LawForums - פורום תמ"א 38

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום תמא 38

פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.

מנהלי פורום תמא 38

עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות

רוב של 80 אחוז תמא 38/2

שרון

30/01/2013 17:32

רוב של 80 אחוז תמ"א 38/2

עו"ד אמיר לנטון

31/01/2013 15:31

ניוד זכויות בניה מבניין שחוזק לבניין באותה רשות

אבי

30/01/2013 17:00

יש לנו בניין בחדרה שאנו מעוניינים לחזק אותו,אנחנו רוצים לברר על קבלן שיחזק את הבניין ויעביר את זכויות הבניה שנוצרו מהחיזוק לבניין באותה הרשות,הינו אצל עיריית חדרה ושם אמרו לנו שאפשר לדון בהעברת הזכויות רק בבניין שאין אופציה להוסיף עליו תוספות בניה מקווי בניה וכו,אני רוצה לציין שאין לנו בעיה של מקום חניה(יש לנו 550 מטר שטח פנוי חוץ מהשטח שהבניין בנוי) ואין בעיה להוסיף דירות על הגג,הבעיה היחידה שאנחנו לא יכולים להוציא לפועל את התמא זה רק בגלל שזה לא כלכלי ליזמים -השאלה שלנו היא:האים ניוד זכויות מבנין שחוזק לבנין שיקום באותה רשות ,זה אפשרי רק אם יש בעיה להוסיף דירות על הקיים ?או שאפשר לבחור מה מעדיפים? מה החוק אומר על זה?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

ניוד זכויות תמ"א 38

עו"ד אמיר לנטון

31/01/2013 15:22

תקדים בן גוריון בתמ"א 38

מיכל

30/01/2013 16:18

תקדים בן גוריון בתמ"א 38

עו"ד אמיר לנטון

31/01/2013 14:56

תקדים בן גוריון

מיכל

31/01/2013 17:47

תקדים בן-גוריון

מיכל

01/02/2013 09:05

שאלה על תמא 38

אני

29/01/2013 21:27

שאלה על תמא 38

עו"ד אמיר לנטון

31/01/2013 14:35

סיבות להתנגדות

אני

29/01/2013 15:15

בבניין שלנו שוקלים תמ"א 38 כאשר הקבלן מעוניין להוסיף 2.5 קומות (מעל לפנטהאוז ולגג המשותף היחיד). אנו גרים בקומה רביעית (מתחת לפנטהאוז) כך שכל הבנייה תתרחש ממש מעל ראשינו. האם לעובדה שיש לנו שני ילדים אסתמטיים (עם אסטמה קשה) ולעובדה שאנו עובדים מהבית יכולה לשמש עילה מספיקה להתנגדות לפרוייקט. יש לציין, כי מבנה הבית הוא כזה שישנם (חוץ מהפנטהאוז) שני גגות פרטיים ורק גג אחד משותף. בנוסף לא ברור לנו אם יבנו עוד 2.5 קומות איפה יהיו דודי השמש בשעת הבנייה (ואין לנו דודי חשמל בתוך הבתים). האם התכנית בכלל הגיונית?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

סיבות להתנגדות

עו"ד אילן הלוי

29/01/2013 17:01

אם יש בבנין שני גגות פרטיים אז אני חושב שהסיכויים להגיע להסכם הם נמוכים. בכל מקרה- את הסיבות שמניתם להתנגדות אני מציע שתעלו גם בפני הנציגות והיזם על מנת להבין איזה פתרון הם יכולים להציע לכם. אם הפתרון לא לשביעות רצונכם אתם תמיד יכולים להתנגד להסכם. רק לידיעתכם כיהמפקח על בתים משותפים שדן בתביעות נגד דיירים סרבנים נוטה לא לקבל את הסירוב. בכל מקרה- אתם צריכים לשאול את עצמכם אם מלבד אי הנוחות בזמן הבניה אתם מעונינים בפרויקט או לא. אם לא- תתנגדו. אם כן - תחשבו על פתרון יצירתי עבורכם. אני משוכנע שאם עומד יזם נורמלי מולכם תגיע להסדר. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38/2 בבנים עם גג פרטי

דורית

28/01/2013 18:36

תמא 38/2 עם גג פרטי

עו"ד אילן הלוי

29/01/2013 08:52

שלום דורית! קודם כל שיהיה ברור- הדירה שלך שווה יותר מדירה אחרת באותו שטח ללא הגג הצמוד. כך שמה שנותנים לדירה הצמודה לך למשל הוא הבסיס. השאלה כמה שווה התוספת שבבעלותך. אני מניח שאין לך זכויות בניה הצמודות לגג. עדין ניתן להניח כי יכולת אולי לבנות חדר יציאה על הגג ולהנות משטח מרפסת הגג. ניתן להעריך שמאית כמה מ"ר רגילים הם שווים ולדרוש מהיזם שהבסיס לדירה החדשה שלך יהא השטח הקיים + השטח הנוסף. לדוגמא- נניח שהדירה שלך היא 80 מ"ר וצמוד לה גג של 80 מ"ר עליו ניתן לבנות חדר יציאה של 40 מ"ר והיתר מרפסת. בהערכה זהירה נניח שזכות לבנות מ"ר על הגג (לזכור שעדין לא בנוי) הוא .0.25 ממ"ר רגיל וששוי מ"ר במרפסת הוא 0.1 ממ"ר רגיל. את מקבלת שהשטח הבסיסי של הדירה שלך לפני תוספות הוא 80+ 14= 94 מ"ר. מעבר לכל מה שנאמר - יש לך קלף חזק- ללא הסכמתך כנראה לא ניתן יהיה לבצע את הפרויקט. כל מה שאמרתי הוא כמובן בכפוף לשיקולי כדאיות כלכלית של הפרויקט מבחינת היזם. לדעתי יזם לא יסכים לתת לך את דירת הפנטהאוז ואם נודה על האמת גם קודם לא היתה לך דירה כזו. אבל אפשר לנסות ולדרוש זאת. הוא בודאי יסכים לתת לך עוד מ"ר בדירה החדשה (בכפוף למגבלות תכנוניות ולמגבלת 25 מ"ר תוספת) וכן להעלות אותך בקומות יותר ממה שהוא מציע ליתר הדירות. מקווה שעזרתי אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

כמה זמן ממועד אישור תבע אפשר לבקש תמא 38 ? לת

בבניין ישן

28/01/2013 12:19

כמה זמן

עו"ד אילן הלוי

28/01/2013 14:06

יציאה לדרך תמא 38-1

אני

26/01/2013 20:29

יציאה לדרך

עו"ד אילן הלוי

27/01/2013 11:43

בעיקרון - בפרויקט תמ"א בעלי הדירות עושים עיסקה עם היזם לפיה הם מוכרים לו את זכויות הבניה שאינן מנוצלות על המגרש (למעט אלו שינוצלו לטובת הבעלים) ומנגד הם מקבלים כל מיני הטבות. לכן כמה שאלות בסיסיות שלכם- 1. מה אתה היזם מציע לתת לנו הדיירים (מה המפרט? האם יש הרחבות לדירות קיימות או אם מדובר בבניה והריסה (תמ"א 2) - מה תאור הדירה החדשה שתקבלו, יש/אין חניות) 2. מה הפרויקט כולל מבחינת היזם - כמה דירות בכוונתו להוסיף 3. רקע על היזם - נסיון בר, מי האנשים העומדים מאחרויו. את כל יתר הנושאים- אפילו בטחונות, לו"ז וכו' אתם יכולים להשאיר לעו"ד שייצג אותכם. יש דברים מקובלים בעסקאות כאלו. אבל זה כמובן על רגל אחת. עוד שתי עצות - 1) לקבל כמה הצעות. חשוב שתתרשמו ממספר יזמים ותשוו את הצעותיהם. 2) לא לחום על כלום לפני שאתם מיוצגים על ידי עו"ד. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הוספת מעלית לבניין תמ"א /1

יובל

24/01/2013 21:27

הוספת מעלית לבנין תמ"א

עו"ד אילן הלוי

27/01/2013 11:34

שלום יובל! אני מקווה שהבנתי את המצב העובדתי. אתה אומר שהגישו תב"ע חדשה המשנה תוכנית קודמת וחסרה בה התיחסות מהותית לנושא מעלית. אם אלו העובדות והתוכנית החדשה עדין לא התקבלה- אנ ימציע לך לדבר ולשלוח מכתב למי שבודק את התוכנית החדשה בעירית ר"ג וכן להפגש עימו ולהסביר במה מדובר. בנוסף (לא יודע מי יזם את התוכנית) - לדבר עם האדריכל. אם כל זה לא עוזר אז אתה יכול להגיש התנגדות לתוכנית. פשוט תעקוב אחר הליך האישור. אחרי כל מה שכתבתי- אם לא הבנתי את העובודת נכון אז נא תקן אותי ואתיחס לשאלה מחדש. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תקן פרוזדורים בתמ"א 38/1

יובל

24/01/2013 01:14

האם תמ"א 38/1 חוריגה להוראת מכון התקנים לחדר מדרגות ממוגן מאש בתוספת 2.5 קומות שגובה הבניין המתקבל הוא 5.5 קומות (18 מטר. תודה על התשובה 1. קביעת מכון התקנים: א. בבניין גבוה (מעל 13 מטר) יהיו לפחות שני חדרי מדרגות מוגנים; כל חדר מדרגות נוסף שתקנות אלה מחייבות להתקין יהיה חדר מדרגות מוגן. ב. על אף האמור בסעיף קטן (א), רשאית הוועדה המקומית להתיר בבנין רב קומות בניית מערכת מדרגות חיצונית בנוסף לחדר מדרגות מוגן אחד לפחות, בתנאי שהמרחק המרבי מכל נקודה בקומה אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 25 מטרים והמרחק המרבי מכל נקודה בחניון שמותקנת בו מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הוצאת עשן, אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 50 מטרים, כשהמדידה היא לאורך מסלול הליכה; הוועדה המקומית בבואה להחליט על כך, תתייחס בין השאר להיבטים הארכיטקטוניים והבטיחותיים של הבניין והסביבה. ג. על אף האמור בסעיף קטן (א), בכך אם יהיה בבנין גבוה חדר מדרגות מוגן אחד, ובלבד שהמרחק המרבי מכל נקודה בקומה אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן אינו עולה על 25 מטרים והמרחק המרבי מכל נקודה בחניון, שמותקנת בו מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הוצאת עשן, אל דלת אש של חדר המדרגות המוגן הקרוב, אינו עולה על 50 מטרים , כשמדידה היא לאורך מסלול הליכה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תקן פרוזדורים בתמ"א

עו"ד אילן הלוי

24/01/2013 14:15

ארנונה בתמ"א 38

ליאור

23/01/2013 16:41

ארנונה בתמ"א

עו"ד אילן הלוי

23/01/2013 17:13

תמ"א 38 - ארנונה.

ליאור

23/01/2013 18:05

תמ"א 38/2 בבניין של דירות בגדלים שונים

ליאת

22/01/2013 22:42

דירות בגדלים שונים

עו"ד אילן הלוי

23/01/2013 12:40

ליאת שלום! לגבי הדירות הרגילות אין כל חשיבות לכך שהם בגדלים שונים. היזם יציע לכם תוספת שטח לכל דירה. לגבי דירות עם זכויות בניה על הגג- לא הבנתי מהיכן מקור הזכות ואני לא נכנס לזה. אני הייתי מציע שתתרגמו את זכויות הבניה למטרים בנויים ותסכימו שהיזם יתן לאותן דירות תוספת על בסיס שטח הדירה הקיימת + המ"ר של הזכויות. לדוגמא- נניח דירה בשטח 70 מ"ר. יש לה זכויות לבניה של עוד 30 מ"ר. אם יחס ההמרה הוא 1:2 לדוגמא אז תסכימו ששטח הדירה הבסיסי של אותה דירה הוא 85 מ"ר ועל זה היזם יוסיף מה שיוסיף. אם לא תצליחו להסכים על המפתח אני ממליץ לקחת שמאי מקרקעין. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירות שונות

ליאת

24/01/2013 07:25

דירות שונות

עו"ד אילן הלוי

24/01/2013 14:26

שלום ליאת! אם דייר אחד מימוש זכויות בניה שהיו לו על הגג אז ניתן להניח כי השניים האחרים יכולים לבנות אותו שטח. אני לא יודע על איזה מקום מדובר- יש הבדלים בשווי מ"ר לבניה במקומות שונים. בכל מקרה- אם לא בתוך תל אביב- נראה לי סביר להתחיל בסביבות 40% (1:2.5). אבל צריך לבדוק גם כמה זכויות בניה בכלל יש במגרש ומה ניתן לנצל שם. האמת - אני חושב שצריך הכיר יותר את הנתונים כדי לתת לכם עיצה מדויקת יותר. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירות שונות

ליאת

25/01/2013 14:23

טאבו אחרי תמא 38 2

מנוחה טל

22/01/2013 19:36

טאבו אחריתמא 38/2

עו"ד אילן הלוי

23/01/2013 12:33

תיק בניין/מידע תכנוני

משה

21/01/2013 22:33

תיק בנין/מידע תכנוני

עו"ד אילן הלוי

22/01/2013 12:49

המשך לשאלה

משה

22/01/2013 13:48

תיק בנין

עו"ד אילן הלוי

23/01/2013 12:31

תנאים שנדרש שיופיעו בהצעה לפינוי בינוי תמ"א 38/2

תמאיסט

21/01/2013 10:45

שלום, אנחנו מצויים במו"מ עם קבלן לגבי פרויקט פינוי בינוי לפי תמ"א 38/2. הקבלן רוצה שנחתום על התחייבות לא לנהל מו"מ עם אחרים בתקופה שבה הוא בודק את הפרויקט ושאם הבדיקות יוצאות לו כדאיות אז אנחנו מחויבים להתקשר איתו בהסכם. לכן חשוב שבהסכם הזה יופיעו מספר תנאי מינימום שאם הם לא יתקיימו אז לא נהיה מחויבים לקבלן. בהתאם לכך, רציתי לדעת אם חוץ מהנושאים שמפורטים להלן יש עוד נושאים שחשוב שיופיעו בהסכם שלנו מול הקבלן על מנת להגן על האינטרסים של הדיירים. אנחנו בכל מקרה מתכוונים לפנות לעו"ד בנושא (לא מתכוונים לחתום בלי עו"ד) אבל יש כמה דברים שקשורים למו"מ על נושאים עסקיים שאנחנו רוצים לסכם עקרונית מול הקבלן לפני שאנחנו מעבירים לבדיקת עו"ד (כי אם הקבלן לא יסכים לתנאים אלו לא בטוח שהפרויקט בכלל רלוונטי מבחינתנו). פירוט שטח פלדלת, שטח מרפסת, שטח מחסן, סוג החניה (תת קרקעית/עילית) וזכות ראשונים לבחירתה; מיקום הדירות – שכל אחד יקבל דירות באותו כיוון כמו הדירה הקיימת שלו, ולפחות בקומה אחת גבוהה יותר; צירוף המפרט הטכני – התחייבות שיהיה לפחות אותו סטנדרט כמו בדירות שהקבלן בונה; תקופת בדק מורחבת של שנתיים; ערבויות – ערבות בנקאית אוטונומית גם לשווי הדירה החדשה וגם לשווי דמי השכירות; דמי שכירות מקובלים באיזור החל מ-3 חודשים לפני תחילת הבניה ועד לקבלת המפתח לדירה + עלויות הובלה הלוך וחזור; התחייבות למימון כל היועצים הדרושים לדיירים (עורך דין, שמאי, מפקח בניה אם נדרש וכו'); תשלום כל המיסים החלים בפרויקט וכל אגרה או עלות כספית אחרת, כך שהדיירים לא ישאו בעלות כספית כלשהי; התחייבות לשיפוי מפני תביעות לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה (ירידת ערך); יצירת מנגנון לפיו אם הרווח של הקבלן עולה על שיעור מסוים (לקבוע רווח יזמי מקובל כאינדיקציה, שיבחן ע"י שמאי מוסכם) אז ניתנים לדיירים יותר מטרים או פיצוי כספי; לוחות זמנים ברורים לתכנון וביצוע הפרויקט. אם לדעתכם יש עוד נקודה שחשוב להתייחס אליה אשמח לשמוע. תודה מראש על העזרה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תנאים להצעה

עו"ד אילן הלוי

21/01/2013 16:51

תמ"א 38 ומתנגדים : על מי הנטל לתבוע?

abc

20/01/2013 14:48

תמ"א 38 ומתנגדים : על מי הנטל לתבוע? המסכימים או המתנגדים? יש לי שאלה משפטית בנוגע למצב המשפטי הקיים לפי החוק לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ("חוק תמ"א 38") בנוסחו כיום לאחר תיקון מס' 2. מהו הסדר בו נעשים הדברים כשיש מעל 2/3 תומכים אבל יש מתנגדים ? האם תחילה ועדה מקומית לתיכנון ובניה דנה בנושא או קודם מתקיים דיון בפני המפקח על המקרקעין ? ומי צריך לתבוע את מי בפני המפקח על המקרקעין ? הדייר הסרבן או הרוב התומך ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תביעה נגד סרבנים

עו"ד אילן הלוי

20/01/2013 17:00

כמה קומות ניתן להוסיף בכפר סבא לפי תמ"א 38 ?

abc

20/01/2013 14:47

כמה קומות ניתן להוסיף בכפר סבא לפי תמ"א 38 ? כידוע הועדה הארצית לתיכנון ובניה קיבלה במאי 2012 החלטה לפיה ניתן יהיה לפי תמ"א 38 לבנות 2.5 קומות נוספות בכל הארץ והחלטה זו אומצה ע"י החלטת ממשלה ופורסמה ברשומות. ידוע שעיריות רשאיות להוסיף עוד קומה לפי תוכנית בנין עיר מקומית. ראיתי באינטרנט שעירית הרצליה החליטה להתיר 3.5 קומות במסגרת התמ"א. האם יש החלטה/תוכנית מתאר עירונית בנושא הוספת קומות מעבר לתוכנית הארצית בכפר סבא ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

כפר סבא

עו"ד אילן הלוי

20/01/2013 16:58

תיקון 3 אכן מאפשר תוספת 2.5 קומות אבל כל התמ"א כפופה לשיקול דעת. בתל אביב למשל העיריה הוציאה מסמך מדיניות לגבי החלת הוראות התמ"א. זה לא נכון שכל עיריה יכולה להוסיף עוד קומה בתב"ע. זה נכון שהוראות התמ"א מאפשרות להוסיף תוכניות מקומיות המאפשרות לתת עוד זכויות בניה מעבר למה שמוקנה בתמ"א. למיטב ידיעתי לעירית כפר סבא אין תוכנית כזו. מה שאנ ימציע הוא פשוט לגשת למח' הדסה בעיריה ולברר מה הזכויות שיתנו לגבי הנכס עלי ואתה מדבר. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירות עמידר

יצחק

19/01/2013 18:26

דירות עמידר

עו"ד אילן הלוי

20/01/2013 16:42

הוספת ממ"דים

יואל

17/01/2013 19:12

הוספת ממ"דים

עו"ד אילן הלוי

20/01/2013 16:33

בטחונות ועוד בתמ"א"א 38

דייר בתמא 38

17/01/2013 12:50

שלום רב, אנחנו בתחילת תהליך תמ"א 38 לבניין בן 4 קומות לתוספת של 2.5 קומות. אני די מוטרד מהתהליך מכמה סיבות: החוזה נכתב ע"י העו"ד של הקבלן והובא לעו"ד שלנו לבדיקה. לדבריו מדובר בחוזה די סטנדרטי... להלן שאלותי א.ערבויות - האם ערבות בסך 500 אלש"ח וערבות בדק בסך 50 אלש"ח זה סביר. ב. לפי החוזה (שטרם נחתם) הקבלן יכול למכור 4 דירות כבר לאחר קבלת היתר בניה ועוד 5 לאחר סיום ביצוע עבודות השלד (בעצם 9 מתוך 10). האם זה לא מוקדם מדי. ג.החוזה הוא מול חברה יעודית מצד הקבלן עם שם הרחוב שלנו - מצוין "תוקם בהמשך", איפה הביטחון כי אני עובד מול הקבלן שהוצג לי. ד.כיוון שהחוזה הוא 24 עמודים ואף אחד מהדיירים לא מבין בזה...איך אני אמור לענות לעו"ד שלי מה השגותי... אודה לכם על תשובות ואם תוכלו למקד אותי בדברים החשובים. תודה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

בטחונות ועוד

עו"ד אילן הלוי

17/01/2013 16:57

אנסה לענות לשאלותיך ואם החמצתי משהוא או לא ברור אתה מוזמן לחזור ו"להציק" לי - בפרקטיקה מי שמכין את הטיוטא הראשונה של ההסכם הוא ב"כ היזם. אבל אתם מיוצגים ע"י עו"ד מטעמכם וזה תפקידו לעבור על ההסכם ולוודא שהוא מאוזן ומשקף את המוסכם. לגבי ערבות ביצוע- מקובל 5%-10% מהיקף הפרויקט (יש כאלו שמסכמים כאחוז משווי העבודות לדיירים, העדפה שלי כאחוז מכלל הפרויקט). אם סך של 500,000 משקף פרויקט ביצוע של 5 מליון ש"ח בערך. לגבי ערבות הטיב- נראה לי נמוך. ערבות זאת אמורה להבטיח ביצוע תיקונים לאחר מסירת הדירות. בסביבות 150אש"ח יותר הגיוני. לגבי קצב המכירה - קצב המכירה גם הוא סוג של בטחון לדיירים. אתם רוצים לדעת שאם הביצוע נתקע יש מספיק דירות לא מכורות בקנה כדי שניתן יהיה להשלים באמצעותם את הפרויקט. מצד שני היזם צריך למכור דירות כדי לממן את הביצוע . אם כמו שהבנתי מוסיפים 10 דירות בבנין נראה לי סביר יותר להתחיל מ-2 דירות בהיתר ולבנות את הקצב בהדרגה עד סיום הפרויקט. כמעט כל ההסכמים נחתמים מול חברה שהוקמה לפרויקט. אתם יכולים לבדוק מי בעלי המניות של החברה הזאת ולוודא שבאמת מדובר על מי שמדבר איתכם. ההסכם ארוך וכתוב ברובו בשפה משפטית לא פשוטה. אני חושב שאתה צריך להתמקד במפרט עבורכם (מה אתם מקבלים). מעבר לכך בהסכם תתמקד בסעיפי הצהרות והתחייבויות של הדיירים ובבטחונות. כל היתר תשאיר לעו"ד. אני לא מכיר את הפרויקט- היכן נמצא ומה מתוכנן- ולכן תשובותי מסויגות בהתאם. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה רבה על התשובה המפורטת והמהירה

דייר בתמא

24/01/2013 15:01

ראשון	קודם		183	184	185	186	187	188	189	190	191	192	193	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני עבודה 18/04/2024 | 09:46 שאלה דחופה איך כדאי לפעול במצב הבא הרקע לשאלה: אתבע את קרן הפנסיה בגין חישוב לא נכון של ק. נכות.בבית דין לעבודהלפי הפסיקה יש 2 גישות...

פורום עורכי דין 17/04/2024 | 23:02 איסוף עצמי בהזמנת מוצר באתר האונליין, האם מותר לבקש תשלום עבור איסוף עצמי?

פורום תמא 38 17/04/2024 | 19:35 דירת תמורה בפרוייקט תמ"א 38 הריסה ב... כיצד אמור להתבצע מהלך בו במקום דירת התמורה שאמור לקבל בעל דירה (בהתאם למיקום ולגודל דירתו הנוכחית...

פורום פלילי 17/04/2024 | 19:10 אני משתין פעמים רבות ליד שיחים במרח... מתן השתן בטבע נותן לי תחושת התקרקעות וחזרה אל מקור גדול מאיתנו ששכחנו אותו מזמן כי אנחנו עסוקים כ...

פורום נדלן ודיני מקרקעין 17/04/2024 | 16:54 פינוי בינוי צמוד לדירה שכורה היי חתמתי על חוזה בתחילת מרץ האחרון , דירת קרקע , צמוד אלי מתחיל פינוי בינוי ברמה של 3 מטר מ...

כניסה לפורומים המשפטיים