פורום תמ"א 38

שלום, נינה

משאלתך אני מבינה כי המדובר בנזקים לדירות המקוריות בבניין שעובר תמ"א מסוג חיזוק ולא לדירות שנרכשו מהקבלן כידרות חדשות.

ככל שקיים כונס נכסים, הוא הכתובת לכל עניין שכרוך בפרוייקט ובנזקים שתיארת בפרט.

פנו אליו בהקם, כיד לעמוד על זכויותיכם, וכיד שהשלמת הפרוייקט תכלול את התיקונים הנדרשים לדירותיכם במסגרתו. 

בהצלחה 

שלום רב

נציגות לפרויקט תמא 38 היא לא כמו נציגות ועד בית. בהתאם לחוק המקרקעין החלטה למינוי חברי נציגות מסויימים לענין אחזקת הבנין מחייבת גם מי שלא השתתף באסיפה ואפילו את מי שהתנגד לבחירה ובלבד שעמדו בכללים לזימון האסיפה והרוב הנדרש בה.  לנציגות בית משותף מרגע שנבחרה יש גם סמכויות שהיא יכולה להחליט בעצמה בהתאם להוראות החוק והתקנון המצוי או המוסכם.

לגבי נציגות פרויקט תמא אין הדבר כך. בסופו של דבר על ההסכם כל אחד חותם באופן אישי והחלטת הרוב יכולה לכפות רק אם חתמו (תמ"א 38/2) רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. אין לנציגות תמא תפקיד מוגדר בחוק וגם אין התייחסות מפורשת לדרך בחירתה. בניגוד לוועד בית רגיל - גם אין חובה שתהיה נציגות בפרויקט תמא.

תפקיד הנציגות הוא להיות בגדר "החלוץ לפני המחנה". אבל עדין אם המחנה לא מגיע אז אין פרויקט. לענין זה רצוי מאוד שהנציגות תכלול נציגים מכל סוגי הדירות ובודאי כמו במקרה שלכם בו מדובר על שני בניינים צמודים אך מתנהלים בנפרד.

לגבי עו"ד- בפרויקט יש עו"ד דיירים אחד לרוב. אין מניעה שדייר מסויים יעזר בעו"ד אחר לסיוע פרטני או להפגשת חששותיו לגבי עו"ד הנבחר.  

שלום ערן,

תלוי בסוג המתקן.

ישנם מתקנים אשר מיועדים לכלל המכוניות (בסגנון "משימה בלתי אפשרית" מספר כלשהו עם טום קרוז) וישנם מתקנים המיועדים לשתיים-שלוש מכוניות.

ככל שמדובר במתקן כמו בסרט, אשר מסדר את המכוניות בחניון בעצמו, אני מניחה שככזה הוא יירשם כרכוש משותף.

ככל שמדובר במתקנים מצומצמים יותר, נהוג לרשום את המתקן על שמות בעלי הדירות אשר המתקן ייוחד להם. לצורך הדוגמה: מתקן השייך לדירות 1 ו-2 יירשם כהצמדה משותפת לדירות 1 ו-2, כאשר החניה העילית שייכת לדירה 1 והתחתית לדירה 2.  

מקווה שסייעתי לך.

שלום, נתי

התכנון תלוי בשניים: 

האחד, המגבלות התכנוניות מכוח דרישות החוק ודרישות הוועדה לתכנון ולבניה, וגם - כשרונו של האדריכל.

מקובל שבעת חתימת ההסכם תהיה כבר סקיצה רעיונית לגבי דירות התמורה, אשר כמובן תלויה באישורי הרשות.

בהמשך תהליך התכנון, לאחר חתימת הסכם התמא, מקובל שבעלי הדירות רשאים להעיר הערות לתכנון, ובמידת האפשר לערוך שינויים פנימיים בתכנון המוצע ללא תוספת כספית.

בהצלחה

שלום, ענת

אין מנגנון שנקרא "הסכמה חלקית" או "התנגדות חלקית".

או ישש הסכמה, או שאין הסכמה, ואז אנחנו במצב של "סירוב". 

הבטחת הבעלים לתשלום ליזם היא תנאי מסחרי, שצריך להיבחן לגופו. ברור שלא ניתן לתת המלצה, כי תחתמו על התחייבות ליזם בלי לדעת מה יהיה היקפה, ובוודאי שלא בשלב בו אין הבטחה לפרוייקט עצמו. 

הייתי ממליצה להתייעץ עם מישהו מטעמכם לפני חתימה על הסכמה שכזו.

בהצלחה 

שלום, קרן

ראשית אבהיר, כי מבסגרת זו מדובר בייעוץ ראשוני וכללי, שאין מטרתו להחליף ייעוץ מקצועי ע"י עו"ד שתבחן את זכויותיך הספציפיות ותייעץ ללך בהרחבה.

עם זאת, לא אשיב פניך ריקם ואענה לך בתמצית על שאלותיך.

תוספת דירות חדשות לבניין מחייבת הסכמת הבעלים, ושינוי ברכוש המשותף גם הוא מחייב הסכמתם.

בניה על הצמדה פרטית מחייבת כמובן הסכמת בעלי אותה דירה.

בעלי דירה ש"נכנסים" עם זכויות עודפות בהחלט זכאים לקבל תמורות נוספות על בעלי הדירה ללא הצמדות מיוחדות. אין מקום לקיפוח בעניין הזה.

לאור מורכבות העניין, הייתי מייעצת לךל לקבל ייעוץ פרטני בדבר זכויותיך. הצמדה פרטית בהחלט יכולה לסכל תמ"א ככל שמתבקשת בניה על שטחי ההצמדה.

בהצלחה

שלום חני

יש בעיה בנוסח הסעיף המגדיר "קשיש" קודם כל כבעל דירה. למעשה אני מבין כי אימך גם לא מתגוררת עימך בדירה. לכן לכאורה יש בעיה בין נוסח הסעיף ובין העובדות שתארת. 

אני מציע כי טרם החתימה שלך תפני ליזם ותנסי להגיע עימו להסכמות לפיהן הוא יפנה את אימך בדיוק כפי שכתוב בסעיף וכאילו שהיא בעלת הדירה. 

אם אין הסכמה לכך - עדין אל תחתמו אלא תתנו למפקחת (אם תגיעו לכך) שתכריע בענין.

שלום, דורון

השאלה למה כוונתך בזכויות. 

באם לחנות ישנן זכויות בניה שטרם נוצלו או הצמדות או חלקים ברכוש המשותף שזהים לדירה אחרת בבית המשותף, הרי  שהזכויות בקבלת התמורות אמורות להיות זהות מבחינת תוספת שטחים.

מבחינת חוק המקרקעין, המונח "דירה" או "דירה בבית משותף" כולל בחובו גם חנות, כלומר: יחידה בנויה נפרדת שאינה משמשת למגורים דווקא.  

מבחינת מיסוי - הטבת דחיית המס רלוונטית לדירות מגורים.

 מקווה שעניתי לשאלותיך

שלום, אורי

מוזמן לפנות לתשובות מפרטות יותר שנכתבו על ידנו בפורום הזה בעבר.

בתמצית אשיבך, כי נכון שהעסקה במהותה דומה,

אך המחוקק לא מצא לנכון להשוות בין התנאים בכל עניין, וישנם תנאים שונים בין שני סוגי העסקאות.

שלום רב

מבחינת היזם - אם הוא לא בנה מ"ר אז הוא חסך את עלות הבניה.

מבחינת הבעלים - אם הוא לא קיבל מ"ר אז נגרעו ממנו שווי המ"ר הבנוי.

כאשר באים למפקחת היא בודקת קיפוח לעמת אחרים. קודם כל היא תבדוק אם יש אחרים במצבו שכן הסכימו לתמורה המוצעת ואם כן זה יפעל כנגד אותו דייר. בנוסף- מאחר ומדובר על אילוץ תכנוני אז ברור שאין כאן משהוא מכוון כנגד אותו דייר. הרי גם היזם יכול לטעון שזה רק מוסיף לו עלויות לא מתוכננות ללא תועלת בצידן וזה מפר את הכלכליות בפרויקט.

בנוסף המפקחת יכולה לקבוע כי הפער בין עלויות הבניה לשווי כבנוי צריך להתחלק גם על יתר הבעלים ולא על היזם בלבד. בכל מקרה המפקחת לא תעצור בגלל זה את הפרויקט. היא תנסה למצוא פתרון ביניים. 

שלום רב

על פי חוק פינוי בינוי (..) קשיש (גיל 70 לפחות בעת החתימה הראשונה על ההסכם) יכול לקבל שתי דירות ששווין המצטבר הוא כדירת התמורה. 

שלום רב

למרבה הצער נדרש על פי חוק רוב של 80%. 3 מתוך 4 זה רק 75% ולכן הרוב לא מספיק. 

שלום רב

המפקח לא יקבל טענה כזו.. 

אתם יכולים להשכיר את הדירה ולשכור דירה אחרת נוחה לכם לתקופת הבניה. אני מניח כי תקבלו דמי שכירות מופחתים בתקופת הבניה אבל עדין תקבלו. לגבי ההפרש- תנסו להגיע להסכמה מול היזם. 

שלום שייקה

סעיף 5(ב1) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים...). תמצא בקלות בגוגל את נוסח החוק.

אור שלום,

זכויות קשיש, בפרויקט תמ"א 38/2, הנן מוגבלות ביחס לזכויות קשיש בפרויקט פינוי בינוי ואינן כוללות אפשרות (שהינה בכל מקרה על פי שיקול דעת היזם) לקבל חלף הדירה הנוכחית שתי דירות בשווי כולל של הדירה החדשה שהיתה צריכה להתקבל בפרויקט. כמו כן, על פי שאלתך, אינכם נכנסים לגדר הגדרת "קשיש" שבחוק. הצעתי היא שתבחנו את אפשרויותיכם וזכויותיכם למול היזם, בין באופן ישיר, בין באמצעות עורך הדין של הדיירים ובין באמצעות עורך דין אחר שתשכרו לצורך עניין זה.

אלם שלום,

שאלתך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, מחייבת בדיקה פרטנית של ההסכם ושאר המרכיבים הקשורים והכרוכים בכלל הפרויקט. ככלל, כל עוד ההסכם שריר וקיים ולא בוטל ו/או התבטל, הרי שלא ניתן "להחליף" את היזם ו/או את עורך הדין. 

ניר שלום,

ראשית, אציין כי לא ברורה הסיבה לאורה הסכמתם, בהסכם ההתקשרות עם היזם, להקנות ליזם את האפשרות  לעשיית שימוש בכל הפטורים האישיים להבדיל מהפטורים המיועדים לפרויקט מסוג תמ"א 38. 

כך או כך, במיוחד בנסיבות שהנך מתאר, טרם עשיית עסקה למכירת הדירה, הצעתי הינה שתבחנו הדברים עם עורך הדין שייצגכם בעשיית עסקת המכירה, באופן רחב ובכלל כך תוך שימת דגש על השלב התכנוני (האם ניתן היתר בתנאים וכו'), שלב הדיווח - האם כבר התקיימו התנאים לדיווח ועשיית שימוש בפטורים (וככל ונדרש ומתאפשר הדבר -  גם לבוא בדברים עם היזם כדי להבטיח שיעשה שימוש בפטורים המיועדים לתמ"א 38 בלבד ולא בפטורים אישיים), סוגיית היטל ההשבחה וכו' וכו'.

בהצלחה,

למה שיהיה לך פטור? אם זו דירה שניה שלך ואתה מוכר אותה אז תהיה לך חבות במס שבח. 

העובדה שיש פרויקט פינוי בינוי בעיקרון אינה משנה לענין זה

שלום רותי,

החיים בבית משותף כוללים זכויות וחובות של כל השותפים. בין היתר, עניין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, כפי שבא לידי ביטוי בחוק.

ככל שישנם נימוקים ענייניים להתנגדות, יתכן וניצתן למצוא פתרונות יעילים, אשר יצנעו מענה לחששות או לדרישות הלגיטימיות הללו. 

ככל שמדובר בהתנגדות עקרונית, הרי שהחוק קובע, כי החלטת הרוב הדרוש תקבע את מה שייעשה ברכוש המשותף.

במקרים מסויימים ישנן הגנות נפרדות בחוק לקשיש, אשר יכול שיתנו מענה לשכן. אופציה נוספת, שקיימת בחלק לא מבוטל מהמקרים היא רכישת הדירה ע"י היזם או מי מטעמו, נוכח ההשבחה הצפויה. ככל שישנו רצון - ניתן להגיע לפתרונות לשביעות רצון כל הצדדים.

במידת הצורך היעזרו בעו"ד בעל.ת נסיון שתוכל לנסות לגשר בין הצדדים ולהביא אתכם לפתרון שיהיה נוח לכולם.

בהצלחה.

שלום רב

המפקחת לא יכולה להכריח אותך לשלם כספים. מצד שני אין כל חובה בחוק לשלם דמי שכירות בתקופת הביצוע כך שהמפקחת בהחלט יכולה לקבל מתווה של עיסקה שלא כולל תשלום דמי שכירות.

לגבי שקד- זו הצעת חוק שצריכה לעבור 3 קריאות. ראה הפרסומים האחרונים.

שלום רותי

רבים טועים בין פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה ובין פרויקט פינוי בינוי. בשניהם הורסים ובונים אבל המעטפת החוקית שונה בין השניים. אם מדובר רק על הבנין שלכם אז מדובר על פרויקט תמ"א 38. לגבי פרויקט כזה הרוב הנדרש הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרוכש המשותף. לכן אם יש לכם רק 77% זה לא מספיק.

שלום נועה

ממליץ כי כבר תיקחו עורך דין העוסק בהתחדשות עירונית. אין מה להמתין.

הבחירה בעו"ד היא שלכם ואתם גם הבוחרים במפקח. היזם מממן את השכר של שניהם ולכן צריך לבדוק מראש מה גבולות השכר שיאושרו. אם היזם לא ציים שהוא ישא בתשלום לעו"ד זו כנראה טעות. לא צופה שתהיה בעיה עם דרישה כזו.

שלום רב

בעיקרון החוק קובע מה הרוב הנדרש (67% בתמ"א חיזוק ותוספת ו- 80% בתמ"א הריסה ובניה). אם מגיעים לרוב הזה אז ניתן לחייב אותכם בהסכם התמ"א.

אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1    - היזם יכול לבנות על יתרת הגג המהווה רכוש משותף מבלי לפגוע בדירה שלכם על הצמדותיה. 

בפרויקט הריסה ובניה 38/2- הבנין ממילא יהרס. כך שהשאלה היא התמורה המוצעת לכם.

מנסיון - נדיר שיזמים יתקרבו לפרויקט כזה ללא הסכמה מוקדמת שלכם.

שלום, נינה

צר לי לשמוע על המצב העגום שנקלעתם אליו. הכונס הוא הכתובת לכל טענה שעולה מכוח הפרוייקט, הוא מי שמנהל את העניינים בשלב זה, הן מבחינת הבניה והן מבחינת כל טענה אחרת שעולה כתוצאה ממנה.

מומלץ להיעזר בייעוץ מקצועי להכוונה נכונה לבניית בסיס לתביעה. 

בהצלחה

שלום רב

ראשית - אם אתה חושב שיש הסכמים כאלו תשאל באופן ישיר וכתוב את עורכי הדין המט]לים בעיסקה. רצוי לשאול באותה מידה גם את הנציגות. 

שנית- תעקוב אחר התוכניות שהוגשו לעיריה. אם התמורה המוסתרת היא בשטח - תראה את זה בתוכנית.

שלישית- אולי זה יהיה באיחור אבל בסוף הפרויקט אתה תדע מה כל אחד יקבל כי זה יבנה  בפועל (למעט אם מדובר על תשלומי כספים)

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com