פורום תמ"א 38

אביבה שלום,

יש לעיין בחוזה המכר בטרם ניתן לספק תשובה מלאה לשאלתך.

תודה,

עו"ד יוני לוי

אביבה שלום,

המעלית אינה יכולה לעבוד בבניין ללא טופס 4. טופס 4 מהווה למעשה את האישור של הרשות המקומית לחיבור לתשתיות. משכך, לא ניתן להפעיל את המעלית ללא אישור חיבור לרשת החשמל.

תודה,

עו\"ד יוני לוי

שלום דוד

לא ברור מהשאלה איזה פרויקט מדובר (תמ"א חיזוק או הריסה). האם היא חתמה על ההסכם, מתי נחתם ההסכם לראשונה וכו'.

בגדול אם מדובר על תמ"א חיזוק אז זכותה (אם היא מתגוררת בדירה) לקבל שכירות לדירה במהלך העבודות. אם מדובר על תמ"א הריסה אז יש לה כמה חלופות שצריך להציע לה לרבות רכישת הדירה בערכה המהוון כעוד לפני התחלת הבניה. אני מציע כי תפנה לעורך הדין המייצג אותכם ותתייעץ מוללו.

שלום לירון

עשית סלט קצוץ מהכל.

כאשר אתה מוכר יש שני חיובים שצריך לבדוק- חיוב במס שבח (למדינה) וחיוב בהיטל השבחה (לעיריה).

לגבי מס שבח- אם אתה עומד בתנאי הפטור (דירה יחידה או דירת ירושה (בתנאים מסוימים), אין כבר פטור אחת ל- 4 שנים) והמחיר אינו עולה על תקרת סכום הפטור (כ- 5 מליון ש"ח)- אז מס השבח החל עליך הוא 0 ש"ח.

לגבי היטל השבחה- אם אתה כבר בהליכים של תמ"א 38/2 אז ממילא היזם ישלם כל מה שנדרש במסגרת קבלת ההיתר ולא תהיה עליך חבות בהיטל השבחה.

אבל תיקח בחשבון שיש בעיה גדולה למכור את הדירה במהלך הביצוע. תהיה חייב לקבל הסכמת הבנק המלווה.

שלום רב

כתבת בנדון "עצירה" אבל ממה שכתבת אני מבין שהעבודה מתנהלת אמנם לאיטה אבל מגיעים ועובדים. המצב כרגע הוא קשה מבחינת פועלים וגם מבחינה כלכלית. יתכן והיזם עצמו לא יודע להתחייב על לו"ז לאור המצב. אני מבין שהמפקח "ביקש" ממנו אבל המפקח הוא בעל ידע מספיק גם כדי לתת לכם אומדן גס לסיום. אני מאוד ממליץ כי כל עוד היזם עוד באתר שתמשיכו עימו. אין שום סיבה לפוצץ את ההסכם כי התחליף יהיה כנראה יותר גרוע.

שלום ניל

השאלה ממש שגויה.

הוראות תמ"א 38 אפשרו מתן תוספת 25 מ"ר לשטח דירה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. התוספת התאורטית היא בכל הארץ ולא דוקא בתל אביב. בפועל בודקים האם אפשר מבחינה תכנונית ומבחינה כלכלית להוסיף שטחים לדירות וכמה. ברוב הפרויקטים בתל אביב שאני מכיר אין תסופת שטח שמתקרבת אפילו ל- 25 מ"ר.

שלום בר

אני מבין שיש מחלוקת בינכם ובין החברה ממנה קניתם האם אכן יש ליקויים בדירה או לא (אתם אומרים שיש והיזם טוען שאין). גם הקבלן המבצע מסרב לתקן. אני מציע שמצב כזה לערב עורך דין שקודם ישלח מכתב התרעה גם ליזם וגם לחברה. במרבית מהמקרים זה יפתור את המצב.

דורון שלום

אני מבין שפנית לרשות כבר לפני חצי שנה וטרם קיבלת תשובה. מבלי לדעת את פרטי המקרה וכו' נראה כי אתה יכול לפנות בעתירה מנהלית כנגד הרשות, עתירה המתבררת בבית המשפט המחוזי.

מעיין שלום רב

אני מבין שהשאלה היא בעצם איך לחלק את הוצאות האחזקה של מתקן חניה רובוטי. מתקן חניה רובוטי אינו מספק חניה מוגדרת לכל דירה ועל כן שיטת הרישום היא הצמדת המתקן לכל הדירות שזכאיות לעשות בו שימוש.

נקודה המוצא לגבי חלוקת הוצאות האחזקה היא סעיף 58 לחוק המקרקעין הקובע כי כל דירה תישא בהוצאות אלו בהתאם ליחס בין שטח הדירה לסה"כ שטחי הדירות בבנין.

כלומר - נקודת המוצא היא שבעלי דירות גדולות ישלמו חלק גדול יותר עבור אחזקת המתקן מאשר בעלי דירות קטנות הכל בהתאם ליחס שטחי הדירות.

אפשר לשנות אופן חלוקה זו בקביעה שונה בתקנון המוסכם שירשם בעת רישום הבית המשותף החדש. אפשר לקבוע בתקנון המוסכם כי חלוקת הוצאות מתקן החניה תהיה שווה בין כל הדירות, אבל: היזם לא יכול לעשות זאת סתם כך אם הוא לא שימר לעצמו זכות זו בהסכמים מולכם. לכן תבדקו מה כתוב בהסכם הרכישה. אם אין שם הסכמה לשנות את חלוקת ההוצאות או לא כתוב כלום- אז הוא לא יכול לשנות זאת בתקנון המוסכם.

נקודה אחרונה- לא ברור מהשאלה האם המתקן משמש את כל בעלי הדירות או רק חלק. אם יש דירות שיש להן חניה אחרת בבנין ולא במתקן אז הן פטורות מהוצאות אחזקת המתקן.

שלום ענת

במתקן רובוטי אין הצמדה לחניה ספציפית. יש מתקנים שיודעים להגדיר מקום אחד כחנית נכה ואז רכב הנכה תמיד יופנה לחניה שם.

לא בטוח שהמתקן אצלך בכלל מבחין בין החניות. בכל מקרה השימוש במתקן מוסדר בתקנון הבית המשותף ולא בדרך של הצמדה

שלום אלעד

בקצרה לא! ובהרחבה- תלוי מה שתסכמו בהסכם השכירות. אם לא תסכמו על פיצוי אז אין פיצוי. בלי קשר מציע שתברר מול הבעלים באיזה שלב הפרויקט נמצא ומתי צפוי הביצוע להתחיל. אם מדובר על תמ"א חיזוק ואין לך בעיה להשאר בכפוף להפחתה בדמי השכירות- אז תסכם באופן ברור מול הבעלים.

יואב שלום

לרוב מסדירים בהסכם קביעה של דירת התמורה בהתאם לדרוג שמאי. השמאי אמור לקחת בחשבון גם את הקומה ההתחלתית בה מצויה הדירה הנוכחית. כן נשמע לי לא הגיוני שדירה בקומה נמוכה תקבל דירת תמורה גבוהה יותר. אני מציע לוודא בניסוח ההסכם שזה אכן המצב ולדבר על כך עם עורך הדין המייצג אותכם.

אם יש ליקוי בדלת הכניסה אז על היזם לתקן את זה וחובה שלכם לאפשר לו את התיקון. אם לא ניתן לתקן אז היזם יחליף את הדלת.

שלמה שלום

מתנצל על האיחור בתשובה.

לשאלתך- נראה לי שהגיע הזמן לקרוא את ההסכם עליו חתמת. כנראה שזה מה שכתוב שם. אם לא כתוב- אין לו זכות.

שלום,

(השאלה אמורה להישאל בפורום מיסים.)

המס יחול על ההפרש בין התמורה החוזית שיש לכל הבעלים לעומת התמורה העודפת במסגרת השדרוג. 

שלום, מאור

חובת תשלום היטל השבחה קמה מיום מתן תוקף לתכנית משביחה או מיום הוצאת היתר בניה. לעניין זה - היתר בתנאים יקים חבות לתשלום היטל השבחה.  

שלום, גבריאל

נהוג שדמי השכירות מוצמדים למדד המחירים לצרכן.

ככל שאין מנגנון הצמדה, יש מקום בחלוף שנה לעורך עדכון לשומות, השאלה מדוע מדובר בשומה ישנה. 

יוסי שלום

קודם כל חובת התשלום של הפרשי דמי אחזקה היא בפרויקטים של פינוי בינוי ולא שכיחה בפרויקטים של תמ"א. 

נסח הטאבו אינו רלבנטי מאחר והוא משקף בעלויות ולא אחזקות בדירות. 

אני לא חושב שהיזמים ישקיעו כספים במעקבים וכו'. הם פשוט רואים את זה כחלק מהוצאות הפרויקט וזהו.   אם הם באמת רוצים גם אין בעיה לבדוק את נושא המגורים בדירות בכמה שיחות טלפון.

שלום ירדן

אני מבין שמדובר על בנין בו 17 דירות. בבנין יש חניון רובוטי ובו כולם מחנים.

בהתאם למסמכי רישום הבית המשותף החניון מהווה רכוש משותף (יש מקרים בהם החניון מהווה רק חלק מהחניות בבנין ואז מצמידים אותו לאותן דירות שעושות בו שימוש).

מאחר והוא מוגדר אצלכם כרכוש משותף אז כולם חייבים בהוצאות האחזקה של מתקן החניה.

לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין הוצאות אלו נקבעות לפי שטח הדירה לעומת כלל שטחי הדירות בבנין והכל אם אין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף.

אני מבין מהשאלה שאין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף ועל כן הוצאות האחזקה מתחלקות לפי יחס שטחי הדירות. טענת הדירות הגדולות בענין זה אינה נכונה משפטית אם היא אינה מוסדרת בתקנון הבית. באותה מידה ניתן לטעון שדירות בקומה נמוכה ישלמו פחות מדירות גבוהות עבור אחזקת מעליות וכמובן שגם זה אינו נכון.

שלום רועי

אני מבין שמדובר על דירה בקומת קרקע כיום בבנין שמיועד להריסה במסגרת פרויקט תמ"א וכי דירת התמורה המיועדת לו היא לא בקומת הקרקע. אני עוד מבין שהוא מבקש לקבל את דירת התמורה בקרקע.

לאותו דייר אין כל זכות לקבל דירה דוקא בקרקע ובמיוחד כאשר דירות אלו נהפכות, לרוב, לדירות עם שטח גינה צמודה היקרות יותר מדירות רגילות ללא גינה צמודה.

לרוב- כל עוד התמורה שהוא מקבל אינה מקפחת ושוויונית לעומת התמורות לדירות אחרות, לא יכולה להיות לו טענה בענין זה. יתכנו מקרים בהם יש לו צורך מיוחד אותו ידרש להוכיח דוקא לקבל דירה בקומת הקרקע וגם אז ידרשו איזונים בתמורות.

לגבי הדו שיח כיום-    אני דוקא מבין שאותו אדם מביע את דעתו בצורה ברורה לפיה הוא רוצה דירה חדשה בקרקע. אם יש לכם רוב נדרש אז והתמורות הוגנות המפקחת תאכוף עליו את ההסכם.   לנושא חליפת המיילים או הדיאלוג עכשיו אין משמעות רבה להחלטה.  

דני שלום

משלמים דמי שכירות לכל בעל דירה גם אם הוא לא גר בדירה. 

שלום שרה

המצב כיום פחות ברור.

עד לאחרונה במידה והיה נכה בבנין הזכאי לחנית נכה אז היו מצמידים לדירתו את חנית הנכה.

בזמן אחרון יש עיריות (תל אביב, רמת גן ועוד) ששינו עמדה וכיום הם מחייבים שחנית הנכה לא תוצמד.

אני לא יודע ממתי הפרויקט שלכם והיכן הוא? אני ממליץ שבהסכם תנתן זכות לנכה מבין בעלי הדירות לקבלת חנית הנכה בכפוף להסכמת העיריה להצמדה כזו. 

ענת שלום רב

אני מבין שלחלק מבעלי הדירות יש היום חניה צמודה ולחלק אין. 

העיריה אכן מאשרת חניה אחת בלבד לדירה (יש עיריות עם תקן שונה ויש תקן שונה לפי גודל דירה) כך שאין אפשרות להצמיד שתי חניות לאותן דירות. 

האפשרות לתרגם את החניה הקיימת לשטחי בניה בדירה היא אפשרית.

אני לא מסכים איתך ששווי מ"ר חניה הוא כמו מ"ר דירה. להבנתי מקדם שמאי הוא בערך שליש. כלומר תוספת של 4 מ"ר. בכל מקרה אני מציע כי תסכימו על פניה לשמאי שיקבע את מקדם ההמרה.

יש אפשרויות נוספות לאיזון- למשל לתת מחסן למי שיש חניה צמודה כיום, שדרוגים במפרט הטכני ועוד.

אליהו שלום רב

מה שלרוב כתוב בהסכם הוא דוקא בחירה בדרך של הגרלה ולא לפי שווי דירות.

אם לא כתוב כלום בהסכם זו לגבי דרך החלוקה ויש מחלוקת בענין זה- זו בעיה.

תבדקו בכל זאת בהסכם אם אין התיחסות אפילו לדרכי הכרעה במקרה של מחלוקת. יכול להיות שיש הסמכה לנציגות או לב"כ הבעלים להכריע בנקודה זו.

שלום רב

הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות תכנוניות. המפקחת דנה בתביעות קנייניות כנגד דיירים סרבנים.

לגבי ההתנגדות שתארת-  כאמור הוא יכול להתנגד רק מסיבות תכנוניות. לא מאמין שיקבלו את טענת הרעש. לגבי כניסה לחניה- אם הפרויקט ימנע ביצוע כניסה לחניה להם יתכן הוועדה תיתן על זה את הדעת. אבל מאוד תלוי בעובדות בשטח שאינן בידיעתי