האם ליזם יש מחויבות להציע הצעה סבירה כבר בשלב הראשוני של פינוי-בינוי?
תמ"א 32.2
יורי
09/07/15
בוקר טוב ,
קראתי שעל פי התקן השמאי המשמש לחישוב כלכליות של פרויקט פינוי-בינוי ,התמורה הסבירה לבעל דירה בבניין קיים הינה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי, כולל תשלום דמי השכירות בתקופת ההמתנה שבין פינוי הדירה הישנה שתיהרס לבין המעבר לדירה החדשה. התקן השמאי קובע כי באופן עקרוני הדירה החדשה תהיה גדולה מהדירה הקיימת ותכלול חדר אחד נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה (על פי התקן השמאי מדובר בגודל של כ-25 מ"ר) וכן חנייה עפ"י התקן.
מאחר התקם השמאי קובע שהטבה סבירה היא תוספת של 25 מר -כיצד ניתן לטעון כפו שראיתי במספר תשובות קודמות שלמעשה גם אם הדיירים מקבלים דירה חדשה ללא הגדלה הם יוצאים נשכרים ?
זה נראה לי שזה דומה למצב שבו מנסים לשכנע אדם שימכור את מכוניתו מתחת לערך אשר נקבע ע"י הערכת ביטוח/ שמאי .
נראה לי שהאופציה הזו כמובן תמיד אפשרית כי ההתקשרויות נעשות מרצון חופשי על בסיס מו"מ -אך העסקה איננה הוגנת עבור הדייר .לכן נראה לי לא הגון להכריח דייר המבקש לקבל את התמורה הסבירה אשר קרוב לודאי שגם הוצגה לו בשעה שהפרויקט הוצע לו אלא אם כן מסתבר שזו שיטה ללכוד את הדיירים חסרי הידע ולאחר מכן להיעזר במערכת חוקים או סעיפים סבוכים על מנת לתת תמורה נמוכה יותר .
בתמצית השאלה היא האם ליזם לא קיימת מחויבות המקצועית להציע כבר בשלב הראשוני את ההצעה שיש לה את הסבירות הרבה ביותר להתקיים ,במקום הצעה קוסמת ( מלכודת דבש)אשר מצופה ממנו לדעת (כגורם מקצועי) שהסבירות שהוא יוכל לעמוד בה נמוכה עד מאד .
במקום זה היזמים לקוחים על עצמם התחיבות חלשה תוך שימוש בסעיפי " בכפוף לתכנון אדריכלי, אישור הרשות המקומית ...וכדומה
קראתי שעל פי התקן השמאי המשמש לחישוב כלכליות של פרויקט פינוי-בינוי ,התמורה הסבירה לבעל דירה בבניין קיים הינה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי, כולל תשלום דמי השכירות בתקופת ההמתנה שבין פינוי הדירה הישנה שתיהרס לבין המעבר לדירה החדשה. התקן השמאי קובע כי באופן עקרוני הדירה החדשה תהיה גדולה מהדירה הקיימת ותכלול חדר אחד נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה (על פי התקן השמאי מדובר בגודל של כ-25 מ"ר) וכן חנייה עפ"י התקן.
מאחר התקם השמאי קובע שהטבה סבירה היא תוספת של 25 מר -כיצד ניתן לטעון כפו שראיתי במספר תשובות קודמות שלמעשה גם אם הדיירים מקבלים דירה חדשה ללא הגדלה הם יוצאים נשכרים ?
זה נראה לי שזה דומה למצב שבו מנסים לשכנע אדם שימכור את מכוניתו מתחת לערך אשר נקבע ע"י הערכת ביטוח/ שמאי .
נראה לי שהאופציה הזו כמובן תמיד אפשרית כי ההתקשרויות נעשות מרצון חופשי על בסיס מו"מ -אך העסקה איננה הוגנת עבור הדייר .לכן נראה לי לא הגון להכריח דייר המבקש לקבל את התמורה הסבירה אשר קרוב לודאי שגם הוצגה לו בשעה שהפרויקט הוצע לו אלא אם כן מסתבר שזו שיטה ללכוד את הדיירים חסרי הידע ולאחר מכן להיעזר במערכת חוקים או סעיפים סבוכים על מנת לתת תמורה נמוכה יותר .
בתמצית השאלה היא האם ליזם לא קיימת מחויבות המקצועית להציע כבר בשלב הראשוני את ההצעה שיש לה את הסבירות הרבה ביותר להתקיים ,במקום הצעה קוסמת ( מלכודת דבש)אשר מצופה ממנו לדעת (כגורם מקצועי) שהסבירות שהוא יוכל לעמוד בה נמוכה עד מאד .
במקום זה היזמים לקוחים על עצמם התחיבות חלשה תוך שימוש בסעיפי " בכפוף לתכנון אדריכלי, אישור הרשות המקומית ...וכדומה
רווחיות סבירה בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/07/15
שלום יורי!
תקן שמאי לגבי פינוי בינוי מניח הנחות עבודה אבל לא בהכרח הן נכונות בכל מצב. מה שחשוב בתקן הוא הבדיקה שרווחיות היזם בפרויקט היא סבירה ולא מעבר לכך. יכול להיות שנגלה בפרויקט מסוים שהרווחיות סבירה גם אם לא מרחיבים מעל 25 מ"ר ויכול להיות כמובן גם הפוך ואז ידרשו איזונים נוספים בין בעלי הדירות ליזם.
כל תכנון כפוף לאישור הוועדה המקומית וגורמי תכנון אחרים (הג"א, כיבוי אש, נגישות נכים) ועוד. בשלב הראשוני היזם לא נכנס לתכנון מפורט גם בגלל הוצאה הכספית הגדולה שכרוכה בכך טרם הוא יודע שבכלל יש לו פרויקט וגם בגלל שהעיריה וגורמי תכנון אחרים בכלל לא ידברו איתו עדין בשלב התחלתי כזה.
היזם כן אמור לדעת בשלב זה מהו שטח הדירות הקיים, כמה קומות הוא יכול לבנות ותכסית מקסימאלית בכל קומה, כמה דירות אמורים לאשר לו (כפוף לשינויים קלים) אפשרות לפתרונות חניה.
לכן - בניסוח תמיד משאירים פתח במידה ויהיה שינוי. יחד עם זאת השינוי צריך להיות לא מהותי והחוזה בינכם אמור לקבוע כי במקרה של שינוי מהותי אתם רשאים לבטל את העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
תקן שמאי לגבי פינוי בינוי מניח הנחות עבודה אבל לא בהכרח הן נכונות בכל מצב. מה שחשוב בתקן הוא הבדיקה שרווחיות היזם בפרויקט היא סבירה ולא מעבר לכך. יכול להיות שנגלה בפרויקט מסוים שהרווחיות סבירה גם אם לא מרחיבים מעל 25 מ"ר ויכול להיות כמובן גם הפוך ואז ידרשו איזונים נוספים בין בעלי הדירות ליזם.
כל תכנון כפוף לאישור הוועדה המקומית וגורמי תכנון אחרים (הג"א, כיבוי אש, נגישות נכים) ועוד. בשלב הראשוני היזם לא נכנס לתכנון מפורט גם בגלל הוצאה הכספית הגדולה שכרוכה בכך טרם הוא יודע שבכלל יש לו פרויקט וגם בגלל שהעיריה וגורמי תכנון אחרים בכלל לא ידברו איתו עדין בשלב התחלתי כזה.
היזם כן אמור לדעת בשלב זה מהו שטח הדירות הקיים, כמה קומות הוא יכול לבנות ותכסית מקסימאלית בכל קומה, כמה דירות אמורים לאשר לו (כפוף לשינויים קלים) אפשרות לפתרונות חניה.
לכן - בניסוח תמיד משאירים פתח במידה ויהיה שינוי. יחד עם זאת השינוי צריך להיות לא מהותי והחוזה בינכם אמור לקבוע כי במקרה של שינוי מהותי אתם רשאים לבטל את העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
