מה הדין של משכנתה על דירה שעומדת להריסה בתמ"א 38/2?

שלום רב!



בפרויקטים של תמ"א 38/2 הבנין נהרס כולו ונבנה חדש תחתיו. יתירה מכך - פרויקטים כאלו ממומנים כמעט תמיד על ידי בנק מלווה אשר דורש כבטחון את שעבוד הקרקע עליו יושב הבנין. 



מצד שני רשומות משכנתאות על חלק מהדירות בבנין בגין הלוואות שעדין משולמות.



הטכניקה הנוהגת היא כזו - בהסכמים כאלו כל אחד מהבעלים מקבל כבטוחה ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה החדשה. סמוך לפני קבלת היתר הבניה פונים לבנק שלטובתם רשומה המשכנתא והם מוציאים מכתב אישור לפיו הם יסכימו למחיקת המשכנתא הרשומה במידה ויקבלו ערבות חוק מכר על יתרת ההלוואה לסילוק.



נניח שהדירה החדשה שווה 2 מליון ש"ח ויתרת ההלוואה היא 400,000 ש"ח. הבנק המלווה יוציא 2 ערבויות חוק מכר. אחת על 1.6 מליון לטובת אותם בעלים והשניה ע"ס 400,000 ש"ח לטובת הבנק השני (לפעמים דורשים קצת יוצר אבל העיקרון זהה).

הבעלים ממשיכים לשלם את הלוואה כרגיל.

בסיום הפרויקט רושמים משכנתא לטובת הבנק שנתן את ההלוואה כנגד החזרת הערבות שניתנה לו.





בברכה,



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38