פורום דיני מיסים

גל שלום,

העברת דירה במתנה (ללא תמורה) מאם לבנה פטורה ממס שבח בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. הפטור האמור חל גם אם אמך תושבת חוץ, וגם אם יש לך, כמקבל המתנה, דירה בבעלותך.

כרוכש, מס הרכישה שתידרש לשלם במקרה כזה הוא בשיעור 1/3 משיעור מס הרכישה הרגיל (זו אינה דירתך היחידה ולכן אני מניח שאתה לא זכאי לפטור ממס רכישה).

אינך חייב למכור את הדירה בבעלותך בתוך 18 חודשים על מנת שאמך שההטבות לעיל תחולנה.

כמובן, במקביל, יש לבחון את משטר המיסוי במדינת מושבה של האם.

בהצלחה!

יצחק שלום וברכה,

מצב בודד וגיל (50) אינם מזכים בהטבת מס כלשהי, אולם ייתכן שבשל נכותך מגיע לך פטור ממס. פטור ממס בשל נכות ניתן במקרים של נכות בשיעור של 100% או 90% בשל מספר ליקויים שונים.

אם אלו אחוזי הנכות שלך, ממש זכויותיך והגש בקשה לוועדה רפואית לצורך פטור ממס.

בנוסף, ייתכן שאתה לא מנצל את נקודות הזיכוי המגיעות לך על פי דין וניתן להקטין את חבות המס שלך.

מעבר לזה, דיבידנד אכן ממוסה בשיעור של 25%. ככל שמגיעות לך הטבות המס הנזכרות מעלה, כדאי לנצלן ולהפחית (או לבטל כליל) את חבות המס.

בהצלחה!

שלום רב,

המתווה שתכננת אפשרי ליישום ואינו חסום בשל העובדה שמדובר בשילוב של בנייה עצמית ורכישה.

דיווח למס רכישה: בעת רכישת הדירה "על הנייר", יש להצהיר עליה כ"דירה יחידה" תוך ציון העובדה שהבית על הקרקע נמצא בשלבי בנייה וטרם קיבל טופס 4

מעקב אחר טופס 4: יש לתעד במדויק את מועד קבלת טופס 4 לבית הנבנה, שכן זהו המועד שבו הוא הופך ל"דירת מגורים" ומתחיל את מרוץ הזמנים למכירת הדירה השנייה בפטור

עמידה בלוחות זמנים: מכירת הדירה שרכשת בהתאם ללו"ז שנקבע וזאת מיום קבלת טופס 4 לבית שבנית, כדי ליהנות מהפטור ממס שבח כ"דירה יחידה" 

שלום רב,

ככל שנקבעו לך לפחות 90% נכות רפואית על ידי ועדה רפואית של מס הכנסה, ביטוח לאומי, חוק נפגעי הנאצים, משרד הביטחון אזי אתה זכאי לפטור ממס הכנסה על הכנסות פאסיביות ,אותן הכנסות ריבית מפיקדונות וחיסכונות וזאת עד לסכום שנתי של כ-83,000 ש"ח. ניתן להגיש דוחות שנתיים להחזר מס, גם בתחולה של 6 שנים לאחור כדיי לבחון האם תוכל לקבל החזרי מס בגין מס שנוכה לך על אף זכאותך לפטור ממס הכנסה.

בריאות ורפואה שלמה!

שלום רב,

ככל שנקבעה לה נכות רפואית של 90% ומעלה בין אם לצמיתות ובין אם לתקופה זמנית העולה על תקופה של 186 ימים תוכל להנות מפטור ממס הכנסה על הכנסות מיגיעה אישית עד התקרה הקבועה בחוק בכל שנה ושנה. קצבת נכות פטורה ממס ולכן למעה אין לך הכנסות חייבות במס. עם זאת כספי פיצויים גם הם מהווים הכנסה מיגיעה אישית ולכן ככל שתוכל למשוך את כספי הפיצויים ובשנת המשיכה יש לך פטור ממס בתוקף- סכום זה לא ימוסה במס בכלל מאחר והוא נמוך מתקרת הפטור שעומדת נכון להיום על כ-445,000 ש"ח לשנה. בריאות טובה ורפואה שלמה!

מהלך נכון

קוב שלום,

אם קיבלת שומה/דרישת תשלום, למעשה הוצאה לך שומה סופית. אסביר:

כשנישום מגיש דוח, פקיד השומה יכול לקבל את השומה העצמית שלו או לבחון את השומה שהוגשה.

בחינת השומה בשלב א' יכולה להסתיים בהסכם שומות או בהוצאת שומה לפי מיטב השפיטה, בה פקיד השומה קובע את גובה השומה, ללא הסכמה.

ככל שאתה סבור שישנם נימוקים טובים לתיקון השומה, כדאי להגיש השגה.

תשומת הלב לכך שאת ההשגה ניתן להגיש תוך 30 יום מיום המצאת השומה (פקיד השומה יכול להסכים להאריך מועד זה במקרים של מחלה, היעדרות מהארץ וסיבות סבירות אחרות).

כמו כן תצטרך לפרט את הנימוקים למה אתה סבור שטעה פקיד השומה בשומה שנקבעה ולמה יש לשנותה.

אפשרות אחרת היא שכלל לא הוגש דוח ואז הוצאה שומה לפי מיטב השפיטה בהיעדר דוח. במקרה כזה ההשגה היא למעשה הגשת הדוח החסר.

צריך לקחת בחשבון שאם תוגש השגה, ידון בה מפקח אחר ולא מי שערך את השומה בשלב א'.

כעת, בשלב ב', יכול המפקח שיבדוק את ההשגה להקטין את השומה, אבל יכול גם להגדילה.

אם השומה בשלב ב' לא תסתיים בהסכם, יוציא פקיד השומה צו, עליו ניתן יהיה לערער לבית המשפט המחוזי.

לסיכום, הגשת השגה כדאית מאוד, אולם רק במקרה בו אתה סבור שישנם נימוקים טובים לתיקון השומה שהוצאה, ולא על סמך תחושת בטן שהסתמכו על נתונים לא נכונים.

בהצלחה!

שלום רב,

שאלתך מורכבת מהרבה תרחישים שמסתעפים למספר חלופות לפיכך לצעררי לא ניתן להשיב על שאלתך מאחר והיא מסוג השאלות הדורשות ייעוץ פרטני ולא בהתכתבות לפיכך מוצע שתפנה לקבל ייעוץ מעו"ד שמתמחה במיסוי וזאת כדי להימנע מתאונות מס אפשריות

שלום רב,

כעיקרון ככל שהמפקיע הסדיר את הדיווחים על ההפקעה גם בשמכם אזי לא אמורה להיות בעיה לעניין חוסר בדיווח שמהווה גם עבירה פלילית. ככל שהדיווח לא נעשה גם בשמכם אזי אתם נמצאים במצב שלא הסדרתם את חובת הדיווח לרשויות המס , מדובר בעבירה פלילית מעבר לסנקציות שונות כגון קנסות גבוהים שרשות המיסים יכולה להשית עליכם. משלוח מכתבים מטעמכם ו/או הסברים שונים מטעמכם לא מרפא את פגם אי הדיווח ולכן עליכם לוודא תחילה האם יש דיווח או אין- ככל שלא קיים דיווח יש להסדירו במיידי באמצעות מייצג שמחובר למערכת מייצגים ואשר ידווח את ההפקעה שמהווה עסקה לצורך מיסוי מקרקעין.

שלום רב,

משאלתך לא ברור איזה דיווח לא ביצעת ומדוע? נשמע כי מדובר בהסדרת ליקויים שנפלו בהתנהלותך בעבר , מוצע לפנות לקבלת ייעוץ פרטני לבחון את ההשלכות של אי הדיווח ולבחון אפשרות להסדרת האמור בין באמצעות גילוי מרצון או הסדר עם פקיד השומה. לגבי גובה החיוב- תלוי בעובדות המקרה ולא ניתן להשיב על שאלה זו

שלום רב,

המקרה שציינת אינו מהווה עבירה על החוק . בהתאם לחוק חשוב שיצא מסמך עם שם נותן השירות, מספר עוסק מורשה של אותו נותן שירות, מספר סידורי של המסמך, הסכום ששולם ותאריך הוצאת המסמיך. אי התאמה של הכתובת המופיע על המסמך שיצא לא מהווה ליקוי כפי שצוין על ידך

שלום רב,

לטעמי כדאי להיעזר באיש מקצוע שיסייע לכם בהסדרת הדיווחים הדרושים ויבחן לגבי שאלתכם מהשכרת דירת מגורים.

ככלל הכנסה משכר דירה למגורים עד לתקרה של 5641 ש"ח לחודש אמורה להיות פטורה ממס ואף לא חייבת בחובת הגשת דיווח עם זאת חשוב לבחון האם המדובר בהשכרה של דירה יחידה או שיש לכם הכנסות ממספר דירות- מאחר שההתייחסות תהיה שונה לצורכי מס.

האם משרד המושכר למטרת מגורים ייחשב דירה לצורך מס שבח?

זו השאלה שבבסיס המקרה שציינת.

החוק לא מגדיר מהי דירה, ולכן עלינו לפנות לפסיקות בית המשפט בנושא הזה.

בעשר השנים האחרונות השתנתה המגמה בפסיקה, ובתי המשפט היום נוטים להחמיר עם מי שעובר על החוק, ולא לאפשר לו ליהנות מהטבות במס.

לפי חוק התכנון והבניה אסור לך להשכיר משרד לשימוש למגורים, ולכן המגמה הזו חלה עליך.

כלומר, אם תרצה למכור את המשרד ולבקש פטור ממס כמכירת דירה, לא יאפשרו לך לקבל את הפטור ולא יראו בנכס דירה. אולם, אם תרצה לקנות דירה אחרת, ולשלם עליה מס רכישה כדירה יחידה, יש סיכוי טוב שימנעו זאת ממך כי לצורך ההטבה שאתה מבקש לקבל, יראו את המשרד כדירה.

לסיכום, כאשר אדם עובר על החוק, יסווגו את המשרד כדירה רק אם סיווג כזה פוגע בנישום, ולא יסווגו את המשרד כדירה במקרה שבו הסיווג מועיל לו.

בלשון בית המשפט: ״לא יצא החוטא נשכר״, כלומר י שחטא (עבר על החוק) לא יצא נשכר מהעבירה.

מוטי שלום,

חובות מס יש להם טבע כזה שלא להיעלם מעצמם...

מע"מ מוסמך לפעול בהתאם לפקודת המיסים (גביה) לפיה רשאי למשל להטיל עיקולים ושעבודים על הנכסים שיש לך (ככל שישנם) או שיגיעו אליך בעתיד, לרבות ירושות.

מומלץ בחום להגיע איתם להסדר, ככה יש לך מידה של שליטה בתהליך ותוכל אולי לקבל התחשבות גם בגובה החוב וגם בפריסת התשלום.

ככל שאינך מסוגל לפרוע חובות שלך, אפשר לשקול פנייה להליך חדלות פירעון, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע בעניין, תוך שתיקח בחשבון את כלל ההשלכות של פנייה להליך כזה.

בהצלחה

מוכר שלא מדווח על מכירה, לא ממלא אחר הוראות החוק המחייבות אותו לדווח.

גם אם המוכר שילם את המס בעקבות שומה בהיעדר הצהרה שהוציאה לו רשות המיסים, וגם אם הקונה דיווח, לא מרפאים את הפגם של אי הדיווח על ידי המוכר.

נטלי שלום,

בכל מה שקשור לפטור ממס שבח בגין דירות מגורים (להבדיל מההטבות במס רכישה), "דירה" הנה דירה שבנייתה הסתיימה.

לכן דירה על הנייר, ובוודאי מגרש, לא נחשבים "דירה".

לפיכך, בעלותך במגרש לא "תזהם" את תנאי הפטור במס שבח במכירת דירה יחידה.

כמובן, כל יתר תנאי הפטור צריכים להתקיים.

בהצלחה!

אורי שלום,

השאלה אינה נהירה לי מספיק, אבל אשתדל להשיב לפי הבנתי.

ראשית, רק על מנת להבהיר: העובדה שאתם גרים בדירה לפי הרשאה של בעליה, אינה הופכת אתכם לבעלי הדירה. הבעלות בדירה עוברת רק עם מכירה או ירושה.

כעת, אניח כי אכן ירשתם דירה - שגרתם בה שנים קודם לירושה. זו היא כיום דירתכם היחידה, ואתם מעוניינים למכור אותה.

במצב כזה, ניתן לבחון עקרונית את שני הפטורים במכירת "דירת מגורים מזכה" (הפטור לדירת ירושה והפטור לדירה יחידה), ולבחור אחד מהם, לפי כדאיות העניין (במקרים רבים עדיף לנצל ראשית את פטור דירת הירושה).

אם הפטור לדירת ירושה יורד מהפרק (למשל מהטעם שלמוריש היו 2 דירות לפני פטירתו), עדיין פתוחה הדרך לפטור דירה יחידה, וככל שכל תנאי הפטור מתקיימים, תהיו זכאים למכור את הדירה בפטור.

מקווה ששפכתי מעט אור.

בהצלחה!

שלום רב,

חישוב מס הרכישה נעשה תחילה הן ברמת הרוכש -מקבל המתנה האם יש לו דירה יחידה או דירה נוספת ובשלב הבא נעשה חישוב לפי מדרגות מס הרכישה ברמת הדירה כולה ואת גובה מס הרכישה שיוצא מחלקים בין המקבלים . התחשיב שביצעת שגוי כי אתה חילקת את שווי הדירה ל-4 וכך יוצא שהם לא חייבים לכאורה בתשלום של מס רכישה

עידן שלום,

לא נוכל כמובן במסגרת זו לבצע חישוב מדוייק, אבל אתאר בפניך את עקרונות חישוב המס ואנסה להשיב לשאלתך באופן כללי:

אדם שמוכר דירה שאינה דירתו היחידה, ואינה דירה אותה ירש, לא זכאי לפטורים הידועים בגין מכירת דירת מגורים מזכה. יחולו אפוא שיעורי המס הרגילים.

ככלל, יחיד חייב במס על השבח הריאלי לפי שיעור המס השולי שלו (בהתאם למדרגות המס שבסעיף 121 לפקודת מס הכנסה), אך עד תקרה של 25%. הסכום האינפלציוני פטור ממס לדירה שנרכשה לאחר 1993.

אדם מעל גיל 60, זכאי למדרגות מס נמוכות (10%, 14%, 20%) גם ביחס להכנסה שאיננה מיגיעה אישית. לפיכך, במקרים המתאימים ייתכן ששיעור המס בגין מכירת הדירה לא יהיה 25% אלא נמוך מכך, בהתאם למדרגות הנמוכות הללו.

מאחר שהדירה נרכשה בשנת 2002 (ובהנחה שתמורת המכירה לא הושפעה מזכויות בניה נוספות) השבח הריאלי עד יום 1.1.2014 (יום המעבר) יהיה פטור ממס. על יתרת השבח הריאלי יחול השיעור שהזכרנו לעיל.

החלוקה בין השבח הריאלי עד ליום המעבר והשבח הריאלי לאחר יום המעבר מתבצעת באופן ליניארי, לפי יחסי תקופות.

אם הדירה שייכת לך והייתה שייכת לך בעת המכירה (ולא העברת אותה במתנה לילדיך לפני המכירה), חלוקת כספי התמורה בין ילדיך, לא משפיעה על חיוב המס במכירת הדירה.

אזכיר כאן - בקצרה בלבד - שאם תעביר את הדירה במתנה לילדיך, העברת הדירה במתנה לילדים תזכה כנראה בפטור ממס שבח (העברה פטורה בין הורה לילדיו), אך הם ישלמו מס רכישה בשיעור 1/3 משיעור המס הרגיל הנוהג.

יש לנתח במקרה זה האם ובאיזה אופן ילדיך יוכלו ליהנות מפטור בגין מכירת חלקם בדירה לצד שלישי. כמו כן, אם הם אינם מוכרים בפטור, חיובם במס שבח יביא בחשבון את עליית הערך גם בתקופה שבה אתה החזקת בדירה (הם "נכנסים לנעליך" ביחס לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה). כמובן, ביחס לתכנונים כאלה ואחרים - מומלץ בחום להתייעץ פרטנית.

בהצלחה!

אותו תושב צריך לפתוח תיק במס הכנסה הקרוב למקום מגוריו. יש להגיש טפסים על פתיחת תיק ולהגיש דוחות בסוף השנה, כאשר החברה שקופה לגמרי - מבחינת חוקי המס, כל הרווחים או ההפסדים שלה נחשבים רווחים או הפסדים שלו.

שלום רב,

אכן לנישומים שהגיעו לגיל פרישה מגיעות הטבות מס בגין ריבית מוטבת או ניכוי מריבית- מוצע לפנות לסניף הבנק שבו מתנהל חשבונך ולברר מדוע לא עודכנה הטבה זו בחשבון. ככל שהנך זכאי להטבות אלו- ניתן להגיש דוח להחזר מס לפקיד השומה לצורך החזר מס ל-6 השנים האחרונות

שלום רב,

אכן נכון ציינת שלנכה לפי סעיף 9(5) יש אפשרות לקבל פטור ממס או מהכנסה מיגיעה אישית או מהכנסה פאסיבית שאינה מגיעה לכדי יגיעה אישית. ככל שכל העבודה והפעילות שלך הועברה לחברת ניהול יקשה עליך לטעון כי הכנסה זו הופקה מיגיעה אישית ובכל מקרה תידרש להוכיח למפפקח במס הכנסה יגיעה אישית כדי להנות מהפטור עם התקרה הגבוהה. ככל שההכנסה תסווג כהכנסה שלא מיגיעה אישית- תוכל לנצל את הפטור עם התקרה הנמוכה על הכנסה פאסיבית בלבד

שלום לך אמא :)

ישנם 2 מקורות שנותנים הטבה על הכנסות מהשכרת דירה - גם חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים) וגם סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הקובע שיעור מס מוגבל להכנסות מהשכרת דירה למגורים.

בשני המקרים מדובר על הטבה הניתנת בהשכרה של דירה למגורים בלבד.

את מתארת השכרת נכס לצורך הפעלת גן ילדים ולא למגורים ולכן במקרה זה יחול שיעור מס שולי רגיל על הכנסות שאינן מיגיעה אישית (רואים בהכנסות השכירות כהכנסות פאסיביות).

בהתאם להוראות הדין יש לדווח על הכנסה זו. החוק לא קובע סכום מינימאלי להכנסות לצרכי דיווח.

לכן בכדי לעמוד בהוראות החוק יהיה עליכם לדווח לרשויות על כלל הכנסותיכם, לרבות ההכנסות משכירות.

בהצלחה

שלום טל,

פקודת מס הכנסה מקדישה חלק שלם בה לשינויי מבנה, ואף פרק ייחודי להעברת נכסים תמורת מניות.

בהתאם להוראות הדין אכן אין חבות במס, בכפוף לתנאים המפורטים בסעיף (סעיף 104א לפקודת מס הכנסה) בהעברת נכס מיחיד לחברה בבעלותו (לפחות 90% בעלות).

עם זאת, החוק ממעט מהגדרת נכס לצורך הסעיף זכות החזקה במקרקעין המשמשים לצרכי מגורים ולא לשם השתכרות או רווח.

בנוסף ההטבה ניתנת על העברה לחברה שאינה איגוד מקרקעין.

מכאן יוצא שאין הטבת מס כאמור על העברת דירה למגורים לחברה. ובנוסף - ככל שזה הנכס היחיד שיהיה בחברה, החברה הזו תיחשב ל"איגוד מקרקעין" ואף על העברה זו אין הטבה.

לפיכך, נראה שאכן יהיה חיוב במס בהעברות המתוארות בשאלתך.

ליאת שלום,

ראשית אעיר כי השימוש במונח "קנס" אינו מדוייק.

השאלה המשפטית היא, האם יוטלו מס שבח ומס רכישה על העברת זכות במקרקעין (דירה במקרה זה) מאדם לאדם, כשאין ביניהן קרבה משפחתית.

נתחיל בכך, שהמונח "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין כולל בתוכו גם מקרים של "ויתור על זכות במקרקעין" (ראי סעיף 1 לחוק בהגדרה "מכירה").

כלומר, גם מצב שבו אדם מוותר על זכותו (ולכן לא מקבל תמורה בגינה), מוגדר כ-"מכירה" החייבת עקרונית במס שבח.

אגב, הגדרה רחבה זו למונח "מכירה" מניחה שאין מתנות חינם בחיים. המחוקק מצפה כי העברת נכס (במקרה זה במקרקעין) בין אדם אחד לשני תזכה את המעביר בתמורה, גם אם היא לא מפורשת, או שהיא ניתנת בעקיפין.

ניתן אולי לחלוק או לתהות על הנחה זו, אך זו נקודת המוצא של המחוקק (ומוכרחים להודות שהיא אינה חסרת היגיון).

זה הכלל, אך לכלל זה שני חריגים חשובים:

החריג הראשון מצוי בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין - המוכר באופן יחסי - אשר מעניק פטור ממס שבח להעברת זכות במקרקעין מיחיד לקרובו. בין בני משפחה המחוקק כן מוכן להניח כי תיתכנה מתנות חינם. לכאורה, הענקת מתנה (או ויתור על תמורה) לאדם אחר, שאיננו קרוב משפחה (כמוגדר בסעיף) לא מזכה בפטור ממס שבח.

החריג השני, המוכר פחות נמצא בסעיף העוקב, סעיף 63, שלשונו היא: "ויתור על זכות ללא תמורה - פטור ממס". כאן, המחוקק לא מתייחס לזהות מקבל הזכות או הנעבר, אלא קובע בסתמיות: ויתור ללא תמורה פטור ממס.

אלא שהפסיקה פירשה את הפטור כחל רק במקרים שבהם מתקיים "ויתור" - אירוע מיוחד השונה משאר המכירות, בכך שהויתור עצמו אינו משלים את רכישת הזכות במקרקעין והוא אף לא נעשה בהכרח ביחס ישיר למי שבסופו של דבר ירכוש את הזכות.

כלומר הפטור יוענק רק כאשר המכירה היא על דרך הויתור ולא במתכונת של העברה ישירה של הזכות למישהו אחר, וכמובן - ללא כל תמורה, ישירה או עקיפה.

אגב, גם אם ייקבע כי קיים פטור ממס שבח מכח סעיף 63, לא יקום פטור מקביל ממס רכישה, שכן אין הוראה מקבילה בתקנות מס רכישה ביחס לויתור, למעט "ויתור על זכות במקרקעין שנתקבלו בירושה לטובת בן- זוגו של המוריש".

שתי השאלות הללו - האם מתקיים "ויתור" במשמעותו הנדרשת, וכן אם נעדרת תמורה מכל סוג, הן שאלות משפטיות שכדאי לבחון באופן פרטני על פי המקרה.

בהצלחה!