מנהלת התחדשות עירונית
מנהלות התחדשות עירונית פועלות מטעם המדינה או הרשות המקומית, במטרה ללוות דיירים ולקדם פרויקטים של חידוש המרחב הבנוי באזורים ותיקים. תפקידה של המנהלת כולל ליווי מקצועי, ייעוץ אובייקטיבי וסיוע בקידום ההליך מול יזמים ורשויות.
בפורום תמ"א 38 עולות שאלות רבות בנושא - האם חייבים לפנות למנהלת? מה הסיוע שהיא מעניקה? האם השירות כרוך בתשלום? והאם היא מייצגת את הדיירים מול היזם?
ריכזנו כאן שאלות שנשאלו בפורום ותשובות שניתנו על ידי עורכי הדין הפעילים בו, כדי שתוכלו להבין מהו תפקידה של המנהלת וכיצד היא משתלבת בהליך של תמ"א 38 או פינוי־בינוי.
שימוש במעלית לפני שניתן טופס 4
שימוש במעלית לפני שניתן טופס 4
אביבה שלום,
המעלית אינה יכולה לעבוד בבניין ללא טופס 4. טופס 4 מהווה למעשה את האישור של הרשות המקומית לחיבור לתשתיות. משכך, לא ניתן להפעיל את המעלית ללא אישור חיבור לרשת החשמל.
תודה,
עו\"ד יוני לוי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתב מינוי למנהלת דיירים בפרויקט התחדשות עירונית
"הנדון: כתב מינוי למנהלת דיירים בפרויקט התחדשות עירונית בכתובת שלעיל.
אנו החתומים מטה, בעלי הנכסים בכתובת לעיל, ממנים בזאת את החברה לשמש כמנהלת הדיירים, אשר תנחה אותנו, תסייע לנו בארגון וקידום הפרויקט, בהיבטים הבאים:
• איתור כל בעלי הנכסים במתחם.
• ארגון בחירת נציגות חוקית לכל דיירי המתחם.
• ארגון מכרז לבחירת משרד עורכי דין לייצוג המתחם.
• הנחיית הנציגות, באשר לדרך המתאימה ביותר וההוגנת ביותר, לאתר ביחד עם משרד עוה"ד שיבחר, את היזם המתאים ביותר למימוש הפרויקט (באמצעות עריכת מכרז יזמים - או בכל דרך אחרת).
• סיוע לנציגות ולמשרד עורכי הדין שנבחר, בארגון אנשי המקצוע הרלוונטיים לקידום הפרויקט, כגון: חברת פיקוח בניה, שמאים, מודדים, אנשי ביטוח.
• לפעול מול משרדי האדריכלים, העירייה, היזם וכל שאר אנשי המקצוע, באופן שאלה יתנו לבעלים את השירות האיכותי ביותר וללא כל עלות מצידם.
• לפעול בכל דרך חוקית לדרבן את עבודת אנשי המקצוע ובכלל זאת את היזם ומשרד עורכי הדין שייבחרו, כדי שיפעלו באופן אפקטיבי ויעיל לקידום הפרויקט.
• ארגון כנסים לצורך מתן הסברים בנושאים תכנוניים ומשפטיים עם אנשי המקצוע הרלוונטיים.
• ארגון מערך החתימות על החוזים בנוגע לפרויקט, תוך עריכת פגישות אישיות עם כל בעלים למתן הסברים בכל ההיבטים של החוזה, על מנת להביא לחתימתם בלב שלם וללא היסוסים .
• תאום ביקורם של אנשי המקצוע : שמאים, מודדים, מפקחי בניה וכיו"ב, מול כל דירה ודירה.
• ארגון פינויים של הבעלים לדירות שכורות בעת פינוי המתחם, כולל תיאום ההובלות.
• ארגון מערך החזרה של הבעלים לדירות התמורה, עם השלמת הבנייה וקבלת האישור לאכלוס המתחם.
• עדכון הבעלים לאורך התהליך בכל התפתחות משמעותית, הקשורה בקידום הפרויקט.
• זמינות גבוהה למתן מענה לשאלות של בעלי הנכסים והפניה שלהם לבעלי המקצוע הרלוונטיים, במקרה בו המנהלת אינה מוסמכת לענות.
מובהר כי לא יוטל עלינו החתומים מטה, כל תשלום שהוא עבור השירותים המופיעים לעיל. המנהלת תמומן ע"י היזם העתידי בהסכם נפרד שלה מולו.
כמו כן מובהר, כי על המנהלת לפעול לטובת האינטרסים של בעלי הנכסים במתחם בהגינות, בתום לב וללא משוא פנים, תוך שקיפות מלאה ובכפוף להתחייבותה לכך שאינה ניצבת בניגוד עניינים כלשהו בקשר עם הפרויקט, נשוא מינוי זה."
1. האם אני מבין נכון שהמסמך הזה הוא בעצם הסכם ארגון, כי החוק אומר שכל הסכם בקשר לפרויקט פינוי בינוי שהוא לא הסכם סופי עם היזם הוא הסכם ארגון, ולכן חלות על ההסכם הזה כל המגבלות בחוק המארגנים לרבות פקיעת תוקפו? או שאולי לא, אולי הכינוי "מנהלת דיירים" נועד בעצם להתגבר על חוק המארגנים?
2. האם ההתייחסות פה לשכר הטרחה מאפשרת לחברה לחפש יזמים שונים ולבחור בזה שישלם לה את שכר הטרחה הגבוה ביותר?
3. האם אתה ממליץ לחתום על מסמך מהסוג הזה מול חברה מארגנת, או לחלופין להתעקש לחתום על הסכם ארגון נו-שופ בנוסח המקובל?
מנהלת דיירים
שלום, רונן
מטרת הפורום אינה לבחון חוזים, לשם כך יש לפנות לייעוץ פרטני (בתשלום).
באופן כללי אשיב לך, כי מינהלת איכותית עוזרת לקדם פרוייקטים. שכר המינהלת משולם ע"י היזם, כמקובל.
אם אתם מאורגנים עם נציגות, ניתן לפנות קודם לבחירת עו"ד ולהתקדם משם. זו כבר תהיה עבודת המייצגים שלכם לבחון את ההסכם המוצע.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה תפקיד היחידה להתחדשות עירונית בעירייה
אבל כשאני התקשרתי רק ביקשו פרטים מזהים ומי מטפל בפרויקט שלנו אצלם.
אין לי מושג מי כי פניה ראשונה שלי כדייר. מפה השיחה נעצרה ורק תשובות כועסות שאסור להם למסור פרטים ויש מיליון פונים עם מיליון פרויקטים ושיחזרו אליי אבל לא חזרו.
ממש לא ביקשתי מידע רגיש, רציתי לדעת איך זה עובד באיזה נושא פונים אליהם ואיפה אפשר למצוא פרטים על הפרויקט שלנו באתר שלהם.
לא הצלחתי להבין מה הם עושים או למי הם זמינים?
ולמה אי אפשר לדעת מי מטפל בפרויקט שלנו אצלם או לקבל עליו מידע?
זה שירות לאזרח הפשוט או שרק עורכי דין יכולים לפנות אליהם?
אשמח שמישהו יעשה לי סדר
המחלקה להתחדשות עירונית
שלום, אבי
אני מניחה שתפקידי היחידה להתחדשות עירונית מופיעים באתר העיריה/הועדה (אגב - לא ציינת באיזו רשות מדובר).
ככל שאינך מקבל תשובות מספקות ניתן לנסות לפנות גם למחלקה המשפטית בעיריה וכן לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הפועלת מטעם משרד השיכון והיא כלל ארצית.
בהצלחה ושנדע ימים שקטים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחדשות עירונית תחזית אחרי מרץ 24
מה הערכתכם ותחושתכם הבלתי מחייבת לגבי עתיד ההתחשות עירונית באזור 3 של תל אביב לאחר מרץ 24 ?
אנו בניין של שנות 60 באזור 3 של הצפון הישן תל אביב .
12 בעלי דירות נמצאים במו"מ עם יזם לתמ"א הריסה ובניה .לתחושתנו בגלל הדד ליין של מרץ 24 היזם מנסה לשפר לעצמו רווחיות ולהפעיל לחץ להקטנת התמורות ומפרט עבורנו מתוך הנחה שכעת נתקשה להחליף אותו.
הוא כל הזמן מנסה לסגת מהבטחות שניתנו במכרז שעל פיו נבחר. הוא טרם הגיש בקשה להיתר .לדבריו הגיש בקשה לתיק מידע.
במידה ותמריצי תמ"א 38.2 יופסקו יתכן ואנו עומדים כעת בפני דילמה קשה והיא : לחפש יזם חדש ולהסתכן בפיספוס התמ"א 38.2 או להתפשר לגבי תמורות ואיכות הבניה - כי בכל מקרה נקבל דירה חדשה עם ממ"ד וחניה -רובוטית אומנם -אבל חניה
מודה מראש להערכתכם הבלתי מחייבת
ניחושים ותהיות
שלום, אלי
כפי שרשמת, אין תשובה מדוייקת לשאלתך, ורק אתם, בעלי הדירות, תוכלו לבחור אם ללכת בדרך זו או אחרת.
אישית נטיית הלב שלי תהיה ללכת על "ציפור ביד ולא שתיים על העץ", אבל רק בדיעבד נוכל לדעת מה היה הימור הנכון, ואנחנו לא עוסקים כאן בהימורים.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחדשות עירונית
האם כבר לאחר אישור תכניות המטרו בגוש דן תמא 70 או תתל 102 יחול היתר השבחה של המטרו, או רק אחרי אישור תכנית של התב"ע של פינוי בינוי או התחדשות עירונית?
תודה רבה
תמא 70
תמא 70 יכולה לחייב כבר כעת בהיטלי השבחה- החיוב עצמו מבוצע במסגרת אישור התבע והוצאת היתר בניה לאחריה
תמא 38/2 דופלקס
הכל פרטי רשום בטאבו. האם אני יכולה לסרב לעסקת פינוי בינוי ?
בנוסף אנחנו קשישים.
זכויות דירות מיוחדות בפרוייקט התחדשות עירונית
שלום, חיה
אין די פרטים בךני כדי להשיב לך באופן ענייני.
ככלל, רוב בעלי הזכויות בבניין יכולים להחליט על קיומו של פרוייקט - זהו אחד ה"מחירים" של מגורים בבית משותף, להבדיל מבית פרטי.
זכויות קשישים מעוגנות בחוק, במקרים הרלוונטיים. ישנן תשובות רבות פה בפורום לעניין זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס
והדירה תעבור בקרוב פינוי בינוי או תמא 38
יפסיד פטור ממס?
או שסעיף זה בוטל?
פטור ממס בהתחדשות עירונית?
שלום, רן
ישנם הבדלים בין תמ"א לבין פינוי-בינוי בענייני הפטורים ממס.
ממולץ להיוועץ במומחה למיסוי, לבדיקת זכאותך לפטור, ככל שקיימת.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחדשות עירונית
ברשותי דירה בגבעתיים, שהיתה בתהליך תמ״א 38/2 ולאחרונה הבנין עבר לתכנית תב״ע במקום תמ״א.בחוזה התמ״א שחתמנו נשארתי עם כיווני האויר הנוכחיים שלי. כעת בתכנית התב״ע שינו לי את כיווני האויר ללא הסכמתי, בטענה של אילוץ אדריכלי. ארוע כזה היה גם לפני שנה וחצי עם התמ״א, בטענה דומה, ולאחר שערערתי על כך הענין סודר, ולכן ברור שהטענה של אילוץ אדריכלי לא היתה נכונה.
לא מקובל עלי ששינו לי את כיווני האויר.
וגם טענת האילוץ האדריכלי היא רק תרוץ שנועד להצדיק את מה שעשו.
האם מדובר בהפרת חוזה?
מה אני יכול לעשות בנדון?
החוזה על התמ״א עדיין בתוקף, והכינו רק נספח שמסדיר את המעבר מתמ״א לתב״ע, שעליו נצטרך לחתום.
לגבי עלייה לקומה גבוהה יותר: יש בעלי דירות שעולים 4 קומות ואני עולה 3 קומות. הנימוק הוא שזה פיצוי עבורם בגלל שהם מפסידים כיוון אויר אחד, במעבר לבנין החדש. משלושה כיווני אויר לשניים. וזה לא נכון לגבי כולם. אני טוען שהפיצוי יכול להיות גם בדרך אחרת, כגון פיצוי כספי או דרך שדרוג המפרט של הדירה, מה שאכן עשו במקרים שעלו פחות קומות מהמובטח. חוזה התמ״א כבר חתום גם בנושא הזה, והשאלה היא אם למרות זאת אני יכול לפעול בנוגע לאפליה הזאת, כדי שגם אני אוכל לעלות 4 קומות. מה גם שהעבירו אחרים מכיווני אויר שלהם לכיווני אויר שלי, כאשר לי צריכה להיות עדיפות לכיווני האויר האלה.
ובנוסף, יש טוענים שהיו הפרות חוק על ידי מתן תמורות לא שיוויוניות לאנשי הנציגות ללא סיבה, כגון גינות בשטח מוגזם מאד בדירות הגן, וחוסר שקיפות.
תודה
התחדשות עירונית
שלום אמיר
קשה לי לענות ללא הכרת ההסכם הפרטני ונתוני הדירה. אומר רק כי יש לבדוק שני פרמטרים. האחד- על מה חתמת והסכמת במסגרת ההסכם. השני- בדיקה כי אין בתמורות לכך משום קיפוח לעומת יתר בעלי הדירות ובמיוחד אלו במצב דומה לשלך.
יתכנו אילוצים תכנוניים ואחרים לגבי עליה בקומות ולגבי כיווני אוויר. אבל את כל אלו ניתן וצריך לאזן בין הבעלים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה לדיירים קיימים בתמ"א 38/1
שאלה נוספת בעניין חניות
הבנתי שהיזם לא מחויב לבנות חניה לדיירים הקיימים , ולפי מה שנאמר לי גם אם הוא רוצה אי אפשר כי זה אישור של העירייה.
כלומר, הוא יכול לנסות לבקש אבל העירייה לא תאשר.
זה נכון ? בהנחה שיש נסיבות מוצדקות האם יש מה לעשות בנידון מבחינה משפטית בעזרת עורך דין נגד העירייה ?
מודה לכם מאוד! גלעד.
האם פרויקט התחדשות עירונית מחייב להוסיף חניות לדירות הקיימות?
שלום גלעד,
על פי החוק אין חובה להוסיף חניות לדירות הקיימות בפרויקט של תמ"א 38/1. גם לגבי הדירות החדשות שיבנו לא בהכרח יש אפשרות להוסיף חניות ובמקרה כזה לעיתים העיריה דורשת תשלום כופר חניה.
נושא הוספת חניות כאשר לא הורסים את הבניין הקיים הוא מאוד מורכב מאחר וחניה צריכה שתהיה לי גישה תקנית לכניסה וגם ליציאה ממנה וגם שתעמוד, בין היתר, במידות אורך ורוחב מוגדרות.
אני לא יודע מה הם הסיבות המוצדקות שאתה מציין. אם מדובר על חנית נכה העיריה יכולה לאפשר ברחוב בסמוך לבניין. כל סיבה אחרת לא רואה שתשתכנע את העיריה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחוייבות היזם עבור קשישים מעל 80 – תמא 38 -2
בבניין של אמא שלי, בתל אביב מקדמים תמא 38 - 2 (הריסה ובנייה).
אמי בת 87. היא רוצה להישאר בדירתה עד סוף חייה והפרויקט הזה לא לרוחה.
השאלה שלי היא, האם היזם מחויב להציע ולתת לה את החלופות עבור קשישים בני 80 ומעלה (כפי שניתן בפרויקטי פינוי בינוי ותמא 38 אחד), או שבעבור תמא 38 שתיים - הוא יכול לעשות את זה, אבל אינו מחוייב על פי חוק.
תודה.
זכויות קשיש בפרויקטים של התחדשות עירונית
שלום אבנר,
קודם כל אאחל לאמך בריאות טובה ואריכות ימים.
לשאלתך, "חוק החיזוק" (ובשמו הרשמי - חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ) קובע הקבלה בין זכויות קשיש או נזקק והמתגוררים עמו לבין הקבוע בחוק פינוי בינוי, ועל כן גם בפרוייקטים לפי תמ"א 38 יש לקשישים זכויות לגבי דיור חלופי.
לגבי ההטבות של דירה חלופית חדשה/בית הורים/שתי דירות/תמורה כספית לדירה קטנה - אלו הן כרגע זכויות אשר קיימות בחוק פינוי בינוי בלבד, ולא בחוק החיזוק.
גם חוק מיסוי מקרקעין מתייחס לכך רק במסגרת חוק פינוי בינוי ולא מקביל את התנאים לחוק החיזוק (קיים רק לפי פרק חמישי 4 ולא פרק חמישי 5).
דומני שאם יהיה מדובר במכירת הדירה, וככל שאין פטור אחר ממס, ניתן אולי יהיה להגיע לפטור ממס במכירה בשל כך, כמובן תלוי בנסיבות ולפי ייעוץ פרטני.
לגבי האופציות האחרות יש מקום לקיים מו"מ עם היזם, באשר מדובר בדיני נפשות, ובפרויקט קטן, יחסית, הייתי מצפה כי תתגלה גמישות רבה לעניין זה.
בכל הפרויקטים שאנחנו מלווים עוד לא נתקלנו עד כה ביזם שלא היה נכון לפעול, גם אם לפנים משורת הדין, כלפי קשישים.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סירוב לפרוייקט
עושים תמ"א 38 בבניין של סבתי, והיא היחידה שמתנגדת. היא לא מסוגלת לעבור דירה וגם גרה בסמוך לבניין של בתה שעוזרת לה. מה ניתן לעשות במצב כזה?
סירוב קשיש לביצוע פרויקט התחדשות עירונית
שרה שלום,
ראשית, הנני מבין לדאגה לסבתא ולקשיים העומדים בפניה בהקשר זה של ביצוע הפרויקט.
יחד עם זאת, בהתקיים התנאים המתאימים (ולצורך כך יש לבחון את מכלול הדברים, שכמובן אינם בפני), החוק יכול ומעמיד לרשות הסבתא סעדים שונים.
הצעתי היא שתבחני עם עורך דין הדיירים או עורך דין אחר מטעמכם מהן האפשרויות העומדות בפני הסבתא, טרם שתחתום על ההסכם, וזאת כדי להסדיר את החלופות במסגרת ההסכם וחתימתה עליו. ככל והסבתא תמשיך בסירובה לחתום על ההסכם, וטעמיה איתה, וככל ותהיה בגדר "דייר סרבן", הדברים יובאו להכרעה בתביעה שתוגש כנגד הסבתא כ"דייר סרבן", בפני המפקחת על הבתים המשותפים, ובהעדר הצדקה וככל ולסבתא יועמדו הסעדים הקבועים בחוק, היא תחויב בחתימת ההסכם.
לפיכך, כאמור, כדי למנוע הליכים מיותרים, הצעתי הינה כאמור לבחון כבר עתה מהן האפשרויות העומדות לרשות הסבתא, במסגרת ההסכם והוראות החוק, ולוודא כי יכללו בהסכם עליו הסבתא תחתום.
מקווה שהייתי לך לעזר,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיוע בקידום פרוייקט בבניין
תמ"א 38 בבנין רמה 28 תל-אביב (בשכונת
נווה שרת תל אביב-יפו).
האם ניתן לקבל כאן הכוונה לצעד לצעדים
שעלי לעשות,או לחילופין האם אחד ממנהלי
הפורום,מוכן להציע את שירותיו.
בריאות בשורות טובות.
קידום פרויקט התחדשות עירונית
אברהם שלום,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישות העירייה
מטלות ציבוריות בפרויקט התחדשות עירונית
זהבית שלום,
משאלתך ניתן להבין שהנכם מצויים בשלב התכנוני של פרויקט תמ"א 38/2 וכי במהלך שלב זה הועלתה דרישה של הרשות המקומית להקצאת שטחים ו/או לביצוע מטלות ציבוריות, בין כנגד הגדלת זכויות בניה ובין שלא.
בהעדר הכרת המקרה הפרטני, לא יהיה זה נכון להביע עמדה.
הצעתי לך היא לבחון הדברים עם הגורמים המייעצים בפרויקט ובכלל כך בא כוח הדיירים, בא כוח היזם, המתכנן וכמובן - היזם עצמו.
בהצלחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
