LawForums - פורום תמ"א 38

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום תמא 38

פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.

עו"ד יוני לוי

בעלים של משרד בוטיק העוסק בנדל"ן ובהתחדשות עירונית. מלווה יזמים ודיירים בפרויקטים בכל הארץ.

מנהלי פורום תמא 38

עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות

מע"מ על תשומות בניה

אבי

06/08/2013 18:44

ישנה בעית מיסוי בתמ"א 2 הריסה ובינוי והיא מע"מ על תשומות בניה שערכו מגיע ל 100000 ש"ח לדירה של כ 110 מ"ר וזה מה שהורס את האופציה לביצוע תמ"א 2
זכויות הבניה לפי חוק תמ"א אינן מספיקות בכדי לכסות סכום זה . למשל אם יש בניין של 14 דיירים 4 בקומה נופל סכום של 1.4 מיליון שעוצר את הכדאיות כי אין מספיק זכויות בנייה לכיסוי הנ"ל בחוק התמ"א , פשוט חסרה קומה .
מדוע המדינה לא משכילה להבין הנ"ל ובכלל נראה כי בעייה זו גוררת
את בעלי הדירות להוסיף 2.5 קומות על בניינים רעועים ..
לא נראה הגיוני , המדינה לא רואה זאת ?

בפער של קומה אחת ניתן להקים בניין חדש עם חניות ועם כל המשתמע.

ראיתי איזה הצעת חוק של ח"כ אמנון כהן (מרץ השנה) בעניין מדוע זה תקוע ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - מעמ

עו"ד אילן הלוי

11/08/2013 17:20

עלות מפקח בניה מטעם הדיירים

רן

04/08/2013 16:58

תמ"א 38- שכר מפקח

עו"ד אילן הלוי

06/08/2013 09:44

תודה רבה לת

רן

06/08/2013 10:18

אחריות חוק מכר

אורי עינבל

03/08/2013 19:35

תמ"א 38 - אחריות בדק

עו"ד אילן הלוי

11/08/2013 17:41

אורי שלום! מתנצל שנשכחת קצת, כנראה עקב המעבר לאתר החדש ההודעה שלך נשארה מאחור.
בכל מקרה- חוק המכר (דירות) מסדיר את נושא האחריות לבדק בין מוכר לקונה. על פי ההגדרות בחוק זה נראה שהיזם אינו בגדר מוכר ובעל הדירה אינו בגדר קונה. לכן הוראות החוק הנ"ל אינן חלות על שטחי ההרחבה של הדירות הקיימות. זה עדין לא אומר שהיזם אינו אחראי לליקוי בניה. קודם כל צריך לראות מה ההסכם בינכם קובע. בכל מקרה אפשר להגיש תביעה כנגדו בגין ליקויי בניה על פי פקודת הנזיקין ו/או על פי דיני החוזים הכלליים. נכון שהדייר אינו נהנה מהתקופות ומהחזקות שבחוק המכר דירות אבל עדין אם יוכיח כי קיים ליקוי וכי הליקוי נגרם בגלל עבודות היזם הוא יזכה בתביעתו. התשובה הנ"ל נכונה גם לגבי שטחי ההרחבה וגם לגבי נזקים שנגרמו בדירה המקורית.
לגבי הרכוש המשותף- מעבר למה שנכתב קודם וחל גם על שטחים אלו- הרכוש המשותף משמש גם את הדיירים החדשים כלפיהם חב היזם בהתאם לחוק המכר דירות.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה בבניין שעתיד לעבור תמא 38

אלי כהן

03/08/2013 15:48

תמ"א 38 - היטל השבחה

עו"ד תומר יפת

04/08/2013 12:53

שינוי בעלות על דירה

המתלבטת

30/07/2013 21:14

שלום רב,
אני מתגוררת בדירה הרשומה על שם אמי ואשר העבירה לי אותה במתנה. שנים אני מתגורר בדירה ועד כה לא בצעתי את השינוי ברשומות, כלומר הדירה עדיין על שמה. עתה אנו בבניין עומדים לקראת חתימה עם יזם לקראת פרוייקט תמ"א 38/2. שאלתי היא, מבחינה מיסויית האם כדאי לי לעשות כעת את השינוי או לחכות לאחר תום הפרוייקט (שיארך מס' שנים)? וכן, במידה ואעשה זאת בסמוך מאד לחתימת ההסכם, האם שינוי זה יגרום עלות מסויימת כמס כזה או אחר?
תודה מראש

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - העברת זכויות בעלות

עו"ד תומר יפת

04/08/2013 13:23

קבלת חניה במסגרת תמ"א 38

אלי

30/07/2013 15:24

שלום רב,
זוהי הודעה שניה באותו נושא לאחר שההודעה הראשונה משום מה נמחקה מהפורום, ייתכן ובשל בעיה טכנית.
על כל פנים, בבעלותי דירה בבניין שמיועד לתמא 38. בבניין זה לחלק מהשכנים יש חניה בטאבו ולחלק נוסף, וביניהם אני, אין.
כיום הדבר אינו רלוונטי משום שמדובר ברח' קטן ללא מוצא עם מספיק חניות ציבוריות כך שכל דיירי הרח' מסתדרים.
הבעיה מתחילה בכך שעם ביצוע התמ"א יתווספו דיירים חדשים שיקבלו חניות יחד עם הדירות שירכשו (שיבואו ע"ח החניות הציבוריות). כמו כן סביר להניח שלרוב הדיירים יש יותר מרכב אחד כך שיהיה מאבק על חניות ציבוריות נוספות ובכלל תוספת של דיירים רבים היא פוטנציאל למבקרים ואורחים רבים יותר בבניין - מה שמצמצם עוד יותר את היצע החניות הציבוריות בבניין, אם בכלל יישארו כאלה. בשורה התחתונה על אף שדרוג הדירה עצמה והבניין הרי שמדובר בהרעת תנאים בהיבט של החניה (שהוא היבט מרכז ביותר) - האם ניתן להתנות את חתימתי על התמ"א בקבלת חניה שתירשם על שמי בטאבו? מה המשמעות של סירוב בשל עילה זאת בלבד מבחינת בית המשפט?
יודגש כי אין ברצוני להקשות על הפרויקט או לסחוט הטבות אך מדובר פה בדבר אלמנטרי מבחינתי שירע משמעותית את המצב עבורי.
תודה רבה,
אלי

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - בעיית חניה

עו"ד תומר יפת

04/08/2013 13:26

מבנה חד-קומתי עם זכויות של 4 קומות

מנחם

30/07/2013 12:11

תמ"א 38 - זכויות בניה

עו"ד תומר יפת

04/08/2013 13:27

זכויות בנייה

נאוה

24/07/2013 15:39

תמ"א 38 - זכויות בניה בהרצליה

עו"ד אילן הלוי

24/07/2013 16:37

נאוה שלום! קשה לי לתת לך תשובה בלי לדעת כתובת מדויקת של הנכס. בכל מקרה- אם
הנתונים שלך נכונים אז שטח המגרש הוא גדול והבניה עליו יחסית קטנה. נראה כאילו
קיימות זכויות לא מנוצלות מכוח תוכניות בתוקף וזה עוד לפני שלוקחים בחשבון זכויות
מכוח התמ"א. אם הנכס נמצא באזור מגורים ב' לדוגמא אז אפשר לבנות עליו 84% ב-3
קומות. ברוב המקומות העיריה מאפשרת בתוכניות ולפני התמא צפיפות של 8 יח"ד לדונם
ומאפשרים 2 דירות בקומה. יתכן ולאור הניצול הנמוך של המגרש היזם מתכנן להוסיף אגף
נוסף ובו דירה אחת בכל קומה וכן 2.5 קומות נוספות. בכל מקרה- אם קיבלתם את אותו
מתווה ממספר יזמים אז כנראה שזה אפשרי.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38 דירת 70 מטר רשומה בטאבו כ-35 מטר

יאיר

23/07/2013 16:58

תמ"א 38 - דירה שהורחבה

עו"ד אילן הלוי

24/07/2013 10:23

זכויות במגרש עם שני בתים 12 ו 12 א

טוביה ב

22/07/2013 12:56

תמא 38 - זכויות במגרש עם שני בתים

עו"ד אילן הלוי

22/07/2013 14:49

טוביה שלום!

מבין שמדור על שני מבנים נפרדים שרשומים על אותה חלקה. לפי חוק החיזוק במקרה כזה די ברוב הדרוש בבנין שלכם בלבד. יחד עם זאת שתי הערות- היתר לפי תמא 38 מחייב פרסום להקלה ובמסגרת זו גם דיירים בבנין השכן יכולים להתנגד מסיבות תכנוניות. הערה שניה- צריך לבדוק תוכנית מוצעת וקווי בנין כאילו כל בנין יושב על חלקה נפרדת. קרי- לבדוק שתכנונית אין לכם בעיה עם זה.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הורה של בעל הדירה

ליאורה

21/07/2013 09:50

אנחנו בשלב מתקדם לקראת תמ"א 38, כל בעלי הדירות חתמו על הסמכת עו"ד, שהכין חוזה, כל בעלי הדירות מסכימים, אך עדיין לא חתמו על החוזה, אחד מבעלי הדירות אינו מתערב, אך אביו מתערב בצורה אגרסיבית, למרות שהעו"ד הסכים כמעט לכל תיקון שהאב דרש, הוא ממשיך להתווכח גם עם היזם, יש לנו תחושה שהוא רוצה להפיל את כל הפרויקט, האם העובדה שהוא אינו בעל הדירה, ואין לו זכויות בדירה, יכולה לעזור לנו? האם אנו מחויבים להיכנע לכל הגחמות שלו למרות שהוא אינו בעל הדירה? בנו לא מתערב כלל.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמא 38- התערבות אב

עו"ד אילן הלוי

21/07/2013 13:11

מה עושים במקרה כזה מורכב?

אשר

18/07/2013 21:45

אני משמש כוועד הבית בבניין בעל 4 קומות ללא דירות גג, 8 דיירים (2 בקומה), כאשר חדר המדרגות כלוא בתוך הבניין בין הדירות ואין מקום לעשות מעלית בו וגם לא בחוץ. הקבלן (שאיתו אנחנו נמצאים בשלב לפני חתימה) הציע לקחת 2מ"ר מכל דירה כדי שיהיה מקום למעלית. דבר המאלץ אותנו ל-100% הסכמה של הדיירים. ישנו דייר אחד, אשר ידוע בבניין כבעייתי באופן סדרתי וגם בפרוייקט הוא מתנגד ובטח לגבי כניסה לדירות.
כאשר אנחנו 7 מתוך 8 אין באפשרותינו לבצע פרוייקט וגם לא לעקוף את אותו דייר מאחר שמדובר בדירתו הפרטית שאליה אנחנו חייבים להיכנס כדי ליצור מקום למעלית.
כולם, חוץ מאותו דייר חתומים על הסכמה עקרונית.
מה ניתן לעשות משפטית? האם פנייה למפקח יכולה לעזור?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמא 38 - מקרה מורכב

עו"ד אילן הלוי

25/07/2013 15:31

aaa לת

aaaaa

18/07/2013 17:59

בניינים סובבי תמ"א 38

מורן

18/07/2013 11:42

תמ"א 38 - רעש לשכנים

עו"ד אילן הלוי

25/07/2013 10:15

דגשים להסכם שכט עוד

מאי

17/07/2013 16:06

תמ"א 38 - הסכם עם עו"ד

עו"ד אילן הלוי

25/07/2013 15:31

סגירת חלון ולקיחת שטח מהדירה

רורורו

17/07/2013 16:05

שלום, בבנין שלי מעוניינים לעשות תמא"א 38. אני גרה בקומת הקרקע והדירה שלי פינתית.היתה לנו פגישה על היזם ועו"ד והתברר לנו שבדירה שלנו בכדי לבצע את התמ"א לכל הדירות הם יצטרכו לסגור לי חלון ולקחת מס מטרים מהדירה כי התיכנון שלהם זה לבנות שם דירת גן, ומעלית כלומר הדירה שלי 3 כיווני אויר והיא תהפוך ל 2 כיווני אויר.הם רוצים לתת לי בתמורה עוד מטר למטבח העתידי.אני מתנגדת כי בחלק שהם רוצים לקחת לי יש לי חדר ואני יוצאת מופסדת.מה עושים במקרה כזה? האם אין לי זכות להיתנגד לזה? לא רוצה שיקחו לי צד מהדירה עבור דירת הגן שהם בונים זה לא פייר.יש לי אפשרות להתנגד? לדרוש משהו?הם פוגעים לי בדירה! לוקחים לי שטח וסוגרים לי חלון שזה כיוון אויר עבורי...אשמח לייעוץ

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - סגירת חלון

עו"ד אילן הלוי

25/07/2013 15:32

מכירת זכויות על שטח

אבי

07/07/2013 15:55

תמ"א 38 - מכירת זכויות

עו"ד אילן הלוי

25/07/2013 15:33

אבי שלום! מתנצל על האיחור בתשובה. אני מבין שהיזם ואתה רוצים להתקשר בהסכם לגבי הדירה העתידית שתקבל. אפשר להסכים על הכל (בתנאי שמדובר על עיסקה חוקית וזו עיסקה חוקית). שני דברים שצריך לברר- שאלת המיסוי ושאלת השווי. לגבי המיסוי- צריך לבדוק ספציפית לגביך ולגבי העסיקה האם יש כאן חיוב במס שבח. לגבי התמורה- המחיר צריך להקבע על ידי היוון שווי הדירה העתידית להיום. כדי לעשות את העסקה יותר קל. תעריכו מה השווי של הדירה היום ללא הפרויקט ומה השווי לאחר סיום הפרויקט. ההפרש הוא הסכום שבו שני הצדדים צריכים להתחלק. אני מעריך שהפחתה של 1/3 מההפרש היא סבירה. אילן הלוי, עו"דמנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קניית דירה מקבלן שעושה תמא 38

יעקב

07/07/2013 11:48

שלום,אנחנו מתעניינים ברכישת אחת מהדירות שהיזם בונה למכירה בחלק מפרויקט תמ"א 38, היזם בונה על הגג כמה דירות, מתוך הדירה מתוכננות מדרגות לגג שבו הוא אומר שיהיו לנו זכויות לכ-45 מטר מהגג.כנאמר לגג יש עליה מהדירה עצמה וכמו כן גישה מחדר המדרגות המשותף שכן הדוודים והקולטים הסולאריים יהיו (לפי התכניות שראינו) על שאר הגג.האם היזם/קבלן יכול להבטיח לי את הגג?האם אני אוכל לסגור או לתחום את השטח שהובטח? בנייה קלה או בלוקים שחורים?תודה מראש,יעקב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - שטח גג

עו"ד אילן הלוי

07/07/2013 12:03

תמ"א 38 לבית פרטי

דוד

05/07/2013 20:39

תמ"א 38 - זכויות על בית צמוד קרקע

עו"ד אילן הלוי

07/07/2013 11:59

שלום דוד! הוראות התמ"א חלות על כל מבנה קיים שהוצא היתר לבנייתו לפני 1.1.1980. סעיף 11 לתמ"א הוא זה המעניק זכויות בניה נוספות לגביהם אתה בעצם שואל. סעיף 12 לתמ"א קובע כי על בנינים שנקבע בתןוכנית מפורטת שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל (עיקרי ושרות) אינו עולה על 400 מ"ר מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הוועדה. אם אתה עומד בתאנים מצטברים אלו, אז גם אם אתה בנוי כבית פרטי לדעתי אתה זכאי לזכויות נוספות מעבר לתוכניות שבתוקף. אני רק לא בטוח, לפי מה שאתה מתאר, שאתה עומד תנאים אלו. תמיד טוב לגשת לעיריה ולשאול באגף הנדסה שם מה המדיניות שלהם לגבי מתן הזכויות. אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה בקשר לפינוי בינוי

אלון

05/07/2013 13:29

שלום יש לי שאלה - בבניין שאני גר רוצים לעשות פינוי בינוי , היתה אספת דיירים לפני כמה חודשים ושם שאלו מי רוצה להיות בוועד שיארגן את נושא הפרויקט וכמה אמרו שהם רוצים - א) לא היתה הצבעה מי מסכים/מתנגד ב) אין פרוטוקול שמסמיך אותם להיות בוועד . השאלה האם זה חוקי שאין פרוטוקול מישיבת דיירים? דבר שני מה החוק אומר בקשר לזה ? עוד שאלה - האם זה נכון שהועד של הבניין (הוועד הרגיל) צריך לספק דוחות לאיפה הולך הכסף + כמה ניכנס ? - מה החוק אומר בנושא הזה? תודה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - פרוטוקול

עו"ד אילן הלוי

07/07/2013 12:07

ראשון	קודם		172	173	174	175	176	177	178	179	180	181	182	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני תעבורה 17/05/2024 | 08:06 האם הדוח חנייה שקיבלתי הוא חוקי? הי. חיכיתי בדרך עירונית לאסוף את הבת שלי.ישבתי 7-10 דק' ברכב מותנע עם אורות דולקים וחיכיתי.&...

פורום דיני עבודה 17/05/2024 | 02:10 פיצויים שלקחתי ודין שלהם בוס שלי העביר את החברה ומצב הוא שאני עכשיו עובד בחברה שהיא אחרת לגמרי אבל ותיק כמו כאילו שלא פיטר...

פורום עורכי דין 17/05/2024 | 01:45 ביטול התמחות שלום, שתי שאלות ברשותכם -האם יש סקנציות מסוימות על ביטול התמחות לפני שהיא התחילה?האם אחרי התחלת ה...

פורום דיני חוזים 16/05/2024 | 22:14 אם אתם בטוחים שגם צ'ק הביטחון יחזור... אז בעצם אין לכם שום ערבויות וביטחונות. לעומת זאת, השוכרת, כל עוד היא לא החזירה לכם את המפתחות והש...

פורום פלילי 16/05/2024 | 22:03 עיתונאים שבאופן שיטתי מבצעים עבירה ... יש ז'אנר שלם בעיתונות בשנים האחרונות שמבוסס על ביצוע עבירה של הסגת גבול למשרדים של חברות שהעיתונא...

כניסה לפורומים המשפטיים