תמא 38 – בעלי דירות מול היזם

תמא 38 - תכנית מתאר ארצית לשיפוץ מבנים

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה העיקרית היא שיפוץ מבנים ישנים במטרה לחזק את שלדם בפני רעידת אדמה צפויה בישראל. תמא 38 הביאה לשינוי מהותי בתחום הנדל"ן בישראל שכן בן רגע, קיבלו בעלי דירות בבניינים משותפים, זכויות בנייה חדשות, וזאת מבלי שאפילו ביקשו אותם.

החלטת הממשלה, כבר בשנת 2005 בעת אישור תמא 38, הביאה לכך שבעלי דירות בבנין אשר עומד בקריטריונים של התוכנית, יהיו אחראים להפעלת תכנית שיפוץ הבית מחד, ויזכו, מאידך\ לשפץ ולהרחיב אותו בו זמנית. הליך אשר יביא להשבחת הדירות ולעליית שווין.

מנקודת המבט של בעלי הדירות

יריית הפתיחה היא ההסכמה של בעלי הדירות על תחילת פרויקט תמא 38. אין צורך בהסכמה של כלל הדיירים, עקרונות תמא 38 קובעות כי מספיקה הסכמה של 60% מקולות כלל הדיירים.

בעלי הדירות יקבלו לידים מספר הצעות של יזמים אשר עוסקים בתמא 38 – על דיירי הבניין לקבל את ההצעה הטובה והאמינה ביותר כדי שתוצאות הפרויקט יהיו מהירות ואיכותיות ועל כן יש לשים לב לנקודות הבאות:

א. רשימת העבודות שיבוצעו: חשוב לסכם עם היזם כבר מראש מהם העבודות שיבוצעו במסגר תמא 38 ומה יקרה במידה ולא ניתן יהיה לבצע חלק מן העבודות או את כולן.

ב. תוכניות בנייה: חשוב לקבל מן היזם תוכניות אדריכליות כדי לדעת כבר מראש היכן מתכוון היזם לבנות את יחידות הדיור הנוספות, אשר מרווחיהן יוכל ליהנות בעתיד בתמורה לעבודת השיפוץ.

ג. עניני מיסים: יש להסדיר מראש את תשלומי המיסים הקשורים לתמא 38.

ד. קבלן או עצמאי או מתווך: חשוב לוודא מראש האם היזם הוא זה שמבצע באופן ישיר את עבודת השיפוץ, או שמא הוא איש תיווך שמעסיק קבלני עבודה משניים לביצוע תמ"א 38.

זה המקום לציין כי חשוב להיעזר בשירותיו עורך דין מייצג לפני שמתחילים הליך תמא 38. כדאי להתייעץ עורך דין המתמחה בתחום זה כדי שיוכל לייצג נאמנה את האינטרסים של בעלי הדירות בבניין לארוך כל ההליך, תוך מתן מענה משפטי לכל בעיה שתעלה ותצוץ אל מול היזם.

היזם בתמא 38

תמא 38 נותנת תמריצים לבעלי הדירות וליזמים, שכן המטרה היא לעודד ביצוע פרויקט שכזה בבניינים המועדים לקרוס במקרה של רעידת אדמה. התמריצים כוללים שדרוג של הבניין מבחינה אדריכלית, הוספת שטחים, הוספת מעלית, בניית חניה, הרחבת הגינה ועוד. התוצאה הסופית היא אחת:איכות חיים טובה יותר ועלייה בשווי הדירות.

היזם, הלוקח על עצמו פרויקט תמא 38, יוציא מכספו את כל כספי השיפוץ בתמורה לקבלת זכויות הבנייה אשר מובטחות לדיירי הבניין בעקרונות התכנית.

היזם הוא בעל מקצוע אשר מבין בתחום ומבצע באופן שוטף תמא 38 בבניינים. דיירי הבניין מעוניינים בדרך כלל באדם בעל ניסיון, שיבצע עבודה טובה ואיכותית במינימום זמן ותקלות. על כן חשוב להעמיד את הדברים כבר מן הרגע הראשון ולהכניס את כל הסעיפים הרלוונטיים לחוזה המתגבש בין הצדדים.

חשוב לזכור כי העברת זכויות הבנייה בין דיירי הבניין ליזם, היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, ולכן חשוב לחזור ולומר כי רצוי לשכור עורך דין שילווה את ההליך כולו.

היזם, אשר יוציא מכספו את כל הוצאות השיפוץ, יזכה לקבל את שכרו כאשר יוכל למכור את יחידות הדיור הנוספות שיבנה, בקומת העמודים או על גג הבניין המשותף – ובכך יחזיר את הוצאות השיפוץ ויזכה ברווח נאה.