תמ"א 38 – המקור והרקע

מבוא קצר - תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) תוכננה ואושרה על מנת להשיג שני דגלים עיקריים: בראש ובראשונה, חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה העלולה להתרחש בארץ והשנייה, אפשרות להרחיב דירות קיימות או לבנות דירות נוספות על גג הבניין (זו האפשרות הנפוצה), תוך כדי שיפוץ הבניין- והכול תוך שיפור רווחת הדייר ושיפור החזית כלפי הרחוב. לעניין זה חשוב גם להכיר את חוק המקרקעין. 

בחודש מארס 2005, בעקבות התחזיות שהציגה ועדת ההיגוי הממשלתית, אושרה תכנית מתאר ארצית מס' 38 לחיזוק ועיבוי מבנים קיימים (להלן: "תמ"א 38"), מדובר על מבנים אשר נבנו לפני היום הקובע - 1/1/1980 כחלק מהיערכות של המדינה מפני רעידות אדמה. במסגרת תמ"א 38, מוצעים כיום תמריצים הן לבעלי הדירות והן ליזמים על מנת לעודד את ביצועה של התמ"א 38. 

לאור העובדה, כי לצורך מימוש התוכנית לחיזוק מבנים קיימים, ידרשו משאבים כספיים אדירים, בהם התושבים לא יוכלו לעמוד, החליטה הממשלה, שבכדי לקדם ולעודד את יישום תוכנית תמ"א 38, בעלי דירות, אשר יהיו מעוניינים לחזק ולשפר את עמידות בניינם בפני רעידות אדמה, יקבלו במסגרת תוכנית תמ"א 38, אישור להקמת יחידת דיור נוספת בבניין. יחידת הדיור הנוספת תימסר לידי הקבלן, אשר יבצע את עבודות החיזוק, וכך יוכלו הדיירים להבטיח לעצמם שקט נפשי ובניין עמיד ומחוזק יותר בפני רעידות אדמה, וזאת מבלי לשאת בנטל הכספי, עבור חיזוק המבנה. 

לאור האמור, נערכו בדיקות רבות אשר קבעו, כי התרחשותה של רעידת אדמה בעוצמה חזקה באזורינו, עלולה לגרום לקריסתם של כיותר מ- 40% מכלל המבנים בארץ. החשש מפני אפשרות שתתרחש רעידת אדמה בישראל אשר תמצא את האזרחים ואת המדינה בלתי ערוכים לקראתה, עמד לנגד עיניהם של מגבשי תוכנית מתאר ארצית מספר 38, אשר ביקשו באמצעותה לעודד חיזוק של מבנים שנבנו לפני שנת 1980 ושאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413), על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. 

במשך מספר שנים, מימוש תמ"א 38 (שאושרה בשנת 2005) כמעט ולא קרה, קרי, ניתנו מעט מאד היתרי בניה ברחבי הארץ מכוחה.  שכן מקבלי ההחלטות הבינו כי יש לקדם ולתקן את הוראות תמ"א 38, (שני תיקונים (1 ו- 2) לתמ"א 38) וזאת כדי להקל על מימושה לאור הקשיים במימוש התמ"א, (ליצור לינק ליתרונות וקשיים) לצורך כך הוחלט ליתן אפשרויות נוספות למימוש אמיתי של תמ"א 38 במדינת ישראל. מטבע הדברים, הנושא החדש גורר אחריו שאלות משפטיות סבוכות.