אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים


« פורום תמא 38 ייעוץ אישי צפיות: 497

רוני

אור

תמ"א 38/2

03/12/2013 08:25

בהסכם רשום:

:
היזם אינו זכאי להעביר /ואו לשעבד ו/או להמחות ו/או להסב את זכויותיו או חובותיו או חלקן לפי הסכם זה לאף אחד , למעט חברות בנות או הקשורות של היזם או/ו לחברות בשליטתן של בעלי המניות של חברות היזם ללא הסכמת רוב המוכרים בכתב?

מדוע בכלל יש אופציה שהרוב , ללא בדיקה והבנה יחתום או אולי גם יתן יפוי כח לעו"ד לחתום בשמו?

כמו כן רשום שהיזם רשאי לשתף כל גורם או גוף שהוא בתכנון, בבניית ובמימון הפרויקט ו/או בביצוע כל התחייבויתיו שבהסכם?

כל גוף במימון? לא רק בנק מסחרי ישראלי?!

מצד שני היזם דורש שהמוכרים יחתמו על בקשה לרישום הערת האזהרה

היזם יפקיד בידי ב"כ המוכרים יפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה במיקרה של ביטול צהסכם זה כדין

מה קורה אם יש רק הפרה חלקית של ההסכם?

רשום כי בכל תנאי הםרה ניתנים ליזם 31 יום לתיקון ההפרה

היזם יכול מידי פעם לעשות הפרה

חוץ מזה מי אמר שהוא לא יפנה לערכאות כדי למנוע הפעלת אופציית ביטול הערת האזהרה?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רוני

תמ"א 38/2

03/12/2013 19:34

לפי נסיון מצטבר, לא רצוי לתת הערת אזהרה לטובת היזם ללא קבלת בטחונות מוצקים

חוזה ואופציית ביטול האזהרה אינם מספיקים, כי במיקרה של בעיות, אין אפשרות מידית לבטל את הערת האזהרה

בנוסף עד שמגיעים לשלב ביצוע הפרויקט או/ולשלב היתר הבנייה ובדיקת הבנק המלווה , עלולות לעבור גם יותר משלוש שנים, ובינתיים הערת האזהרה לטובת היזם בתוקף ולא ניתן לבטלה?!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

04/12/2013 09:29

שלום אור!

בסעיף הראשון הכוונה היא שהיזם, שהיא בדר"כ חברה, יכולה להעביר את הזכויות על פי ההסכם גם לחברה בת או חברה קשורה וכו'. לא הייתי מתנגד להעברה לחרת בת בבעלות 100% של חברת האם או שבעלי מניותיה הם אותם בעלי מניות כמו בחברת האם. כל היתר מאפשר ליזם להכניס שותפים שאתם לא מכירים ואולי לא רוצים לעיסקה. לכן אם הוא מבקש לעשות את זה צריך לפחות הסכמת רוב אם בכלל.

הסעיף השני- לא ברור לי הניסוח. היזם הרי לא בונה בעצמו אלא באמצעות קבלן (אם הוא עצמו לא קבלן), מתכנן עם אדריכל ויועצים. לגבי המימון - בדר"כ הכוונה לבנק אבל בהחלט יכול להיות שלצורך השלמת הון עצמי הנדרש בבנק ו/או ללא מימון בנקאי, היזם מתכנן לקבל הלוואה מגוף מסחרי אחר. מה שאתם צריכים לבדוק זה מה הקשר שיווצר בין אותו גוף מסחרי ובינכם במקרה כזה. בכל מקרה הניסוח לא טוב.

הו4ראות הסכם קובעות מהי הפרה בגינה ניתן לבטל את הוראת האזהרה ובאילו תנאים. נכון שאם יש ויכוח ואתם תבקשו לבטל את הערת האזהרה היזם עשוי לפנות לבית המשפט. אבל אני גם מניח שבמקרה כזה ממילא תגיעו לבית המשפט. אפשר להסכים כי הערת אזהרה תרשם רק כשיראו התקדמות מסוימת בפרויקט. אבל בסך הכל הרישום לא אמור למנוע מכירת דירה במהלך הפרויקט וגם עוזר לכם לשמור שדיירים מתנדנדים לא יתחרטו .

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אור

תמ"א 38/2

08/12/2013 08:49

היזם , בין היתר, מנפיק אג"ח בבורסה למיזמי נדל"ן שבהם נחתם עימו חוזה.

בין היתר הוא גם מעביר מיזמים בנדל"ן מחברה לחברה שבשליטתו המלאה או/ו החלקית
.
ברור שאין לדיירים יכולת לעקוב אחרי כל המהלכים שלו

המוכרים חתומים בשלב זה רק עם חברה בורסאית חדשה שהוא רכש לפני כחצי שנה .

לרוב הדיירים אין מושג מזה , כי המו"מ נוהל עם שתי חברות קודמות של הקבלן והמשקיע

בסוף תופיע חתימה של החברה החדשה!
בתשקיף לבורסה על פני כ 400 עמודים, רשום גם כי האג"ח שיופצו הן על סמך הזכויות החוזיות וייתכן שהזכויות האחרות המאוחרות לא תנוצלנה וייתכן שהפרויקט כזה או אחר, לא יצא לפועל?!
את זה הרוב לא יודע!
ז"

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

08/12/2013 22:39

אור שלום!

אני מבין אבל לי קשה לתת לך תשובה מלאה בלי לראות את כל החומר.

בכל מקרה- מה שצטטת מתוך התשקיף נשמע לי סביר . סך הכל כתבו שיתכן ופרויקט זה או אחר לא יצאו לפועל. מאחר וכל ההסכמים מותנים בתנאים מתלים וביצוע בשלב זה אינו וודאי, התוספת בתשקיף מובנת.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבל עכשיו ייעוץ משפטי אישי

לייעוץ ראשוני טלפוני חייג: 077-9973868

בחזרה ל - פורום תמא 38

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני עבודה 09/05/2024 | 10:49 גמ"ח לעובד שלום רב,אם במידה ועובד מקבל חלף הודעה מוקדמת שמפוצלת לשני תלושי שכר באיזה תלוש אמורה לעשות א...

פורום דיני משפחה 09/05/2024 | 02:03 צפון רוצה לעזור למשפחה של זוג הורים בני ששים ומעלה , גר ביחד אתם בנם בגיל 25, מסודר בעבודה, ההורים עוז...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 08/05/2024 | 23:53 פיצוי לפי חוק הגנת הצרכן סעיף 31א שלוםהאם חברה שלא נתנה החזר כספי על עסקה שבוטלה במשך מספר חודשיםלמרות בקשות רבות ואפילו מכתב אזהרה...

פורום נדלן ודיני מקרקעין 08/05/2024 | 23:18 מעלית שלא מגיעה לקומה שלום, רכשנו דירה בקומה חמש בפרוייקט תמא. בחוזה כתוב שיש מעלית (וכך גם הקבלןאמר לנו כשקנינו את הדי...

פורום דיני תעבורה 08/05/2024 | 20:00 המרה באזהרה שלום יעל,כתבתי זאת מניסיון.במחלקה המשפטית בודקים את הנסיבות, את עברו של הנהג ואם אין לו עבירות חנ...

כניסה לפורומים המשפטיים