פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
השוואת זכויות קשישים בפרוייקטי תמ"א הריסה בינוי
אני ידוע שקיימת הצעת חוק כזו של ח"כ עטיה, האם חלה התקדמות בנושא?
האם קשיש יכול לדרוש היום זכויות תואמות פינוי בינוי בפרוייקט תמ"א הריסה בינוי?
האם ניתן לתבוע דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי תביעת פיצוי בגין נזקים לבעלי דירות עקב סרבנותו או שהתביעה היחידה שיכולה להיות מוגשת במקרה זה היא למפקח על המקרקעין לצורך אכיפת חתימתו על ההסכם?
השוואת זכויות קשיש
אכן כן.
יש השוואה של זכויות קשישים וגם בתמא 38 רשאי קשיש שיקנו ממנו את הדירה במחיר הדירה החדשה או שיתנו לו דירה אחרת בפרויקט סמוך.
תשלום 'קנס' בשטח דירה בגלל עלייה ב 3 קומות
קנס בשטח דירה
שלום רב,
יש לבדוק אם הסכם התמא מתייחס לסיטואציה זו. בד"כ מי שעולה ביותר מקומה אחת על מנת להשוות את התמורות מקזזים לו במ"ר. העובדה שעליית הקומות נובעת מאילוץ תכנוני לא משנה שמי שעולה יותר מקומה אחת מקבל תמורה גדולה יותר משאר הדיירים.
ככל ולטענתך אין בקיזוז המ"ר להביא לשיוויון כי אז יש לפנות לשמאי או לכל מנגנון אחר שיכריע בעניין זה.
בניית פינוי בינוי
אודה לתשובתך בעניין התנהלות העיריה בהליך של פינוי בינוי כמפורט להלן:
1. אימי בת 96 שנים, כיום גרה בבניין בן ארבע קומות.
2. העיריה והיזם הגיעו להסדר כי במקום ייבנה בניין בן 31 קומות וכן שלושה בנייני עסקים ללא פינת ריאה ירוקה לטובת הדיירים.
3. לא זו אף זו, האם יש לאימי זכויות בחירת חלופה ולא את מה שהיזם קובע נוכח הגיל ?.
אודה לתשובתך בהקדם.
בברכה
סול
זכויות קשיש
היי ממליצה לך לפנות לבא כח הדיירים שמתפקידו להיות אחראי על התמורה שאמך תקבל.
לאור גילה של אמך היא זכאית להטבה של קשישים.
שאלה בנושא תמא 38/1
אנו בסיום תהליך של פרויקט תמא 38/1
במרפסת שהוסיפו לנו לרוחב כל הבית יש 3 מזגנים שמותקנים (עוד לפני התוספת)
ויש בעיה עם הניקוז של המזגנים (עשו בור ניקוז אחד שנמצא רק בקרבת מזגן אחד)
ולא עשו ל2 המזגנים הנוספים (מרוחקים כ 4 מטר לפחות מהנקודה הקרובה)
ויוצא מצב שכשאני מוציא את הצינור החוצה מהחלון זה חוסם לא את המעבר במפרסת. האם אפשר לדרוש מהקבלן מבחינה משפטית טיפול בצנרת???
טיפול בצנרת בתמ"א עיבוי
שלום, שלמה
התשובה המדוייקת תימצא, כמובן, בהסכם התמ"א עצמו.
עם זאת אשיבך, שמקובל בפרוייקטים מסוג עיבוי, בהם הבניין נשאר בבסיסו כשהיה, שהיזם מנטפל בכל הצנרת הישנה, מחליף במידת הצורך, ודואג לפתרונות, לרבות הניקוז למזגנים. בסופו של דבר, יש לו אינטרס שהבניין ייראה יפה גם מבחוץ, ולהימנע מצנרת "חופשיה".
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מנגנון חלוקת דירות לקומות
ומי קובע מהו המנגנון ?
תודה להכוונתך
מנגנון חלוקת הדירות
שלום, ליאת
המדובר בתנאי מסחרי, המגובש בין בעלי הדירות לבים עצמם. מוכרים שני מנגנונים עיקריים, בהנחה שהדירות זהות זו לזו בשטחיהן: האחד, עליה בקומה אחת לגובה, כאשר קומת הקרקע עם הצמדה של הקרקע תהיה ליזם. השני, לפיו נערכת שומה לדירות, ולפי שווי הדירות נקבעת בחירת דירות התמורה.
המנגנון השני שוויוני יותר, מטבע הדברים, ונהוג במיוחד כאשר אין שווי זהה לכל הדירות הנכנסות בפרוייקט.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אלמוני
כמה המנהלת מקבלת מהיזם ? בערך ?
מנהלת להתחדשות עירונית
שלום לאלמוני,
ככל שכוונתך למנהלת להתחדשות עירונית, הרי שזו אמונה על קידום פרוייקטים בשטחים שבתחומה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נטע
ליזם פטור ייעודי חלקי ועל חלק מהתמורות דורש להשתמש בפטור אישי של הדירה.
אחרת לדבריו אין לו כדאיות כלכלית .
אני מסרב ולא חותם. האם המפקחת תאלץ אותי או זאת התנדות מוצדקת ?
פטור ממס שבח
היי התנגדות ליזם להשתמש בפטור היא אולי לגיטימת אבל אם זה פוגע בכלכליות הפרוייקט אז יש לקחת בחשבון שלא יהיה פרוייקט.
מקובל שאם משהו לוקח על עצמו את המיסוי הוא רשאי להתשמש בכל הפטורים האפשריים כדי להפחית את הנטל.
בעיית ניגוד העניינים העמוקה – העו"ד כשותף בפרויקט
המודל הזה, להבנתי, יוצר בעיית ניגוד עניינים עמוקה, זה מודל שבעצם הופך את העו"ד לסוג של שותף בפרויקט ויוצר לו תמריץ חזק לעשות הכל כדי שהפרויקט יושלם כמה שיותר מהר, גם אם זה לא בהכרח עולה בקנה אחד עם טובת בעלי הדירות שהוא לכאורה מייצג, כפי שהם מבינים אותה.
זה מודל שמעודד את העו"ד לקצר תהליכים ולעגל פינות ולדחוק בבעלי הדירות להתפשר רק כדי להתקדם כמה שיותר מהר בפרויקט כדי שהעו"ד יוכל לקבל את שכר הטרחה שלו בסוף.
תמריץ בעייתי נוסף זה שהעו"ד בתחום מסתובבים עם "טבלת פרויקטים" שהיא בעצם כרטיס הביקור העיקרי שלהם שבאמצעותו הם מגייסים לקוחות חדשים, ולכן יש להם אינטרס להגדיל את הטבלה כמה שיותר מהר עם כמה שיותר פרויקטים בשלבים מתקדמים או שהושלמו, שוב, גם במחיר של התפשרות על האינטרסים של בעלי הדירות.
בנוסף, מכיוון ששכר הטרחה במודל הזה לא תלוי בשעות עבודה, אז הוא בעצם מתמרץ את העו"ד לעבוד כמה שפחות עבור בעלי הדירות כי ממילא הוא יקבל בסוף את אותו סכום של כסף.
השאלה היא איך אפשר להתמודד עם הבעיה הזו? האם ישנם מודלים חלופיים של שכר טרחה שיהלמו יותר את האינטרסים של בעלי הדירות גם אם המשמעות היא עיכוב בפרויקט?
שכר טרחה
ניתן להתמודד עם המודל הזה על ידי זה שהדיירים בעצמם ישלמו את שכר הטרחה.
בפועל ברגע שהדיירים לא משלמים את שכר הטרחה נוצר כשל שוק.
אין ספק שיש בפרויקטים מהסוג הזה עבודה רבה על פני שנים רבות, שקשה מאוד אם בכלל אפשר לכמת לשעות עבודה.
חובת עורך הדין כלפי הלקוח אינה קשורה רק לתשלום שכר הטרחה שכן מראש ולפני התחלתהעבודה יש הסכם שכר טרחה מול הדיירים ובו קובעי הזמן לתשלום השכט וכו'
עורך הדין אינו שותף בפרוייקט והעובדה שהוא מקבל שכר כנגזרת של השווי אינה קשורה בהכרח לניגוד העניינים.
המלצתי היא להתקשר עם עורך דין -לפני- בחירת יזם- ואז היזם מקבל את עורך הדין כעובדה ולא צריך לנהל מומ מול עורך הדין על שכר טרחתו ובכך אולי להחליש את היכולת של עורך הדין לנהל מומ על הסכם התמא.
משכנתא לגוך מלווה וסיכון לדייר
במידה והייזם לא יעמוד בהתחיבותיו
מה הסיכון לדיירים ואיך ממזערים סיכון זה?
משכנתא
שלום רב,
ראשית המשכנתא צריכה להרשם רק על היחידה הרישומית שנוצרה ולא על זכויות הבעלים בדירות.
שנית בא כוח הדיירים נדרש להחזיק בבטוחונות כלפי הדיירים בעניין זה.
יש לבדוק מה נקבע בהסכם התמא
mr
כמובן שיש +-95% חתימות... החברה היזמית ביצעה מספר ישיבות מול העיריה, וצפי לשנה בערך לקבלת היתר בניה (בתרחיש הסביר), שאלתי היא האם אחרי החתימה שכבר בצענו, ועם כניסת התקנה החדשה שלקשישים גם בתמ״א 38/2 מגיע לפחות אחת מהאופציות שיש לקשישים "בפינוי בינוי".
האם גם כרגע אפשרי לדרוש ולהתעקש על הנושא? או לקראת ההתראה לשינוי הדירה לכאשר יתקבל היתר סופי מהעיריה?
הורים מבוגרים
ככל וגיל הוריך מבוגר ניתן להגיע עם היזם לפיצוי בהתאם לקבוע בחוק
הגיל הזכאי להטבות בחוק הינו בהתאם למועד הוצאת היתר הבניה / בסמוך אליו
לכן גם בעלי דירות שהתבגרו במהלך ההליכים התכנונים זכאים להטבות החוק גם אם במועד בו חתמו על הסכם התמא לא היו בגיל הנדרש.
מגורי פועלים בבניין
מבקש את עזרתכם
הבניין שאני גר בו עובר פרוייקט תמא ובניגוד
להסכם היזם הפך את המקום לבית מלון עבור הפועלים שנמצאים באתר 24/7 הם גרים בשטח המשותף וגם בדירות שהשכירו להם
שאלתי היא מה ניתן לעשות כדי לתקן את המצב הבלתי נסבל?
מגורי פועלים
שלום רב,
יש לבדוק בהסכם התמא האם יש התייחסות לכך והאם יש אסור מפורש למגורי הפועלים.
נא לפנות למי שמייצג את הדיירים
פינוי בינוי דירה בשני מחזיקים
והאם חוק ההסדרים 2023 שינה מחויבות זו של היזם (מתן שתי דירות לכל יורש דירה - באשר חבות המס היא על הבעלים ולא על הדירה)
תודה
פינוי בינוי / תמא 38 בעלים משותפים
שלום רב
במסגרת תמא 38 או פינוי בינוי החוק אינו מתייחס למספר הבעלים אלא לנכס הספיציפי.
לכן אין התייחסות ואין כל הטבה במידה ויש לכם נכס אחד תקבלו את אותה הדירה עם תוספת המ"ר המוסכמים, ככל ותרצו שתי דירות גם אם קטנות יותר יש פה שיקולי מס שיש לקחת בחשבון, ועליכם לבדוק אם זה כדאי לכם כבעלים בכלל.
מכפיל יחס יח"ד בתמ"א 38/2
התבקשתי מיזם לברר על תמ"א 38 באזור בנתניה אשמח לעזרתכם חדשה בתחום ההתחדשות. לפי איך שהבנתי בבנין בו יש קומת עמודים שבנויה פחות מ50% + 3 קומות מותר לבנות בתמ"א 38/1 - 2.5 קומות ובתמ"א 38/2 - 3 קומות.
באתר של עיריית נתניה בכרטיס מתחם כתוב שהיחס המכפיל של יח"ד הוא 3 - 3.5 https://www.netanya.muni.il/CityHall/Engineering/UrbanRenewal/Pages/%D7%9B%D7%A8%D7%98%D7%99%D7%A1%D7%99%20%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%9D/mitham43.aspx
הבנין הינו בעל 10 דירות וא"כ יוצא שאפשר לבנות בין 30 ל35 דירות. איני מבינה איך כמות הדירות הזאת נכנסת ב6 קומות אחרי התוספת. אשמח שתעשו לי קצת סדר תודה רבה.
מצרפת את המדיניות של נתניה לתמ"א 38 https://vaadnet.netanyagis.co.il/site_media/1384/%D7%9E%D7%93%D7%99%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%AA%D7%9E%D7%90-38-%D7%91%D7%94%D7%9B%D7%A0%D7%94.pdf
ייעוץ תכנוני מקצועי
שלום, מרים
מטרת הפורום הינה לתת מענה ראשוני וכללי, אשר אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי מעמיק, בהתאם לשאלות הנשאלות בו.
אין באפשרותנו לתת ייעוץ פרטני, כבקשתך, במסגרת זו. לשם כך הנך מוזמנת לפנות לבעלי המקצוע הרלוונטיים לקבלת ייעוץ פרטני, אשר מטבע הדברים יהיה כרוך בתשלום.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק ההסדרים 2021 – פתור ממס שבח בפינוי /בינוי
1. האם אכן כך - פטור ממס שבח במכירת דירת התמורה לאחר קבלתה? ובאיזה סעיף בחוק המקרקעין מופיע פירוט פטור זה?
(מניח שיש אלפי אנשים במצב כזה בו הם בעלי דירה בה הם מתגוררים ובעלי חלק מדירה נוספת (למשל 50%) במסגרת ירושה או רכישה פרטית ואותה דירה / חלק דירה נוספת הינה דירה מיועדת לפרויקט פינוי בינוי)
תודה
ייעוץ מיסוי
שלום, דורון
שאלות בתחום המיסוי יש להפנות לפורום מיסוי.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנגדים
מאחר ויש לא מעט אנשים מבוגרים שמתנגדים כל העניין הוקפא. אני רוצה להבין, הבניין לא עומד בתקנים של רעידות אדמה... בגלל הסרבנים הבניין יישאר כך? מה עם עניין הבטיחות?
מתנגדים לתמ"א
שלום, יסמין
המשמעות של חיים בבית משותף היא שיש לקבל את החלטת הרוב. בין היתר הדברים רלוונטיים להתחדשות עירונית.
אם אין הסכמה של הרוב הדרוש על פי דין, אז המצב יישאר כפי שהוא, עד שתתגבש הסכמה רחבה דיה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על תמורה כספית
האם יש חברות מס על הסכום הכספי?
מס הכנסה?
מסמ"ק?
מיסוי על תמורה כספית בפינוי בינוי
שלום, רני
פיצוי כספי בשיעור מסויים פטור ממס, ובשיעור אחר יהיה חיבי במס, כפי שנקבע בחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי חוק ההסדרים
שאלתי אם למעשה בפריפריה אוכל לקבל במקום הדירה שלי 2 דירות חלופיות בפינוי בינוי?
באזור מוטב, אפשר גם לקבל 2 יחידות דיור במקום יחידה אחת. וכן, כי באזור פריפריאלי אין מגבלה על מספר הדירות שניתן למכור. השילוב ביניהם, יוצר מצב שבאזור פריפריה אין מגבלה על מספר הדירות שניתן למכור בפטור לפי הוראות תמ"א 38 ובגין כל יחידה ניתן לקבל 2 דירות תמורה".
פינוי בינוי באזור מוטב
שלום, רן
שאלתך אינה ברורה לחלוטין. יש הבחנה בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי.
באזור מוטב ניתן לקבל פטור ממס בגין כל דירה בפרוייקט, בלא מגבלה על מספר הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לצד שלישי במהלך פרוייקט תמא 2
מה קורה לערבות חוק המכר שאקבל במסגרת תמא 2, אם אני מוכרת את הדירה במהלך הפרוייקט לצד שלישי?
האם מסבים את הערבות משמי לשמו של הקונה ?
האם הערבות נשארת בתוקף?
תודה,
רוזי
ערבות חוק המכר במקרה של מכירת דירה
שלום לך,
יש לראות מה אומר הסכם התמא לעניין מכירת דירה במסגרת תמא 38 והאם את רשאית לעשות זאת.
ככל ואת רשאית אז הבנק מסב את הערבות לטובת הקונה.
מכירת דירה לצד שלישי במהלך פרוייקט תמא 2
מה קורה לערבות חוק המכר שאקבל במסגרת תמא 2, אם אני מוכרת את הדירה במהלך הפרוייקט לצד שלישי?
האם מסבים את הערבות משמי לשמו של הקונה ?
האם הערבות נשארת בתוקף?
תודה,
רוזי
מכירה לצד ג' במהלך פרויקט תמ"א 38/2
היי רוזי
בעיה....או יותר נכון- שתי בעיות עיקריות:
1. לא ניתן להסב את ערבות חוק המכר. אפשר לפנות לבנק המלווה ולבקש ממנו להוציא ערבות חוק מכר על שם הקונה ולהחזיר לו את הערבות שקיבלת. הבנק המלווה לא אוהב את זה ובמקרים רבים הוא אינו מוכן לעשות זאת. מבחינתו זו עבודה נוספת. גם אם יסכים הוא יבקש, קרוב לודאי, תשלום עבור טיפולו בכך. בנקים רבים הם מסכימים להתעסק בכך רק אם מדובר בבעיה אמיתית בגללה נאלצים למכור את הדירה.
2. סכום הערבות הוא על שווי הדירה החדשה בהתאם להערכת השמאי. אם מכרת בשווי גבוה יותר אז אין אפשרות לקבל ערבות על ההפרש. המשמעות היא שההפרש ישולם כנראה רק לאחר סיום הפרויקט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי משפטי וייעוץ אישי
ולא לסמוך רק על עוה"ד המייצג את כלל הדיירים?
ליווי משפטי אישי
שלום רב
כמי שמטפל בפרויקטים רבים של תמ"א אני יודע שזה כמעט בלתי נמנע ובהרבה מקרים יש בעלי דירות שמבקשים יעוץ אישי מעורך דין שלהם. אישית- אני לא חושב שזה בהכרח נחוץ. מציע כי קודם תפגשו ותכירו את עורך הדין שמייצג את כלל הבעלים. אני בטוח שתבחרו או בחרתם עורך דין מקצועי. שאלה היא אם הוא גם שירותי. אם כן - תסתפקו בכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי דירת ירושה בתמא 38/2
מתלבט אם להתנגד לפרויקט אם היזם לא יסכים להחריג בחוזה שימוש בפטור ירושה שלי.
ייתכן והפטור היעודי שלו ממס שבח לא יספיק כי התמורה 26 מטר ו20 מטר מרפסת
דירה כיום שווה 3 מליון שח.
שווי מס שבח להבנתי 25 אחוז= 750000 שח
שווי דירת תמורה בערך 6 מליון שח
האם בכל מקרה במכירה אצטרך לשלם 25 אחוז על ההפרש/ ההשבחה של 3 מליון ?
ואם היזם ישתמש בפטור אישי אז אצטרך לשלם מס שבח מליון וחצי שח במכירת דירת תמורה ???
מיסוי דירת ירושה
איציק שלום,
השימוש בפטור ירושה אינו נעשה במסגרת תמא 38/2 כלומר שאתה נכנס לפרוייקט הפטור הוא תלוי המ"ר שניתנים לך וכמה דירות יש לך בבניין.
לדעתי עדיף שתלך לייעוץ מיסוי פרטני ואח"כ תבין אם יש לך עילת התנגדות אם לא.
בהצלחה
רעות פלדר, עו"ד ונוטריון
מס שבח במכירת דירת תמורה – תמא 38/2
נקבל תוספת 27 מטר ו20 מטר מרפסות.
במידה ופטור יעודי של היזם לא יספיק
הוא עלול להשתמש בפטןר אישי שלנו.
אחרת אין לו כדאיות כלכלית.
1. אם אסכים - איך יאזן זאת מול שאר הדיירים שאין להם פטור ? הרי אני"משלם " יותר באיבוד הפטור הזה
2. אם אסרב- האם זו עילה מוצדקת לסירוב תמא אצל המפקחת מקרקעין ? סירוב לשימוש יזם בפטור אישי שלי ?
3. היה ולא ישתמש בפטור - האם אוכל להכיל את כולו על דירת התמורה או רק על הדירה הישנה של אימי ז"ל ?
איך מחשבים את ההפרש ? האם לוקחים 25% מסכום ההשבחה בין הישנה לדירת התמורה ?
כלומר כל סכום שארוויח מהפרויקט אני מאבד 25% כי זאת לא זכות אימי אלא דירה חדשה ?
מתלבט אם בכלל הפרויקט כדאי לי ??
מס שבח במכירה דירת ירושה- תמא 38/2
שלום איציק,
הנוסח שאתה מציין בהסכם הוא הנוסח המקובל בהסכמים מהסוג הזה, הרי יש לכולכם לכל הדיירים הסכם זהה והאמור פה הוא ביחס לכל הדירות.
ככל ואתה חושש, ממליצה לפנות לייעוץ מיסוי משפטי כדי לבדוק באופן מפורש כי אין בהתקשרות הזו חבות במס עבורך, במקרה שכזה יוכלו לעשות לך סימולציה.
ככל ואין פטורים לבעלי דירה אחרים ניתן לאזן את העניין- בהפחתה של המ"ר שניתנים לדיירם אחרים- זה תפקידו של בא כח הדיירים.
יזם לא יכול לחייב אותך לשאת בחיוב מס במסגרת העסקה.
בהצלחה
רעות פלדר עו"ד
פגיעה בתשתית במסגרת עבודות
במסגרת העבודות עקב קידוח רשלני נפגע צנר תשתית תקשורת של בזק. כפועל יוצא לדיירים לא היה אינטרנט וטלפון למעלה משבוע. בזק עצמה השאירה אותנו הדיירים בעלטה וסירבה לספק כל הסבר למהות התקלה. בקשות הדיירים להביט טנאי תקשורת מוסמך לאתר את התקלה נתקלו בסירוב של בזק. רק בהתערבות שר התקשורת עצמו נוגע לתקלה והצפי לתיקונה.
מעבר לציפייה בטלויזיה לחלקנו האינטרנט. הי לכלי עבודה שנפגעה בעקבות. תקלה. השאלה האם ניתן לתבוע את הקבלן ו/או בזק בגין התרשלות ועל פי איזה חוק?
בתודה מראש
פגיעה בתשתית
אוהד שלום,
ניתן לתבוע את הקבלן על נזק שנגרם, או לדאוג שידאגו לסדר את הנזק שנעשה.
בברכה,
רעות פלדר, עו"ד
עוד הבעלים
העוד טוען שתפקידו בהיבטים משפטיים בלבד ועל היזם והנציגות להתוות מנגנון לאיזון תמורות
היזם טוען שזה רק בין הדיירים לבין עצמם
הדיירים מסוכסכים ולא יצליחו להגיע לבד להסכמות לכן בקשתי וסורבתי מהעוד להתוות מנגנון בעזרת שמאי
דעתך המלומדת ?
תפקידו של עו"ד הבעלים הפרוייקט
שלום, ענת
אני מוצאת שאת צודקת. תפקידה של עוה"ד מטעם הבעלים לשמש לעיתים גם כמגשרת-פסיכולוגית"-מייעצת ולא רק בפן המשפטי. הליווי הוא לכל אורך חייה פרוייקט ולא רק לחוזה ולחתימות על מסמכים.
כחלק בלתי נפרד מכך, חשוב מאוד להבטיח, כי התמורות לכל הבעלים תהיינה מאוזנות, וזה בהחלט תפקידו של העו"ד המלווה. אני רחוקה מלפגוע בפרנסה של קולגות, אבל אולי כדאי לכם לשקול מחדש את הייצוג אם אניכם מרוצים מהליווי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות מכר משופרת או משודרגת
ראיתי כמה עצות בנושא:
1. לדרוש שהערבות תוגדל ב-5% בהשוואה לדו"ח השמאי כי השמאים של הבנקים והיזמים נותנים הערכות חסר.
2. לדרוש להוסיף תנאים לערבות ביחס למקרים של הפסקת הבנייה ואיחור במסירה ללא הארכות.
3. להתעקש שבהסכם הקבלן יתחייב חד משמעית על נוסח הערבות בלי ניסוחים כמו "כפוף לאישור הבנק" שיאפשרו לו להתחמק אחר כך, גם אם זה יעלה לקבלן יותר כסף.
האם זה ממצה את הדרישות המומלצות לערבות מכר משופרת או משודרגת או שישנן המלצות נוספות?
מה הסיכוי לקבל בפועל את התנאים האלה?
נוסח ערבות מכר
שלום, יוסי
נוסח הערבות קבוע היום בחוק.
ניתן לדרוש שיפורים לכך, כמובן, אך ערבות העולה על קביעת השמאי אינה מקובלת, והאמת שגם אינה ראויה. הדוח השמאי מתייחס למדדים רבים, והערכת חסר אינה מתיישבת עם העובדה שישנן הערכות נגזרות משווי דירות התמורה שאינן עולות בקנה אחד עם האינטרסים של היזם, ולכן זו אמירה מהשפה ולחוץ.
בסופו של יום, הכל עניין של מו"מ. ללחוץ את היזם לא בהכרח יקדם את האינטרסים שלכם ולא בהכרח יביא אתכם למצב טוב יותר במסגרת הבטחונות.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
