אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין
ליעוץ אישי עם עו"ד
 
 
 
הודעות אחרונות
  • פורום דיני תעבורה 14:49   18/06/2021 דוח תנועה על חנייה כפולה בהמשך דיון... הי יעקב המון תודה על הדיון. אין ספק שנקודת ראייה אחרת ושונה - מוסיפה. ברור לי שצריך לגבות ת...
  • פורום פשיטת רגל 14:47   18/06/2021 סגירת תיקים שלום רב, יש לי איחוד תיקים תוך הכרזה כמוגבל. שקלתי אפשרות של פשיטת רגל. מאידך, בין התיקים ישנם שנ...
  • פורום זכויות יוצרים 14:18   18/06/2021 טעויות דפוס כהפרת זכות מוסרית האם טעויות שאירעו בעת הורדת ספר לדפוס (לאחר הגהה) מהוות פגיעה בזכות המוסרית ל"שלמות היצירה?"אם כן...
  • פורום נדלן ודיני מקרקעין 13:45   18/06/2021 פרוטוקול האם יש חובה חוקית לפרסם לדיירים פרוטוקולים של ישיבת ועד בית? או מספיק לשמור או מה בדיוק צריך?לפי ...
  • פורום דיני בנקאות 11:56   18/06/2021 העברת משכורת לחשבון של אחרר רוני שלום לא מוכרת לי הוראה שאוסרת את זה, אך ייתכן שלפי חוק איסור הלבנת הון, נדרש לתקן את הצ...

צעד אחרי צעד - תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, תמ"א 38/3 - ההבדלים והמשמעות

  • 07/01/2014
  •   מאת: עו"ד גילי לוי
  • צפיות: 11775
תכנית מתאר ארצית מס' 38, או בשמה הקצר והמוכר – תמ"א 38, עברה מס' גלגולים ושינויים מיום ייסודה (שנת 2005) ועד היום. השינויים כמובן, הינם פועל יוצא וחיובי של ניסוי וטעיה ושל ניסוי ותהייה, שהולידו מסקנות חדשות ושינויים מתחייבים בתוכנית מפעם לפעם. מהי התוכנית? מה מהות השינויים שעברה התוכנית וכיצד השפיעו אלה על כדאיות תמ"א 38? שאלות בנוגע לנושא? כנסו ל - פורום תמא 38
תמ"א 38 במהותה, הינה פועל יוצא של רצון המדינה להעניק מסגרת זכויות ייחודית בה משולש הגורמים קריא: מדינת ישראל, יזמים ובעלי זכויות, יוצאים נשכרים (win-win situation). בעסקה זו, על קצה המזלג, מוכרים בעלי הזכויות (הדיירים), את זכויות הבנייה הקיימים בבניין תמורת חיזוק המבנה ושירותי בנייה נוספים לטובת הדיירים כשהמדינה מצידה מנסה לתמרץ את ביצוע התוכנית בפועל ע"י הענקת סל הקלות רחב לפרויקטים מסוג זה (תוספת זכויות בנייה, הקלות תכנון, הקלות מס וכיו"ב).

מכאן, שמסגרת זכויות הבנייה וההקלות המוענקות במסגרת התוכנית הם הגורמים הישירים והמשפיעים על ביצוע של פרויקטים בפועל. מסיבה זו, ומהסקת מסקנות תוך כדי ריצה, עברה התוכנית מס' שינויים ועדכונים במסגרתם הורחבה יריעת ההקלות והזכויות של התוכנית על מנת לייצר כדאיות נוספת לביצוע תמ"א 38. התוצאה בשטח היא הנותנת – אם עד לתיקון הראשון של התוכנית היו מס' עשרות פרויקטים בודדים בביצוע בפועל, הרי שמאז התיקון הראשון והשני לתוכנית נוספו עשרות ומאות בקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38 וההתחדשות העירונית.

כל תיקון בתכנית נשא בכנפיו בשורה חדשה, וניסה לתת דחיפה חיובית נוספת לתוכנית ולכדאיות שביישומה הן מצד הדיירים והן מצד היזמים. כל תיקון הכניס זכויות ו/או הקלות נוספות לסל הזכויות הקיים במסגרת התוכנית כאשר התיקון מצד אחד מתקן חסרונות העבר וצופה פני עתיד.

בעגה המקצועית, נשמע כדרך קבע את העוסקים במלאכת התמ"א מגדירים את סוג הפרויקט בהתאם למספר התיקון של התוכנית, כך למשל – פרויקט מסוג תמ"א 38 שבמסגרתו יחוזק המבנה הקיים ויתוספו על גביו מס' יחידות דיור ייקרא תמ"א 38/1 ופרויקט מסוג תמ"א 38 שבמסגרתו ייהרס הבניין הקיים ובמקומו ייבנה בניין חדש ייקרא תמ"א 38/2.

טעות נפוצה היא, שקיימים מספר סוגים שונים של תוכניות מתאר 38. אין המדובר במספר תוכניות שונות, אלא באותה התוכנית שהלכה והשתכללה והלכה והוסיפה לעצמה נדבכים שונים מעת לעת.

זאת יש לדעת – פרויקט תמ"א 38 מאגד ומשלב במסגרתו מס' לא מעט של מערכות חוקים כאשר לכל אחת ממערכות החוק ישנן השלכות רציניות על כדאיות הפרויקט והאפשרות לקיומו בפועל (חוק המקרקעין, חוק התכנון והבנייה, חוק מיסוי מקרקעין וכמובן, תוכנית המתאר עצמה).

להלן נתייחס לתמ"א 38 בסדר השינויים הכרונולוגי תוך שימת דגש על השינוי המהותי ביותר שהביא איתה על מנת לעשות סדר בתוכנית ובסוגי התמ"א השונים.

תמ"א 38/1 (תוכנית המקור) – תוכנית המקור היא התמ"א הקלאסית והמוכרת במסגרתה נבנו בפועל מס' עשרות או מאות פרויקטים ברחבי מדינת ישראל. במסגרת התוכנית מחוזק הבניין הקיים, משופץ, משודרג וכיו"ב, ובתמורה בונה היזם על גג המבנה ולעיתים אף בקומת העמודים יחידות דיור לטובתו. 

התוכנית עשתה לה שם ויצרה הדים ברחבי המדינה כמלאך הגואל של המבנים מפני רעידות אדמה ופתרון ראוי בהחלט למצוקת הדיור בערים המרכזיות.

אולם, אליה וקוץ בה. מסגרת התוכנית, יפה ומרשימה ככל שתהיה, נתקלה במינוסים כלכליים, תכנוניים, מיסויים וחסמים ביורוקרטיים שמנעו ממנה להוציא עצה אל הפועל למעט מס' בודד של עשרות פרויקטים ברחבי מדינת ישראל.

החסרונות המרכזיים:

זכויות הבנייה – תכנית המקור קבעה זכות בנייה לתוספת של קומה נוספת בלבד מכוחה של התוכנית כאשר קומה וחצי נוספות היו נתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית שיכלה, אם רצתה,  לייצר תב"ע מקומית לקומה וחצי נוספות שייהנו מזכויות התמ"א. כמובן, מקומות רבים נותרו ללא אפשרות של בניית 2.5 קומות מה שהותיר את הפרויקט ללא כדאיות כלכלית ליזמים.

שיקולי מס –  במסגרת החלוקה של הזכויות כשחלקן מכוח התמ"א (קומה אחת) וחלקן מכוח התב"ע (קומה וחצי נוספות), נוצרה השלכה רצינית גם בחזית המיסוי. קומת התמ"א נהנתה מפטור בהיטל השבחה שהינו מס משמעותי מאוד בעוד הרומה וחצי הנוספות שניתנו, אם ניתנו, חויבו בתשלום היטל השבחה מלא.

תמ"א 38/2 (תיקון ראשון) – השינוי המהותי ביותר במסגרת התיקון הינו האפשרות להריסת המבנה ובנייה של מבנה חדש במקומו כאשר ניתן לנצל בבניית המבנה החדש אף את זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38, כל זאת במסגרת הליך של תמ"א 38 בתוך הוועדה המקומית, וללא כל צורך, כפי שהיה עד למועד התיקון, להכריז על האזור כאזור "פינוי בינוי" ע"י הרשות ולאשר את הבקשה בתוך הוועדה המחוזית. 

כלומר: התיקון יצר אפשרות להליך של "פינוי-בינוי" נקודתי, ספציפי לבניין אחד באישור של הוועדה המקומית (לעניין זה ראוי לציין את השינוי המהותי והחשוב בחוק המקרקעין שהוריד את אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע תמ"א 38 (הריסה ובנייה) ל-80% מבעלי הזכויות בלבד, כאשר עד לתיקון החוק בשנת 2012 היה צורך בהסכמה של 100% מבעלי הזכויות לצורך ביצוע פרויקט מסוג זה).

תמ"א 38/3 (תיקון שני) - התיקון המרכזי של התוכנית הינו בביטול הפרדת זכויות הבנייה כפי שהסברנו לעיל, בין זכויות מכוח התמ"א לבין זכויות מכוח התב"ע, שינוי אשר השליך על התוכנית כולה מבחינת מס' פרמטרים בעסקאות תמ"א 38:

ראשית, בהיבט זכויות הבנייה הנוספות בבניין – אם בתוכנית המקור, נחלקו כאמור זכויות הבנייה לשני חלקים, הרי שתיקון התוכנית קבע זכויות בנייה מכוח התוכנית עצמה ל- 2.5 קומות נוספות בכל חלקי הארץ ללא צורך בשיקול דעת העיריות וללא צורך ביצירת תב"ע מקומית בהתאם. הנה כי כן, בהינף תיקון, נוספו מס' לא מבוטל של ערים שהפכו לערים כדאיות וקורצות ליזמים ולדיירים כאחד.

שנית, בהיבט המס – היות וכל התוספת מוענקת מכוח תמ"א 38, כפועל יוצא, נהנו 2.5 הקומות מפטור מלא ממס שבח ומהיטל השבחה. שווי כלכלי לא מבוטל לכל פרויקט.

סוף דבר, תמ"א 38 זוכה מדי תקופה ללידה מחודשת. זיק חדש של תקווה ואפשרויות נפתח, ממצה עצמו ונסגר לאט מחדש עד לשלב ההתעוררות הבאה. אין ספק, שכל תיקון בתוכנית המתאר, בחוק המקרקעין ובחוקים הנלווים לתמ"א 38 מביא איתו בשורה חדשה המצליחה להכניס לאפשרות ההתחדשות העירונית עוד מס' רב של בניינים. אולם, עדיין ארוכה הדרך אל האושר. בראש ובראשונה, יש למצוא פתרון יעיל ונכון לאזורי הפריפריה המצויים בסיכון רב לרעידות אדמה שאינם מייצרים כדאיות כלכלית על אף התיקונים האחרונים לתוכנית ולחוק.

* הכותב הינו שותף במשרד יפת ,לוי ושות'

women who cheat women who cheat reasons married men cheat
click reasons wives cheat on their husbands i dreamed my wife cheated on me
cheaters caught click here wife who cheated
my husband cheated with a man why women cheat open
wife cheat story why women cheat with married men read
my wife cheated now what go redirect
what makes a husband cheat link
how to catch a cheat My wife cheated on me why do married men cheat
i dreamed my husband cheated on me what to do when husband cheats wife cheat
signs of infidelity online go
signs of infidelity i cheated on husband go
when married men cheat open go
when married men cheat open go
married men that cheat why husband cheat on their wife go
generic viagra pages edinburgh viagra substitutes redirect
generic viagra vls pharmacy viagra suppository read here
viagra 25mg link buy viagra with no prescription
redirect website why women cheat in relationships
my boyfriend cheated on me quotes go reasons why women cheat on their husbands
reasons women cheat on their husbands open dating a married man
שאלות בנוגע לנושא? כנסו ל - פורום תמא 38
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
© כל הזכויות שמורות לעו"ד אדי סוברי, אתר הפורומים המשפטיים.
סקייטק