אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים


« פורום תמא 38 ייעוץ אישי צפיות: 271

שאלה נוספת - מועד המס

אחוז קומבינציה מקובל

אבי

28/07/2016 20:35

שלום, רציתי לדעת מה אחוז הקומבינציה המקובל לעסקאות קומבינציה באיזור ר"ג ודרום מזרח ת"א? (אחוז ברוטו ואחוז נטו, ברוטו יותר רלוונטי)

שאלה נוספת - האם בעסקאות קומבינציה יש נוהג מקובל לעניין אופן חלוקת המיסים בין הצדדים או שהכל עניין למו"מ?

תודה!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה נוספת - מועד המס

אבי

28/07/2016 20:44

האם בעסקת קומבינציה המיסים (היטל השבחה ומס שבח) משולמים לפי המועד המוקדם של המימוש או מכירת הזכויות ליזם, וממועד זה צוברים ריבית והצמדה? תודה!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מועד מימוש

עו"ד אילן הלוי

31/07/2016 08:45

היטל השבחה חל במועד המימוש שהוא הוצאת היתר בניה או מכירה. כך שעל זכויות קיימות היטל ההשבחה חל ממועד החתימה ואילו על הקלות בהיתר אם יבקשו מממועד ההיתר.

לגבי מס שבח אם זו עיסקת תמא 38 אז ניתן לדחות את יום המכירה ליום קבלת היתר הבניה. אם לא - אז יום חתימת ההסכם.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אחוז קומבינציה מקובל

עו"ד אילן הלוי

31/07/2016 08:41

אבי שלום

אחוז הקובינציה נקבע בהתאם לתרומה של כל צד לפרויקט.

בעל המגרש- מביא לפרויקט את המגרש עליו יש זכויות בניה בהתאם למאפייני אותו מגרש.

היזם - מכניס כסף לצורך תכנון וביצוע הפרויקט וכן משקיע זמן לניהולו.

קביעת חלוקת העוגה בין היזם ובעל המגרש נקבעעת על פי עקרונות אלו באופן שלוקח בחשבון גם את מועד הוצאת הכספים ואת הסיכון שחל על כל צד.

דרך אחת שככל אצבע שמאים משתמשים היא לבחון חלוקה דרך ההכנסות.

למשל - נניח שבעל קרקע יכול למכור את המגרש שלו היום במליון ש"ח. אם הוא ילך על עיסקת קומבינציה הוא ירצה לקבל יותר בגלל הזמן שחולף עד להשלמת הרויקט מול עיסקת מזומן וכן בגלל הסיכון שהוא לוקח. מרבית השמאים לוקחים בחשבון מקדם 1.25, כך שהוא ירצה לקבל בסוף הפרויקט 1.25 מליון ש"ח.
מחשבים את סך ההכנסות המתוכננות בפרויקט ומוצאים את החלק היחסי של בעל הקרקע.

דרך אחרת היא ללכת מול ההוצאות - בעל הקרקע מכניס לפרויקט קרקע בה מ"ר זכויות שווה לדוגמא 15000 ש"ח.
היזם מכניס את כל העלויות הנמאדות לדוגמא ב- 10000 ש"ח למ"ר. בהתאם יחשבו את אחוז הקומביניציה.

ולשאלתך - כדי לתת תשובה נכונה צריך לבדוק מה בדיוק אתה כבעל קרקע מכניס לפרויקט ומה העלויות/ההכנסות הצפויות. לדבר על אחוזים בלי לבצע בדיקה כזו זה לא נכון.

אני ממליץ להתיעץ עם שמאי מטעמך שיתן לך תמונה לאה על אפשרויות הבניה בקרקע וכן שיעשה בהתאם חישוב של אחוזי הקומביניציה המקובלים.

נכון שמרבית הפרויקטים בתל אביב הם באזור ה- 50% ואולי אף יותר לבעלים וברמת גן באזור 45% אבל זה לא אחראי להתבסס על כך במו"מ.
בברכה,

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלת הבהרה

אבי

01/08/2016 21:06

עו"ד הלוי, תודה על תשובתך המפורטת והבהירה, כרגיל - מאיר עיניים.

רק לוודא שאני מבין נכון - אחוז הקומבינציה ברוטו למעשה אמור להיות אותו דבר בין אם מדובר בקומבינציה "רגילה" ובין אם מדובר בעסקת תמ"א 38 במתכונת פינוי בינוי או בפינוי בינוי שאינו תמ"א, שכן בכל המקרים מהות העסקה היא אותו הדבר, והדבר העיקרי שעשוי להשתנות זה אחוז הקומבינציה נטו (בין היתר בגלל הפטור ממסים בתמ"א/פינוי בינוי)? תודה!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הבהרה חישוב קומביניציה

עו"ד אילן הלוי

01/08/2016 21:35

שלום אבי!

עיסקת תמ"א 38 היא סוג של עיסקת קומבניציה עם מאפיינים מסוימים שחשובים גם לגבי קביעת האחוזים לכל צד.

מבחינת מיסוי - נהוג שעיסקאות תמ"א הן עסקאות נטו. הבעלים לא משלם כלום. מצד שני - יש בחוק פטורים והקלות במס רכישה, היטל השבחה, אגרות ומע"מ. כך שהעלות הנוספת על היזם היא כמו בעיסקת קומביניציה רגילה.

הוצאות נוספות על היזם - היזם נושא בשכר עו"ד, מפקח ודמי שכירות במשך תקופת הבניה וכן בעלויות של בטחונות שונים. כל אלו לא קיימים בעיסקת קומבניציה רגילה.

כך שצריך לאמוד סכומים אלו ולעשות את התיקון הנדרש באחוזים מול קומבניציה רגילה.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אחוז קומביניציה

עו"ד אילן הלוי

31/07/2016 08:43

בהמשך לתשובה- אחוז הקוביניציה שציינתי הוא ברוטו. קקרי- הבעלים נושא במס שבח, בהיטלי השבחה על הקרקע ובמע"מ בגין שירותי הבניה שהוא מקבל.
אם הולכים על עיסקת נטו אז יש לחשב אומדן של כל אלו כדי לראות לכמה יורדים. שוב- מציע להעזר בשמאי לצורכי החישוב.

בברכה,

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבל עכשיו ייעוץ משפטי אישי

לייעוץ ראשוני טלפוני חייג: 077-9973868

בחזרה ל - פורום תמא 38

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני מיסים 05/05/2024 | 00:09 אשור ניכוי מס שנתי (לא 106) שלום, עבדתי בשנה שעברה אצל חברה שקיבלתי ממנה שכר אמנים , ביקשתי מהם אישור ניכוי מס שנתי למס הכנסה...

פורום נדלן ודיני מקרקעין 04/05/2024 | 21:02 שיפוץ בבנין משותף אני דייר שגר בבנין שכל הדירות בו שייכים לאדם אחד חוץ מהדירה שלי כך שאותו אדם יכול להעביר איזה הח...

פורום דיני תעבורה 04/05/2024 | 20:17 היתה או לא היתה עצירה? שלום דניאל,בטרם תערער על הדו"ח אתה חייב להיות סגור עם עצמך באשר לשאלה, האם עצרת אם לאו?הטענות "לא...

פורום עורכי דין 04/05/2024 | 14:12 ארוחת ילדים במסעדה, למבוגר.. שלום רב,מבקשת לברר, האם במסעדה רשאים לא למכור ארוחת ילדים, למבוגר.. הרי העלות הנמוכה יותר הינה בי...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 04/05/2024 | 14:07 אך אחד לא אמר "ארכה בת שבעה ימים" נאמר - הזמן ל ת ג ו ב ה לבקשה למתן ארכה הוא שבעה ימים.

כניסה לפורומים המשפטיים