אנו דיירים של 2 בניינים פינתיים צמודים בפינת 2 רחובות בגבעתיים (עם 2 כניסות נפרדות וכתובות שונות) המעוניינים לחתום יחדיו על הסכם תמא 38/2. מדובר בהסכם אחיד ל-2 הבניינים בפרוייקט משותף בו יהרסו 2 הבניינים ויבנה בניין פינתי אחד עם כניסה אחת.
1. כיצד מחושב הרוב הדרוש לתמ"א 38/2 ? האם נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הזכויות של כלל הדירות והנכסים או הסכמה של 80% מבעלי שטח הרכוש המשותף הכולל או שנדרש ששני התנאים הנ"ל יתקיימו ( כלומר ש 80% מבעלי הדירות והנכסים יהיו בעלים של לפחות 80% מהרכוש המשותף)?
2.כיוון שמדובר בשני בניינים צמודים אך נפרדים (עם 2 כניסות ו-2 כתובות שונות)- האם נדרש רוב חוקי של 80% מכלל הדיירים ב-2 הבניינים או שהרוב החוקי של 80% מחושב לכל בניין בנפרד?
תודה מראש,
שמואל שלום רב
הנתון החשוב הוא האם שני הבניינים בנויים על חלקה אחת ורשומים כבית משותף אחד?
אם מדובר על בית משותף אחד לשתי הכניסות - סופרים 80% משני הבניינים. אם מדובר על שני בתים משותפים נפרדים כיום אז התנאי הזה צריך להתקיים בכל אחד מהם בנפרד.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום, אני גרה בבניין שעבר תמא (בדירת אמי קומה מעל דירתי). קיבלתי דירה עם הרבה ליקויים ולכן אני נאלצת להחליף ריצוף. לאחר מכן מתכננת להכניס ארונות, מטבח וכן להביא את חפציי הנמצאים באחסון. בניין שכמעט צמוד לבניין שלנו קיבל היתר בניה (לתמא 38) בשנת 2020 וכעת הקבלן החליט להתחיל בבניה. הגידור מסביב לבניין עלול למנוע ממני את האפשרות להוביל חפצים לדירתי (הקבלן סירב להתחייב בכתב שיתאפשר מעבר של טנדר ומנוף עד לבניין בו אני גרה). הבעיה שהמעלית קטנה מאד ובית המדרגות צר מאד, לכן ניתן להוביל דרכם רק חפצים קטנים. נכון שהקבלן של הבניין השכן קיבל היתר בניה, אבל מה עם הזכויות הבסיסיות שלי שנפגעות עקב כך ? ברצוני לציין שכבר חתמתי חוזה עם משפץ ושילמתי מקדמה לחברות המספקות ארונות ומטבחים. תודה, אורנה
שלום אורנה
אם הגידור הוא בקו החלקה אני לא רואה מה ניתן לעשות. לא ניתן לעכב בניה עקב כך. אני מציע שפשוט תבקשי מהמובילים שלך לבדוק את המצב לפני שהם באים ולאשר שהם יכולים לבצע את העבודה או לחילופין - מה נדרש מהם.
כיצד צריך לחשב רוב חוקי (80% מהדיירים) לצורך חתימת יזם על הסכם תמא 38 הריסה בינוי במקרה בו נחתם הסכם אחד עבור שני בניינים, שניהם נהרסים ונבנים שני בניינים חדשים במקומם.
האם הרוב החוקי הוא 80% מסה"כ דיירי שתי הכניסות או 80% מדיירי כל כניסה בנפרד (יש הבדל).
תודה.
רן שלום
יש הרבה מקרים בהם שני בניינים או אילו יותר רשומים כבית משותף אחד ואולי גם בנויים על אותה חלקה. אם זה המצב- הרוב נספר 80% משתי הכניסות ביחד. אם מדובר על שני בתים משותפים נפרדים (רק הפרויקט העתידי הוא משותף) - בודקים את הרוב בכל כניסה לחוד. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום עו''ד אילן,
ברצוני לדעת סוגיה שנתקלתי בה בבניין שעתיד לעבור פינוי בינוי, כידוע הרוב הדרוש עומד על 66%, ברצוני לדעת, מה עושים במצב דברים שבו לדירה אחת יש מספר בעלים, לדוגמא 10 בעלי רשומים על דירה אחת, מתוכם 6 לא רוצים לחתום, מה החוק לגבי מצב זה? האם צריך רוב של 66% גם בתוך דירה ספציפית על מנת שזה יחשב לחתימה/הסכמה.
אשמח לעזרתך.
בוקר טוב,
אם יזם/ קבלן מכר את הפרויקט בלבד של תמא 38 ליזם אחר.
האם היזם שקנה מחוייב להתחייבות שח היזם שמכר.
הפרויקט נעצר בשלד ומאז הפסיקו לבנות.
1. דמי שכירות לדיירים שלא גרים בפרויקט?
2. פיצוי על עיכוב בבניה שמתעכב כבר שנתיים ( פיצוי של 2500 ש"ח על כל חודש עיכוב)?
3. נזקים בדירה בגלל התמ"א?
תודה ויום טוב
שלום יניב
בעיקרון מי שקונה פרויקט קונה את הזכויות ואת ההתחייבויות של היזם הקודם כפי שהן ולכן הוא חייב להמשיך ולקיים את כל מה שהתחייבו כלפיכם. בכלל רצוי שתבדקו בהסכם אם ליזם הראשון יש בכלל זכות למכור את הפרויקט הלאה. בהרבה הסכמים מגבילים אפשרות כזאת. בכל מקרה רצוי כי תתיעצו באופן פרטני עם עו"ד לענין זכויותיכם כלפי היזם החדש. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום,
כהמשך למייל הקודם יש לי שאלה בהקשר למרפסת:
בדירה המקורית היתה מרפסת פתוחה. האם היא נחשבת כחלק מגודל הדירה המקורי?
ברבות הזמן המרפסת נסגרה והגדילה בכך חדר פנימי. לא היתה כל חריגה בבנייה כלשהי לצדדים.
האם במצב הזה היא נחשבת גם כן לחלק מגודל הדירה המקורי, או שכעת עם הריסה ובינוי - שטח הדירה ייגרע?
תודה על תשובתכם
רינה
שלום שוב,
לרוב מרפסת נחשבת כחלק משטח הדירה המקורי, ועל כן התוספת נמדדת בנוסף לה.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
תודה רבה על תשובות לשתי השאלות ששאלתי.
שלום רב, אצלנו מתחילים להתעניין בתמא/38 2 , הריסה ובינוי
ידוע לי , שיהיה ממ"ד וכן "כניסה מפוארת". החדרים יהיו קטנים, לעומת הנוכחיים.
ברצוני לדעת האם הדירה שכל אחד יקבל בבא העת תישאר בגבולות המטראז' המקורי שרשום בעירייה, או תקטן או תגדל? מה החוק אומר?
תודה , רינה
שלום, רינה
שאלתך מתייחסת לתנאים מסחריים.
בעיקרון, את גודל החדרים ניתן להתאים לצרכים, כפוף למגבלות תכנון, וניתן ליצור פחות חדרים, אך גדולים יותר בשטחיהם.
לעניין סה"כ שטח הדירה החדשה, זהו כבר עניין של מו"מ מסחרי, אשר גבולותיו נקבעים, בין היתר, בהתאם לתנאי העסקה והכדאיות הכלכלית של הפרוייקט. כל מקרה לגופו. מומלץ שתיעזרו בעו"ד שילווה אתכם בתהליך, ובמידת הצורך יבחן את הדברים יחד עם איש מקצוע נוסף, לבחינת העסקה המוצעת.
שלום, ערן
אם המצב שאתה מתאר הוא נכון, הרי שעל פני הדברים מדובר בהתנהלות בלתי חוקית, ויש מקום לנקוט הליכים כמה שיותר מוקדם, לפני שדברים יהיו "בשטח" ויהיה מאוחר מדי.
אני מציעה שתתייעץ עם עו"ד שיבחן את הדברים ויתן לכם ייצוג פרטני בעניין, כאן זו אינה המסגרת לכך. יתכן שיש מקום לערב הליכים פליליים, ובוודאי הליכים אזרחיים.
בהצלחה
בבנין בוצע פרויקט תמ"א אולם לא הושלם. השלמתו הועברה לידי כונס הנכסים.
עבודות שלא הושלמו בדירות הותיקות, הדיירים נאלצו לסיים בעצמם ומכספם.
האם בעת מסירת הפרויקט, כשהדיירים יידרשו לחתום על השלמתו (שלא נעשתה), האם הדיירים חייבים לחתום למרות שבסוף העבודות בוצעו על ידם ולא צוות הפרויקט?
שלום נינה
לא חושב שהבנתי את כל העובדות.
אני מבין שהפרויקט נתקע בשלב מסוים והושלם על ידי כונס נכסים ומכספים שאתם שילמתם. מסירת הדירות החדשות לרוכשיהן צריכה להעשות על ידי הכונס ולא על ידיכם.
אם פספסתי משהוא בנתונים - נא הבהירי בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום רב מבקשת לבדוק האם יש חוק בעניין השתתפות יחסית בשכר דירה . יש לי דירה שהיא מושכרת והבניין מתעתד לתמא 38 א - תוספת 2 קומות . השוכרת דורשת הפחתה בשכר הדירה . האם הקבלן אמור להשלים את הסכום שאני מקבלת עפ חוזה ?
תתודה
שלום, תמר
בעיקרון, כל עוד לא מתבצעות פעולת שמונעות שימוש בדירה במהלך הבניה, אין חובה לממן דמי שכירות - או חלק מהן - בתקופת הבניה לבעלי הדירות. (אין משמעות אם הדירה מושכרת או שבעליה מתגוררים בה).
הכל עניין של מו"מ מסחרי בין בעלי הדירות והיזם.
ככל שלא הוסכם על השתתפות בדמי השכירות, מוצע לך לשקול, אם השוכרת "טובה" לך, לתת לה הפחתה בדמי השכירות, ולחלופין להציע לה לשמור על דמי השכירות בתקופת הבניה, ובהתאם לא להעלות לה את דמי השכירות לתקופה מסויימת לאחר הרחבת הדירה, כך שיהיה איזון ביניכן מבחינת העלויות.
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
באיזה שלב מעביר עורך דין של הדיירים את ייפוי כוח בלתי חוזר ליזם? מיד לאחר החתימה על הסכם? אחרי שיש רוב או במועד אחר?
משה שלום
אם מדובר על הסכם חתום אז פשוט צריך לבדוק מה כתוב בהסכם.
בעיקרון בהסכמי תמ"א חותמים על מספר יפויי כוח ובעיקרם יפוי כוח תכנוני (המאפשר ליזם לבצע את הליכי התכנון) ויפוי כוח כללי (לצרכי העברת הממכר על שם היזם). יפוי כוח תכנוני נהוג למסור בחתימה או באישור התוכניות. יפוי כוח כללי נהוג למסור לקראת סיום הפרויקט. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ברשותך עו"ד הנכבד, האם בקבלת היתר ל- תמא 38/1 מעיריית ת"א מותר ל יזם להציב שלט בקדמת הבנין . או יש צורך להמתין ליחידה רישומית חדשה וכן אישור הגורם המלווה למימון?
הצבת שלט תלויה בבעלי המקרקעין. ככל שיש הסכמה כזו בחוזה, אין מניעה. ככל שאין הסכמה, יש לקבל את אישור בעלי הזכויות להצבת השלט ולמיקומו.
שלום, אני בעל דירה בבנין שעומד לעבור תמא 38/2. כרגע חי בחו״ל, אבל יתכן ובמהלך ההמתנה להיתר אחזור להתגורר בארץ. מתי מגיש היזם את הדוח עם חישוב המס האישי לכל בעל דירה ומה התאריך הקובע לתושבות: האם יום החתימה על ההסכם או היום שבו מוגש הדוח האישי? תודה
שלום עילם
אני מבין שאתה אזרח ישראלי ותושב במדינה אחרת, בעלים של דירה בארץ בבנין לגביו נחתם הסכם תמ"א 38 הריסה ובניה. בפרויקטים כאלו החוק קובע כי "יום המכירה" נדחה למועד מאוחר יותר, לרוב מועד קבלת היתר הבניה. סמוך למועד זה מכינים את הדיווח לרשויות ואז תבחן שאלת התשובות שלך אם היא בכלל רלבנטית לשומה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום
נתקבל היתר בניה תמא 38/1 היזם ממתין לסגירת מימון עם חברות להפקת פוליסות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות .בגמא תהליך הרישומית החדשה יופק אישור ייתנו הסכם מימון
שאלתי כמה זמן יכול הנושא להימשך והאם יש אפשרות שהיזם לא יקבל מימון?
והאם נציגי הבניין צריכים לחתום על המסמכים לשעבד את היחידה הרישומית
שלום, אלם
הליכי המו"מ עם קרן למימון יכולים להמשך מספר חודשים, תלוי באיזה שלב מצוי הפרוייקט ומהן היכולות של היזם (וכמובן כפוף לנתוני הפרוייקט). לפיכך אין תשובה אחידה לעניין הזה, אך אני מניחה שגבולות הזמנים הוגדרו בהסכם התמ"א עצמו.
בהחלט יתכן שהיזם לא יקבל מימון, אך ישלהניח שאם הגיע עד לשלב הזה הוא ערך את כל הבדיקות המקדימות מטעמו כדי לקבלו, וכרגע זו שאלה של תנאים ותו לא, אך אין לדעת, כל מקרה ונסיבותיו.
לעניין שעבוד היחידה הרישומית - כל בעלי הזכויות צריכים לחתום על המסמכים, ואין די בחתימות הנציגות.
שני בניינים (שתי כניסות באותה כתובת) שהתאחדו לבצע פרוייקט תמ"א הריסה בינוי.
בכל בניין 9 בעלי דירות (18 דיירים סה"כ). מדובר בהסכם אחיד לשני הבניינים ובפרוייקט משותף בו יהרסו שני הבניינים ויבנו שניים חדשים כך שבכל כניסה יישמר הרכב הדיירים הנוכחי.
האם רוב חוקי (80%) לצורך חתימה על הסכם צריך להיות מחושב בכל כניסה בנפרד, דהיינו בכל כניסה צריכים רוב של 8/9, או חישוב יחדיו לשתי הכניסות, דהיינו קבלת רוב של 15/18?
היי רן
ראה תשובתי לשאלה מאוחרת יותר שלך.
כיצד יש להתייחס להפרות הסכם מצד יזם הפרוייקט?
הרי לא הולכים לבית המשפט על כל הפרה, האם ניתן "לצבור" הפרות וכשהן מצטברות והופכות למשמעותיות/ יסודיות לבוא איתו חשבון בבית המשפט?
שלום, חן
אני מקווה שההסכם שלכם מציין, כי אי נקיטת פעולה בגין הפרה אין משמעה ויתור על הזכות. כמו כן, אני מאוד מקווה שאתם מיוצגים, ושאלה כזו יש להפנות למייצג שלכם, בהתאם להסכם עליו חתמתם.
באופן עקרוני, ישנם דברים ש"סובלים דיחוי", ויש מקום להימנע מלהגיב עליהם בזמן אמת, אך דורשים מתן התראה בזמן אמת.
מטבע הדבירם, ישנם דברים שאינם סובלים דיחוי, ואי מתן התראה עלוןל לססכל את הזכות לתבוע בהמשך בגין כך.
התשובה צריכה להיות בחוזה עצמו ובהתאם לעניין הספיציפי, אין לי אפשרות להשיב נקודתית מבלי להידרש להסכם עליו חתמתם.
בבניין שאני גר מתבצע תמ"א 38. יש ברשותי שתי חניות רשומות בטאבו אחת מקורה והשנייה ליד קיר הבניין מתחת למרפסת שלי אינה מקורה. בביצוע התמ"א מתחת למקום של החניה הלא מקורה נבנו עמודי תמיכה ואין אפשרות יותר לחנות במקום. מה אני צריך לעשות כדי לקבל מקום אלטרנטיבי, למי עלי לפנות בנושא? פניתי לקבלן מבצע התמ"א והוא טוען שאני צריך לפנות לועד הבית וזה נשמע מגוחך. החניה מופיעה בחוזה של בניית הבית ומופיעה ברישומי הטאבו .
תודה,
עדי סגל.
שלום, עדי,
אתה מתאר נסיבות מאוד מצערות, שככל הנראה נובעות מאילוצי בניה, אך אני מבינה שלא שותפת בהם, ולא דאגו לך לפתרון הולם בעוד מועד. בנסיבות בהן הדבר כבר נעשה, ואני יוצאת מנקודת הנחה שהמצב בלתי הפיך, יהא על היזם למצוא לך פתרון חלופי.
הייתי מפעילה את המפקח מטעמכם, בשילוב עורך הדין המייצג שלכם, לפנות ליזם בדרישה דחופה לתקן את המעוות ולמצוא את הדרך לייצר לך מקום חניה חלופי לשביעות רצונך.
בהצלחה,
שלום וברכה,
אנחנו מעונינת למכור דירה שחתמנו עליה על תמ"א 38/1 (80 אחוז מהדיירים חתמו)
כרגע התיק נמצא בעיריית ירושלים בבקשת היתר (שלב ראשוני ממש)
אין לנו זכויות בניה בנכס חוץ ממה שנקבל מהתמ"א
כיום אם אנחנו מוכרים אנחנו כנראה לא צריכים לשלם היטל השבחה כי ההליך התכנוני בערייה רק בהתחלה.
אם נמתין עוד שנה בערך ויתקבל היתר בנתאים או היתר ממש נצטרך לשלם היטל השבחה?
שלום, אסתי
בעיקרון זה נכון, אך חשוב שתבדקי טרם חתימת עסקה עם עורכת הדין מטעמך את הדברים לאשורם. ניתן לעשות כיום בדיקה מקדימה (פרה-רולינג) לפני החתימה על ההסכם.פסיקה אחרונה קובעת שהיתר מכוח תמ"א אינו נחשב לתוספת זכויות בניה המצדיקות חיוב היטל השבחה במכירה לפני קבלת ההיתר. בדקי בהסכם התמ"א האם ישמגבלה על מועד מכירת הזכויות. ככל שהיזם יקבל היתר ויפעל מול ליווי בנקאי, יכולהל היות לך בעיה למכור בשלב כזה.
הייתי ככלל מציעה לך למכור כעת או להמתין לסוף הפרוייקט.
כמובן שנדרש ייעוץ פרטני ביחס לנסיבות הרלוונטיות במקרה שלך.
עושים לי בבניין תמ"א 38 ונמאס לי לגור שם.
אני יכול למכור את הדירה? מה החוק אומר?
שלום, מאור
המגבלה שלך אינה בחוק, החוק אינו מגביל מכירה. המגבלה יכולה להיות מכוח הסכם התמ"א ועקב תנאי הליווי הבנקאי.
מומלץ לקבל ייעוץ פרטני, אשר יבחן את נסיבות המקרה הרלוונטיות לעניינך.
קבלן/יזם לא עובד בפרויקט תמ"א 38 ( הדיירין גרים בבניין ) כבר חצי שנה לא עובדים בפרויקט, אין לו כסף, הוא טוען שאין לו ערבויות בנקאיות, חשוב לציין שהדיירים לא לקחו עו'ד, האם השטח עדיין שייך לקבלן או יכולים להביא מישהו אחר שימשיך את הפרויקט כי הפסיק לעבוד, הפרוישט נמשך כבר מעל 4 שנים? מה אחריות העייריה בנושא? הקבלן מבחינתו אומר תתבעו אותי אין לי כסף ולא משחרר את הנכס.
אשמח לדעת האם ניתן להבעא מישהו אחר בלי לחשבו לקבלן/ יזם.
הדיירים חרידים חוץ מ 2 חילונים והחרדיים אומרים יהיה בסדר ולא רוצים לקחת עו"ד.
שלום, יניב
אתה מתאר נסיבות מאוד לא נעימות. מן הסתם ייצוג משפטי במועד היה יכול לחסוך לכם הגעה למצב כזה.
בכל מקרה, אין מנוס מייצוג משפטי כעת, גם אם לא בשם כל בעלי הזכויות, כי אי ש לא יעשה את העבודה הזו בשבילכם, אלא רק עורכ.ת דין שתייצג אתכם נאמנה.
ישנם מספר פתרונות, אך יש לבחון את הנסיבות הספציפיות כדי לתת מענה ביחס לעניין שלכם.
אני מציעה לא להתמהמה ולפנות לייצוג מפשטי בהקדם, לעמידה על זכויותיכם.
יש לי דירה יחידה וזו דירתי היחידה. אין עוד
אני מקבל המייזם יותר מ25 מטר.
האם פטר ממס רכישה?
כי זו תוספת לאותה דירה שיש לי לאותה דירה יחידה
או יותר מדויק
הרי מכרתי לייזם את הזכויות וקונה דירה יחידה. רק גדולה יותר מאשר המקורית+25
(השאלה לא מה הייזם חייב לתת לי. נניח הייזם לא נותן ולא לוקח על עצמו את המס)
שלום, מרי
משאלת אני מבינה שמדובר בתוספת העולה על השיעור הפטור בחוק.
בנסיבות אלו יחול חיוב במס שבח על שירותי הבניה שנותן לך היזם, וכן מס רכישה על תוספת הזכויות המתקבלת.
שיעורי המס תלויים בתנאי העסקה ודורשים ייעוץ פרטני לפי נסיבות המקרה, אין באפשרותי להשיב לך במסגרת זו ללא פרטים מלאים, המחייבים ייעוץ מיסוי מסודר.
מכירת הדירה ליזם ורכישת דירה חדשה יש בפרוייקט פינוי-בינוי, אך לא בפרוייקט תמ"א הריסה ובניה מחדש.