אתר הפורומים המשפטיים
יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין
דף הבית
פורום משפטי
דף הבית
פורומים משפטיים
פורום תמא 38
פורום תמא 38
פורום תמ"א 38
- המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
עו"ד יוני לוי
בעלים של משרד בוטיק העוסק בנדל"ן ובהתחדשות עירונית. מלווה יזמים ודיירים בפרויקטים בכל הארץ.
מנהלי פורום תמא 38
עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.
הוספת הודעה
יעוץ אישי
פורום תמא 38 - הודעות שוטפות
דירות עמידר
יצחק
|
19/01/2013 18:26
שלום. בבניין שלנו קיימות כמה דירת עמידר. הבנתי שעמידר חותמים רק אם יש 80% חתימות. האם הכוונה היא ל80% משאר הדירות או שמדובר על דיירי דירות עמידר עצמם שעמידר כביכול מתחשבים ברצונותיהם. תודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
דירות עמידר
עו"ד אילן הלוי
|
20/01/2013 16:42
יצחק שלום! עמידר לא חותמים ראשונים על ההסכם אלא מוסיפים חתימה בסוף. הם ישלימו ל- 80% במקרה שלך ולא צריך לבוא עם 80% מהחתימות. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום
תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
הוספת ממ"דים
יואל
|
17/01/2013 19:12
אנו מעוניינים להוסיף ממ"דים לבית משותף ישן בלי לבנות קומות נוספות. האם נוכל לנצל את ההקלות של
תמ"א 38
(להתקרב עד שני מטר מקו מגרש מהצד) בלי שיחייבו אותנו לחזק את הבית נוסף לבניית הממ"דים? תודה מראש!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
הוספת ממ"דים
עו"ד אילן הלוי
|
20/01/2013 16:33
יואל שלום! אתם לא חייבים להוסיף קומות אבל אתם כן חייבים לחזק את הבנין מפני רעידות אדמה. היתרון בפרויקט תמ"א הוא שכל העלויות האלו נחסכות מכם. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
בטחונות ועוד בתמ"א"א 38
דייר בתמא 38
|
17/01/2013 12:50
שלום רב, אנחנו בתחילת תהליך
תמ"א 38
לבניין בן 4 קומות לתוספת של 2.5 קומות. אני די מוטרד מהתהליך מכמה סיבות: החוזה נכתב ע"י העו"ד של הקבלן והובא לעו"ד שלנו לבדיקה. לדבריו מדובר בחוזה די סטנדרטי... להלן שאלותי א.ערבויות - האם ערבות בסך 500 אלש"ח וערבות בדק בסך 50 אלש"ח זה סביר. ב. לפי החוזה (שטרם נחתם) הקבלן יכול למכור 4 דירות כבר לאחר קבלת היתר בניה ועוד 5 לאחר סיום ביצוע עבודות השלד (בעצם 9 מתוך 10). האם זה לא מוקדם מדי. ג.החוזה הוא מול חברה יעודית מצד הקבלן עם שם הרחוב שלנו - מצוין "תוקם בהמשך", איפה הביטחון כי אני עובד מול הקבלן שהוצג לי. ד.כיוון שהחוזה הוא 24 עמודים ואף אחד מהדיירים לא מבין בזה...איך אני אמור לענות לעו"ד שלי מה השגותי... אודה לכם על תשובות ואם תוכלו למקד אותי בדברים החשובים. תודה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
בטחונות ועוד
עו"ד אילן הלוי
|
17/01/2013 16:57
אנסה לענות לשאלותיך ואם החמצתי משהוא או לא ברור אתה מוזמן לחזור ו"להציק" לי - בפרקטיקה מי שמכין את הטיוטא הראשונה של ההסכם הוא ב"כ היזם. אבל אתם מיוצגים ע"י עו"ד מטעמכם וזה תפקידו לעבור על ההסכם ולוודא שהוא מאוזן ומשקף את המוסכם. לגבי ערבות ביצוע- מקובל 5%-10% מהיקף הפרויקט (יש כאלו שמסכמים כאחוז משווי העבודות לדיירים, העדפה שלי כאחוז מכלל הפרויקט). אם סך של 500,000 משקף פרויקט ביצוע של 5 מליון ש"ח בערך. לגבי ערבות הטיב- נראה לי נמוך. ערבות זאת אמורה להבטיח ביצוע תיקונים לאחר מסירת הדירות. בסביבות 150אש"ח יותר הגיוני. לגבי קצב המכירה - קצב המכירה גם הוא סוג של בטחון לדיירים. אתם רוצים לדעת שאם הביצוע נתקע יש מספיק דירות לא מכורות בקנה כדי שניתן יהיה להשלים באמצעותם את הפרויקט. מצד שני היזם צריך למכור דירות כדי לממן את הביצוע . אם כמו שהבנתי מוסיפים 10 דירות בבנין נראה לי סביר יותר להתחיל מ-2 דירות בהיתר ולבנות את הקצב בהדרגה עד סיום הפרויקט. כמעט כל ההסכמים נחתמים מול חברה שהוקמה לפרויקט. אתם יכולים לבדוק מי בעלי המניות של החברה הזאת ולוודא שבאמת מדובר על מי שמדבר איתכם. ההסכם ארוך וכתוב ברובו בשפה משפטית לא פשוטה. אני חושב שאתה צריך להתמקד במפרט עבורכם (מה אתם מקבלים). מעבר לכך בהסכם תתמקד בסעיפי הצהרות והתחייבויות של הדיירים ובבטחונות. כל היתר תשאיר לעו"ד. אני לא מכיר את הפרויקט- היכן נמצא ומה מתוכנן- ולכן תשובותי מסויגות בהתאם. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
תודה רבה על התשובה המפורטת והמהירה
דייר בתמא
|
24/01/2013 15:01
עזרת לי מאוד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
תוספת לא חוקית - איך משפיע עלי?
xh
|
16/01/2013 19:36
שלום, אם שכן בנה תוספת של חדר ללא היתר, ואנו לפני תמא 38/2, ודייר אחר הוצירא מרפסת ללא היתר, כיצד זה משפיע עלי כדייר שדירתו ללא יחריגות כלשהן? והאם זה יסכל את תמא 38/2? תודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
תוספת לא חוקית תמא 38/2
עו"ד אילן הלוי
|
17/01/2013 17:01
בתמ"א 38/2 הורסים את כל הקיים לכן מבחינת העיריה החריגות הקיימות לא משנות. לגביך כדייר/ת בבנין ללא חריגה- תבדקו שהתמורה לדייר החורג לא מושפעת גם מהחריגה. גם אם כן - לא בטוח שזה צריך לשנות את ההחלטה ללכת לפרויקט. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום
תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
פיצוי לדייר השוכר דירה בבנין עם תמ"א 38
בוריס
|
15/01/2013 23:51
שלום. אני שוכר דירה בקומה עליונה בבנין עם
תמ"א 38
. הקבלן מבקש להכנס לדירה כדי להתקין תומכיי תקרה ליציקה על הגג. במשכך 5 ימים לא אוכל לשהות בבית. הקבלן מציע לי לשכור חדר במלון ליד למשך תקופה זו ומתחייב לתקן כל נזק אשר יגרם בדירה כתוצאה מפעולה זו. האם מקובל במקרה כזה לבקש גם פיצוי על עוגמת נפש ואם כן, איזה סכום או תנאים יכולים להיות ריאליים? עבורי כל הסיפור הזה טרחה ועוגמת נפש מאוד גדולים. האם אני יכול לא להסכים לדבר כזה?על תשובתכם מהירה אודה. בוריס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
פיצוי לשוכר
עו"ד אילן הלוי
|
16/01/2013 13:25
בוריס שלום! אם אתה מתגורר בדירה במהלך הפרויקט יתכן וכבר הקטינו לך את דמי השכירות בגלל זה. אני מציע לך לזרום ולקבל את ההצעה של הקבלן. 5 ימים במלון, תבקש שיכלול ארוחות ואתה מסודר. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
חתימה על הסכמה עקרונית
סיון
|
15/01/2013 20:08
שלום, קבלן הציע לבצע תמ"א בבניין שלנו, הוא ביקש שנחתום (ללא עו"ד) על מסמך של הסכמה עקרונית, ברצוני לשאול האם המסמך מחייב משפטית,? האם אפשר לדוג' אח"כ לנשנות את דעותינו? וגם האם אנו (הדיירים) צריכים לקחת עו"ד מטעמינו בנפרד מהקבלן? תודה מראש, סיון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
חתימה על הסכמה עקרונית
עו"ד אילן הלוי
|
16/01/2013 13:19
סיון שלום! כל מסמך מחייב את מי שחתם עליו או הסכים לו בהתאם למה שכתוב באותו מסמך. מאחר ואתם בשלב מאוד מקדמי של חיפוש יזם מתאים ומאחר ואתם לא מיוצגים על ידי עו"ד אני מציע לא לחתום על שום מסמך. בשלב מתקדם יותר, יכול להיות שיזם שאיתו תתקדמו יבקש מסמך לפיו תמצו משא ומתן עימו לפרק זמן שיקבע במסמך. זה נועד לאפשר לאותו יזם להוציא הוצאות ראשוניות לתכנון הפרויקט בלי שאתם בורחים לו. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום
תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
כמה דיירים דרוש ל- תמ"א 38/2
משה
|
15/01/2013 18:40
שלום, אנחנו 3 דיירים על מגרש בנוי, חצי מגרש בנוי דירה אחת והחצי השני שני דירות אחת מעל השנייה. רציתי לדעת כמה דיירים דרושים לאישור תמ"א 38/2. ואם הדייר שיש לו חצי מגרש נחשב 50% מההסכמה לבנייה. תודה, משה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
כמה דיירים דרושים
עו"ד אילן הלוי
|
16/01/2013 13:15
משה שלום! לצורך פרויקט תמ"א 38/2 צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. בהנחה שאתם רשומים כבית משותף ולפי מה שאתה מתאר אתה צריך הסכמה של כולם. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום
תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
חריגות בניה לפני יציאה לפרויקט תמ״א 38/2
נטי
|
14/01/2013 20:42
עו׳ד הלוי שלום, אני דיירת בבניין שהחלה בו התעניינות לפינוי בינוי. קיימת בעיה ששכנים מסוימים ביצעו חריגות בניה גדולות. עד כמה נתון זה יכול לסבך את יציאת הפרויקט לדרך ומה הפתרונות האפשריים לדעתך להוצאת הפרויקט בכל זאת? תודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
חריגות בניה גדולות- מכשול לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
|
15/01/2013 17:31
נטי שלום! לא יודע על אילו חריגות בניה גדולות מדובר. בכל מקרה- חלק מחריגות הבניה אפשר להכשיר כחלק מהפרויקט החדש וחלק אי אפשר. אני מציע שתתנו ליזמים לעשות את הבדיקות האלו. זאת המומחיות שלהם. אל תבזבזו על זה זמן לבדיקות שלכם. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום
תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
2.5 קומות בירושלים
יצחק
|
13/01/2013 22:50
אנחנו מעוניינים לבצע בבניין שלנו
תמ"א 38
(אני היזם). הבניין נמצא בירושלים בשכונת קטמונים שם מחירי הדירות זולים משאר חלקי העיר. מכיוון שהבנייה מסובכת (5 קומות) העלות יקרה. כך שללא 2.5 קומות הפרוייקט יניב הפסד. האם במקרה כזה נוכל לקבל אישורים? אומרים שבירושלים קשה או בלתי אפשרי לקבל יותר מקומה וחצי.. תודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
2.5 קומות בירושלים
עו"ד אילן הלוי
|
15/01/2013 17:14
יצחק שלום! אין ברירה ואתה צריך לגשת לעיריה לברר עם הממונה על ישום התמ"א שם כמה קומות ואלו זכויות בניה יש על הבנין שאתה מתכוון. לכאורה תיקון 3 לתמ"א מאפשר תוספת 2.5 קומות אבל יש מקום לשיקול דעת מהנדס העיר ולכן צריך לבדוק מולם. בנוסף תבדוק אם אין בבנין זכויות בניה לא מנוצלות שלא מכוח התמ"א. בהצלחה. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
המשך לשאלה
יצחק
|
19/01/2013 18:21
אכן בדקתי. (לקח מעט זמן) ויש זכויות בנייה בתבע על 3 מטר לאורך הבניין שלא נוצלו. גם הבנתי שתמא 38/3 מאפשר חיבור זכויות של התמא והתבע יחד. האם זה אומר שלפי החוק אנחנו יכולים לבנות כ3.5 קומות? אם כן. אני חושב ש2.5 קומות וודאי יהיה קל להוציא היתרתודה רבה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
תמ"א 38 - חניה בטאבו
ליה
|
13/01/2013 17:39
שלום, מופעל עלינו לחץ על ידי עורך הדין והקבלן-יזם לחתום על חוזה שבו אנו אמורים לוותר על חנייתנו שרשומה בטאבו לטובת מכפיל חניה. באחד מן המכתבים שקיבלנו מעורך הדין רשום כדלקמן: "הבעלות בחנייה איננה בעלות הדומה לבעלות קניינית בדירה, מדובר ברכוש משותף שהוצמד לאחד הבעלים במהלך רישום הבית המשותף ועל כן, ניתן גם ניתן להפריד את יחידת הדיור מהבעלות על החנייה. יתרה מכך, בישראל הזכות הקניינית היא זכות יחסית ולא מוחלטת – במקרה שלך זכותך לחנייה (הגם שאינה זכות קניינית טהורה) נסוגה גם נסוגה בפני זכותם של 5 בעלי נכסים לשיפור מצבם הקנייני וחשוב מכך, זכות לחיים בבניין הבטוח מפני רעידות אדמה ואיום רקטי וטילי. העובדה שציינתי לעיל, מופיעה בשורה ארוכה של פסקי דין והכרעות וועדות ערר לתכנון" אבקש לדעת האם מילים אלו נכונות הן, האם אמת וצדק יש בדבר. אנא עזרתכם, תודה רבה לתשובתכם ליה נ.ב. אבקש לציין אין לנו התנגדות לתמ"א אלא רק חוסר הסכמה ללקיחת ואו פיצול חנייתנו שקנינו במיטב כספנו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
חניה בטאבו
עו"ד אילן הלוי
|
13/01/2013 18:43
ליה שלום! אני לא חותם על כל מילה של עורך הדין, למרות שהוא בהחלט ניסח יפה את טענותיו. הכוונה שלו היא שמול האינטרס הקניני שלך בחניה צמודה עומד האינטרס הכללי לחיזוק הבנין כולו וכי אינטרס אחרון זה גובר. מה שאני מציע - אם את היחידה עם חניה צמודה וכל היתר לא- הגיוני לדרוש פיצוי מסוים עבור המעבר מחניה רגילה לחניה במתקן. אם לכל הדיירים יש חניה צמודה וכולם הסכימו לוותר - לא תהיה לך ברירה אלא לפעול כמו היתר. אם לא הבנתי משהוא בנתונים - נא תקני אותי. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום
תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
ראשית תודה
ליה
|
14/01/2013 11:46
שלום אילן ותודה רבה על תשובתך, מתוך 6 דיירים בבניין יש רק ל 4 דיירים חניה בטאבו (אני אחת מהן) כל אחד מן הדיירים להוט כבר לבצע את התמ"א מהסיבות שלו (תוספת של חדר נוסף כממ"ד, מרפסת, מעלית וחיזוק הבניין כמובן) שני הדיירים שאין ברשותם חניה התנו את חתימתם בתנאי שיקבלו חניה. משהובטחה להם חניה ע"י הקבלן הם חתמו על החוזה. זה נראה לי לא צודק ומגוחך שאני צריכה לפצל את חנייתי ולחלוק אותה לטובת שכן שאין לו חניה כשחנייתי היא בטאבו (אני לא מדברת על חניה לטובת הדיירים החדשים שיהיו שלהם מחוייב היזם/קבלן לתת) מה גם שדיירת אחת מהדירות שאין ברשותה חניה היא מבוגרת ואין ברשותה רכב התנתה את חתימתה בקבלת חניה כדי שערך דירתה יעלה. זה הרי ברור ששני הדיירים הללו יוצאים מורווחים מכל העניין ואני המופסדת (ברור שיסכימו) אם ארד לשורש העניין אז מתוך 4 הדיירים שחנייתם בטאבו: 1. דירה בשכירות כך שלבעלים לא מפריע העיקר שמשביח דירתו ותשואת שכירותו תהיה גבוהה יותר 2. דירה שבעל הדירה נותן לאחד מדיירי הבניין שאין לו חניה לחנות מידי פעם בחנייתו כי הם חברים. 3. דירה שבעלי הדירה לא צעירים הם וכבר משתוקקים למעלית. 4. אנוכי. זה פשוט חוסר צדק וגזל, כאילו יכנסו לי לדירה ויקחו לי את אחד מהחדרים מה ההבדל? יום טוב, ליה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
חניה בטאבו
עו"ד אילן הלוי
|
14/01/2013 19:03
אני מבין את ההרגשה שלך ליה. את מרגישה שאצלך ערך החניה ירד בגלל המעבר מחניה רגילה לחניה במתקנים בעוד שאצל 2 דירות אחרות הם עלו מכלום לחניה במתקנים. אם מתוכננים בפרויקט בכל זאת מספר חניות רגילות, תנסי לעמוד עך כך במו"מ שאת תקבלי אחת מהם. אם אין, או היזם עומד על רגליים אחוריות, נראה לי הגיוני לדרוש שתקבלי (לכאורה גם יתר בעלי החניות הרגילות) סוג של פיצוי. בעולם רגיל 2 בעלי הדירות האחרות היו מפצים אותכם. בעולם של התמ"א זה כנראה לא יעבוד והכל עובר דרך היזם. אבל - אם לדוגמא יש סדר בחירה של חניות ו/או מחסנים או דברים כאלו אז לגיטימי שתדרשי להיות ראשונה (שוב- לכאורה גם יתר השלושה) + ניתן לבקש הקצב קטן לשיפור מפרט הדירה. אני לא יודע על איזה עיר ומקום מדובר. בואי נניח שחניה במתקן שווה כ- 15% פחות מחניה רגילה. את יכולה להעריך שווי חניה ובהתאם לכך את גובה הנזק לכאורה שנגרם לך ולמצוא את הפתרון שירגיע אותך. אם היזם בכל זאת לא מוכן לכלום - אל תחתמי על ההסכם. נכון שבהליך בפני המפקח כנראה יכריחו אותך אבל לא בטוח שעל ענין קטן כזה היזם לא יעדיף להגיע להסדר מהיר. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
תודה רבה
ליה
|
15/01/2013 11:38
עזרת לי הרבה. שהקב"ה יברך אותך שבוע מבורך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
שכן החליף מיקום חנייה בטאבו עם אמא שלי
טליה
|
20/06/2021 10:09
אמא שלי אישה אלמנה נכה שגרה עם מטפלת. הדיירים בהוראת עיריית ירושלים שיפצו את החנייה הרשומה על שמם בטאבו. השכנה החליטה על דעת עצמה כשתלו את השלטים מעל החנייה להתחלף עם אמא שלי. לקחה לה את החנייה הרשומה על שמה ונתנה לה חנייה שלה במקום טוב פחות ושם נקבע השלט. האם במכירת הדירה יש לזה משמעות. מבחינת שטח החנייה המשפטיים לאימי בטאבו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
פתור ממס שבח בתמ"א 38 -2 בעסקת קומבינציה,חובה לתת?
דוד
|
12/01/2013 12:37
האם חובה למסור את הפתור ממס שבח בתמ"א 38-2 בעסקת קומבינציה לקבלן ? הרבה תשובות היו בפורמים בנושא ולא היתה דעה אחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
פטור ממס תמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
|
13/01/2013 15:45
דוד שלום! זאת לא חובה אבל יכול להיות שלא הפטור ליזם לא כדאי להכנס לעיסקה. אני אנסה להסביר בקצרה ובכלליות. ההסכם בינכם ובין היזם הוא כמו קומבניציה. היזם בונה לדיירים דירה חדשה (בדר"כ גם גדולה יותר) ואילן הדיירים מוכרים לו את זכויות הבניה העודפות (כל הזכויות הקיימות על המגרש פחות מה שנוצל לטובת דירות הבעלים). המכר של הזכויות היא עיסקה במקרקעין וחייבת באופן רגיל במס שבח. במקרה של תמ"א 38/2 יש שני מסלולים אפשריים. מסלול ראשון - על פי חוק מיסוי מקרקעין הפוטר את מכירת הזכויות שניתנו מכוח התמ"א ממס שבח. זה יכול להיות טוב במקום זו יתרת הזכויות הן רק מכוח התמ"א. ברמת גן למשל - יש על כל מגרש עוד זכויות שלא מכוח התמ"א. זכויות אלו לכאורה לא פטורטת ממס. על כן יש את המסלול השני שמשתמשים בו יזמים, בעיקר ברמת גן ובערים דומות, לפיו מנצלים את פטור ממכירת דירת מגורים בצירוף עם זכויות בניה עודפות. בדר"כ תקרת הפטור הנ"ל (1.87 מליון ש"ח) מכסה את כל חבות המס. מקווה שעניתי והבנת. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום
תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
יפוי כח לתמא38
ריקי
|
11/01/2013 20:30
על מה עלי לשים לב בעת חתימה ליפוי כח ליזם.האם פיסקה כמו-לפעוללביטול או תיקון או רישום צו הבית המשותף בו מצוי הרכוש הנ"ל. או יפוי כח לשםהופעה במנהל מקרקעי ישראל בתי משפט מוסדות ממשלתיים האם כדאי לחתןם על סעיפים כגון אלו?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
יפוי כוח תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
|
13/01/2013 15:37
ריקי שלום! הסעיפים שהזכרת אינם בעייתיים וניתן להשאיר אותם ביפוי הכוח. בעיקרון - כדאי שתקראי בהסכם מתי נותנים את יפוי הכוח ליזם ובאילו מצבים הוא יכול להשתמש בו. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום
תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
האם יש חובה לבנות מחסנים/מרתפים בתכנית תמא 38?
משה
|
10/01/2013 21:59
האם הוספת מרתפים בתמא היא חובה מכח החיזוק של הבניין או שמדובר רק בבונוס של היזם לדיירים? מדובר בבניין בו יש תכנית להסב את הקומה לחנייה. חפירת עוד קומה לצורך חנייה תהפוך את העסק לאי רווחי. תודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
האם יש חובה לבנות מרתפים/מחסנים בתמ"א
עו"ד אילן הלוי
|
11/01/2013 00:16
אין חובה לבנות מרתפים. חיזוק הבנין הקיים לא מתבצע בדרך של בנית מרתפים ואם כבר אז בנית מרתפים מתחת לבנין קיים היא מסובכת מבחינת הקונסטרוקציה של הבנין. אין גם שום חובה לבנות מחסנים ואין להם שום תפקיד בחיזוק הבנין. אבל אני מבין מהשאלה שהענין הוא בעצם החניה ולא המרתפים. תן לי יותר פרטים על מה מדובר? האם הורסים בנין קיים או מוסיפים קומות? אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום
תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
המשך לשאלה.
משה
|
11/01/2013 03:28
תודה על המענה. מדובר בבניין קיים בן 4 קומות מעל קומת עמודים. מתחת קומת העמודים קיימת קומה ריקה וברצוננו להסב את הקומה לחנייה. ומבירור מוטעה הבנתי שיש צורך בבניית מחסנים. וא״כ לא יהיה פתרון לסוגיית החנייה. שמחתי לשמוע שטעיתיבאותו עניין. האם יש בעיה תקנית בהסבת קומה המיועדת לדירות (ללא דיירים.) לחנייה במסגרת תמא 38ושוב. תודה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
קומת עמודים לחניה
עו"ד אילן הלוי
|
11/01/2013 08:42
בעיקרון לא צריכה להיות בעיה אבל צריך לבדוק גם מול העיריה הרלבנטית. יש עיריות (תל אביב למשל) שלא רוצות חניה על הקרקע וזאת על מנת שהחזית תהיה מגוננת ולא עם רכבים. בכל מקרה- אם הפתרון מתקבל הוא חסכוני בהרבה מול חפירת חניה או מכפילי חניה. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
כמה אחוז לתת למשקיע
משה ירושלים
|
10/01/2013 21:21
שלום. ברצוני לבצע בבניין שלי פרוייקט
תמ"א 38
. מצאתי אדם המוכן להשקיע. סכום ההשקעה בשיעור גס הוא כ10 מליון. רציתי לדעת כמה אחוז אני יצטרך לתת למשקיע. אשמח גם לקבל גם ההערכה גסה. תודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
כמה אחוזים משקיע
עו"ד אילן הלוי
|
11/01/2013 00:22
שלום משה! אני מבין שאתה רוצה להיות היזם של הפרויקט ואתה מכניס שותף עם כסף שיממן את הפרויקט. אם זה כך - נראה לי חלוקה בשכבות. שכבה ראשונה- החזרת ההשקעה למשקיע. שכבה שניה- ריבית בסיסית של כ- 6% על ההשקעה. לאחר מכן חלוקת רווחים בינכם. זה כמובן רק שלד של רעיון. קצת קשה לי לתת תשובה יותר מדויקת ללא הכרת הנתונים. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
המשך לשאלה
משה
|
11/01/2013 03:39
תודה.זאת הנקודה שאני מעוניין לדעת.המשקיע אינו שותף בעסק. ולא יהיה שותף בקבלת ההחלטות. אלא נותן את הכסף להשקעה ומקבל אותו בתוספת נאה. כמוכ אנחנו מכרים ותיקים. פרט אולי חשוב.כמובן לא צריך להאריך בסוג העסקה שכן מדובר בתמא 38.האם לכזאת השקעה אצטרך לתת 50% ויותר?אם אהיה כנה. העסקה תשתלם אם אשלם 30% +ריבית בסיסית.זו הצעה הגיונית?תודה רבה. משה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
אחוזים למשקיע
עו"ד אילן הלוי
|
11/01/2013 08:39
בוקר טוב משה! קודם כל - אתה צודק. תעשה את חישובי הכדאיות שלך ותגבש לעצמך קו אדום מול המשקיע. ההצעה שלך נראית לי סבירה. יתכן והמשקיע ירצה טיפה יותר מריבית בסיסית וכן ירצה אולי ערבות שלך על ההחזר.תבדוק מבחינת כדאיות העיסקה אם לא כדאי לך להציע לו ריבית גבוהה יותר ופחות אחוזים ברווח או בדיוק הפוך אם אתה חושש לתוצאות. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
האם בנייה חוקית מוכשרת דרך תמ"א 38???
לין
|
10/01/2013 19:16
האם ישנם מקרים שמכשירים בנייה בלתי חוקית באמצעות
תמ"א 38
??? ואם כן אז מתי?? ובמה זה תלוי?? האם ידועה לכם פסיקה בנושא?? או אף הפנייה למאגר מסוייםתודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
הכשרת בניה לא חוקית
עו"ד אילן הלוי
|
11/01/2013 00:28
תלוי מה הבניה הלא חוקית ותלוי מה מדיניות העיריה בה מדובר. למשל - הגדלת דירה ללא היתר יכולה לקבל הכשר במסגרת פרויקט תמ"א בהנחה שעומדת בכללים להרחבת דירות ובקווי בנין וכו'. כנ"ל סגירת שטחי מרפסות. אבל שימי לב שבניה לא חוקית יתכן ועושה שימוש בזכויות בניה של כלל הדיירים ויש לכך גם אלמנטים קניניים בין כל הדיירים. את מוזמנת להמשיך ולשאול אם לא ברור. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
הוספת ממד בדירה שכורה
אבי
|
10/01/2013 00:13
שלום רב, אני מתגוררבדירה שכורה בבנין משותף. אנשים בבנין מעונינים להוסיף לדירות ממדים. שאלתי, האם בעל הדירה שבה אני גר, יכול להחליט על הוספת ממד בו בזמן שאני מתגורר בה? (הרי לא יעלה על הדעת שישפצו ויוסיפו כל עוד אני שוכר את המקום) מה גם שבחוזה לא מוזכר דבר בענין.. מהן זכויותי בענין,אם וכאשר? בתודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
הוספת ממד בדירה מושכרת
עו"ד אילן הלוי
|
10/01/2013 12:33
אבי שלום! אם הסכם השכירות בינכם שותק אז בעל הבית לא יכול להוסיף ממ"ד לדירה ללא הסכמתך. אך קח בחשבון שבין הרצון שלהם להוסיף ממדים ובין התחלת העבודה בפועל יש פער זמן של שנה בממוצע (ואפילו יותר תלוי היכן מדובר) ועל כן יכול להיות שבכלל אין כאן בעיה. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום
תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
תודה רבה לעו"ד גילי לוי
LF
|
08/01/2013 14:31
תודה עמוקה ולבבית לעו"ד גילי לוי המסיים בימים אלה לנהל את פורום תמ"א 38. תודה - על מענה מקצועי ומסור משך תקופה ממושכת למאות גולשים בפורום תמ"א 38. בשם מערכת אתר הפורומים המשפטיים וגולשים רבים, תודה (!) וברכת המשך עשייה ברוכה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
שכר טירחה
יעל
|
06/01/2013 17:08
שלום מה טווח המחירים שעו"ד מקבל בפרויקט
תמ"א 38
. העו"ד שמייצג את הדיירים. אם זה משנה הבנין בתל אביב, 16 דיירים תודה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
שכר טירחה
עו"ד אילן הלוי
|
09/01/2013 13:54
יעל שלום! בתל אביב ובמספר כזה של דירות סביר לתמחר לפי 5,000 - ש"ח לדירה לערך. עדין יתכן שתמצאי עורכי דין שידרשו פחות (וגם יותר).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
המשך שכר טירחה
יעל
|
09/01/2013 15:06
עו"ד בקש מאיתנו 160K, לפי מה שרשמת הסכום כפול מהממוצע בשוק. האם שכר טירחה כל כך גבוה יכול לפגוע בנו בהמשך הדרך מול הקבלן? לדוגמא יחסוך בבינוי כדי להגדיל את הרווח שלו? תודה יעל
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
שכר טרחה
עו"ד אילן הלוי
|
09/01/2013 15:32
אני לא מכיר את הבית המדובר ועד כמה העיסקה מסובכת אבל, על פניו נראה גבוה. עדין לא נראה לי שזה פער שהקבלן יבהל ממנו או ינסה לחסוך במקום אחר כדי לפצות על תשלום זה. אני כן מציע- מאחר ובסופו של דבר נהוג שהיזם מממן את שכר עו"ד הדיירים - שלא תסכמו מחיר אלא אם אתם בטוחים שהיזם שבחרתם / תבחרו יסכים לשלמו. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
אותה שאלה בנושא של תמא 38/2
גלית
|
10/01/2013 14:48
שלום, אנחנו דיירים בבניין דומה בגבעתיים. מה שכר הטרחה המקובל לפרויקט תמ"א 38/2?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
שכר טרחה עו"ד
עו"ד אילן הלוי
|
10/01/2013 15:23
גלית שלום! התשובה לא משתנית. אני שב ומציע לא לסכם דבר בכתב אלא להכפיף הכל להסכמת היזם שיבחר. כמובן שאם אתם מעונינים בעו"ד מסוים תדאגו ותעמדו על כך מול היזם. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
מרפסת בתמ"א 38
יעקב
|
06/01/2013 13:51
שלום רב,אני מעוניין לבצע
תמ"א 38
בבניין שלי ורציתי לדעת האם מרפסת שמש כלולה ב 25 מטר שהחוק מאפשר או שמא זה 25 + מרפסת.בהנחה שהמרפסת לא כלולה בתוך ה- 25, מה גודל המרפסת (מינימום / מקסימום, במה זה תלוי?).תודה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
מרפסת בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
|
09/01/2013 14:00
יעקב שלום! מרפסת לא כלולה ב- 25 מ"ר. אבל שים לב ש- 25 מ"ר זה זכויות נוספות שהתמ"א מאפשרת להרחיב כל דירה (בכפוף לבנית ממ"ד כחלק משטח זה). לא בהכרח שבבנין הספציפי יש מקום להכניס הרחבה כזו (בעיות של קווי בנין, צורת מגרש, הבנין הבנוי וכו'). לא ציינת היכן הבנין. בכל מקרה- בדר"כ גודל מרפסת הוא בסביבות 10-12 מ"ר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
זכויות הדייר
אילן
|
05/01/2013 14:11
יש מצב שאין אפשרות לבנות שווה לכל הדיירים יש אפשרות לבקש פיצוי (לא חייב להיות כספי) מהקבלן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
זכויות הדייר
עו"ד אילן הלוי
|
09/01/2013 14:04
אם גם אתה אילן ע"ש טו בשבט הקרב - אז קודם כל מזל טוב ליום ההולדת. לשאלתך - לא ציינת כל נתון ולכן קשה להתיחס למקרה שלך. באופן כללי - אפשר להסכים הכל עם היזם, אבל שים לב שפיצוי כספי גורר חבות במס מצידך. כן אפשר, לצורך איזון התוספות לדיירים, לחשוב על פיצוי בשווה כסף כמו - עבודות בדירה, עדיפות בבחירת חניה/ מחסן (לא ידע מה רלבנטי).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעמוד המלא
ראשון
קודם
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
הבא
אחרון
{1}
##LOC[OK]##
{1}
##LOC[OK]##
##LOC[Cancel]##
{1}
##LOC[OK]##
##LOC[Cancel]##
×
הוספת הודעה חדשה
אין להוסיף הודעה המפרה את
תנאי השימוש באתר
.
לתשומת לבך, מערכת האתר שולחת לגולשים שאישרו זאת (בסימון שלהלן) הודעת דוא"ל מיד כשתתקבל התייחסות לשאלה/תגובה שהוסיפו באתר, וכן מידע משפטי ופרסום מטעם האתר.
מאשר/ת לקבל תגובה לשאלה בדוא"ל, פרסום ומידע משפטי מטעם האתר
×
הוספת תגובה חדשה
צפה בהודעה
שם:
כותרת:
תוכן:
אין להוסיף הודעה המפרה את
תנאי השימוש באתר
.
לתשומת לבך, מערכת האתר שולחת לגולשים שאישרו זאת (בסימון שלהלן) הודעת דוא"ל מיד כשתתקבל התייחסות לשאלה/תגובה שהוסיפו באתר, וכן מידע משפטי ופרסום מטעם האתר.
מאשר/ת לקבל תגובה לשאלה בדוא"ל, פרסום ומידע משפטי מטעם האתר
ליעוץ אישי עם עו"ד
הודעות אחרונות
פורום דיני עבודה
14/05/2024 | 18:11
ניכויי שכר
לא התחייבנו לגביי זה בכתב, אפילו לא בע״פ ולא בוצע הסכם מכל סוג שהוא בנושא ניכויים מהמשכורת. שאלתי...
פורום עורכי דין
14/05/2024 | 13:09
זיוף
אתה יכול לציין את הסעיפים הללו מתוך כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986:סעיף 2:2. עו...
פורום תמא 38
14/05/2024 | 05:59
דין חניה בחכירה לדורות בביצוע תמא ה...
חניה הרשומה על שמי בטאבו הוחכרה לדורות לשכן על ידי הבעלים הקודם של דירתי. איני מכיר את פרטי ההסכם...
פורום נדלן ודיני מקרקעין
14/05/2024 | 05:57
דין חניה בחכירה לדורות בעקבות ביצוע...
חניה הרשומה על שמי בטאבו הוחכרה לדורות לשכן על ידי הבעלים הקודם של דירתי. איני מכיר את פרטי ההסכם...
פורום פלילי
14/05/2024 | 00:37
הצגתכרטיס נסיעה לפקח
אני רוצה להניח בפני פקח את הכרטיס נסיעה שלי על מכשיר התיקוף של האוטובוס. וכך יעלה על הצג שכבר שיל...
כניסה לפורומים המשפטיים