|
| שלום לך
פרשנות תקנות תמ"א 38 יכולה להביא לתוצאות חישוביות שונות לגבי האופציה של הריסת הבניין ובנית חדש, האם השטח שיאושר מתבסס על שטח הבניין הקיים לפי ההיתר הקיים בתוספת כל המטרים שבתקנות או מדובר בבנין חדש שבו יחושב השטח לפי התב"ע הקיימת לאיזור בתוספת שטחי התמ"א. במקרה שלי יש ירידה של כ200 מ"ר על בנין של כ 1400 מ"ר וזה משמעותי.
1. פרשנות לפי מסמך עיריית חיפה המצ"ב, שם הבסיס לבניין החדש הוא התב"ע התקפה ללא קשר למה שבנוי כיום על המגרש. זה מביא אותם לשטח קומה טיפוסית קטן מאד.
אם מסתכלים על הנוסח המשולב של תקנות התמ"א מחודש מאי 2012 רואים שהסעיף המפורט העוסק בחישוב שטחים הוא סעיף 11 לחישוב תוספות בניה האפשריות לבניינים אותם מחזקים לפי תמ"א 38.זה סעיף מפורט של כ 3 עמודים בתקנות.
2. כשרוצים לבדוק לגבי בניינים שהורסים אותם ובנים חדשים עפ"י תקן במקומם הסעיף הרלוונטי בתקנות הוא 14א' סעיף קטן יחסית המפנה בעיקר לסעיף 11 באותן התקנות שהוא הסעיף המפורט, אך בנוסף ולפעמים אפילו בניגוד הוסיף בסעיף את סעיף 14,א,א :"יעוד המבנה החדש ושטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום בתוספת שטחי הבניה האמורים בתכנית זו." ועל סעיף זה מתבססת העיריה בפרשנותה.
השאלות היכולות להשאל בפרשנות אחרת הן למשל:
"התוכניות המפורטות שחלות במקום " האם הן תב"ע תיאורטית או תוכניות ממשיות והיתרים שאושרו והפכו לתוכניות דה פקטו החלות על הבניין הנוכחי - המשמעות אצלנו הרבה מטרים
התוכניות החלות לפיהם מחשבים האם הן ללא ההקלה הנהוגה או אפשר להוסיף את ההקלה?
היום המבנה הבסיסי עליו מדובר בחיפה הוא בן 2 קומות עליו אושרה תוספת קומה לפני כעשרים וחמש שנה (יש היתר). לכן שטח קומה טיפוסית הוא כ250 מ"ר , על פי החישוב שמבצעים לפי פרשנות עיריה שטח קומה טיפוסית הוא כ 175 מ"ר בלבד וזאת היות והשתנתה התב"ע של האיזור במשך השנים ל 3 קומות, המגרש קטן בעשרות מ"ר בעת קבלת ההיתר להוספת קומת בגג והתוצאה המתמטית נותנת זכויות בניה קטנות משמעותית .
אינני עו"ד ואינני מומחה תמ"א 38 אך ברור לי שיש פה עיוות בפרשנות של העיריה הפוגעת בי קשה ועקב כך גם בכל יזם פוטנציאלי לפרויקט.
אשמח לשמוע את עמדתכם העקרונית והאם עירית חיפה נוהגת נכון או פרשנותה חורגת ממטרות ורוח התקנות, סוגיה זו שמשפיעה משמעותית על התוצאה התכנונית והעסקית של הפרויקט כך שלי עדיף לחזק בניין ישן ולהוסיף לו את המטרים מאשר להרוס ולבנות, בעוד שלמחוקק והעיריה ברור שעדיף שאבנה מחדש בניין לפי התקנים החדשים עם פתרונות חניה מתחת לבנין .
בברכה
אריה
|