בגין הזמן שתקדישי לכך.

מה שאני מציע הוא לפנות דרך עורכי הדין ולהסביר כי כל מה שהם צריכים להאות לך זה התוכניות המתוקנות ואם הם בסדר אז תחתמי.

שלום רב

אם כבר קיבלתם אישור וועדה, כפי שכתבת, אז אתם בשלב מתקדם בפרויקט ולקראת היתר הבניה. אתה מציין שהפרויקט נמשך שנים. לא ניתן סתם כך להחליף יזם אלא אם יש הפרה של ההסכם מולכם. יתכן והוא לא עומד בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם אבל גם יתכן ויש סיבה מוצדקת לכך. בכל מקרה במצב בו אתם נמצאים יהיה לכם קשה להחלי יזם בלי מאבק מצידו ואז כולם יצאו מופסדים. מציע כי *תגדירו ליזם מחדש אבני דרך ואולי גם שיפור מפרט ותמשיכו קדימה לפי הסכמות אלו.

לגבי משרד עורכי הדין - אני חושב שלרוב זה לא מוצדק  יש הסכם משפטי ויש חיים בפועל. התפקיד של עורך הדין הוא לעשות הסכם טוב עבורכם וגם לשקף לכם מציאות ואלטרנטיבות במקרה שאין עמידה בהוראות ההסכם. יכול להיות שהתנהלות המשרד היא מתוך ראיה ריאלית של מה רצוי עבורכם. גם כאן אני ממליץ על דיאלוג פתוח מולם כדי להעלות נקודות מהם לא הייתם שבעי רצון ולקבל מהם תשובות.  

לין שלום,

במידה ובמסגרת הפרויקט מוסיפים לכל הדירות ממד"ים (דבר שאינו מחויב במקרה של מגבלות תכנוניות), אזי הצורך במקלט הישן שישמש כמקלט / מרחב מוגן מתייתר וניתן, בהתאם לתכנון ואישורי הרשויות, להסב אותו לשימושים אחרים לתועלת הדיירים.

שלום רב

אני מבין מהשאלה כי מדובר על פרויקט תמא 38 של חיזוק ותוספת (38/1). בפרויקט כזה לרוב לא מפנים את הדיירים מהדירות במהלך ביצוע הפרויקט. תשלום דמי שכירות במהלך העבודות יכול לבוא או מהסכמה בין הבעלים ליזם או מהוראות החוק. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מחייב את היזם במקרה של פרויקט כזה לפנות קשישים ומוגבלים לדירה אחרת במהלך ביצוע העבודות. במקרה שעונים על הוראות החוק לענין זה - על היזם לשלם דמי שכירות ריאליים בהתאם לדמי שכירות שהיו משלמים על הדירה בבנין שמפנים. קובעים את הסכום בהסכמה או באמצעות שמאי מקרקעין.

שלום רב

בהתאם להוראות החוק נדרש אישור בית המשפט לחתימת האפוטרופוס. פונים לבית המשפט לענייני משפחה וההליך הוא קצר יחסית. ההנחה הבסיסי היא שההסכם מטיב עם הקטין. אם לא היה מטיב ראוי היה כי גם האפוטרופוס לא יביא את העיסקה לאישור.

שלום רב

גם אם אין התכנות כלכלית להריסה ובניה ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת. העלויות לפרויקט כזה נמוכות יותר ולכן יתכן בהחלט כי ימצא היזם לכך. במסגרת פרויקט כזה מחזקים את הבנין מפני רעידות אדמה וגם לרוב מוסיפים ממ"ד (תלוי במגבלות תכנוניות אם כי יש הקלות משמעויות בכל הרשויות לכך). גם אם לא ניתן להוסיף ממ"ד הרי שבמסגרת הפרויקט יוצרים חדר מחוזק, קרי- לפחות 50% מקירותיו חוזקו מפני ריעדות אדמה.

שלום רב

כיום ובהתאם להוראות החוק קובעים שטח דירה קיימת לפי השטח הכלוא בין קירות הדירה בתוספת עובי הקיר (אם אין דירה אחרת מהצד השני) או מחצית מעובי הקיר החיצוני (אם משותף עם דירה אחרת). לצורכי חישוב השטח לפרויקט תמ"א 38 לוקחים בחשבון גם שטחי מרפסות ש"נסגרו" לתוך הדירה. כל מה שמחוץ לדירה אינו חלק משטח הדירה.

שלום רב

תשובה בקצרה- ראה התגובה הנוספת של אחד הקוראים.

תשובה ארוכה-   ראשית גם קודם לא היו לכם "זכויות" אלא עשיתם שימוש רגיל וסביר בשטח הרכוש המשותף. שימוש זה לא דוחה ולא יכול לפגוע בשימוש אחר ברכוש המשותף - חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה.   בנוסף וכפי שכתבו - הבסיס הוא ההסכם עליו חתמתם. אם אין שם התיחסות לנושא כפי שאתה מתאר אני לא רואה מה ניתן לטעון. יש להבין שהכלכליות של הפרויקט היא השמן המניע את כל הפרויקטים האלו. אם אין רווח אין פרויקט וכולם מפסידים ובעיקר בעלי הדירות. 

שלום, תמי

לצערי, השרה איילת שקד אינה נועצת בי באופן קבוע, ולכן איני יכולה לתת לך תשובה טובה יותר זו אשר תוכלי למצוא במעקב אחר הפרסומים בתקשורת...

עניינית, ככל הנראה יהיה מתווה שיכלול גם פטורים מסויימים, שכן שאלת הכדאיות הכלכלית עומדת בבסיס הקיום של פרוייקטים מסוג זה. 

עם זאת, כבר כעת נשמעים קולות שונים בעניין, ועל כן עד שלא תתפרסם חקיקה רשמית בעניין, או לפחות הצעת חוק שנוכל ללמוד ממנה יותר, אין לי אפשרות להשיב לשאלתך. 

אני מציעה לך לעקוב אחר הפרסומים השונים, בתקווה שנגיע למתווה שיהיה יעיל ומועיל לכל הצדדים. 

שלום רב,

בשלב זה, טרם ששונה המצב החוקי הקובע את הרוב המינימלי הדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית, כפי שהיה עד כה, אין לנו לנחש אלא להמתין ולראות איך וכיצד ומתי יתגבש ההליך החקיקתי הנדרש לשינוי החוקי שיאפשר הורדת הרוב המינימלי הדרוש.

אבי שלום,

השאלה, האם בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) או בפרויקט פינוי בינוי, התמורות המגיעות לדיירים הם הוספת מרפסת, הינה שאלה מסחרית ושאלה של זכויות המאפשרות בניית מרפסות. ככלל, אינני רואה סיבה שלא תתאפשר הוספת מרפסות לדירות החדשות ובכלל כך לדיירים הקיימים.

מקווה שהייתי לך לעזר,

שלום נינה

אני מניח כי תכננו מרפסות קטנות יותר בעורף בגלל אילוץ תכנוני. לא תמיד ניתן לבנות מאחורה כפי שבונים מקדימה. אני לא רואה כל סיבה אחרת שיזם לא ימקסם את שטחי המרפסות. אם זה המצב אני גם לא רואה לאיזה פיצוי אתם זכאים. כמובן הכל יש לבחון גם מול הוראות ההסכם עליו חתמתם.

שלום רב

תלוי כמה קומות מוסיפים. בגין 2.5 קומות ראשונות שמוסיפים יש פטור מהיטל השבחה. בגין הקומה הבאה יש פטור חלקי משלמים מחצית מההיטל הרגיל. 

בברכה

יורי שלום,

מגרש, בו בניין בן קומה אחת, אינו נכנס למסלול תמ"א 38.

יחד עם זאת, הצעתי היא שתקבל ייעוץ פרטני במסגרתו יבחנו כלל המרכיבים הנדרשים וזכויות הבניה הקיימות ו/או הצפויות בהליכי תכנון, ובהתאם לך תבחן הכדאיות הכלכלית בקידום עסקת קומבינציה, לגבי מגרש זה, בין במסגרת פרויקט למגרש זה לבדו ובין ביחד עם מגרשים צמודים נוספים (מתחם), כאשר אם בכלל המתחם קיימות לפחות 24 יחידות ניתן לבחון שילוב בין עסקת קומבינציה ועסקת פינוי בינוי.

מקווה שהארתי לך הדרך לקידום פרויקט אפשרי.

שלום רב

אני מבין כי מדובר על מגרש אחד ובו שני בתים צמודי קרקע האחד נבנה לפני 1980 והשני אחריו.

ראשית - לא בטוח בכלל שבישוב בו מדובר יתנו זכויות מכוח תמ"א 38 על בית צמוד קרקע. 

שנית -  על הבית שנבנה לאחר 1980 אין זכויות מכוח התמ"א.

לכן אני ממליץ קודם כל לבדוק מה בכלל הזכויות שיש על מגרש זה. לכל רשות יש אתר הנדסה  וניתן להוציא משם את הזכויות החלות על המגרש.

יפעת שלום רב

ברוב הסכמי המכר רשום כי ליקויים שאינם מונעים שימוש סביר בדירה למגורים לא דוחים מסירה. מה שתארת כנראה נופל לקטגוריה זו. לכן היזם כנראה לא "מוכרח" לתקן את הליקויים האלו אבל אין זה אומר שהוא לא יתקן. בשלב הזה עוד מסתובבים באתר בעלי מקצוע ויש סבירות טובה שהוא יתקן לפחות את האריחים עוד קודם. 

אורי שלום,

אפתח ואומר כי פרויקט של התחדשות עירונית הוא פרויקט של כלל הדיירים (כאשר לצורך ההתקשרות עצמה נדרש רוב מינימלי, הנקבע בהתאם למאפייני הפרויקט, שיחתום על הסכם ההתקשרות) ולא של דייר בודד אשר בוחר בעבור כלל הדיירים את היזם, את עורך הדין, את תנאי העסקה וכו' וכו'.  

מצב הדברים אותו אתה מציג, בפנייתך, מלמד על פניו נפלו כשלים בהליך מינוי נציגות ומינוי עורך דין המייצג את הדיירים. 

בנסיבות אלו, אם כך הם פני הדברים, הסיטואציה אליו נקלעתם, הדיירים, מחייבת עצירה מידית של כל פעולה וביצוע מחשבה כיצד נכון לקדם את הפרויקט, תוך קבלת החלטות נדרשות ברוב של הדיירים.

מטבע הדברים, אין בפני את הנתונים הנדרשים להביע עמדה בנוגע לעסקה -  הבניין, המיקום, הזכויות, היזם, הצעת היזם, תוכן ההסכם ועוד ועוד, כמו גם מסמכים עליהם חתמתם עד כה, אם חתמתם. יחד עם זאת, על פניו, משאלתך עולה קושי בהתנהלות הדברים, היזם, "הנציג" (בין אם נבחר על ידכם, בשעתו, ובין אם לאו, תוך שאלה אלו סמכויות הוקנו לו על ידכם, אם הוקנו סמכויות) ואף כך עולה מפנייתך -  מעורך הדין מטעם הדיירים שמפנייתך עולה כי כלל לא נבחר על ידי הדיירים או מי שהוסמך על ידם לעשות כן, עורך דין אשר אמור לייצג את הדיירים, את כלל הדיירים, ואותם בלבד, לאורך כל הדרך.

לאור כל האמור, המלצתי היא שאתם, הדיירים, תפנו לייעוץ דחוף אצל עורך דין הבקיא בתחום, כדי שיבחן הדברים וייעץ לכם מה נכון וראוי לעשות בנקודת זמן זו, טרם שיעשה דבר מה נוסף, וזאת מחד כדי לעצור מעשה שעל פניו צפוי לפגוע בזכויותכם ומאידך כדי לקדם ביצוע פרויקט בדרך הנכונה ותוך שמירת זכויות הדיירים.

איילת שלום,

שאלתך, האם הנך חייבת להסכים לביצוע עבודות תמ"א בבניין, מורכבת ממספר היבטים שונים.

בפתח הדברים אומר כי הנך חופשיה כמובן לסרב לחתום על הסכם התמ"א (ככל שטרם חתמת עליו), אולם ככל שההסכם ייחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש (ככל שטרם נחתם) אזי תהיה בבחינת "דייר סרבן" והנימוק שהצגת, חשש לפגיעה בהכנסה משכירות, בתקופת העבודות, אינו נימוק שיסייע לך וצפוי שבסופו של יום תחויבי לחתום על ההסכם באופן עצמאי או באמצעות בעל תפקיד שימונה ויחתום על המסמכים בשמך ובמקומך.

לגופו של עניין, אינני מבין את החשש והסירוב. ככל שמדובר בפרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), ממילא במהלך התקופה בה הדירה נמסרת ליזם לצורך ביצוע העבודות, הריסה ובניה, ועד קבלת הדירה החדשה, תהי זכאית לדמי שכירות חלופיים. כך צריך להיות על פי הוראות הסכם ההתקשרות. במקרה זה, ברור, שהחשש שהצגת לאו חשש הוא. 

כאשר מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1, חיזוק ועיבוי, במסגרתו לא מפנים את הדירות ולא מקבלים דמי שיכרות בתקופת העבודות, אמנם צפויה ירידה מסוימת בהכנסה מדמי השכירות בתקופת העבודות. אלא שגם במקרה זה (כמו גם במקרה של תמ"א 38/2 הריסה ובניה), הצעתי הינה שתבחני את התמונה הכוללת של השבחת הנכס ובכלל כך השבחת דמי השכירות העתידיים שיתקבלו. ככל שנדרש פתרון נקודתי של תזרים שוטף, הרי שעניין זה יכול להבחן ולבוא לכדי פתרון בדרכים שונות.

מקווה שבאמור יש כדי לסייע לך בקבלת ההחלטה לקדם את הפרויקט.

בהצלחה.

רון שלום

אני מבין שהיזם מציע לכם במסגרת פרויקט פינוי בינוי פחות חניות ממספר דירות הבעלים. אני יותא מנקודת הנחה שזה המצב ולא ניתן לקבל עוד חניות. קודם כל קבלו מה שנותנים. אין בכך כל חבות במס. אתם יכולים במסגרת הסכמות בין הבעלים הקיימים (וניתן לעגן גם בתקנון המוסכם) לקבוע חלוקת שימוש בחניות, ניתן לסכם תשלום למי שלא משתמש בחניה וכו'. לא הבנתי את ההצעה של היזם . אם הוא נותן בחינם במסגרת התמורות אז למה לרכוש ממנו?

שלום, שקדי

כרגע המתווה אינו סופי ועל כן אין באפשרותי להשיב לך תשובה עניינית.

כן אוכל לומר, שלמרות שהנטיה הראשונה היתה לוותר על התמ"א כליל, הובן כי זהו פתרון איכותי להתחדשות עירונית, שלא תמיד אפשרית במתחמים גדולים (כדוגמת מתחמי פינוי-בינוי) ועל כן יש נטיה כיום "לשכלל" את המנגנון.

נקווה שלא ישפכו את המים עם התינוק...

עד שאין החלטה סופית, אין טעם להניח הנחות.

נקווה לטוב

שלום, משה

בניגוד לבניה מחדש  של הבניין, בתמ"א עיבוי אין טופס 4 לדירות החדשות, רק תעודת גמר. ככל שאכן התקבלה כזו ביחס לדירתך, הרי שאין מניעה מקבלת חזקה בה.

כמובן שעל פי תנאי החוזה יש לוודא כי היזם יעמוד בכל התחייבויותיו.

הייתי מציעה להיעזר בעורך הדין המייצג (או בעו"ד אחר מטעמך) לניסוח הולם לקבלת הדירה כפוף להמשך מילוי התחייבויות היזם על פי הפרוייקט.

ככלל, לפני כל חתימה על מסמך בעל השלכות משפטיות, מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד מטעמך. המקרה האמור הינו דוגמה מובהקת לנחיצות העזרה של איש המקצוע בעניין.

בהצלחה ובשעה טובה

אילנית שלום,

ראשית, צר לי על שנקלעת למקרה זה, של איחורים ודחיות אין קץ במסירת דירה חדשה שרכשת. מדובר, לצערי, בתופעה קיימת, מוכרת.

אם וככל וטרם התייעצת עם עורך דין בקיא בתחום, שיבדוק את הסכם הרכישה ושאר פרטי המקרה הקונקרטי, וייעץ לך בהתאם, המלצתי היא לך לעשות כן כדי לוודא שזכויותיך אינן נפגעות.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אבי שלום,

ככלל, עורך הדין מטעם הדיירים נבחר בתחילת הדרך על ידי רוב הדיירים, במסמך מינוי נציגות ועורך הדין מטעם הדיירים, כאשר החלטה זו מתקבלת ברוב ומחייבת את כלל הדיירים. זאת ועוד, ככלל, אין זה נכון שמספר עורכי דין ייצגו את הדיירים באותו בניין, בפרויקט תמ"א 38/2, באופן בו כל קבוצת דיירים תיוצג באמצעות עורך דין אחר. זהו מתכון בדוק לבעיות.

ולצד כל אלו, מדובר כמובן בשאלה מסחרית, שכן לייצוג זה עלויות שהנכם מבקשים שהיזם ישלם בעבורכם. לכן, הנכם מוזמנים כמובן לפנות ליזם כדי לגבש מתווה מוסכם שיספק את החשש בפניכם.

לצד כל אלו, נעצור רגע ונשאל האם הסירוב שלכם לייצוג הדיירים באמצעות אותו עורך דין נובע אמנם מקיומו של ניגוד עניינים מבוסס או על תחושות בטן או חוסר רצון. במידה ואמנם קיים ניגוד עניינים, אמיתי, הרי שעליכם לפעול בעניין.  

מקווה שבכך סייעתי, להמשך דרככם.

שלום רב,

לצורך בחינת סיכויי התביעה כנגד "דייר סרבן" ומנגד סיכויי "הדייר הסרבן" להצליח בהתנגדותו, יש צורך לבחון את המקרה לגופו, באופן מלא, ולפיכך שאלה מסוג זה  אינה מתאימה למענה פרטני במסגרת הפורום והנך מוזמן/נת לפנות לייעוץ פרטני עם עו"ד הבקיא בתחום.

בהצלחה,